TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1] [Localité 1]

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[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00942 – N° Portalis DB22-W-B7J-TSRG

JUGEMENT

DU : 19 Mai 2026

MINUTE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [H] [J]

DEFENDEUR :

[D] [F]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Mai 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Mars 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [H] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Emeric GNAHOUI

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [F]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Danielly RASOAMANANA

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] est placé sous le régime de la copropriété, et [U] [F] y est propriétaire des lots numéros 2113 et 4150.

Par jugement du 12 novembre 2024, ce tribunal a notamment condamné [U] [F] à payer au syndicat la somme de 3186,33 € au titre des charges de copropriété impayées suivant arrêté de compte au 17 septembre 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus.

N’obtenant toujours pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 19 novembre 2025, fait assigner [U] [F] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 4492,85 € arrêtée au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 480 € au titre des frais de recouvrement, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges impayées à la somme de 3826,33 € arrêtée au 1er juillet 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus. Il s’en est rapporté à l’appréciation du tribunal quant à la demande de délai de paiement, soulignant que les causes du jugement du 12 novembre 2024 n’ont pas été payées, que les mesures d’exécution forcée jusqu’ici entreprises se sont révélées infructueuses et que les charges demeurent impayées. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[U] [F] a déposé une argumentation écrite au terme de laquelle il a demandé que soit constatée la violation du principe de la contradiction par le syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de communication du décompte actualisé à la suite de la clôture des débats ayant précédé le jugement du 12 novembre 2024, que soit prononcée la nullité ou l’inopposabilité de ce jugement, que la société GML IMMO soit condamnée à communiquer sous astreinte le relevé des compteurs d’eau froide et d’eau chaude pour la période du 8 novembre 2022 au 1er décembre 2023 et l’intégralité des pièces relatives à la procédure engagée contre le constructeur de l’ensemble immobilier, le rejet de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires et subsidiairement sa réduction à la somme de 1828 €, que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive et aux dépens. Il a affirmé en substance que le décompte actualisé ne lui a pas été communiqué, que le précédent jugement est infondé car ne tenant pas compte de l’inoccupation de l’appartement pendant dix-huit mois, que les charges d’eau sont injustifiées, que les charges ont substantiellement augmenté sans justification à la suite de la désignation du nouveau syndic, qu’aucune procédure n’a été engagée contre le ou les constructeurs de l’ensemble immobilier, que le diagnostic de performance énergétique commun est inutile, et que les frais de procédure mis à sa charge ne sont pas fondés,

Il a demandé un délai de paiement de 400 € par mois en sus des charges courantes, affirmant que le crédit servant à financer l’acquisition des lots arrive à terme au mois de septembre 2026, et justifiant avoir perçu en 2024 des bénéfices industriels et commerciaux de 43 145 € et des revenus fonciers de 11 779 €.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété, un état hypothécaire et l’acte notarié du 27 janvier 2011,

— le jugement prononcé par ce tribunal le 12 novembre 2024,

— le procès-verbal des assemblées générales des années 2024 et 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du quatrième trimestre 2024 au quatrième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2026,

— le contrat de syndic.

Les charges contestées par [U] [F] ayant été votées par des assemblées générales n’ayant pas été annulées, il n’est pas fondé à en remettre en cause l’exigibilité et est tenu de les payer.

Il ressort de ces documents que [U] [F] reste devoir la somme de 4012,85 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 1er janvier 2026, appel du quatrième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de suivi du dossier deviennent désormais justifiés par la persistance de la dette de [U] [F] qui contraint le syndic à effectuer un travail de suivi de l’affaire présentant un caractère inhabituel, sortant du cadre normal de son activité de recouvrement des sommes dues. Les sommes relatives aux frais d’assignation et de placement participent non des frais nécessaires de recouvrement, mais des frais non compris dans les dépens, et il en est tenu compte au stade de l’examen de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de condamner à ce titre [U] [F] à payer au syndicat la somme de 480 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence persistante de paiement par [U] [F] des charges de copropriété a causé à nouveau au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ce d’autant que des travaux ont à nouveau été votés en 2024. [U] [F] n’ayant effectué qu’un seul paiement depuis le 1er octobre 2022 et n’ayant pas exécuté les causes du premier jugement auquel il doit en tout état de cause se conformer jusqu’à l’éventuelle infirmation de cette décision, il a fait preuve d’une particulière et persistante mauvaise foi, ce qui ouvre droit à réparation au profit du syndicat.

Une somme de 1500 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes reconventionnelles et en délai de paiement

Tous les griefs dirigés par [U] [F] à l’encontre du jugement prononcé le 12 novembre 2024, qu’ils concernent la méconnaissance du principe de la contradiction ou le calcul des charges, doivent être exposés, le cas échéant, devant la cour d’appel de [Localité 6].

La société GML IMMO, syndic, n’étant pas partie dans le cadre de la présente instance pour n’avoir pas été assignée en intervention forcée par [U] [F], aucune demande dirigée contre elle ne peut prospérer.

Les demandes principales du syndicat des copropriétaires ayant pour l’essentiel été accueillies, son action ne peut revêtir un caractère abusif.

Enfin, si [U] [F] a justifié à l’audience sa situation, l’absence persistante de paiement des charges conduit à faire prévaloir sur celle-ci le besoin du syndicat des copropriétaires d’obtenir sa condamnation au paiement de la totalité de la dette de charges dues pour la période postérieure à celle ayant fait l’objet du jugement du 12 novembre 2024.

Il convient en conséquence de rejeter toutes ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [F] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [U] [F] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] :

— la somme de 4012,85 € € au titre des charges de copropriété impayées suivant arrêté de compte au 1er janvier 2026, appel du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025,

— la somme de 480 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

— la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE toutes les demandes reconventionnelles de [U] [F] ;

CONDAMNE [U] [F] aux dépens ;

CONDAMNE [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT