TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00754 – N° Portalis DB22-W-B7J-TNEQ

JUGEMENT

DU : 13 Janvier 2026

MINUTE : /2026

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. LAC DES HAUTS DE SEINE

DEFENDEUR :

[C] [F]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 13 Janvier 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TREIZE JANVIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 14 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. LAC DES HAUTS DE SEINE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Linda HOCINI, avocate au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Mme [R] [F]

[Adresse 5]

[Localité 8]

assistée de Maître Valérie THIEFFINE, avocate au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] est placé sous le régime de la copropriété, et [R] [F] y est propriétaire des lots numéros 225, 246 et 420.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 18 septembre 2025, fait assigner [R] [F] devant ce tribunal afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 4156,91 € arrêtée au troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation, celle de 36 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 960 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges à 4860,68 €, appel du quatrième trimestre 2025 inclus, communiquant un décompte actualisé et l’appel de charges afférent.

Assistée de son avocat qui a déposé des conclusions, [R] [F] a sollicité que la somme qu’elle doit au titre des charges soit réduite de la reprise de solde de 572,60 € qui n’est pas justifiée, un délai de paiement et le rejet du surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— un extrait du grand livre,

— les appels de charges et travaux pour la période du quatrième trimestre 2024 au quatrième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025,

— la mise en demeure du 27 septembre 2024,

— le contrat de syndic.

L’extrait du grand livre mentionne certes une reprise de solde de 572,60 € au 1er juillet 2024 mais cette somme, qui n’est corroborée par aucun appel de charges antérieur à cette date, ni intégrée à un décompte remontant jusqu’à l’origine de la dette, est expressément contestée par la défenderesse.

Il ressort en conséquence des pièces communiquées qu'[R] [F] reste devoir la somme de 4288,08 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 1er octobre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de la condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur celle de 4156,91 € à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure, et il y a lieu de préciser en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’envoi de la mise en demeure susmentionnée est démontré, de sorte qu’il convient de condamner à ce titre [R] [F] à payer au syndicat la somme de 36 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [R] [F] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si le procès-verbal de l’assemblée générale de 2025 autorise la saisie immobilière d’un nombre global de soixante-six lots qui témoigne de la situation financière très dégradée du demandeur, [R] [F] démontre occuper un emploi lui procurant un traitement mensuel d’environ 1019 €, selon le cumul net imposable du bulletin de paie du mois d’octobre 2025, et ne percevoir aucun autre revenu, selon l’avis d’impôt sur les revenus de l’année 2024 établi en 2025. Bien qu’elle a déjà bénéficié de fait d’un important délai, la précarité de sa situation conduit à lui accorder un paiement échelonné selon les modalités définies au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [F] doit être condamnée aux dépens.

L’équité commande, exceptionnellement, de ne pas faire application de l’article 700 du même code.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] :

— la somme de 4288,08 € au titre des charges impayées au 1er octobre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4156,91 € à compter du 18 septembre 2025, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts,

— la somme de 36 € au titre des frais de recouvrement ;

ACCORDE à [R] [F] un délai de paiement et DIT qu’elle devra s’acquitter de la dette par le paiement de vingt-trois échéances mensuelles de 175 € chacune et d’une dernière échéance du solde de la dette, le tout le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce en sus des loyers et charges en cours ;

DIT que, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement des charges courantes pendant le cours du paiement échelonné, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE [R] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 11].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Vanessa BENRAMDANE Christian SOUROU