TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 AVRIL 2026

N° RG 26/00127 – N° Portalis DB22-W-B7K-TV4H

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat coopératif du [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son Président Syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), dont le siège est sis [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [I] [T],

demeurant [Adresse 5],

[Localité 2],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [U] [O],

demeurant [Adresse 5],

[Localité 2],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 FÉVRIER 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [G] [A] [T] et Mme [U] [O] sont propriétaires indivis des lots n°126 et 275 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] lequel fait partie de l’ensemble immobilier [Adresse 7].

Faisant grief à M. [T] et Mme [O] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat coopératif du [Adresse 1] leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du

20 novembre 2025 par courriers recommandés avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat coopératif du [Adresse 1] situé [Adresse 8] à Marly-le-Roi (78160) (ci-après le syndicat coopératif) représenté par son Président syndic assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), a, par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, fait assigner M. [T] et Mme [O] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, y faisant droit,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [O] au paiement de la somme de 12.042,84 euros selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, au titre des charges de copropriété impayées sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la ise en demeure en date du 20 novembre 2025,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [O] au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [O] aux entiers dépens

A l’audience du 16 février 2026, le syndicat coopératif, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Interrogé sur la conformité de la mise en demeure aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il a indiqué laisser cette question à l’appréciation du tribunal.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat coopératif, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [T] et Mme [O], qui n’ont pu être touchés, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 4], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété, l’acte de vente et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaires de M. [T] et Mme [O] pour les lots n°126 et 275,

— une mise en demeure en date du 20 novembre 2025 adressée par le conseil du syndicat coopératif aux défendeurs pour un montant de 12.042,82 euros ;

— des extraits de compte sur la période courant du 1er trimestre 2023 au

4ème trimestre 2025 pour un solde débiteur de 12.042,82 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 décembre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 13 janvier 2022,

12 mai 2022, 30 mai 2023, 23 mai 2024 et 14 mai 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat coopératif justifie avoir adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 20 novembre 2025 à M. [T] et Mme [O], par courriers recommandés avec accusé de réception avisés le 27 novembre 2025 et non réclamés.

Cette mise en demeure indique notamment : « Cependant, il apparaît que vous n’avez pas procédé au réglement des provisions sur charges appelées au cours de l’année 2023, l’année 2024 et l’année 2025 représentant un montant total de 12.042,85 euros, se décomposant comme suit :

Pour l’année 2023 (exercice définitif) : 3.060,21 euros

1er trimestre : 771,57 euros […]

2ème trimestre : 896,24 euros

3ème trimestre : 699,21 euros […]

4ème trimestre : 693,19 euros […]

Pour l’année 2024 (exercice définitif) : 4.213,55 euros

1er trimestre : 1.129,09 euros

2ème trimestre : 1.055,94 euros

3ème trimestre : 1.131,17 euros

4ème trimestre : 897,35 euros

Pour l’année 2025 (appels provisionnels) : 4.769,06 euros

1er trimestre : 1.181,66 euros

2ème trimestre : 1.181,66 euros

3ème trimestre : 1.147,34 euros

4ème trimestre : 1.258,40 euros

[…]

Je vous informe qu’à défaut de réglement de cette provision dans un délai de 30 JOURS, le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le Président du Tribunal judiciaire aux fins d’obtenir votre condamnation au paiement de ces provisions, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Ainsi, je vous mets par la présente en demeure de régler au syndicat coopératif du [Adresse 1] la somme de 12.042,82 euros correspondant aux provisions au titre de l’exercice définitif de l’année 2023 et 2024 ainsi que des provisions appelées au titre de l’année 2025.

A défaut de réglement dans les trente jours, je saisirai en vertu de l’article

19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le Président du Tribunal judiciaire afin d’obtenir votre condamnation à régler cette somme. »

Force est de constater que, si le texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est rappelé, cette lettre ne met pas les défendeurs en demeure de régler une provision impayée au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 12.042,82 euros.

Si cette mise en demeure mentionne les provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à savoir l’exercice 2025, elle se contente de les lister à la suite des sommes dues au titre des exercices précédents, sans distinguer les conséquences de leur non-paiement, ce alors que l’article 19-2 mentionne expressément le fait que ce n’est qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours que le président statuant selon la procédure accélérée au fond peut être saisi.

Cette mise en demeure ne précise en effet pas la somme dont les défendeurs devaient s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivis de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat coopératif dans le cadre de la présente instance sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Le syndicat coopératif, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera par conséquent débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat coopératif du [Adresse 1], situé [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son Président Syndic, irrecevable en ses demandes ;

Condamne le syndicat coopératif du [Adresse 1], situé [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son Président Syndic, aux dépens ;

Déboute le syndicat coopératif du [Adresse 1], situé [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son Président Syndic, de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 AVRIL 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE