TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02880 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HE7J

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LAVAL-FIRKOWSKI-DEVAUCHELLE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [T] [K] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J],[B] [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2003, l’OPAC DU LOIRET devenu l’établissement public LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [I] [G], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 280, 29 euros.

Madame [I] [G] est décédée le 31 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice en date 30 juillet 2024, l’établissement public LOGEMLOIRET a fait délivrer à Madame [J] [P] et Monsieur [O] [P], enfants de Madame [I] [G], une sommation interpellative de faire aux fins de règlement de la somme de 1 559, 48 euros, libérer les lieux et restituer les clés.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée les 19 et 21 décembre 2024, LOGEMLOIRET a mis en demeure Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] de quitter le logement au plus tard le 06 janvier 2025.

Par acte de commissaires de justice en date du 16 avril 2025, LOGELOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, aux fins de voir :

À titre principal,

Juger que le contrat de location portant sur le logement sis [Adresse 2] a été résilié de plein droit du fait du décès de Madame [I] [G], le 31 janvier 2024 ;Juger que Monsieur [S] [M], Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R], sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] ;Condamner solidairement Monsieur [S] [M], Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait du être appelé si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail intervenue à la date du décès de Madame [I] [G], le 31 janvier 2024, jusqu’à la libération complète des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi d’u fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

À titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation liant LOGEMLOIRET à Monsieur [S] [M], Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R], e portant sur le logement sis [Adresse 2] ;Condamner solidairement Monsieur [S] [M], Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait du être appelé si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail intervenue à la date du décès de Madame [I] [G], le 31 janvier 2024, jusqu’à la libération complète des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner Monsieur [S] [M], Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] à payer à la LOGMELLOIRERT la somme de 4 074, 60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025 ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M], Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R], ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; Réduire le délai du commandement de quitter les lieux à huit jours à compter de sa signification ;Condamner solidairement Monsieur [S] [M], Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ce compris le coût de la présente assignation et de la sommation du 30 juillet 2024 ; Ne pas écarter l’exécution provisoire.

Lors de l’audience du 09 décembre 2025, le demandeur a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cités à personne ou à tiers présent au domicile, Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater que l’assignation a été délivrée à Monsieur [S] [M] en lieu et place de Monsieur [S] [M]. Cette erreur, compte tenu de la rédaction du corps de l’assignation et de l’ensemble des pièces produites à l’instance au nom de [M] sera considérée comme une erreur purement matérielle. La présente décision sera donc rendue à l’égard de Monsieur [S] [M].

SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET DE CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

L’article 40 I de la même loi énonce notamment que les dispositions de l’article 14 (susvisé) sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modérés à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement et que ce logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du Code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce et au préalable, il convient de rappeler que Madame [I] [G], seule titulaire du bail consenti par la société demanderesse le 02 avril 2003, est décédée le 31 janvier 2024.

L’établissement public LOGEMLOIRET a versé aux débats l’acte de décès de Madame [I] [G].

Par actes de commissaire de justice en date 30 juillet 2024, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Madame [J] [P] [R] et Monsieur [O] [P] [R], enfants de Madame [I] [G], une sommation interpellative de faire aux fins de règlement de la somme de 1 559, 48 euros, libérer les lieux et restituer les clés.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée les 19 et 21 décembre 2024, LOGEMLOIRET a mis en demeure Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] de quitter le logement au plus tard le 06 janvier 2025.

Suite à ces actes, Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M], enfants de la locataire, n’ont pas versé aux débats une quelconque justification de leur occupation du logement litigieux depuis un an au moment du décès de Madame [I] [G].

Ils ne justifient pas qu’ils pourraient se situer dans l’un des cas d’exonération permettant de conserver le logement.

Il ressort donc des éléments du débat que Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] ne satisfont pas aux conditions inhérentes au transfert du bail à leur profit en application de l’article 14 et de l’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a lieu, par suite, de considérer qu’ils sont occupants sans droit ni titre, le bail litigieux s’étant trouvé résilié par suite du décès de Madame [I] [G].

Il convient donc, à défaut de libération des lieux volontaire par Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M], d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Il n’y a lieu en conséquence d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail d’habitation.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

L’indemnité d’occupation du bien occupé sans droit ni titre est destinée à indemniser du préjudice subi du fait de l’indisponibilité du bien, le bailleur n’ayant pas pu disposer du bien à son gré.

Il y aura lieu de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande, mais déduction faite des 5,50 euros de risques locatifs soit 472, 68 euros.

Cette indemnité d’occupation débutera à partir du 31 janvier 2024 et courra jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés du logement.

SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS DE L’ARTICLE L.412-1 CPCE :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux avec l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de deux mois, la mauvaise foi des personnes expulsées n’étant pas suffisamment caractérisée ou l’emploi de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte suffisamment démontré.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M], succombant, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail signé le 02 avril 2003 initialement entre l’OPAC DU LORET devenu l’établissement public LOGEMLOIRET d’une part et Madame [I] [G], d’autre part, portant sur le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 280, 29 euros, a pris fin avec le décès le 31 janvier 2024 de la locataire et que Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M], ses enfants, occupants du logement, ne remplissent pas les conditions d’un transfert du bail ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M], occupants sans droit ni titre, du bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] et de tout occupant de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] à payer à l’établissement public LOGEMLOIRET, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait dû être appelé si le bail dont était titulaire Madame [I] [G] n’avait pas été résilié, soit la somme de 472, 68 euros, à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur initial ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] [R], Monsieur [O] [P] [R] et Monsieur [S] [M] à verser à l’établissement public LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des contentieux de la protection tribunal judiciaire, le 10 février 2026.

La greffière, Le juge,