TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° RG 24/00174 – N° Portalis DB2K-W-B7I-C73Y

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 02 SEPTEMBRE 2025

Ordonnance de la Mise en Etat rendue le 02 Septembre 2025 par Violaine HAMIDI, Juge de la Mise en Etat du Tribunal, assistée de Sarah COGHETTO, Greffier, dans l’instance N° RG 24/00174 – N° Portalis DB2K-W-B7I-C73Y ;

ENTRE :

DEMANDEURA L’INCIDENT

M. [X] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5] / FRANCE

Rep/assistant : Maître Vincent BRAILLARD, avocat au barreau de BESANCON

ET

DEFENDEURA L’INCIDENT

M. [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Julien GLAIVE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Rep/assistant : Maître Patrice CANNET, avocat au barreau de DIJON

DEBATS :

Audience publique du 01 JUILLET 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire

En premier ressort

Prononcée le 02 Septembre 2025 par Violaine HAMIDI, date annoncée à l’issue des débats par mise à disposition au greffe

Signée par Violaine HAMIDI et Sarah COGHETTO

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Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation en date du 09 avril 2024, Monsieur [N] [O] a attrait Monsieur [X] [W] devant le Tribunal Judiciaire de VESOUL. Il a indiqué que suivant acte authentique en date du 30 août 2021, Monsieur [X] [W] lui avait donné à bail commercial dans la commune d'[Localité 6] une maison d’habitation et de commerce sise [Adresse 3], aux fins d’y exploiter une boulangerie. Le bail, conclu pour une durée de neuf années avait commencé à courir le 30 août 2011 et devait s’achever le 31 août 2020. Depuis, le bail se poursuivait par tacite reconduction. La destination prévue au contrat était l’activité de boulangerie pâtisserie, à l’exclusion de toute autre.

Monsieur [N] [O] ajoutait que dès l’entrée dans les lieux il s’était plaint de fuites d’eau provenant de la toiture, endommageant l’ensemble du bâtiment et notamment le laboratoire. Depuis 2012, il sollicitait de manière urgente la réalisation de travaux et faisait procéder à divers procès-verbaux par commissaires de justice.

Une expertise judiciaire était finalement réalisée suivant ordonnance de référé en date du 30 avril 2013. L’expert [C] [V] déposait son rapport le 24 février 2014, concluant à un état de vétusté avancé et généralisé des tuiles et de la zinguerie ne permettant plus de garantir à long terme la préservation des biens situés dans le volume couvert. Il était préconisé un remplacement complet de la couverture et zinguerie. Le coût était chiffré à 42 000 euros.

Suivant ordonnance en date du 25 août 2015, le tribunal judiciaire condamnait Monsieur [O] [W] à procéder à la réfection de la toiture de l’immeuble sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision. La Cour d’appel confirmait la décision le 22 février 2017.

L’astreinte était liquidée par le juge de l’exécution, appel était interjeté. Des mesures d’exécution forcée avaient lieu.

Le 24 décembre 2019 un nouveau constat était réalisé par commissaire de justice. Le commissaire constatait la présence d’eau autour des installations électriques de la cuisine. De l’eau s’écoulait depuis l’arrière du four. Des traces d’humidité étaient visibles. Le plafond s’effritait.

Monsieur [N] [O] a sollicité que soit déclarée recevable l’exception d’inexécution pour défaut d’exécution des obligations de Monsieur [X] [W] lui incombant en sa qualité de bailleur, constater les manquements commis par Monsieur [X] [W] à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur [X] [W], sa condamnation à verser la somme de 65 000 euros, outre 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le 04 février 2025, Monsieur [X] [W] a élevé un incident. Celui-ci a été plaidé à l’audience du 1er juillet 2025. A cette date, Monsieur [X] [W] a conclu à l’irrecevabilité des prétentions adverses, excipant d’une fin de non-recevoir pour autorité de la chose jugée. Il a indiqué que par jugement du 25 août 2015, le Tribunal Judiciaire de VESOUL l’avait condamné à procéder à la réfection de la toiture, décision confirmée en toutes ses dispositions par arrêt de la Cour d’appel en date du 22 février 2017 devenu définitif. Dès lors les demandes visant à constater les manquements commis par Monsieur [X] [W] quant à l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible ne consistait pas une prétention et devait être écartée.

Pour le surplus, les prétentions étaient formées alors que le litige était noué entre les mêmes parties, Monsieur [N] [O] et Monsieur [X] [W], la demande était la même puisque Monsieur [O] avait assigné Monsieur [W] le 3 septembre 2014 pour obtenir la condamnation de ce dernier à procéder à la réfection de la toiture de l’immeuble loué, suivant les préconisations de l’expert, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, lui payer 5285.25 euros au titre de la perte d’exploitation, 2736 euros au titre de la restitution des loyers au 31 août 2014 et 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, lui dire qu’il devra retenir la somme de 76 euros sur son loyer mensuel à compter du 30 septembre 2014 jusqu’à exécution par Monsieur [W] de son obligation de délivrance d’une pièce habitable. Le Tribunal de Grande instance avait condamné Monsieur [X] [W] à procéder à la réfection de la toiture sous astreinte, débouté Monsieur [O] de ses demandes indemnitaires au titre de la perte d’exploitation et de la restitution des loyers.

Il avait été jugé que Monsieur [N] [O] n’avait pas subi de préjudice de jouissance ni de perte d’exploitation du fait de la vétusté de la toiture. La demande en indemnisation ne pouvait concerner qu’un préjudice de jouissance ou de perte d’exploitation. Monsieur [N] [O] ne pouvait prétendre n’avoir formulé aucune demande de dommages et intérêts alors qu’il avait présenté des demandes indemnitaires au titre de perte d’exploitation et restitution des loyers pour perte de jouissance et manquement à l’obligation de délivrance. La demande était identique au sens de l’article 1355 du Code civil. Le fait que la demande soit fondée sur un moyen de droit différend, en l’espèce l’exception d’inexécution, était indifférent.

La cause était la même, l’exécution de la rénovation de la toiture et l’indemnisation du preneur à ce titre était un sujet clos. De nouveaux moyens de preuves ne pouvaient faire obstacle à l’autorité de chose jugée.

Les demandes de constater les manquements à l’obligation de délivrance conforme et à verser la somme de 65000 euros se heurtaient à l’autorité de chose jugée.

Monsieur [X] [W] a sollicité la condamnation de Monsieur [N] [O] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réponse, Monsieur [N] [O] a conclu au fait que les demandes de la présente instance ne se confondaient pas avec celles contenues dans l’assignation du 3 septembre 2014 en ce qu’il ne sollicitait pas de dommages et intérêts, ni de constat de manquements graves du bailleur à ses obligations contractuelles. La demande de la présente instance sur le constat de l’exception d’inexécution et de résiliation judiciaire du bail commercial, qui impliquait de constater les manquements graves du bailleur à ses obligations contractuelles, n’avait pas le même objet et les mêmes fins que la demande tendant à condamner le bailler à procéder à la réfection de la toiture de l’immeuble loué. Les demandes étaient fondées sur l’exception d’inexécution en tant que bailleur par Monsieur [W] depuis la décision du Tribunal du 25 août 2015. C’est l’inertie du bailleur et l’absence de réalisation de travaux conformément à la décision rendue que le preneur se trouvait contraint de solliciter le constat des manquements aux obligations contractuelles du bailleur et la condamnation à des dommages et intérêts. Il avait été contraint de cesser l’exploitation en raison de l’état du local et des infiltrations. La demande de résiliation était sans lien avec les demandes soulevées en 2014. Il n’y avait pas d’identité de demande. Monsieur [O] a sollicité la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025, date à laquelle elle était rendue par mise à disposition au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la notion de prétention

Monsieur [N] [O] demande le constat de l’absence de délivrance conforme. Ce constat vise à lui permettre d’obtenir la résolution du bail aux torts exclusifs du défendeur ; dés lors, il s’agit bien d’une prétention sur laquelle le juge doit statuer.

Sur l’autorité de chose jugée

Aux termes de l’article 1355 du Code de procédure civile, L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La demande contenue dans l’assignation de 2014 portait sur une réduction du loyer et une indemnisation du préjudice subie, motivées par l’état du local commercial.

Monsieur [N] [O] en a été débouté ; or le bail commercial s’est renouvelé et il est tenu au paiement du loyer. Il sollicite à présent la résolution du bail fondée sur le fait que les désordres allégués se sont poursuivis.

Cependant dans les pièces produites aux débats les seuls procès-verbaux de constat afférent à la boulangerie datent de 2014 2019. Ils ne sont donc pas concomitants de la nouvelle assignation et ne permettent pas d’indiquer que les désordres auxquels il est fait référence dans l’assignation de 2024 sont de nouveaux désordres, justifiant une nouvelle procédure.

Il apparaît donc qu’outre les parties qui sont identiques tout comme leur qualité, c’est bien un litige sur la même cause qui s’est noué, soit l’état du local commercial loué par le défendeur au demandeur. La présentation d’un nouveau moyen de droit ne constitue pas un changement de cause et en l’absence de fait nouveau dont le demandeur ne fait pas état, il convient de lui opposer la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée.

Son action est par conséquent irrecevable.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de le condamner à verser la somme de 1000 euros au défendeur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant à l’instance il sera condamné aux entiers dépens de celle-ci.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au Greffe, en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de Monsieur [N] [O] comme se heurtant à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée,

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à verser à Monsieur [X] [W] à la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

AINSI DIT ET JUGE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL LE

deux Septembre deux mil vingt cinq

Le greffier, Le Juge de la Mise en Etat.