TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/11197 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4AVY

Minute :

Société CDC HABIAT SOCIAL

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [D] [T] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT

Copie délivrée à :

Madame [D] [T] [I]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée OSICA, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [T] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2018 prenant effet le jour même, la société Osica a donné à bail pour une durée de trois mois renouvelable à Mme [D] [T] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 440,06 euros révisable, outre les charges.

Le 31 décembre 2018, la société CDC Habitat Social a été créée par la fusion absorption de 12 bailleurs sociaux dont la société Osica.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [D] [T] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2 083,11 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la société CDC Habitat Social a fait assigner Mme [D] [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

— en conséquence :

o ordonner l’expulsion de Mme [D] [T] [I] et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner Mme [D] [T] [I], à payer à la demanderesse la somme de 1 631,00 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

o fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Mme [D] [T] [I] à due concurrence ;

o condamner Mme [D] [T] [I] à payer à la demanderesse la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner Mme [D] [T] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

o rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

La société CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la baisse à la somme de 1 434,56 euros.

Mme [D] [T] [I], assignée à étude, n’a ni comparu, ni été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 19 janvier 2026, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 3 février 2026, le juge des contentieux de la protection a demandé au bailleur de produire un décompte complet, et de faire parvenir ses observations, au visa des articles 24 I et à V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme, sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement rétroactifs en suspendant les effets au regard du paiement de l’intégralité de l’arriéré le 6 octobre 2025, malgré une reprise de l’arriéré locatif postérieurement à cette date, ceux-ci n’étant que pour un montant limité.

Par courriel du 4 février 2026, la société CDC Habitat Social a indiqué accepter la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la somme de 100 euros par mois en plus de l’échéance de courante, conformément au plan d’apurement ayant été proposé à Mme [D] [T] [I]. Elle a fait valoir qu’au terme de janvier 2026 inclus, la dette s’élevait à la somme de 4 626,95 euros, un supplément de loyer de solidarité forfaitaire maximum ayant été facturé au mois de janvier 2026 en l’absence de réponse à l’enquête SLS. Elle a ajouté que si la dette avait effectivement été soldée le 6 octobre 2025, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, une régularisation des charges 2024 a été imputée sur l’échéance d’octobre 2025, outre des frais de procédure, qu’elle souhaitait faire valider par une décision de justice. Elle a précisé enfin qu’un plan d’apurement avait été proposé à la locataire, qui ne l’avait pas retourné signé.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la CAF a été saisie le 21 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 25 septembre 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 19 janvier 2026.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 29 juillet 2018 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2 083,11 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré à la locataire le 26 mars 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 27 mai 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Au regard de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, et de la diminution de la dette locative, qui ne s’élevait plus qu’à 1 072,50 euros à la date de l’audience, déduction faire des sommes de 136,19 euros, 200,87 euros et 25 euros correspondant à divers frais n’ayant pas à être imputés sur celle-ci, Mme [D] [T] [I] se trouve en situation d’apurer sa dette.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et des délais de paiement de la dette locative seront octroyés à Mme [D] [T] [I] selon les modalités prévues au dispositif. A ce titre, afin de permettre à Mme [D] [T] [I] de bénéficier d’un échéancier soutenable et compte tenu des effets manifestes déjà accomplis pour l’apurement de sa dette, il sera prévu des délais de paiement pour des échéances de 30 euros, et non 100 euros comme sollicité par le demandeur.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [D] [T] [I], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [D] [T] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 27 mai 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, soustraction faite des frais de contentieux (136,19 euros + 200,87 euros) et des frais de dossier SLS (25,00 euros), arrêtée au 14 janvier 2026 s’élève à la somme de 1 072,50 euros.

Mme [D] [T] [I] sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date du commandement de payer.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [D] [T] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la société CDC Habitat Social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputée contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société CDC Habitat Social ;

CONSTATE la résiliation à compter du 27 mai 2025 du bail conclu le 29 juillet 2018 portant sur le bien situé [Adresse 6], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [I] à payer à la société CDC Habitat Social la somme la somme de 1 072,50 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 14 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date du commandement de payer ;

AUTORISE Mme [D] [T] [I] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 30,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [D] [T] [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que la société CDC Habitat Social pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [T] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, Mme [D] [T] [I] à payer à la société CDC Habitat Social l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de la société CDC Habitat Social au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [I] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge