— N° RG 23/04753 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHWG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 21 octobre 2024

Minute n°

N° RG 23/04753 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHWG

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e NEGREVERGNE

— M^e RONZEAU

— M^e RABIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. BCBZ

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Estelle MARGERIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Monsieur [O] [Z] Notaire associé de la SAS M2S, ès qualité

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Monsieur [S] [M]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Monsieur [G] [E] [W]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M^me GRAFF, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 16 Janvier 2025,

GREFFIER

Lors des débats M^me CAMARO, Greffière et du délibéré : M^me KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec M^me KILICASLAN, Greffière;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 19 septembre 2022, rédigé par Maître [T], notaire, la SCI BCBZ, assistée de Maître [Z], notaire, a consenti à Messieurs [G] [E] [W] et [S] [M], une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à Claye Souilly (77), pour un montant de 250.000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 28 février 2023 et soumise à la réalisation de plusieurs conditions suspensives dont l’une relative à la conformité du raccordement du bien au réseau collectif d’assainissement.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à hauteur de 25.000 euros et Messieurs [G] [E] [W] et [S] [M] ont versé la somme de 12.500 euros séquestrée en l’étude de Maître [Z].

Le 15 février 2023, la société VEOLIA a établi un constat de non-conformité du raccordement du réseau d’assainissement.

Le 28 février 2023, les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse de vente au 31 mars 2023.

La vente ne s’est pas réalisée et le dépôt de garantie est demeuré entre les mains du notaire séquestre.

C’est dans ces conditions que la SCI BCBZ a, par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2023, assigné Messieurs [G] [E] [W] et [S] [M] ainsi que Maître [T] et Maître [Z], notaires.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 29 octobre 2024), la SCI BCBZ sollicite du tribunal de :

« RECEVOIR la SCI BCBZ en son acte introductif d’instance et, l’y disant bien fondée,

JUGER que la carence des Messieurs [M] et [W] à lever l’option dans le délai qui leur était imparti, pour ce faire, revêt un caractère incontestablement fautif ;

En conséquence,

DONNER ACTE à la SCI BCBZ de ce que Messieurs [M] et [W] sont déchus du bénéfice de la promesse de vente qui leur a été consentie, le 19 septembre 2022 ;

Sur les conséquences de la carence fautive des Consorts [M] et [W] :

A TITRE PRINCIPAL

JUGER qu’il convient de faire application de la clause de règlement de l’indemnité d’immobilisation figurant aux termes de la Promesse ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER qu’il convient de faire application de la clause pénale figurant à la Promesse ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Messieurs [M] et [W] à régler, à la SCI BCBZ, la somme de 25.000 euros en exécution des termes de la Promesse de vente, en réparation du préjudice subi par ses soins à raison de la défaillance fautive des défendeurs, selon les modalités suivantes :

AUTORISER Maître [Z] à se départir, au profit de la SCI BCBZ de la somme de 12.500 euros versée par les défendeurs, au titre de la première fraction de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les défendeurs à payer, directement à la demanderesse, le surplus de l’indemnité d’immobilisation contractuellement stipulée, savoir la somme de 12.500 euros ;

Et,

RENDRE, en tant que de besoin, opposable le jugement à intervenir à Maîtres [Z] et [T], es qualités ;

Sur le montant de l’indemnité sollicitée

A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’immobilisation ne peut faire l’objet d’aucune révision judiciaire de son montant, celle-ci ayant été convenue, par les parties ;

A TITRE SUBSIDAIRE

DIRE ET JUGER que le montant de l’indemnité de clause pénale n’est pas excessif et qu’il ne saurait, par suite, être diminué judiciairement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER les défendeurs de toute demande qu’ils formulent de ce chef ;

Sur l’indemnisation des préjudices distincts de la SCI BCBZ

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Messieurs [M] et [W] à régler, à la SCI BCBZ, la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice distinct, par elle subi, à raison de leur résistance abusive ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Messieurs [M] et [W] à régler, à la SCI BCBZ, la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice par elle subi, à raison de leur résistance abusive ;

En tout état de cause

DEBOUTER Messieurs [M] et [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTER Maître [B] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Messieurs [M] et [W] à régler, à la SCI BCBZ, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Messieurs [M] et [W] aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, la SCI BCBZ fait valoir qu’à la suite de la délivrance par VEOLIA d’un certificat de non-conformité le 15 février 2023, elle a fait procéder à l’établissement d’un devis pour les travaux de raccordement le 6 mars 2023 dont elle était prête à supporter le coût de sorte que la condition suspensive litigieuse s’est trouvée, selon elle, réalisée à cette date.

Elle considère que la promesse de vente ne lui imposait nullement de faire réaliser les travaux en cas de non-conformité mais seulement de prendre à sa charge leur coût.

Elle ajoute qu’elle avait accepté de régler aux acquéreurs une indemnité de 8.000 euros, supérieure au coût des travaux de mise en conformité, laquelle n’était pas prévue dans la promesse de vente.

Elle soutient que Messieurs [M] et [W] ont consenti une prorogation de la promesse jusqu’au 31 mars 2023 et qu’ils n’ont jamais entendu se prévaloir de la condition suspensive postérieurement au délai de 60 jours fixé par la promesse de vente, soit au 19 novembre 2022.

Elle en déduit que le refus de Messieurs [M] et [W] de lever l’option dans le nouveau délai qui leur était imparti n’est pas justifié et considère qu’elle est bien fondée à solliciter le règlement de l’indemnité d’immobilisation de 25.000 euros prévue par la promesse de vente.

Elle fait valoir que l’absence de régularisation de la promesse de vente lui a causé un préjudice distinct de la durée d’immobilisation du bien qu’elle évalue à la somme de 30.000 euros.

Elle considère que Messieurs [M] et [W] n’ayant jamais émis aucune réserve quant à la levée des conditions suspensives, cela constitue une résistance abusive dont elle demande réparation à hauteur de 5.000 euros.

Elle s’oppose à la demande subsidiaire de Messieurs [M] et [W] de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 5.000 euros au motif qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale.

Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle de Messieurs [M] et [W] au titre du préjudice moral par eux invoqué dès lors que la promesse de vente n’a pas été réitérée, selon elle, en raison du seul refus fautif des défendeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions (conclusions en réponse n°3 notifiées par RPVA le 13 juin 2024), Messieurs [M] et [W] sollicitent du tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la société BCBZ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

REDUIRE le montant de l’indemnité d’immobilisation, laquelle ne pourra pas être supérieure à la somme de 5 000 euros ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

ORDONNER au bénéfice de Monsieur [E] [W] et Monsieur [S] [M] la déconsignation de la somme de 12.500 euros séquestrée en l’Etude de Maître [Z] ;

DIRE ET JUGER que Maître [Z] devra déconsigner la somme de 12.500 euros au profit de Monsieur [E] [W] et Monsieur [S] [M] dans un délai de quinze jours à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNER la société BCBZ à payer à Monsieur [E] [W] et à Monsieur [S] [M] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société BCBZ à payer à Monsieur [E] [W] et à Monsieur [S] [M] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société BCBZ aux entiers dépens. »

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, Messieurs [M] et [W] soutiennent que la non-réalisation de la condition suspensive litigieuse de la promesse de vente est imputable à la seule SCI BCBZ au motif que celle-ci n’a jamais communiqué de certificat de conformité dans le délai imparti, à savoir 60 jours à compter de la signature de la promesse, soit au 19 novembre 2022. Ils exposent que la SCI BCBZ n’a fait intervenir la société VEOLIA que le 15 février 2023 pour faire établir le certificat lequel atteste de la non-conformité du raccordement.

Ils en déduisent que la promesse était caduque à la date du 31 mars 2023 et que la SCI BCBZ n’est pas fondée à solliciter le règlement de l’indemnité d’immobilisation. Ils sollicitent la restitution de la somme de 12.500 euros séquestrée.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, ils sollicitent la réduction du montant de la clause d’immobilisation qu’ils interprètent comme une clause pénale et estiment que son montant est excessif.

Ils concluent au rejet des demandes indemnitaires de la SCI BCBZ au motif que la non-réalisation de la vente lui serait exclusivement imputable.

Ils exposent avoir subi un préjudice moral en raison des nombreuses diligences qu’ils ont accomplies en vain pour la réalisation de cette vente et sollicitent une indemnisation à hauteur de 10.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2024), Maître [T] sollicite du tribunal de :

« VOIR CONDAMNER la SCI BCBZ à verser à Maître [B] [T], Notaire, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction au profit de Maître NEGREVERGNE. »

En qualité de rédacteur de l’acte, il fait valoir que sa responsabilité n’est pas recherchée et qu’il n’est attrait qu’afin de lui rendre opposable la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 14 décembre 2023), Maître [Z] sollicite du tribunal de :

« PRENDRE ACTE de ce que Maître [O] [Z], notaire, s’en rapporte à justice sur le bien-fondé des demandes et qu’il procédera à la libération des fonds, conformément aux termes du jugement qui sera rendu ;

CONDAMNER tout succombant à lui verser la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

En qualité de séquestre, il fait valoir que sa responsabilité n’est pas recherchée et qu’il n’est attrait qu’afin de lui rendre opposable la décision à intervenir quant au sort de l’indemnité d’immobilisation versée en ses comptes.

Pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 16 janvier 2025 pour y être plaidée.

Par message RPVA du 29 octobre 2024, la SCI BCBZ a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture exposant que, peu de temps avant la clôture, le conseil assurant la postulation avait rencontré des problèmes de santé l’empêchant de transmettre le dernier jeu de conclusions.

Par message RPVA du 4 novembre 2025, Messieurs [M] et [W] ont fait savoir qu’ils ne s’opposaient pas à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Par message RPVA du 31 octobre 2024 renouvelé le 14 janvier 2025, Maître [Z] a fait savoir qu’il ne s’opposait pas à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

A l’audience du 16 janvier 2025, l’ordonnance de clôture du 21 octobre 2024 a été révoquée pour cause grave, conformément à l’article 803 du code de procédure civile, à la demande des parties, avant l’ouverture des débats, et la procédure a été à nouveau clôturée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, prorogée au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire » et « juger » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

I – Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et l’article 1304-4 ajoute qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la condition suspensive de production d’un certificat de conformité du raccordement au réseau collectif d’assainissement

Il est constant que, selon promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2022, la SCI BCBZ a vendu à Messieurs [M] et [W] un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 4] à Claye Souilly, au prix de 250.000 euros moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 25.000 euros.

Il n’est pas contesté que les conditions suspensives prévues dans l’acte ne sont pas discutées par les parties hormis celle relative à l’assainissement formulée comme suit (page 10) :

« ASSAINISSEMENT

Qu’un document de contrôle de l’assainissement constatant la conformité du raccordement du BIEN au réseau communal collectif d’assainissement soit produit au plus tard à l’expiration d’un délai de soixante (60) jours calendaires à compter de la régularisation des présentes.

Le notaire rédacteur des présentes a rappelé à l’ACQUEREUR qu’il existe deux méthodes d’assainissement des eaux usées, soit elles sont évacuées dans un réseau communal d’assainissement, soit elles sont récupérées par un équipement d’assainissement non collectif.

En cas de réseau communal collectif d’assainissement le raccordement doit être effectué dans un délai de 2 ans à partir de la mise en service de ce réseau collectif. Pour le savoir, il convient de se renseigner à la mairie et une fois le raccordement réalisé par le propriétaire, la commune contrôle le raccordement au réseau communal collectif d’assainissement. Si le logement n’est pas raccordé ou si le raccordement n’est pas conforme, la commune peut faire réaliser d’office le raccordement ou procéder aux travaux de réhabilitation aux frais du propriétaire. La redevance assainissement est due dès que le propriétaire a réalisé le raccordement au réseau communal collectif d’assainissement, que ce réseau soit ou non relié à une station d’épuration.

En cas d’assainissement non collectif le propriétaire a l’obligation de mettre en œuvre sa propre installation d’assainissement. Le propriétaire doit également entretenir régulièrement son installation par l’entretien, la vidange, sauf si la commune a décidé de prendre en charge cet entretien. La commune peut contrôler la conformité de l’installation ainsi que son bon fonctionnement et entretien. Ce contrôle est réalisé par le Service public d’assainissement non collectif (SPANC). Selon les résultats de ce contrôle et en cas d’anomalies constatées, le SPANC peut prescrire des travaux qu’il faudra réaliser dans un délai de 4 ans. En cas de vente du logement, ce délai est ramené à 1 an.

Le VENDEUR déclare que le BIEN objet des présentes est raccordé à un système d’assainissement collectif.

Si le document de contrôle de l’assainissement laisse apparaître un devis de travaux obligatoires pour permettre un raccordement conforme, le coût des travaux sera pris en charge par : le PROMETTANT. »

Il résulte de ces stipulations que la condition suspensive tenant à la production par le promettant d’un constat de conformité du raccordement au réseau d’assainissement implique que ce dernier réalise, dans le délai imparti et à ses frais, les travaux nécessaires à l’obtention dudit certificat.

La SCI BCBZ ne peut donc utilement soutenir que sa seule obligation résidait dans la prise en charge du coût des travaux de mise en conformité et que la seule fourniture d’un devis de travaux de raccordement le 6 mars 2023 suffisait à lever la condition suspensive.

Il est établi que la société VEOLIA a dressé un constat de non-conformité du raccordement du bien au réseau d’assainissement le 15 février 2023.

Il en résulte que la SCI BCBZ n’a pas produit, dans le délai de 60 jours à compter du 19 septembre 2022 prévu par la promesse, soit le 19 novembre 2022, de certificat de conformité du raccordement du bien au réseau collectif d’assainissement.

Toutefois, par courriel de Maître [T] du 28 février 2023, Messieurs [M] et [W] ont accepté de proroger la durée de la promesse de vente, initialement prévue au 28 février 2023 à 18 heures (page 22) au 31 mars 2023, « sous réserve de la production d’un ou plusieurs devis de mise en conformité du raccordement au réseau collectif validés par l’ensemble des parties ».

Il s’en déduit que les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse de vente afin de permettre la mise en conformité du bien de sorte que Messieurs [M] et [W] ne peuvent se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive postérieurement au délai de 60 jours fixé par la promesse de vente et antérieurement au 31 mars 2023.

Il ressort également des pièces du dossier qu’à la suite de cette prorogation, la SCI BCBZ a fait établir un devis de travaux de mise en conformité d’un montant de 1.199 euros, communiqué à Messieurs [M] et [W] le 6 mars 2023 ; qu’à cette même date, Messieurs [M] et [W] ont évoqué, par l’entremise de Maître [T], deux solutions pour finaliser la vente formulée comme suit :

« – la première, qui a leur préférence, laisser le soin à vos clients [la SCI BCBZ] de procéder aux travaux de mise en conformité, obtenir le certificat VEOLIA, puis signer l’acte de vente ;

— à défaut, la seconde : prendre à leur charge le processus des travaux moyennant une compensation financière forfaitaire et définitive sous réserve de pouvoir également faire réaliser, de leur côté, par les entreprises de leur choix, un ou deux devis. Pour ce faire, il conviendra que vos clients les autorisent à accéder au local. Les parties se mettront ensuite d’accord sur la somme forfaitaire arrêtée ».

Par courriel du 15 mars 2023, Maître [Z], notaire de la SCI BCBZ, a interrogé Maître [T] quant à la fixation d’une date de signature.

Par courriel du 17 mars 2023, Maître [T] a fait savoir que Messieurs [M] et [W] ont évalué la compensation financière attendue à la somme de 8.000 euros.

Par courriel du 4 avril 2024, Maître [Z] a indiqué que la SCI BCBZ acceptait la proposition d’indemnisation à hauteur de 8.000 euros.

Par courriel du 5 avril 2023, Messieurs [M] et [W] ont indiqué ne plus souhaiter poursuivre l’opération.

Il se déduit de ces échanges que, bien que Messieurs [M] et [W] aient initialement exprimé leur préférence pour que la SCI BCBZ prenne en charge la réalisation des travaux et l’obtention du certificat de conformité, conformément aux stipulations de la promesse de vente, ils ont néanmoins proposé le 17 mars 2023, soit dans le délai prorogé au 31 mars 2023 convenu par les parties pour la réalisation de ladite condition suspensive, de régulariser la vente du bien en l’état, malgré la non-conformité du raccordement, en contrepartie du versement d’une indemnité de 8.000 euros.

Ainsi, Messieurs [M] et [W] ont manifesté de manière explicite, dans le délai imparti, leur volonté de renoncer à la condition suspensive de production d’un certificat de conformité, stipulée dans leur intérêt exclusif, moyennant le paiement de cette somme, par ailleurs accepté par la SCI BCBZ.

Dès lors, Messieurs [M] et [W] ne sauraient se prévaloir de la caducité de la promesse au 31 mars 2023.

Toutefois, Messieurs [M] et [W] n’ont pas procédé à l’acquisition du bien. Conformément aux stipulations de la promesse de vente (page 24), ils demeurent donc redevables de l’indemnité d’immobilisation, s’élevant à la somme de 25.000 euros.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de déconsignation de la somme de 12.500 euros séquestrée en l’étude de Maître [Z].

Sur la demande reconventionnelle de réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1231-5 du code civil dispose que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Elle rémunère donc l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire et se distingue de la clause pénale qui sanctionne un manquement contractuel.

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, les seules obligations souscrites par le bénéficiaire consistent à faire diligence pour l’accomplissement des conditions suspensives. Il n’est pas tenu de lever l’option. Ainsi, l’indemnité prévue lorsque le bénéficiaire ne réalise pas la vente malgré l’acquisition des conditions suspensives ne vient pas sanctionner un manquement contractuel, elle ne peut que constituer la rémunération de l’immobilisation du bien.

En l’espèce, l’acte notarié stipule que « la présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du BIEN » (page 24). Les parties ont donc expressément stipulé une indemnité d’immobilisation conçue par elles comme la contrepartie de l’exclusivité consentie par la promettante aux bénéficiaires pour former la vente.

En tant que rémunération contractuelle de l’exclusivité du bien, la clause d’immobilisation ne peut être réduite.

En conséquence, Messieurs [M] et [W] seront déboutés de leur demande de réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation.

***

Il s’en suit que l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 25.000 euros doit être payée.

Les parties s’accordent pour indiquer que la somme de 12.500 euros, initialement séquestrée en l’étude de Maître [T] lors de la signature de l’acte, a été, par la suite, versée à Maître [Z].

Il convient donc d’autoriser ou au besoin d’enjoindre Maître [Z] à remettre à la SCI BCBZ la somme de 12.500 euros détenue par lui en exécution de la promesse unilatérale de vente sur présentation du présent jugement et de condamner solidairement Messieurs [M] et [W] à verser à la SCI BCBZ le reliquat, soit une somme de 12.500 euros (25.000 – 12.500).

II – Sur les demandes indemnitaires

Sur la demande la SCI BCBZ au titre du préjudice distinct de l’immobilisation du bien

La SCI BCBZ soutient qu’en raison du refus de Messieurs [M] et [W] de signer l’acte définitif de vente, elle a subi un préjudice distinct du fait du retard dans la vente de son bien qui n’est finalement intervenue que le 30 janvier 2024, soit près d’un an après l’échec de la vente, et pour un montant de 220.000 euros, soit 30.000 euros de moins que le prix qui avait été convenu par les parties.

La SCI BCBZ évalue le montant de son préjudice distinct de l’immobilisation à la somme de 30.000 euros.

Messieurs [M] et [W] font valoir que le compromis de vente du 30 janvier 2024 produit par la SCI BCBZ stipule expressément que l’assainissement est non conforme et que les travaux seront à la charge de l’acquéreur, ce qui explique selon eux, un prix inférieur à celui que les parties avaient convenu. Ils soutiennent également que la SCI BCBZ a elle-même contribué à l’écoulement du temps entre la promesse de vente et la date prévue de réitération puisqu’il lui incombait de faire établir avant le 19 novembre 2022 un certificat de conformité et que VEOLIA n’est intervenue que le 15 février 2023.

La SCI BCBZ réplique qu’un rendez-vous avec VEOLIA était initialement programmé le 14 octobre 2022 ; que les techniciens n’ont pas pu intervenir en raison d’une plaque d’égout qui n’avait pas pu être soulevée et qu’un nouveau rendez-vous avait été fixé par VEOLIA au 13 février 2023.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il convient de rappeler que le préjudice lié à l’immobilisation du bien immobilier pendant la durée de la promesse est réparé par l’allocation de l’indemnité.

En l’espèce, il convient de relever qu’au moment de la signature de la promesse de vente, la conformité du raccordement du bien au réseau collectif d’assainissement était incertain puisque soumise à une condition suspensive et, qu’à la suite de l’échec de la vente, la SCI BCBZ n’a pas procédé aux travaux de mise en conformité, ce qui impacte la valorisation du bien.

En outre, le compromis de vente conclu le 30 janvier 2024 prévoit expressément que la charge de ces travaux incombe aux acquéreurs alors même qu’aucune disposition de cette nature n’était prévue lors de la signature de la promesse unilatérale de vente par les parties.

Au regard de ces éléments, la SCI BCBZ ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de l’immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande la SCI BCBZ au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

En l’espèce, la SCI BCBZ ne rapporte pas la preuve de ce que l’attitude des défendeurs au cours de cette procédure aurait dégénéré en abus.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de Messieurs [M] et [W] au titre du préjudice moral

Messieurs [M] et [W] font valoir qu’ils ont accompli des démarches en lien avec l’acquisition du bien, notamment la création d’une SCI le 23 novembre 2022, le dépôt d’une déclaration préalable en vue de la réfection de la toiture de l’immeuble, la réalisation des plans par un architecte et la souscription d’un contrat de prêt d’un montant de 235.000 euros le 3 mars 2023. Ils considèrent que la non-réitération de l’acte leur a causé un préjudice moral qu’ils évaluent à la somme de 10.000 euros.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, s’il est justifié des démarches accomplies, il ressort des précédents développements que, par courriel du 5 avril 2023, Messieurs [M] et [W] ont indiqué qu’ils ne souhaitaient plus poursuivre l’opération alors que la SCI BCBZ avait accepté, la veille, leur proposition de conclusion de la vente en l’état de non-conformité moyennant une indemnité de 8.000 euros.

Ils ne peuvent donc se prévaloir d’un préjudice moral imputable à la SCI BCBZ.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

III – Sur les dispositions de fin de jugement

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Messieurs [M] et [W], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Messieurs [M] et [W] seront condamnés in solidum à verser à la SCI BCBZ la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

De plus, il sera relevé qu’aucune demande contentieuse n’est formée ni à l’encontre de Maître [T], rédacteur de l’acte et séquestre initial, ni à l’encontre de Maître [Z], séquestre actuel.

La SCI BCBZ précise avoir assigné Maître [T] et Maître [Z] afin de leur rendre le présent jugement opposable.

Or le tiers dépositaire d’une chose contentieuse en vertu d’un séquestre conventionnel s’oblige à la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Par suite, il n’était pas nécessaire de mettre dans la cause les notaires, le présent jugement ordonnant le versement au promettant de la somme séquestrée leur étant opposable après signification.

En conséquence, la SCI BCBZ sera condamnée à verser à Maître [T] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Maître [Z] sera débouté de sa demande de condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En effet, Messieurs [M] et [W], succombant, n’ayant pas assigné Maître [Z], il ne saurait être mis à leur charge une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 octobre 2024 au jour des débats, l’acceptation des écritures de la SCI BCBZ, de Messieurs [S] [M] et [E] [W] et de Maître [O] [Z], et la clôture à la même date ;

DEBOUTE Messieurs [S] [M] et [E] [W] de leur demande de déconsignation de la somme de 12.500 euros séquestrée en l’étude de Maître [Z] ;

DEBOUTE Messieurs [S] [M] et [E] [W] de leur demande de réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE et au besoin ENJOINT Maître [O] [Z], notaire à Tremblay en France (93), de remettre à la SCI BCBZ la somme de 12.500 euros détenue par lui en exécution de la promesse unilatérale de vente conclue le 19 septembre 2022, sur présentation du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [S] [M] et [G] [E] [W] à payer à la SCI BCBZ une somme de 12.500 euros au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2022 ;

DEBOUTE la SCI BCBZ de sa demande de condamnation solidaire de Messieurs [S] [M] et [G] [E] [W] à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice distinct par elle subi ;

DEBOUTE la SCI BCBZ de sa demande de condamnation solidaire de Messieurs [S] [M] et [G] [E] [W] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Messieurs [S] [M] et [E] [W] de leur demande de condamnation de la SCI BCBZ à leur payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [S] [M] et [G] [E] [W] aux dépens;

CONDAMNE in solidum Messieurs [S] [M] et [G] [E] [W] à verser à la SCI BCBZ la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Messieurs [S] [M] et [E] [W] de leur demande de condamnation de la SCI BCBZ à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BCBZ à payer à Maître [B] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Maître [O] [Z] de sa demande de condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président