TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 25/01250

Références : R.G N° N° RG 25/00711 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QP5K

JUGEMENT

DU : 29 Août 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Mme [H] [F] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 29 Août 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [H] [F] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 22 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e CHAPULUT + CCC

CCC défendeur

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail en date du 26/02/2021, Mme [H] [R] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] (log. n° 101) à [Localité 8], et appartenant à la société IMMOBILIERE 3F.

Par acte du 14/06/2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6.348,17 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 12/06/2024.

Par acte en date du 26/03/2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 9] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion de la locataire,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la locataire à payer la somme de 7.077,78 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 6.324,42 euros, au titre des loyers échus à la date du 20/05/2025. Elle est d’accord pour l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, Mme [H] [R] a comparu, indique avoir un revenu de 2.000 euros dans le cadre d’une activité d’intérim.

Il est précisé par les parties qu’après une décision de recevabilité en date du 20/06/2024, un plan de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en date du 24/10/2024 est en cours, concernant une dette déclarée de 6.348,17 euros, prévoyant une suspension des paiement pendant 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 29/08/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Que l’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ;

Que, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du même article ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Qu’en l’espèce, qu’il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 20/05/2025, que la locataire a repris le paiement du loyer depuis au mois 3 mois au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’en application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ;

Qu’en l’espèce, aucun éléments justificatifs pour l’application desdites pénalités n’est produit ; qu’elles seront donc écartées ;

Attendu que par ailleurs, en l’absence d’une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire ; que le bail conclu entre les parties ne prévoit aucune disposition prévoyant la facturation des frais de rejet ; qu’en conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l’arriéré locatif ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 20/05/2025, la dette s’élève à la somme de 6.244,65 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

La commission de surendettement des particuliers de l’Essonne a prononcé une décision de recevabilité le 20/06/2024 et adopté le 24/10/2024 au profit de Mme [Y] [T] un plan de mesures imposées prévoyant la suspension des paiement pendant 24 mois de la dette déclarée de 6.348,17 euros ; le bailleur soutient que la locataire n’a pas respecté ces mesures sans fournir la preuve d’une caducité du plan ;

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette, en plus du loyer courant, selon les termes desdites mesures, et dans les conditions prévues au dispositif.

En outre, en cas de caducité du plan, et compte tenu de l’accord du bailleur et des difficultés éprouvées par Mme [H] [R], il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 173 euros.

A défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours.

Sur la résiliation du bail

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 26/03/2025 et ce plus de six semaines avant l’audience du 22/05/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX par courrier du 12/06/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 14/06/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Que toutefois, selon l’article L. 331-3-1, devenu l’article L. 722-5, du code de la consommation, la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement suspend de plein droit les mesures d’exécution et fait interdiction au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou en partie, une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à ladite suspension ; qu’il en résulte l’interdiction pour le débiteur de payer sa dette de loyer dont l’exigibilité est antérieure à la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement ;

Que la décision de recevabilité ayant en l’espèce été rendue par la commission de surendettement le 20/06/2024, le caractère fautif de la non régularisation dans le délai de deux mois des causes du commandement de payer délivré le 14/06/2024 ne saurait être retenu à l’encontre du locataire, qui avait interdiction de payer les créances antérieures au 20/06/2024 et prises en compte par ladite commission ;

Qu’en conséquence, la demande en constatation de la résiliation du bail présentée par le bailleur sera rejetée, la clause résolutoire prévue au contrat de bail n’ayant pu être acquise ;

Sur la résiliation judiciaire du bail

Attendu que l’obligation de payer le loyer est une obligation essentielle du preneur dans le cadre d’un contrat de bail ;

Attendu qu’aux termes des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; que l’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Attendu qu’il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ; que cette faute est de nature à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

Que cependant, en application des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, durant les modalités et délais de paiement accordés et sous réserve du respect des mesures, la résiliation judiciaire du bail sera suspendue ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [H] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [H] [R] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6.244,65 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 20/05/2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14/06/2024 ;

Autorise Mme [H] [R] à se libérer de sa dette au moyennant une suspension des paiement pendant 24 mois de la dette, le loyer courant restant dû, selon le plan de mesures imposées adopté le 24/10/2024 par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne ;

En cas de caducité du plan, Autorise Mme [H] [R] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 173 euros chacune, en plus du loyer courant (résiduel), payables le jour d’échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant (résiduel), l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Dit qu’en cas de paiement intégral de la dette selon les modalités ci-dessus et du paiement du loyer courant, ainsi que des charges locatives, à la date d’exigibilité, le contrat de bail ne sera pas résilié ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Rejette la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Prononce la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier loyer impayé ou des mensualités d’apurement de la dette, au cours de l’échéancier précédemment fixé;

Ordonne l’expulsion de Mme [H] [R], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [H] [R] à verser à la société IMMOBILIERE 3F à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [R] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,