TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Guillaume CHEROUATI,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/01949 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6H25

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [J]

né le 25 Juillet 1958 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Guillaume CHEROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [O]

née le 20 Janvier 1961 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Guillaume CHEROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [N]

né le 08 Novembre 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 4 janvier 2022, avec effet au 17 février 2022, M. [V] [J] a donné à bail à M. [F] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 700 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Le 24 juin 2024, M. [V] [J] a notifié à M. [F] [N] un congé pour vente à effet au 4 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, M. [V] [J] et Mme [B] [O] ont fait signifier à M. [F] [N] une sommation de déguerpir.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, M. [V] [J] et Mme [B] [O] ont fait assigner M. [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

— JUGER le congé pour vendre en date du 24 juin 2024 valable, régulier et fondé.

— JUGER que Monsieur [N] s’est maintenu illégalement dans les lieux et est occupant sans droit ni titre et qu’il est responsable d’un trouble manifestement illicite.

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [N] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3] au besoin avec le concours de la force publique, ou deux témoins et d’un serrurier et plus généralement de toute personne dont la présence serait nécessaire.

— CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Monsieur [J], à titre de provision, la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité d’occupation des mois de janvier et février 2025, somme à parfaire.

— JUGER d’ores et déjà que le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie.

— CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Monsieur [J] une indemnité d’occupation de l’appartement équivalente au dernier montant du loyer soit 700 € ainsi qu’à une provision sur charges de 50 €, jusqu’à parfaite libération des lieux.

— CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Monsieur [J] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure avec intérêts au taux légal en application de l’article 1143-1 du Code Civil.

— CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 15 mai 2025, M. [V] [J] et Mme [B] [O], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation et actualisé le montant demandé au titre des indemnités d’occupation depuis le 4 janvier 2025 à la somme de 3.750 euros. Ils précisent que le paiement effectué le 13 janvier 2025 M. [F] [N] a été affecté au loyer du mois de décembre 2024 et qu’ils renoncent aux impayés antérieurs au 4 janvier 2025.

Comparant en personne, M. [F] [N] n’a pas contesté la validité du congé. Il indique que le décompte ne tient pas compte de son paiement du 13 janvier 2025 et a sollicité un délai de paiement.

Par ordonnance du 17 juillet 2025, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 septembre afin de :

— inviter les parties à faire valoir leurs observations relatives à la date d’échéance du contrat de bail visée dans le congé pour vendre,

— inviter M. [V] [J] et Mme [B] [O] à produire à cette audience un décompte complet de la dette locative, justificatif qu’elle aura préalablement notifié au défendeur.

A l’audience du 4 septembre 2025, M. [V] [J] et Mme [B] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions aux termes desquelles ils demandent de :

JUGER le congé pour vendre en date du 24 juin 2024 valable, régulier et fondé.

JUGER que le congé pour vendre est à effet au 17 février 2025.

ORDONNER la résiliation du bail à la date du 17 février 2025.

JUGER que Monsieur [N] s’est maintenu illégalement dans les lieux et est occupant sans droit ni titre et qu’il est responsable d’un trouble manifestement illicite.

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [N] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3] au besoin avec le concours de la force publique, ou deux témoins et d’un serrurier et plus généralement de toute personne dont la présence serait nécessaire.

CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Monsieur [J], à titre de provision, la somme de :

—  1.125 € au titre des loyers impayés du 1° janvier 2025 au 17 février 2025

—  4.475 € au titre de l’indemnité d’occupation du 18 février 2025 au 1° août 2025

—  400 € de charge pour la période du 1er janvier 2025 au 1er août 2025

Somme à parfaire.

JUGER d’ores et déjà que le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie.

CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Monsieur [J] une indemnité d’occupation de l’appartement équivalente au dernier montant du loyer soit 700 € ainsi qu’à une provision sur charges de 50 €, jusqu’à parfaite libération des lieux.

CONDAMNER Monsieur [N] à payer à Monsieur [J] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure avec intérêts au taux légal en application de l’article 1143-1 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que le congé a été donné pour le 4 janvier 2025 alors qu’il aurait dû être délivré pour le 17 février 2025 mais fait valoir qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à M. [F] [N] pour une durée de trois ans, a été conclu le 4 janvier 2022, avec une date de prise d’effet fixée au 17 février 2022, pour une période de trois ans. Il arrivait donc à échéance le 17 février 2025 dès lors que c’est à compter de la date d’effet du bail que doit se calculer la durée du contrat, et, donc son terme, le bailleur ne pouvant donner congé que pour cette date. Le congé des bailleurs a été signifié le 24 juin 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception, et vise la date du 4 janvier 2025 pour libérer les lieux. Le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, de 165.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le congé, délivré pour le 4 janvier 2025, a ainsi été délivré pour une date prématurée au regard du terme du bail. Il convient toutefois de rappeler qu’il est constant que le congé prématuré n’est pas nul. Il prend simplement effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le congé du bailleur délivré le 24 juin 2025 ayant été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, il demeure valable et ses effets sont reportés au 17 février 2025.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. M. [F] [N] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 17 février 2025.

M. [F] [N], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 18 février 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de M. [F] [N] par remise des clés ou son expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [F] [N] à son paiement, soit un montant de 750 euros.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort de l’assignation, des conclusions et du décompte versés aux débats que M. [F] [N] reste devoir la somme de 6.000 euros, comptes arrêtés en août 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

M. [F] [N] ne conteste pas le congé, ni la dette. Il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme.

M. [F] [N] indique avoir été licencié pour inaptitude, être en fin de droit au titre du chômage et percevoir une allocation de travailleur handicapé depuis 2024. Il déclare percevoir des revenus de 565 euros par mois.

Compte tenu du montant de la dette (6.000 euros) et de la qualité du bailleur (personne privée), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du CPCE, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [F] [N] ne produit aux débats aucun document permettant d’attester de démarches effectives pour trouver un logement, ni de preuves de difficultés pour en obtenir un dans le parc privé ou public. Ainsi en l’absence de démonstration d’un réel état de vulnérabilité, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais pour quitter le logement.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [N], qui succombe, supportera les dépens.

Il sera en outre condamné à payer aux requérants la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [F] [N] par M. [V] [J] et Mme [B] [O] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 4 janvier 2022 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le [Adresse 10] [Localité 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 17 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [J] et Mme [B] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [F] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 750 euros à ce jour, à compter du 18 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [F] [N] à verser à M. [V] [J] et Mme [B] [O], à titre provisionnel, la somme de 6.000 euros décompte arrêté au 31 août 2025 incluant la mensualité du mois d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de délai de paiement ;

CONDAMNE M. [F] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à M. [V] [J] et Mme [B] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE