RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 FEVRIER 2026

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DEMANDEURS

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Louis RENUCCI, avocat au barreau de DIJON

Rep/assistant : Maître Anne LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Louis RENUCCI, avocat au barreau de DIJON

Rep/assistant : Maître Anne LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Julien GLAIVE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

PRESIDENTE : Violaine HAMIDI

GREFFIER : Sarah COGHETTO

DEBATS : Audience publique du 16 Décembre 2025

Après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries

ORDONNANCE :

Contradictoire

En premier ressort

Prononcée publiquement le 10 Février 2026 par Madame HAMIDI, date annoncée à l’issue des débats par mise à disposition au greffe

Signée par Violaine HAMIDI et Sarah COGHETTO

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N° RG 25/00092 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DHWB – Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 28 août 2025, Monsieur [K] [U] et Monsieur [Z] [Y] ont attrait Monsieur [L] [J] devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de VESOUL.

Ils ont exposé avoir mis en vente leur résidence principale sise [Adresse 3] à [Localité 1] pour la somme d’un million d’euros, incluant les meubles meublants.

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2024, Monsieur [L] [V] avait conclu avec eux un compromis de vente, aux termes duquel il s’engageait pour l’achat de ce bien à verser la somme de 100 000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire des vendeurs.

Les parties s’étaient engagés à signer l’acte itératif de vente le 23 mars 2025 au plus tard, l’acquéreur ayant renoncé à toute condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt.

Par courriel en date du 19 mars 2025, l’acquéreur avait sollicité que puisse t être décalé la date de réitération.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 20 mars 2025, Maître [R] [A] avait mis en demeure Monsieur [L] [J] de venir signer l’acte de vente.

Par courrier du 24 mars 2025 notifié par courriel et exploit de commissaire de justice, Maître [A] avait sommé Monsieur [L] [J] de verser le prix de vente et fixer une date de signature sous dix jours.

Par ordonnance du 19 juin 2025 le juge de l’exécution avait autorisé une saisie conservatoire sur les valeurs mobilières et comptes bancaires détenus par Monsieur [L] [J]. Le 18 juillet 2025 la saisie s’était avérée infructueuse. La nouvelle saisie pratiquée le 1er août 2025 avait permis l’appréhension de la somme de 1738.35 euros. Elle avait été dénoncée le 11 août 2025.

Au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, ils ont indiqué que si le juge peut réviser le montant de la clause pénale cela ne prive pas le juge des référés de la possibilité d’allouer une provision dès lors que la créance n’est pas contestable.

En l’espèce, les demandeurs étaient titulaires d’une créance d’un montant de 100 000 euros au titre des dommages et intérêts résultant de la caducité du compromis de vente prononcée en raison de la défaillance de Monsieur [L] [V]. Les vendeurs avaient notifié le 12 mai 2025 par voie extrajudiciaire à Monsieur [L] [V] leur intention de renoncer à la vente faute pour ce dernier de conclure l’acte réitératif de vente du 23 mars 2025. Le même exploit mettait en demeure le défendeur de s’acquitter de la pénalité. Le montant n’était pas excessif car le bien avait été retiré de la vente pendant six mois. En outre les vendeurs avaient signé un compromis de vente pour l’acquisition concomitante d’une autre maison, à laquelle ils avaient dû renoncer. Ils avaient dû continuer à supporter les charges pour le bien immobilier, supérieures d’environ 7000 euros par an à celles relatives au bien qu’ils comptaient acquérir. Ils avaient donc, à la date, subi un préjudice d’environ 3500 euros correspondant à un pro rata de la différence entre la taxe foncière et les charges de chauffage pour le bien qu’ils avaient mis en vente et celles pour le bien qu’ils souhaitaient acquérir. En outre, ils avaient fait l’acquisition de meubles d’un montant de 37 982,82 euros pour meubler leur maison suivante, dont certains réalisés sur mesure. Ils s’étaient engagés auprès de déménageurs et avaient ainsi perdu l’acompte et le prix des cartons pour 1240 euros. Ils avaient réalisé les travaux recommandés pour le compte de Monsieur [L] [V], pour un montant de 2118, 60 euros. Ils avaient fait réaliser des diagnostics réglementaires pour un montant de 689 euros qui ne seraient plus valides en raison d’une nouvelle réglementation et devraient en réaliser de nouveau pour 1289 euros, subissant un préjudice de 2000 euros. En outre les droits de mutation augmentaient. Ainsi, le montant de 100 000 euros prévu par la clause du compromis de vente n’était pas manifestement excessif.

Ils ont sollicité la condamnation de Monsieur [L] [V] à leur verser la somme de 100 000 euros outre intérêts légaux à compter du 12 Mai 2025 outre 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réponse, Monsieur [L] [V] a indiqué que le compromis de vente était caduc, suivant courrier en date du 18 avril 2024. Cela mettait fin au contrat de sorte qu’il n’avait jamais déployé ses effets, anéantissement ainsi la clause pénale. Il y avait une première contestation à ce titre. Ensuite l’absence de réalisation de la vente était indépendante de sa volonté. Le juge pouvait modérer la clause pénale et un tel office n’appartenait pas au juge des référés. De nombreux préjudices étaient de simples allégations. D’autres faits relevaient de choix, notamment celui d’engager des frais de déménagement. Le montant de la clause était excessif notamment au vu de la retraite de Monsieur [L] [V]. Le juge des référés devait donc débouter les demandes.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, date à laquelle elle était rendue par mise à disposition au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 et 835 du Code de procédure civile, Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il ressort du compromis de vente conclu entre les parties en page 9 qu’une pénalité de 100 000 euros était prévue dans l’hypothèse de la non régularisation du compromis de vente.

Il ressort du courrier d’avocat en date du 18 avril 2025 qu’à cette date le conseil des vendeurs constatait que l’acquéreur s’était engagé à verser le dépôt de garantie avant le 25 janvier 2025 et signer l’acte itératif de vente avant le 23 mars 2025, ce qu’il n’avait pas fait. Il a constaté la caducité du compromis et sollicité le versement de la clause pénale.

Il convient de déterminer si les termes du courrier en date du 18 avril visaient à constater la caducité du compromis ou à en solliciter l’application notamment en ce qu’il contient une clause pénale.

Cette interprétation n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

Il convient dire n’y avoir lieu à référé.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le demandeur conservera la charge des dépens par lui exposés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DIT N’y avoir lieu à référé,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 10 février 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des référés