TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00278 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWVW

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société dénommée « SG [Localité 39] DISTRIBUTION », société à responsabilité limitée unipersonnelle dont le siège est situé [Adresse 1] et représentée par son gérant, Monsieur [G] [J],

représentée par Maître Morgane FRANCESCHI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE

La société ABEILLE COMMERCE EUROPE, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable sous la forme SAS dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son liquidateur, la société OFI INVEST REAL ESTATE SGP, société anonyme dont le siège social [Adresse 2] et représentée par son Président du Directoire, Madame [T] [W],

propriétaire et bailleresse de locaux à usage commercial situés [Adresse 6] jusqu’au 16 avril 2025,

représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIE INTERVENANTE :

La société SCI SYREF 21, société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 9] représentée par son Gérant, la SOCIETE FINANCIERE DE DEVELOPPEMENT DE L’AGGLOMERATION D’EVRY, société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 9] et représentée par son Président en exercice, Monsieur [X] [P],

propriétaire et bailleresse de locaux à usage commercial situé [Adresse 6] depuis le 17 avril 2025,

représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

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DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame Virginie BRUN, Greffier lors des débats.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 26 Juin 2025, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 13 novembre 2014, la société Immobilière Foch Commerces, aux droits de laquelle se trouve la société ABEILLE COMMERCE EUROPE, a donné à bail commercial à la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 32] à [Localité 39] (78), à destination de vente d’équipements, mobiliers et produits de la maison, de décoration et arts de la table et de loisirs créatifs, pour une durée de neuf années à compter du 30 janvier 2015, moyennant un loyer annuel de 142.800 €.

Par acte du 17 août 2023, la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION

a demandé le renouvellement de son contrat de bail à compter du

30 janvier 2024. Par acte en réponse signifié le 17 novembre 2023, la société ABEILLE COMMERCE EUROPE a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer égal au montant du dernier loyer en vigueur.

Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable de leur différend.

C’est dans ces conditions qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 31 janvier 2024, la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION a, par exploit introductif d’instance signifié le 6 mars 2024, attrait la société ABEILLE COMMERCE EUROPE devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 39].

Par jugement du 4 juillet 2024, la présente juridiction a :

— déclaré irrecevables comme excédant le champ de compétence du juge des loyers commerciaux les demandes tendant à se prononcer sur les clauses, charges et conditions du bail renouvelé ainsi que la condamnation du preneur au remboursement des éventuels trop-perçus de loyer,

— constaté le renouvellement au 30 janvier 2024 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 32] à [Localité 39] (78),

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail

renouvelé :

— ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [G] [C],

— fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ;

— réservé les dépens ;

— sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 14 janvier 2025.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 26 juin 2025.

Suivant acte authentique en date du 17 avril 2025, la société ABEILLE COMMERCE EUROPE a vendu à la SCI SYREF 21 les locaux objets du présent litige.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société ABEILLE COMMERCE EUROPE par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 12 mai 2025, la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION sollicite du juge des loyers commerciaux :

— la fixation du prix du bail renouvelé au 30 janvier 2024, à la somme annuelle de 100.036,35 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— le remboursement des trop perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal dès le 30 janvier 2024 et depuis chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même Code, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an,

— qu’il dise qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et

L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution (Cass. 3 ème civ.,

6 octobre 2016, n° 15-12606 ; CA [Localité 22], 3 févr. 2010, RG n° 08/18800 ;

CA [Localité 22], 24 févr. 2010, RG n° 08/21287 ; CA [Localité 22], ch. 5-3, 6 mars 2013,

RG n° 11/08834),

— qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que :

— le loyer doit être fixé à la valeur locative qui est inférieure au loyer indexé en cours à la date du renouvellement,

— la réserve déportée [Adresse 32] doit être pondérée à 0,3,

— le coefficient de 1,2 pour la zone d’angle n’est pas applicable dès lors que le passage de la Charité est dépourvu de tout chaland,

— la surface pondérée de 225,73 mètres carrés est justifiée,

— concernant les prix pratiqués dans le voisinage, il convient d’exclure le prêt à porter qui supporte des prix plus élevés, les surfaces inférieures à 50m² et les transactions antérieures au 30 janvier 2020 qui sont trop anciennes,

— les références fournies par la ville de [Localité 39] donnent un aperçu clair des valeurs locatives du secteur considéré,

— les fixations judiciaires retenues, dont la moyenne ressort à 512,70 € /m2p, ne peuvent que confirmer la valeur locative statutaire telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce estimée par monsieur [M], à savoir une valeur locative unitaire de 550 euros par mètre carré pondéré, et non la valeur locative de marché que croit avoir retenue l’expert judiciaire à juste titre, de 650 euros par mètre carré pondéré,

— il y a lieu de déduire la taxe foncière conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation,

— la clause d’accession différée et les travaux réalisés par le preneur justifient un abattement de 14 % de la valeur locative,

— il est incohérent comme l’a fait l’expert de pratiquer une majoration au titre de la même clause,

— le transfert des travaux de conformité et l’impossibilité de mettre en location gérance justifient un abattement de 3,5 %.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 17 juin 2025, la société ABEILLE COMMERCE EUROPE et la SCI SYREF 21 demandent au juge des loyers commerciaux de :

— déclarer la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION mal fondée en ses demandes, et l’en débouter;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 30 janvier 2024 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 166.036 € (cent-soixante-six mille trente-six euros) ;

— juger que la restitution des éventuels trop-perçus de loyer depuis le

30 janvier 2024 sera à la charge exclusive de la SCI SYREF 21, y

compris pour les trop-perçus afférents à des loyers échus antérieurement au 17 avril 2025 ;

— juger que les éventuels intérêts de retard ne pourront commencer à courir qu’à compter du 6 mars 2024, date de l’assignation de la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION, puis à compter de chaque date d’exigibiIité ;

— condamner la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION à verser à la SCI SYREF 21 une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société EG [Localité 39] DISTRIBUTION aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et juger qu’ils pourront être recouvrés par M^e François PERRAULT, pour ceux dont celui-ci aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— mettre hors de cause la société ABEILLE COMMERCE EUROPE.

Elles font valoir que :

— en tant que nouveau propriétaire, il est du plus grand intérêt de la SCI SYREF 21 d’intervenir à l’instance,

— la zone 2 est dans la continuité de la zone 1 sans cloison ni séparation avec un pilier central,

— un coefficient de 0,9 apparaît comme un minimum admissible,

— la cellule C8 dispose d’une façade vitrée sur rue, exactement comme tous les commerces qui l’entourent (la [Adresse 32] étant certes de commercialité secondaire, mais disposant tout de même de plusieurs commerces),

— le bail ne désigne pas cette surface comme une « réserve déportée ››, cette désignation correspondant exclusivement à l’utilisation qu’a discrétionnairement choisi d’en faire le preneur,

— le local « principal » situé [Adresse 30] (cellules C5 et C7) permet déjà au preneur de disposer d’une vaste réserve,

— cette surface doit être considérée comme une surface de vente devant être pondérée à 0,70 puisque donnant sur la [Adresse 32],

— il convient de retenir une surface pondérée de 248 m²,

— le choix du coefficient pour la zone d”angle dépend exclusivement de l’effet d’enseigne procuré (visibilité),

— au cas présent, l’angle des locaux procure un effet d’enseigne évident et remarquable sur la [Adresse 30], renforcé, en outre, par le fait que l’angle est constitué par un pan coupé,

— elle s’en remet à la valeur locative unitaire de 650 €/m² retenue par l’expert,

— l’expert ne s’est pas exclusivement fondé sur des prix de marché,

— il ne peut être prétendu que la valeur locative de renouvellement serait arithmétiquement inférieure de 30 % à la valeur locative de marché, cet écart étant très variable (et parfois inexistant) en fonction des époques, du type de locaux, et de la qualité de l’emplacement,

— l’expert n’a pas tenu compte de loyers décapitalisés,

— les franchises de loyer des références du [Adresse 5] n’impliquent aucune modification du prix unitaire,

— la sélection opérée par la locataire est pour le moins subjective et orientée,

— elle conserve dans son panel des références disposant d’une surface plus grande, d’une destination peu valorisante ou d’un emplacement de qualité inférieure – c’est-à-dire autant de caractéristiques qui induisent un prix unitaire plus faible -, et qui sont, pourtant, tout aussi peu équivalentes aux locaux litigieux,

— l’expert a lui-même pris l’initiative d’isoler, dans un panel resserré, les références les plus récentes (2020-2023) disposant d’une surface supérieure à 50 m²P,

— ce panel « resserré » confirme, s’il en était besoin, le caractère réaliste et même raisonnable du prix de 650 €/m²P estimé par l’expert,

— il est produit une référence judiciaire issue d’un jugement du 27 mars 2025,

— par rapport à cette référence, les locaux litigieux sont quant à eux situés dans un immeuble récent et parfaitement entretenu, sans aucune contrainte d’exploitation, présentent de “beaux volumes” et une surface en rez-de-chaussée de 300 m² (ce qui est tout aussi recherché, sinon plus, qu’une surface de 140 m²), et sont dotés d’une excellente visibilité,

— il est impossible de raisonner par voie de moyenne arithmétique en matière d’estimation de la valeur locative,

— les références de la Ville de [Localité 39] communiquées par la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION sont parfaitement inutilisables,

— elles comportent les dates de cession et non de conclusion des baux,

— ces références sont exprimées en mètres carrés « plancher » non pondérés,

— les références les plus pertinentes mettent également la taxe foncière et les mises aux normes à la charge du preneur,

— aucun abattement n’est nécessaire au titre de la taxe foncière et des travaux de mise aux normes, cet abattement étant déjà compris, dans la détermination du prix unitaire,

— à titre subsidiaire, la minoration relative aux travaux de mise aux normes devrait être limitée à 2 % dès lors que cela n’inclut pas les travaux de l’article 606 du Code civil et que cette obligation est purement théorique à ce stade,

— l’interdiction de la location gérance ne justifie usuellement aucune majoration de la valeur locative,

— s’agissant des charges le montant annuel est particulièrement modéré et leur déduction est juridiquement contestable,

— l’abattement pour exclusion des travaux du preneur n’est pas justifié car les références pertinentes portent également sur des locaux livrés « bruts »,

— l’accession des travaux du preneur au profit du bailleur intervient sans indemnité,

— ces travaux étaient intégralement amortis à la date du 30 janvier 2024,

— le bailleur a participé au financement des travaux au titre des 20.000 € mentionnés par l’expert amiable mais également en accordant des franchises substantielles de loyer,

— la clause d’accession en fin de jouissance justifie une majoration dès lors qu’elle interdit au bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer en raison des travaux réalisés par le preneur,

— si cette clause devait entraîner une minoration de la valeur locative, elle constituerait un avantage supplémentaire pour la locataire,

— les éventuels trop-perçus sont à la charge de la SCI SYREF 21 conformément à l’acte de vente.

MOTIFS

1. Sur l’intervention de la SCI SYREF 21

L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la SCI SYREF 21 qui soulève une prétention s’agissant de la restitution des trop-perçus, il y a lieu de considérer que son intervention est principale.

Au regard de l’acte de vente du 17 avril 2025, il y a lieu de considérer que son intervention est recevable.

En revanche, la société ABEILLE COMMERCE EUROPE ayant été bailleresse à la date du renouvellement et étant partie à l’acte de vente précité dont l’opposabilité sur la question des loyers aurait pu être discuté, sa présence apparaît toujours nécessaire au litige.

Il n’y a donc pas lieu de la mettre hors de cause.

2. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article

L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

2.1. Sur l’application du plafond indiciaire

Conformément au jugement du 23 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité.

Sur ce point, l’expert judiciaire indique dans son rapport :

« Nous calculerons dans un premier temps, le loyer plafonné par application de la variation de l’indice ILC.

Pour mémoire :

Jusqu’à présent, le plafonnement du loyer du bail commercial en renouvellement se calculait avec l’indice du coût de la construction (ICC). Mais la loi Pinel du 18 juin 2014 a remplacé, pour les activités commerciales, l’ICC par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

En effet, le plafonnement ne se calcule pas sur la base du dernier loyer, mais sur la base du loyer initial du bail. On prend le loyer d’origine et il n’y a pas lieu de prendre en considération les loyers indexés, ni d’éventuels paliers, ni un quelconque loyer intermédiaire

142 000 € x 133.66 (ILC 3ème tri 2023) = 174 896 € HT HC/an ».

108.52 (ILC 3ème tri 2014)

Les deux parties ne contestent pas le calcul de l’expert sur ce point bien que la bailleresse prenne pour base le loyer initial de 142.800 euros ce qui ramène le plafond indiciaire à 175.881, 39 euros qu’il convient de retenir au titre du plafond indiciaire.

Toutefois, les parties souscrivent au fait que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné ainsi fixé et que dès lors, il y a lieu de déterminer la valeur locative suivant les critères définis par l’article L 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

2.2 Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer les activités suivantes :

« à titre principal : vente d’équipements, mobilier et produits de la maison, de décoration, de cuisine et arts de la tables, et de loisirs créatifs ;

à titre strictement accessoire ne pouvant être exercé sans l’activité principale : vente de produits de papeterie, d’accessoires et prestations de services se rapportant à l’activité principale notamment fournitures de bureaux, emballage et produits alimentaires liquides et secs ».

La société SG [Localité 39] DISTRIBUTION exploite les lieux conformément à la destination contractuelle.

2.3 Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert judiciaire décrit l’emplacement des locaux comme suit :

« Les locaux sont situés sur la commune de [Localité 39].

[Localité 39] est la préfecture du Département des Yvelines dans la région Ile de France.

[Localité 39] est limitrophe des communes : [Localité 19] au nord, [Localité 37], [Localité 20] et [Localité 43] au nord-est, [Localité 44] à l’est, [Localité 38] et [Localité 18] au sud-est, [Localité 16] au sud, [Localité 17] au sud-ouest, [Localité 35] à l’ouest, [Localité 14] et [Localité 27] au nord-ouest.

Située à 16 km du centre de [Localité 22], les accès à la ville sont assurés par une série de voiries à caractéristiques autoroutières que sont l’A13 au nord, la

RN 12 et l’A86 via un tunnel à péage reliant [Localité 39] à [Localité 34].

La ville est également très bien desservie en transport en commun notamment par la présence sur son territoire de cinq gares que sont [Localité 41], [Localité 21], [Localité 42], [Localité 40] et [Localité 25].

[Localité 39] compte 83 587 habitants selon le dernier recensement Insee (2021) […]

Le local est accessible en transport en commun par les trains et nombreuses lignes de bus de la gare de [Localité 41] située à 448 mètres des locaux soit 6 mn à pied.

La [Adresse 30] commence à l’intersection avec le [Adresse 36], traverse le [Adresse 15], la [Adresse 23] et se termine [Adresse 13].

Longue de 967 m, il y a 135 commerces en activités (source Codata).

L’environnement entre le [Adresse 15] et l'[Adresse 12] est animé avec une offre commerçante importante et en liaison avec les 3 autres rues commerçantes à savoir [Adresse 31], [Adresse 28] et [Adresse 29].

L’environnement est constitué d’immeubles d’habitations avec des commerces en pieds d’immeubles […]

L’accès en voitures est facilité par la présence du parking public Indigo marché Notre Dame.

Stationnement unilatéral payant.

Les lieux présentent une bonne commercialité et l’environnement est adapté à l’activité ».

En page 22 de son rapport, l’expert judiciaire ajoute que :

« la population de [Localité 39] a diminué de 2,54 % entre 2015 et 2021 (date du dernier recensement).

La ville attire particulièrement les cadres et les personnes en milieu de carrière de 35 à 55 ans qui représentent plus de 27 % de sa population totale. C’est une ville avec une population qui rajeunit, son indice de vieillissement est de 74 personnes de 65 ans ou plus pour 100 personnes de moins de

20 ans.

Concernant l’évolution des catégories sociaux-professionnelles, nous noterons l’augmentation des cadres et professions intellectuelles supérieures ( +8,34%), des dirigeants, chefs d’entreprises (+9%) entre 2013 et 2018 au détriment des autres catégories impliquant l’existence d’une population à plus fort pouvoir d’achat ».

Les deux parties n’émettent aucune critique à l’encontre de l’analyse de l’expert judiciaire sur ce point.

Il convient néanmoins d’y ajouter les constatations issues de l’expertise amiable du cabinet [M] qui relève que la densité commerciale de cette partie de la [Adresse 30] est très élevé (96,20%) tandis que le taux de vacance locative est bas (3,90%).

Cet expert souligne également que le taux de rotation est inférieur à 10 %, ce qui est faible.

Ce cabinet ajoute que les activités commerciales sont majoritairement orientées vers les services.

En conclusion, il estime que les locaux présentent une assez bonne situation pour activité d’équipement de la maison, dans un quartier résidentiel avec une forte commercialité de proximité, proche de la [Adresse 24] qui génère un flux piéton important et bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun.

2.4 Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi que :

« 1) Description extérieure

Les locaux dépendent d’un ensemble commercial composé de 2 immeubles, élevés sur sous-sol de trois étages droits et un quatrième mansardé, commerce en rez-de-chaussée.

Les locaux objets de l’expertise et recevant le public sont situés dans le bâtiment à l’angle de l'[Adresse 11] et du passage de la charité ; et les locaux servant de réserve se positionnent dans le bâtiment situé entre le passage de la charité, l'[Adresse 11] et la [Adresse 32]. […]

Accessible au public par une porte vitrée coulissante depuis la [Adresse 30] avec un rampe d’accès PMR.

Bonne visibilité depuis la rue, quelques (sic) soit le sens de circulation automobile […].

2) Description intérieure

Boutique [Adresse 30] :

Accessible depuis l’aire de vente et le passage de la charité, nous trouvons la réserve et les locaux sociaux.

Sol en béton ciré pour la partie réserve, sol avec carrelage pour bureaux et locaux sociaux, sanitaires.

Eclairage par spots intégrés dans faux plafonds suspendus, hors partie réserve.

Local sis [Adresse 32] : Local C8

Accessible par une porte vitrée, local non aménagé servant de réserve, avec une petite vitrine sur rue, poutre au plafond. Hauteur sous plafond 2,60m environ, et 3,30 m environ sous poutre. Eclairage par tubes fluos au plafond».

Les parties ne contestent pas les constatations de l’expert sur ce point.

Toutefois, il convient d’y ajouter les constatations du cabinet [M] concernant l’immeuble qui indique que la boutique [Adresse 30] dépend d’un immeuble restructuré en 2014, élevé d’un simple rez-de-chaussée, deux étages droits, d’un 3ème en léger retrait et d’un 4ème sous combles – façade en pierre de taille – ravalement effectué au travers d’une remise en peinture, avec toutefois des désordres persistants avec des tiges métalliques mal fixées et des panneaux de bois contreplaqués qui pâtissent d’un défaut de qualité- toiture en ardoise.

Concernant l’immeuble [Adresse 32], il est indiqué également qu’il a été restructuré en 2014, élevé sur simple rez-de-chaussée, de trois étages droits et d’un 4ème sous combles- façade en pierre de taille – ravalement récent- toiture en ardoises.

La cabinet [M] conclut de la manière suivante :

« impression d’ensemble : bonne

— répartition des surfaces sur deux boutiques non reliées,

boutique [Adresse 30] :

— situation d’angle procurant une bonne visibilité,

— locaux traversants, avec un accès principal côté [Adresse 30] et un accès secondaire côté [Adresse 32],

— configuration irrégulière des locaux en profondeur,

— aire de vente en déclivité,

— beaux volumes (3,20 m environ),

— triple exposition de l’aire de vente,

— huisseries en aluminium avec double vitrage,

— climatisation réversible,

— deux accès livraison,

réserve du [Localité 26] :

— local non aménagé sur rue, à usage de réserve,

— éclairement naturel,

— absence de vitrine ».

La diagnostic de performance énergétique n’a pas été produit par les parties. Il n’est pas non plus fait état du fait que les immeubles bénéficieraient d’une certification environnementale.

2.5 Sur les surfaces

L’expert se réfère aux plans des locaux réalisés par le cabinet Morin, géomètre-expert du 24 septembre 2024.

Les parties ne contestent pas les surfaces ainsi retenues.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m² préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération.

2.5.1 Sur la zone d’angle

Concernant la zone d’angle, l’expert a retenu une pondération de 1,2. S’agissant de la commercialité du passage de la charité, l’expert a justement écarté l’analyse de la locataire sur l’absence de commercialité de cette voie qui ne peut être considérée comme nulle uniquement du fait de la présence de plots et d’un passage piétons alors même que ce passage accueille l’essentiel du flux du magasin Gibert Joseph qui présente une surface de vente pondérée conséquente de 302 m².

Il y a donc lieu de retenir la pondération de 1,2, l’effet vitrine tel qu’il résulte des photographies versées aux débats améliorant manifestement la commercialité des locaux.

2.5.2. Sur la cellule C8

Le choix d’utiliser cette cellule résulte d’un choix d’aménagement du preneur dès lors que la configuration du local avec une vitrine sur rue ne permet pas d’exclure l’utilisation de celui-ci comme surface de vente.

Par ailleurs, la cellule C5 dispose déjà d’une réserve attenante à l’espace de vente de sorte qu’il ne peut être prétendu que l’usage de la cellule C8 comme réserve serait indispensable pour l’activité du magasin principal.

Toutefois, le fait que cette cellule ne soit pas reliée à la boutique principale justifie une pondération inférieure nonobstant le fait qu’elle dispose d’une vitrine sur rue.

Il convient donc de retenir un coefficient de 0,7 pour cette surface.

2.5.3. Sur la zone 2

L’expert retient le coefficient minimal prévu par la charte précitée pour la surface de vente éloignée entre 5 et 10 mètres de la vitrine sans motiver son analyse au-delà d’une référence non précisée à la configuration des locaux et à l’éloignement de la vitrine ce qui définit par principe la zone 2.

Or, il ne ressort pas de la description de l’expert que la zone 2 présenterait d’éléments négatifs (hauteur sous-plafond, piliers ou séparations mal agencés…) qui justifierait de retenir le coefficient de pondération le plus faible et ce alors que comme le souligne la bailleresse, les locaux bénéficient d’un éclairage naturel du côté opposé de l’entrée. Il est donc justifié de retenir un coefficient de 0,90 pour cette surface.

2.5.4. Surface pondérée totale

Les autres analyses de l’expert n’étant pas contestées, il convient de retenir la surface pondérée suivante :

— zone d’angle 12,5 m² x 1,2 = 15 m²

— zone 1 121,10 m² x 1 = 121,10 m²

— zone 2 69,90 x 0,9 = 62,64 m²

— annexes 61,30 m² x 0,4 = 24,52 m²

— cellule C8 35,60 m² x 0,7 = 24,92 m²

soit un total arrondi de 248 m²/P.

2.6. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles

R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé initialement les références de

15 nouvelles locations, 8 renouvellements amiables et 3 fixations judiciaires avant de proposer en réponse au dire de la locataire un panel restreint.

Conformément à la remarque de la locataire, il y a lieu effectivement d’écarter les références les plus anciennes. Au regard de la dynamique du secteur considéré permettant de disposer d’un panel de références assez large, il y a lieu d’écarter les références antérieures à plus de trois années du renouvellement du bail portant sur les locaux objets du litige qui peuvent être considérées comme n’étant plus pertinentes.

En revanche, il n’y a pas lieu d’exclure par principe les petites surfaces ou les activités de prêt-à-porter tout en tenant compte de ces différences dans le cadre de la comparaison de ces références avec les locaux objets du litige.

Il convient donc de retenir les références suivantes avec les éléments de comparaison indiqués par l’expert et résultant des informations fournies :

* nouvelles locations :

— [Adresse 3], 99m²P, 7 avril 2022, 601€ m²/p, de l’autre côté de la place du marché, sur le même axe, linéaire vitre moins important, flux moindre avec descente de parking, locaux beaucoup plus petits

— [Adresse 8], France canapés, 212 m²P, 1er février 2021, 613€ m²/P, local d’angle face à So bio, linéaire un peu plus petit que le local La Tribu,

— [Adresse 4], 123 m²P, 14 avril 2021, 428€ m²/P, linéaire de façade moindre, commercialité moindre que [Adresse 30], locaux plus petits

* renouvellements amiables :

— [Adresse 7], Animalis, 307 m²/P, 31 octobre 2023, 718€/m²P, façades identiques [Adresse 30] et [Adresse 33] locaux La Tribu linéaire d’environ 18 m ; TF, accession, mise en conformité, conditions identiques du bail. Ce renouvellement s’inscrit toutefois dans le cadre d’une cession de bail et le loyer est ainsi fixé correspond au loyer indexé résultant du bail initial qui doit donc être fortement minoré pour constituer un élément de comparaison dans le cadre d’une fixation judiciaire

— [Adresse 10], 50,58 m²/P, 01er janvier 2021, 1483€ m²/P, linéaire de façade moindre ; axe commerçant, faible surface expliquant ratio loyer/m² élevé, activité de prêt à porter supportant généralement des loyers plus élevés.

Par ailleurs, les références figurant dans les fixations judiciaires apparaissent trop anciennes. Il n’y a lieu de tenir compte davantage des références de la Ville de [Localité 39] communiquées par la locataire puisque comme le souligne l’expert, celles-ci ne comportent que la date de cession du bail non sa prise d’effet et ne comporte que des valeurs faciales de loyer pour des surfaces non pondérées.

Aussi, il apparaît qu’au vu des références utiles produites, les loyers se situent entre 428 euros et 1483 euros par mètre carré pondéré, les trois références les plus pertinentes en termes de commercialité qui comprennent deux nouvelles locations et un renouvellement amiable (sous la réserve ci-dessus indiquée) se situant entre 601 et 718 euros. Ces références présentent des surfaces pondérées allant de 50,58 m²P à 307 m²P situant les locaux objets du litige dans la catégorie des superficies importantes au sein du panel retenu ce qui implique un prix inférieur, a fortiori, en comparaison de nouvelles locations. Les éléments fournis par l’expert ne permettent pas par ailleurs d’établir que l’immeuble où se trouve les locaux loués présenteraient des qualités supérieures ou inférieures par rapport à ceux du panel de références.

Ainsi, en tenant compte :

— des facteurs locaux de commercialité (environnement favorable à l’activité et bonne commercialité des lieux),

— de la destination des lieux (équipement et décoration de la maison),

— des caractéristiques du local considéré (locaux restructurés en 2014, bien adaptés avec l’activité présentant une bonne visibilité, bien exposés et traversants, des locaux accessoires non reliés aux locaux principaux, des facilités de livraison, absence de certification environnementale, pas de performance énergétique avérée mais des huisseries en aluminium avec double vitrage et une climatisation réversible ),

— de la surface pondérée ( 248 m²/P),

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel de références comportant essentiellement des nouvelles locations ou d’une fixation au loyer indexé au sein duquel les locaux présentent une superficie importante mais un linéaire de façade favorable),

Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 600 € / m² P par an soit une valeur locative brute de 148.800 euros.

2.7 Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

2.7.1 sur la charge de l’impôt foncier

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Il résulte du bail commercial, objet du litige, que la taxe ci-dessus visée est mise à la charge du preneur par une stipulation expresse.

Elle constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative qu’il y a lieu de déduire directement du montant de la valeur locative brute pour le montant de 3.611,25 euros retenu par l’expert, étant constaté au surplus que celui-ci indique précisément qu’il ne peut affirmer qu’en dehors des références du même ensemble immobilier, les autres références comporteraient la même obligation.

2.7.2. sur le transfert de charges et les travaux de conformité

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il est également tenu, conformément aux dispositions de l’article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le contrat de bail liant les parties comprend la clause suivante :

“ Le Preneur devra, à ses frais, exécuter tous travaux de mise en conformité, d’installation et d’aménagement qui seraient prescrits et exigés notamment en matière d’environnement, hygiène et sécurité pour les Lieux Loués, de telle sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet dès lors que ceux-ci ne relèvent pas des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil”.

Or, le transfert à la charge du preneur des travaux de conformité, lesquels incombent par principe au bailleur en application des dispositions susvisées, constitue une charge exorbitante du droit commun et ce indépendamment de la mise en œuvre effective de tels travaux durant le bail écoulé, une telle clause étant susceptible d’être mise en œuvre à tout moment.

En outre, le libellé de la clause est relativement large puisque s’appliquant aux normes d’hygiène, d’environnement et de sécurité. Il convient toutefois de tenir compte qu’elle ne s’applique pas à la réglementation énergétique.

Il y a lieu par conséquent de retenir une minoration de 3,5 % à ce titre, étant constaté qu’il n’est pas établi au vu des éléments fournis par l’expert qu’une telle clause figurerait dans l’ensemble des éléments de comparaison et ce sans qu’il soit nécessaire, au surplus, d’ajouter l’impossibilité de mettre en location gérance conformément aux prétentions de la locataire.

2.7.3. Sur la clause d’accession en fin de jouissance

L’alinéa 13 de l’article 6.2 du bail stipule que la locataire devra « laisser en fin de Bail ou en cas de départ anticipé, tous travaux soit d’installation effectués à la prise de possession, soit d’amélioration, de modification ou de réparation qui bénéficieront au Bailleur par voie d’accession sans indemnité d’aucune sorte même si ces travaux ont été imposés par une décision administrative, à moins que le Bailleur ne préfère demander le rétablissement des Lieux Loués dans leur état primitif, ce à quoi le Preneur ne pourra s’opposer ».

Compte-tenu de la faculté pour le bailleur de solliciter le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, cette clause d’accession doit s’interpréter comme une clause d’accession en fin de jouissance.

De ce fait, il convient d’estimer les locaux dans leur état à la livraison (brut de béton et fluides en attente) sans tenir compte des aménagements, agencements et installations techniques nécessaires à l’activité et effectués par le preneur à compter de la prise de possession et/ ou en cours de bail.

Un abattement usuel à la valeur après aménagements de 5 % apparaît

justifié à ce titre (CA [Localité 39], 19 nov. 2023, n° 22/01927, CA [Localité 39],

16 mai 2024, n° 22/04151,CA [Localité 39], 19 sept. 2024, n°22/05503).

En revanche, s’agissant des travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation des locaux, ils ne sauraient être considérés comme des travaux d’amélioration pouvant constitués un motif de déplafonnement. Il n’y a donc pas lieu à majoration à ce titre et le moyen de la bailleresse sur ce point sera écarté.

2.8 Sur la valeur locative nette

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment évoqués que la valeur locative doit faire l’objet des corrections suivantes :

— travaux de mise en conformité, transfert de charges – 3,5%,

— clause d’accession fin de jouissance et locaux livrés bruts – 5 %

— taxe foncière à la charge du preneur – 3.611,25 euros

La valeur locative nette sera donc fixée à la valeur arrondie suivante :

( 148.800 euros x 0,915) – 3611,25 euros = 132.540 euros.

Il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 132.540 euros par an, hors charges et hors taxes, au 30 janvier 2024 et que cette somme, étant inférieure au loyer plafonné, sera retenue pour fixer le loyer.

3. Sur la date de point de départ des intérêts

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer.

Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Toutefois, en l’espèce, la bailleresse se reconnaît débitrice à compter de l’assignation.

Il y a donc lieu de dire que les intérêts seront dus à compter du 6 mars 2024 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures, des intérêts ne pouvant être dus sur une répétition d’indu avant même le versement initial de la somme devant être répétée.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Les bailleresses indiquent que le trop-perçu sera à la charge de la SCI SYREF 21 et la société SG [Localité 39] DISTRIBUTION ne s’y oppose pas. Il y a lieu de l’acter.

4. Sur les autres demandes

4.1. Sur le titre exécutoire

La présente juridiction n’étant pas saisie d’une demande d’exécution forcée, il ne lui appartient pas de juger que sa décision constitue un titre exécutoire permettant d’agir en exécution forcée.

4.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié avec droit de recouvrement, le cas échéant, au profit de M^e François PERRAULT.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé à l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déclare recevable l’intervention de la SCI SYREF 21,

Dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause la société ABEILLE COMMERCE EUROPE,

Fixe, à compter du 30 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 32] à Versailles (78), donnés à bail par la SCI SYREF 21, venant aux droits de la société ABEILLE COMMERCE EUROPE, à la société SG VERSAILLES DISTRIBUTION, au montant de la valeur locative soit 132.540 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 6 mars 2024 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Dit que la restitution des trop-perçus de loyers sera à la charge exclusive de la SCI SYREF 21,

Dit n’y avoir lieu à juger que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant le recours à l’exécution forcée,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e François PERRAULT ,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le

11 SEPTEMBRE 2025, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX