MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 05 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01630 – N° Portalis DBYI-W-B7H-DFTO /

NATURE AFFAIRE : 50F/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [X] [W] [L] C/ COMMUNE DE VILLEFONTAINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur UROZ, Vice-Président

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT

délivrées le

DEMANDEUR

M. [X] [W] [L]

né le 15 Janvier 1970 à KARAMAN (TURQUIE), demeurant 9 traverse de la Pivolière – 38090 VILLEFONTAINE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001916 du 05/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VIENNE)

représenté par Maître Alexia CHARAPOFF de la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

LA COMMUNE DE VILLEFONTAINE

représenté par son maire en exercice, sis Place Pierre Mendès France – 38090 VILLEFONTAINE

représentée par Maître Philippe PETIT de la SELARL CABINET D’AVOCATS PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant, Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant

Clôture prononcée le 12 mars 2025

Débats tenus à l’audience du 10 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Juin 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur UROZ, Vice-Président, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 21 novembre 2005, Monsieur et Madame [S] ont donné à bail commercial à Monsieur [X] [W] [L] des locaux compris dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé à Villefontaine, quartier de Servenoble, dénommé «Centre commercial de Servenoble» (lots 105, 119 et 122) et lui ont cédé par acte authentique reçu les 21 et 22 novembre 2005, en présence de Maître [C] commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire par continuation de Monsieur [S], un fonds de commerce de terminal de cuisson de pain et de pâtisserie exploité au sein des dits locaux sous l’enseigne « LA BAGUETTE MAGIQUE», moyennant la somme de 40 000 euros.

Par la suite, la commune de Villefontaine, propriétaire d’une partie des locaux du centre commercial, a fait l’acquisition des locaux précités.

Selon jugement du 31 janvier 2013, dont le caractère définitif n’est pas discuté, le Tribunal de Grande instance de Vienne a condamné la commune de VILLEFONTAINE, défenderesse, à verser au demandeur, Monsieur [X] [W] [L], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance résultant d’une insuffisante d’activité du centre commercial SERVENOBLE en 2011.

Par acte d’huissier délivré le 14 décembre 2023, Monsieur [X] [W] [L] a assigné devant le tribunal judiciaire de Vienne la Commune de Villefontaine, aux fins, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice économique, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance et celle de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral, outre 1 404 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile issues de la loi n°2021-1729 du 22 décembre 2021 en faveur de Maître Alexia CHARAPOFF, avocat.

Par ordonnance en date du 02 octobre 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la Commune de Villefontaine relativement aux demandes d’indemnisation formées par Monsieur [L] ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action de Monsieur [L] aux fins d’obtenir réparation de son préjudice économique consécutif à une perte de chiffres d’affaires pour la période antérieure à l’exercice 2018 ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription au titre de l’action de Monsieur [L] aux fins d’obtenir réparation d’une perte de chance et d’un préjudice moral consécutifs à des manquements contractuels postérieurs au 14 décembre 2018 ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— réservé les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par la voie du RPVA le 03 février 2025, Monsieur [L] sollicite la condamnation de la commune de VILLEFONTAINE à lui verser :

— la somme de 69 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi,

— la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance,

— la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— aux dépens de l’instance.

Il sollicite également d’assortir le jugement de l’exécution provisoire, et maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que son bailleur n’exécute pas loyalement son obligation, que le centre commercial est désert (ne reste que trois commerces : une pharmacie, une auto-école, et une épicerie solidaire), que l’installation des portes coupe-feu au centre de la galerie a dégradé l’environnement commercial de son épicerie qui est le seul commerce derrière ces portes et invisible pour la clientèle, que l’autorisation de l’installation d’une épicerie qui fait dépôt de pain et vend des sandwichs lui fait une concurrence directe, que son chiffre d’affaires s’effondre depuis l’installation des portes coupe-feu en 2015, qu’il subit des pertes et ne peut se rémunérer, qu’il subit depuis 2018 une perte de chiffre d’affaire de 23.000 euros par an en moyenne, que les portes extérieures sont condamnées au public car elle donnent accès à l’arrière de la boutique pour les livraisons, qu’il subit une perte de chance de capter une clientèle depuis l’ouverture de l’épicerie solidaire soit une perte de chance de 20.000 euros. Il expose s’agissant de son préjudice moral qu’il est reconnu travailleur handicapé en raison du syndrome anxio-dépressif résultant du stress que lui cause son activité, qu’il bénéficie des allocations de la CAF et du RSA alors qu’il travaille.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie du RPVA le 02 décembre 2024, la commune de Villefontaine sollicite le rejet sur le fond de la requête de Monsieur [L] et sa condamnation à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il ne peut lui être à la fois reproché de ne pas développer le centre commercial et d’autoriser l’installation d’autres commerces, qu’il n’est pas démontré que le nouveau commerce ferait concurrence au demandeur, que le bailleur n’est soumis à une obligation de maintien d’un environnement commercial favorable que lorsqu’une clause du bail le prévoit, qu’il ne s’agit que d’une obligation de moyens, qu’aucune stipulation ne lui impose cette obligation, qu’elle essaie de rendre le centre commercial attractif, qu’elle a signé trois baux commerciaux entre 2019 et 2023, que de nombreux équipements publics sont fréquentés dans un rayon de moins de 200 mètres, qu’elle est consciente du peu de fréquentation et fait preuve de générosité, que le loyer de Monsieur [L] est diminué de 75%, qu’il ne paye pas de charges relatives à l’électricité compte tenu de l’absence de séparation des comptes entre les parties communes et la boulangerie, qu’elle lui applique des conditions tarifaires particulièrement favorables, qu’aucune attitude fautive ne saurait lui être reprochée. Elle expose qu’il n’est pas démontré que l’activité économique s’effondre depuis 2015, que l’existence du préjudice économique n’est pas rapportée et n’est pas justifiée par l’installation des portes coupe-feu, que son chiffre d’affaires est excédentaire depuis plusieurs années, qu’il ne s’agit pas d’un effondrement mais d’une oscillation, qu’en 2021 le chiffre d’affaires est proche de celui de 2015, qu’en 2020 la baisse est due à la pandémie, que les choix professionnels et économiques du demandeur sont à prendre en compte, que la liberté du commerce lui permettait de s’installer dans un autre centre commercial à l’issue de trois annuités, que le commerce est parfaitement visible de l’extérieur, qu’un affichage à l’intérieur et l’extérieur a été mis en place, que le commerce est visible lorsque les portes sont ouvertes ce qui est toujours le cas, que la commune n’est pas propriétaire des parties communes de l’immeuble, que le choix d’installer des portes coupe-feu est une décision prise en assemblée générale des copropriétaires pour des raisons de sécurité, qu’il s’agit du fait d’un tiers, que cette installation a été rendue obligatoire par un avis de la SDIS pour des raisons de sécurité, qu’il n’est pas démontré que les troubles anxieux auraient un lien avec l’activité commerciale, que les motifs de la décision de la MDPH sont inconnus.

Suivant ordonnance en date du 12 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la responsabilité du bailleur :

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre. Le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité.

Il appartient à Monsieur [L] de démontrer que son bailleur ne remplit pas ses obligations.

Monsieur [L] produit le bail signé en 2005 avec ses précédents bailleurs, les époux [S], consenti jusqu’au 20 novembre 2014 et qui ne comprend aucune clause imposant au bailleur d’assurer la bonne commercialité du centre. Il ne démontre pas qu’une obligation particulière a été mise à la charge de son bailleur de sorte que ce dernier n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre et est seulement tenu de lui permettre d’en jouir paisiblement.

Au surplus, la commune de Villefontaine produit :

— une convention d’occupation du 07 juin 2019 avec l’association LE PANIER DE LEONTINE pour exploiter au sein du centre commercial de Servenoble une épicerie solidaire à l’attention de personne en situation de précarité ;

— un contrat de bail du 19 janvier 2021avec l’association CREATION D’UN LIEU COLLECTIF A VILLEFONTAINE LA CARAVANE DES POSSIBLES pour le projet de « bistrot solidaire à Servenoble » ;

— une convention d’occupation du 10 avril 2023 avec l’association PORTE DE L’ISERE ENVIRONNEMENT pour l’exploitation dans le centre commercial d’un atelier de réparation de vélo à destination de tous publics.

Elle démontre ainsi rechercher l’installation de nouveaux commerces ces dernières années afin d’accroitre l’attractivité du centre commercial. Il ne saurait lui être reproché le manque d’attractivité du centre commercial.

Monsieur [L] reproche d’autres comportements à son bailleur à savoir la mise en concurrence avec l’épicerie solidaire et l’invisibilisation de son commerce en raison de l’installation de porte coupe-feu.

Monsieur [L] produit une attestation de son expert comptable en date du 21 novembre 2022 attestant de son chiffre d’affaires de 2006 à 2021. Depuis l’installation en 2019 de l’épicerie solidaire son chiffre d’affaires est de : 26.151 euros en 2019, 21.545 euros en 2020, et 33.053 euros en 2021 (soit une moyenne de 26.916,33 euros). A titre de comparaison sur les trois années avant l’installation de l’épicerie solidaire il était de 25.739 euros en 2016, 23.118 euros en 2017 et 32.182 euros en 2018 (soit une moyenne de 27.013 euros). La très grande proximité des chiffres d’affaires moyens sur les trois années précédant l’installation de l’épicerie et les trois années suivant son installation ne permet pas de retenir une quelconque mise en concurrence, et démontre plutôt que l’installation de ce nouveau commerce n’a eu aucun impact sur le commerce du demandeur.

Partant, la commune de Villefontaine n’a commis aucune faute en permettant à l’épicerie solidaire de s’installer dans le centre commercial.

S’agissant de l’invisibilisation du fonds de commerce, le procès-verbal de constat dressé le 09 novembre 2021 par Maître [M], commissaire de justice, établit que la boulangerie épicerie est exploitée à l’Est de la galerie (composé d’une entrée au Nord et l’autre à l’Ouest) et est isolée des autres commerces, que les portes battantes coupe-feu sont posées au centre la galerie Est et fonctionnent avec un bouton électrique, que le passage d’accès est rétréci entre les deux portes et sur le haut, que la boulangerie n’est pas visible à l’Est quand les portes sont fermées, qu’aucune indication au sol n’indique sa présence, que la boulangerie n’est pas visible depuis la porte d’entrée Ouest, que trois autres commerces existent soit une pharmacie, une auto-école et une épicerie solidaire et pain, que deux fonds de commerce sont fermés, qu’une avancée de mur sur une largeur de trois mètres ferme davantage le couloir d’accès à la boulangerie. Des photographies sont annexées et établissent l’isolement derrière les portes de la boulangerie et l’état de désertification de la galerie marchande.

La commune de Villefontaine affirme que l’installation des portes coupe-feu relève d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle justifie être copropriétaire, avoir reçu un courrier de la SEMCODA lui demandant le 25 avril 2014 d’autoriser la réalisation d’un sas d’isolement entre la boulangerie et le centre commercial pour obtenir l’arrêté d’ouverture auprès du SDIS de la future maison médicale et espère avoir son accord ou la confirmation de l’inscription de ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En l’espèce, les portes coupe-feu se situent dans les parties communes et ont été installées dans un objectif de sécurisation du centre commercial contre le risque incendie. Si ces portes, lorsqu’elles sont fermées, peuvent rendre moins visible le commerce de Monsieur [L], leur mise en place n’est pas imputable uniquement à son bailleur et n’a pas été réalisée dans l’intention de lui nuire ; en conséquence, il ne saurait s’agir d’un comportement déloyal de son bailleur à son égard.

Partant, la commune de Villefontaine n’a pas manqué à ses obligations en sa qualité de bailleur de Monsieur [L] qui sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

II/ Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L], partie qui succombe, sera tenu aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties qui seront en conséquence déboutées de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision publique prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE,

DEBOUTE Monsieur [X] [W] [L] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la Commune de Villefontaine ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Monsieur Frédéric UROZ, Président, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

Le greffier Le Président