TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/04153 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YT4L

Minute :

25/00007

EM

S.A. EMMAUS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [D] [K]

Madame [V] [G] épouse [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [S] [Z] de la SELARL CABINET [N] [Z]

Copie délivrée à :

Mme [V] [G] épouse [K]

M. [D] [K]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. EMMAUS, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualités audit siège

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [G] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 17/08/2004 prenant effet le 01/09/2004, la S.A H.L.M EMMAUS HABITAT a donné à bail à M. [D] [K] et à Mme [V] [G] épouse [K] un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 321,96 € outre les provisions mensuelles sur charges.

Selon acte séparé sous seing privé signé le 08/09/2004, les parties ont convenu de la location d’un emplacement de stationnement n° 011-B-1070, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 43,93 €.

Le 28/12/2005, la S.A H.L.M EMMAUS HABITAT a consenti à M. [D] [K] et à Mme [V] [G] épouse [K] la location d’un autre emplacement de stationnement n° 011-B-1071, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 43,93 €.

Enfin, par acte sous seing privé du 18/04/2019, M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] ont pris en location un box individuel n° 011-B-1198, pour un loyer mensuel en principal de 51,59 €.

Par exploit de commissaire de justice du 21/12/2023, la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT a fait assigner M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire desdits baux, aux torts exclusifs des défendeurs,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer :

. les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 04/09/2023 et jusqu’à la libération complète des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et, de 25 %, augmenté des charges,

. la somme de 5 013,01 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le montant des sommes visées dans l’acte et à compter de l’assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,

. une indemnité de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 29/02/2024, la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 7 627,08 €, terme du mois de janvier 2024 inclus, demande, pour le surplus, le bénéfice de l’acte introductif d’instance et s’oppose par principe à tout délai au regard de l’importance de la dette.

M. [D] [K] a expliqué les difficultés ayant conduit à la dette locative mais a affirmé avoir effectué un virement de 500 € avant l’audience qui n’apparaît pas au décompte. Il a détaillé sa situation financière, a ajouté qu’il va demander la résiliation des contrats de location portant sur les trois parkings, a indiqué qu’une demande d’aide financière va être déposée auprès de la caisse d’allocations familiales et de son organisme de complément de retraite et, arguant de sa bonne foi, a sollicité l’octroi d’un échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire.

Mme [V] [G] épouse [K], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024. Une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 21 novembre 2024 aux fins de production d’un décompte distincts pour les 3 parkings.

A l’audience du 21 novembre 2024, le bailleur, représenté par son conseil, a produit un décompte distinct pour chacun des 3 parking et pour le logement. Bien que régulièrement convoqués, les locataires n’étaient ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Sur le fond

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT justifie avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayé le 26/06/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il est par ailleurs établi que la société bailleresse a saisi les services compétents de la Préfecture le 25/12/2023, soit, par application de l’article 24, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, six semaines au moins avant l’audience, ainsi qu’il en résulte de l’accusé de réception électronique.

La demande est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et applicable dès le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail portant sur le logement contient en l’article 7.5 des conditions générales, dûment paraphées et signées par les locataires, une clause résolutoire aux termes de laquelle, « En cas de non-paiement des loyers ou charges, régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi 89-465 du 6 juillet reproduit en annexe au présent contrat. ».

Le commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme de 3 746,12 € a été délivré le 03/07/2023 à chacun des locataires, comprenant l’arriéré de loyers et charges du logement mais également ceux des trois emplacements de stationnement et ce, sans distinction.

Le baux conclus les 17 aout 2004, 8 septembre 2004, 28 décembre 2005 et 18 avril 2019 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2023, pour la somme en principal de 3 746.12€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2023.

Le baux conclus les 17 aout 2004, 8 septembre 2004, 28 décembre 2005 et 18 avril 2019 sont donc résilié au 4 septembre 2023 et M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K].

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 1353 nouveau du code civil combiné à l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions » et que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Au jour de l’audience du 29 février 2024, audience contradictoire en présence des locataires, le montant total des loyers et charges échus portant sur les trois emplacements de stationnement s’élève à la somme de 7 127,08 €, terme du mois de janvier 2024.

Toutefois, l’examen de l’historique du compte permet de constater que des frais de contentieux pour un montant total de 216,17 € sont imputés sur la dette locative, qui seront déduits de la somme , dont le sort sera examiné au titre des dépens ou des frais irrépétibles.

Par ailleurs, l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Il ajoute que « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » et que « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ».

Or, il apparaît que des prélèvements de sommes sont inscrits au titre d’une assurance pour un montant total de 29,54 € alors que la société bailleresse ne justifie pas avoir informé les locataires de sa volonté de souscrire une assurance pour leur compte ni leur avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’en tout état de cause, il n’y a pas lieu de l’imputer sur les emplacements de stationnement. Cette somme sera donc également à déduire.

Enfin, cette somme inclut également des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant de 152,40 € qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et l’obligation de déclarer les revenus du locataire ne relève pas des obligations prévues pour la location des emplacements de stationnement.

Déduction faite de l’ensemble de ces frais ou pénalités, M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] restent redevables de la somme de 6 728,97 €, terme du mois de janvier 2024 inclus. Ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront également solidairement condamnés, en tant que de besoin au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée plus haut à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il prévoit en son alinéa 4 que : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. ».

En l’espèce, M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] sont locataires du logement depuis 20 ans. Agé de 66 ans, M. [D] [K] a été placé en arrêt maladie après un accident du travail, ce qui a généré un déséquilibre financier le temps de la mise en place des versements des indemnités journalières puis, alors qu’il était en âge de prétendre à la retraite, par la baisse de ses revenus puisqu’il perçoit une pension de 1 200 € alors que le montant mensuel de son salaire était de 3 000 €.

Aucune information n’a été donnée sur la situation de Mme [V] [G] épouse [K], laquelle serait partie de France depuis deux mois.

Les difficultés rencontrées par les défendeurs sont réelles et leur bonne foi est démontrée. Cela justifie de leur octroyer un échéancier progressif sur 24 mois pour solder la dette, selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

En revanche, à défaut de paiement d’une échéance la société bailleresse pourra faire procéder au recouvrement de l’intégralité de la dette quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse.

Sur les demandes accessoires :

M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par la S.A H.L.M. EMMAUS HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats du logement et des location des emplacements de stationnement signés respectivement les 17 aout 2004, 8 septembre 2004, 28 décembre 2005 et 18 avril 2019 ont été réunies le 04/09/2023;

ORDONNE à M. [D] [K] et à Mme [V] [G] épouse [K] de libérer les emplacements de stationnement n° 011-B-1070, n° 011-B-1071, et le box individuel n° 011-B-1198, ainsi que le logement sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7], et de les rendre libres de tout occupant de leur chef ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] à payer à la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT la somme de 6 728,97 euros, au titre des loyers et charges portant sur le logement et les trois emplacements de stationnement, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, en tant que de besoin, solidairement M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] à payer à la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

AUTORISE M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] à apurer la dette en 24 mensualités dont 12 d’un montant minimum de 50 euros puis 11 d’un montant minimum de 500 euros payables au plus tard le 11 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière échéance devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais ainsi accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié,

DECIDE, en revanche, qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme et huit jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements :

La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié le mois suivant le manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K], deviendront occupants sans droit ni titre et devra alors quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] seront tenus tant qu’ils demeuront dans les lieux au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clefs ou par expulsion, qu’à défaut de départ volontaire de M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] d’avoir libéré les lieux volontairement et deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [K] et Mme [V] [G] épouse [K] aux dépens,

DEBOUTE la S.A. H.L.M. EMMAUS HABITAT de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé le 6 janvier 2025

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE, LA JUGE