TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08764 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5OJ

N° MINUTE : 12/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

CDC HABITAT, [Adresse 1]

représentée par le cabinet de M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08764 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5OJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2022, la société CDC HABITAT a conclu un contrat de bail avec M. [D] [U] sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630,35 euros et une provision sur charges de 64,23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 04 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 890,41 euros en principal au titre de l’arriéré locatif au 26 février 2025, dans un délai de deux mois, et visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [D] [U] et a sollicité la mise en place d’un plan d’apurement entre les parties suivant sa lettre du 05 mars 2025.

Par assignation du 22 septembre 2025, la société CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [D] [U] et de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— ordonner que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel M. [D] [U] au paiement de la somme de 6439,48 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 12 septembre 2025, sauf à parfaire le jour de l’audience, en tout état de cause aux loyers impayés au jour du prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner M. [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail augmenté de 10%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— le condamner à lui payer 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa notification par lettre recommandée au Préfet et les frais du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, terme du mois de janvier 2026 inclus, s’élève désormais à 9 080,52 euros suivant décompte au 09 janvier 2026. Elle précise il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, étant sans nouvelles du locataire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et établit avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 04 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2890,41 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Bien qu’informé des enjeux de la présente procédure, M. [D] [U] n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter. Dès lors, il ne fait pas part de contestation de ce chef. Sa situation personnelle et financière demeure inconnue de telle sorte que ni délais, ni suspension de la clause résolutoire ne peuvent être envisagés.

La bailleresse est donc fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 mai 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 05 mai 2025, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dans les termes du présent dispositif.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [D] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, la majoration de 10% sollicitée n’étant pas justifiée, en sus de l’indemnité d’occupation accordée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société bailleresse que M. [D] [U] est redevable de la somme de 9 080,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme du mois de janvier 2026 inclus, et déduction faite des « frais de contentieux », arrêtée au 09 janvier 2026.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ou établissant un paiement libératoire.

Par conséquent, il sera condamné au paiement, à titre de provision, de la somme de 9 080,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés, terme du mois de janvier 2026 inclus

Le défendeur sera également condamné à payer, à compter de l’échéance de février 2026, une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il ne sera pas inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT les frais non compris dans les dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DÉCLARONS recevable l’action de la société CDC HABITAT ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 22 avril 2022 entre la société CDC HABITAT et M. [D] [U] concernant les locaux situés [Adresse 5] est résilié depuis le 05 mai 2025 à minuit,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [D] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS à titre de provision M. [D] [U] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 9 080,52 euros (neuf mille quatre-vingts euros et cinquante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, arrêtée au 09 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus,

CONDAMNONS à titre de provision M. [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et DISONS que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et sera due à compter de l’échéance de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [D] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 04 mars 2025 et celui de l’assignation du 22 septembre 2025.

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection