N° RG 24/00987 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CZL7 OME N° :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 09 FEVRIER 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Sophie JUGE

— M^e Ingrid JOLY (postulant)

ENTRE :

DEMANDEURS :

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [J] [F], inscrite au RCS de VILLEFRANCHE SUR SAONE sous n°301 863 742, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Sophie JUGE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 359

ET :

DÉFENDEURS :

S.C.I. IMMOBILIERE DES ORMEAUX, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE-TARARE sous n°380 287 466, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Ingrid JOLY, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, M^e Stephen DUTKOWIAK, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAÔNE, avocat plaidant

Décision prononcée le neuf Février deux mil vingt-six par mise à disposition au Greffe par Romuald DI NOTO, Juge de la mise en état qui l’a signé avec Corinne POYADE, Greffière présente lors du prononcé.

Vu la procédure engagée par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024 par la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] à l’encontre de la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX afin de :

— déclarer nul le commandement de payer signifié à la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] le 27 septembre 2024 ;

— juger injustifiées les demandes de la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX s’agissant du paiement de la taxe foncière 2024 ;

— juger injustifiées les demandes de la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX s’agissant du paiement des loyers de juin à septembre 2024 à hauteur de 15.289,60 € ;

— condamner la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX à payer à la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] les sommes de 4.533,65 € et 2.429,14 € pour indexation irrégulière ;

— à titre subsidiaire, suspendre l’acquisition et les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer du 27 septembre 2024 en accordant des délais de paiement à la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] ;

— accorder à la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] un délai de paiement sur 24 mensualités au titre des loyers de juin à septembre 2024 ;

— juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée en cas de paiement de la dette ;

— condamner la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX à payer à la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Vu l’incident soulevé par la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F], suivant conclusions d’incident notifiées par RPVA le 26 juin 2025 aux fins de condamnation à des travaux sous astreinte ;

Vu les conclusions d’incident n°4 notifiées par RPVA le 13 novembre 2025 par la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F], auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, demandant au juge de la mise en état de :

— se déclarer incompétent pour octroyer au Bailleur la somme de 28.109,39 € à titre provisionnel correspondant à des loyers et charges impayés au regard de l’exception d’inexécution ;

— rejeter la demande de provision formulée par le Bailleur ;

A titre subsidiaire :

— accorder à la société ETABLISSEMENTS [J] [F] la faculté de s’acquitter des sommes dues au titre des loyers en 15 échéances mensuelles de 500 € et le solde le 16ème mois ;

— se déclarer compétent pour ordonner la réalisation des travaux ;

— condamner la société SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX, à mettre en œuvre les travaux suivants, sous astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à l’achèvement complet des travaux et la levée des réserves :

— Remédier à l’affaissement de la dalle du local (faite en béton et en enrobé bitumineux),

— Fixation de l’escalier au sol menant à la mezzanine dans l’atelier,

— Reboucher les trous situés à l’extérieur du local plus particulièrement à l’arrière du local où le stationnement et l’utilisation à l’accès du bâtiment sont rendus difficile,

— Remédier aux fuites en toiture (il est préconisé le remplacement des panneaux translucides et la reprise du bardage en périphérie de l’aérotherme),

— Réparer le portail afin qu’il puisse se fermer et s’ouvrir sans difficulté,

— Mise aux normes du TGBT (tableau général basse tension),

— Installation d’un sous-compteur électrique propre à la consommation de la société ETABLISSEMENTS [J] [F],

— Mettre fin à la fuite de gaz sur le réseau,

— Mise aux normes de sécurité, notamment les issues de secours,

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamner la société SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX à verser à la société ETABLISSEMENTS [J] [F] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même à supporter les entiers dépens de l’instance.

La SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] considère que son exploitation est mise en danger par l’état des locaux loués, constituant un dommage imminent à prévenir, alors que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance même pendant la période de maintien dans les lieux après un refus de renouvellement. En tout état de cause, elle estime que ces travaux de mises aux normes et de rénovation de la toiture profiteront au bailleur in fine. Elle fait valoir que ces travaux ne relèvent pas de la négligence du preneur, mais des obligations du bailleur.

Sur la demande reconventionnelle, elle estime que la demande de paiement des loyers, charges et taxe foncière impayée se heurte à des contestations sérieuses, notamment l’exception d’inexécution. En outre, elle prétend que le montant est également sérieusement contestable puisque la répartition de la taxe foncière n’est pas démontrée, de même que le montant des loyers réclamés. Elle rappelle avoir effectué des règlements entre décembre 2024 et novembre 2025 et qu’elle sollicite sur le fond des délais de paiement, de sorte que le juge de la mise en état ne peut statuer sur cette demande de provisions, à défaut, elle sollicite également à ce stade des délais de paiement.

Vu les conclusions d’incident n°3 notifiées par RPVA le 5 novembre 2025 par la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, demandant au juge de la mise en état de :

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes élevées par la société ETABLISSEMENTS [J] [F] et tendant à la condamnation de la société lMMOBlLIERE DES ORMEAUX à exécuter des travaux dans les lieux loués ;

En conséquence,

— débouter la société ETABLISSEMENTS [J] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire et pour le cas et pour le cas où par impossible, le juge de la mise en état se déclarerait compétent,

— débouter la société ETABLISSEMENTS [J] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse et à titre reconventionnel,

— condamner la société ETABLISSEMENTS [J] [F] à payer à la société IMMOBILIERE DES ORMEAUX la somme de 17.756,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la contrepartie onéreuse de l’occupation des locaux commerciaux ;

— condamner la société ETABLISSEMENTS [J] [F] à payer à la société IMMOBILIERE DES ORMEAUX la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Après avoir entendu les avocats des parties à l’audience du 5 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 ;

À titre principal, la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX considère que le juge de la mise en état ne peut statuer sur des demandes relatives à la réalisation de travaux puisqu’il ne doit pas anticiper sur la décision au fond, alors que les demandes devant le juge de la mise en état par la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] sont des demandes définitives.

À titre subsidiaire, elle conteste toute exception d’inexécution, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations alors que le preneur a la charge de tenir les locaux en parfait état. Or, elle considère que les travaux sollicités ne résultent que de la négligence du preneur et qu’ils n’impliquent pas de grosses réparations.

À titre reconventionnel, elle sollicite le paiement des arriérés locatifs et s’oppose aux délais de paiement sollicités, compte tenu de la résiliation du bail acquise depuis le 27 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler que la note en délibéré transmise par la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] par RPVA le 19 janvier 2026, soit postérieurement à la clôture des débats et en l’absence de sollicitation du président en ce sens, n’est pas recevable, conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, de sorte que les pièces ne seront pas étudiées dans le cadre du présent délibéré.

Sur la demande tendant à l’exécution de travaux :

L’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

***

La SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] sollicite divers travaux à effectuer par le bailleur, considérant que le local ne respecte pas les règles de sécurité.

Or, elle doit démontrer que les travaux à effectuer sont urgents, ou de nature à mettre fin à un péril imminent dans le local, ou doivent permettre la continuation de son activité.

Toutefois, il apparaît que la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] ne démontre aucune urgence pour les travaux sollicités, notamment relatifs à l’affaissement de la dalle, au rebouchage de trous extérieurs et à la réparation du portail.

Par ailleurs, les infiltrations de la toiture ne sont pas démontrées, le rapport d’expertise amiable indiquant que la matérialité de ce désordre n’a pas été constaté (pièce n°12, p.6) et le procès-verbal de commissaire de justice constatant seulement des dalles isolantes abîmées (pièce n°20, p.43).

S’agissant de la fuite de gaz évoquée, si le rapport d’expertise précise que lors de la coupure d’une vanne, le compteur tourne encore, il ne démontre pas l’emplacement de la fuite, cette dernière n’étant corroborée par aucun autre élément.

Concernant la mise aux normes du tableau général basse tension, la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] ne démontre pas qu’il n’est pas conforme aux dispositions réglementaires, le rapport d’expertise amiable constatant seulement que les connectiques « sous réserve d’une vérification par un bureau de contrôle, semblent à parfaire » (pièce n°12 p.4).

Au titre de la mise aux normes de sécurité, ce poste de travaux n’apparaît pas suffisamment précis pour ordonner une mesure conservatoire sous astreinte permettant de remédier au désordre.

Enfin, au titre de l’escalier non fixé, si ce désordre apparaît établi tant par le rapport d’expertise amiable (pièce n°12, p.8 et 9) que par le procès-verbal de commissaire de justice (pièce n°20, p.24 et 25), la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] ne démontre pas l’urgence de la situation, n’ayant évoqué ce désordre qu’au cours de la procédure, la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] ne faisant état que d’un courrier du 17 avril 2018 qui n’en fait pas mention.

En tout état de cause, la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] ne démontre pas que les désordres sont de telle nature qu’ils rendent impossible la continuation de son activité, ayant elle-même sollicité le renouvellement du contrat de bail suivant sommation par commissaire de justice en date du 26 septembre 2024.

Par conséquent, les demandes de travaux sollicités par la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] seront rejetées.

Sur la demande de provisions

L’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

***

En l’espèce, la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX sollicite à titre reconventionnel l’octroi d’une provision à hauteur de l’arriéré locatif qu’elle estime lui être dû par le preneur.

Le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur cette demande, dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Si la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX évoque des impayés à hauteur de quatre mois de loyers, entre les mois d’août 2025 à novembre 2025 (s’il s’agit d’une erreur de plume, le décompte évoquant les mois d’août et septembre 2025 puis octobre et novembre 2024 par la suite), la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] justifie en retour avoir effectué les versements qu’elle impute au paiement des loyers par la transmission de ses relevés de virements bancaires, pour les mois d’août à novembre 2025.

Dès lors, une contestation sérieuse est soulevée par le preneur de sorte que la demande de provisions pour l’arriéré locatif doit être rejetée.

Concernant les provisions à hauteur du prorata des taxes foncières, si le contrat de bail commercial prévoit bien le paiement de ces dernières par le locataire en son article 7, un débat s’élève entre les parties concernant la surface des locaux loués et, partant, le nombre de tantièmes utilisé pour le calcul de la taxe foncière.

Or, ce débat relève du fond de la procédure et ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état.

Par conséquent, la demande de provisions au titre de la taxe foncière sera également rejetée.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

L’instance se poursuivant au fond, les dépens seront réservés.

Il convient en outre de dire qu’il n’y a lieu à octroyer une somme au titre des frais irrépétibles prévu par l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de la mise en état, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes de mesures conservatoires formées par la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] au titre des travaux à effectuer ;

REJETTE les demandes de provisions formées par la SCI IMMOBILIERE DES ORMEAUX au titre de l’arriéré locatif et du paiement des taxes foncières ;

RESERVE les dépens ainsi que les frais irrépétibles ;

RENVOIE le présent dossier à l’audience de mise en état électronique du 2 avril 2026 à 9h00 ;

INVITE la SARL ETABLISSEMENTS [J] [F] à conclure au fond de la procédure avant le 1er avril 2026 à minuit ;

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge