Mitoyenneté
Décisions
La cession de mitoyenneté s'opère par l'effet de la demande d'acquisition et à sa date, à la seule condition imposée au bénéficiaire de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir, sans formalisme pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière
L'empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté
Le droit d'abandon de la mitoyennete d'un mur ne saurait etre legitimement exerce que lorsque la demolition des constructions soutenues a ete effectuee et c'est seulement apres qu'il a ete pourvu, par qui de droit, au retablissement du mur mitoyen en etat que l'auteur de la demolition peut etre dispense, pour l'avenir, des charges de la mitoyennete.
La présomption de mitoyenneté prévue à l'article 653 du Code civil ne concerne que les murs séparatifs. En conséquence, un litige portant sur la réfection d'un plafond ne peut se régler selon les règles de la mitoyenneté .
Il résulte de l'article 656 du Code civil que la faculté d'abandon de mitoyenneté ne peut être exercée par l'un des propriétaires lorsqu'il retire du mur un avantage particulier.
° l'article 661 du code civil, relatif a l'acquisition de la mitoyennete d'un mur, a une portee generale, sous reserve seulement du cas , prevu a l'article 660, ou le voisin, qui n'a pas contribue a l'exhaussement d'un mur mitoyen, veut acquerir la mitoyennete de l'exhaussement. ° la loi du 17 mai 1960 n'a apporte a l'article 661 du code civil que des precisions de forme, qui n'en modifient pas au fond les dispositions. […]
La mitoyenneté constitue un droit de propriété indivise, lequel ne se perd pas par le non usage.
Les juges du fond donnent une base legale a leur decision lorsqu'avant de reconnaitre la mitoyennete d'un mur couronne par un glacis a une pente, ils relevent que, s'il peut etre fait etat de cette marque de non-mitoyennete prevue par l'article 654 alinea 1 er du code civil, les actes produits mentionnent cette mitoyennete et que l'appui d'une construction du voisin sur ce mur constitue un signe en faveur de celle-ci.
La faculté d'abandon du droit de mitoyenneté d'un mur ne peut être exercée par l'un des propriétaires lorsqu'il retire du mur litigieux un avantage particulier.
Si la mitoyennete suppose l'existence d'heritages contigus et cesse avec ses effets propres sur tous les points ou la contiguite des heritages n'existe plus, la cessation de cet etat laisse subsister le droit de copropriete.
pendant 7 jours
Commentaires
Jean Louis Masson rappelle à Mme la garde des sceaux, ministre de la justice les termes de sa question n°12882 posée le 07/08/2014 sous le titre : " Végétation en bordure de mitoyenneté ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour. Il s'étonne tout particulièrement de ce retard important et il souhaiterait qu'elle lui indique les raisons d'une telle carence.
Lire la suite…Jean Louis Masson rappelle à Mme la garde des sceaux, ministre de la justice les termes de sa question n°12881 posée le 07/08/2014 sous le titre : " Végétation en bordure de mitoyenneté ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour. Il s'étonne tout particulièrement de ce retard important et il souhaiterait qu'elle lui indique les raisons d'une telle carence.
Lire la suite…S'il a bien noté les termes de sa réponse à la question n° 89 475, selon laquelle les usages locaux en Île-de-France n'imposent pas de distances de plantations, dès lors que les arbres et arbrisseaux ne causent aucun trouble aux voisins et sous réserve de l'obligation d'élagage des plantations se trouvant en mitoyenneté prévue à l'article 670 du code civil, il n'en demeure pas moins que la notion de hauteur n'est pas abordée. […] Aussi, afin de rester fidèle à la démarche du législateur qui a défini les articles régissant la mitoyenneté et pour prendre en considération les conséquences dans ce domaine engendrées par l'urbanisation, […]
Lire la suite…La dépense que le mur a coûtée est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve ». Sachant qu'au titre de l'article 545 : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », il résulte de l'application de ces dispositions légales, des situations inextricables, pénalisantes pour l'une des parties deux fois victime : une première fois de la pollution subie ; une seconde fois du fait de l'impossibilité de régler ce conflit.
Lire la suite…Les usages locaux en Île-de-France n'imposent pas de distances de plantations, dès lors que les arbres et arbrisseaux ne causent aucun trouble aux voisins et sous réserve de l'obligation d'élagage des plantations se trouvant en mitoyenneté prévue à l'article 670 du code civil. La jurisprudence détermine dans le cadre de son pouvoir souverain d'appréciation et en fonction des cas d'espèce les obligations qui doivent être imposées aux propriétaires en matière de plantations.
Lire la suite…Les règles de plantation et d'élagage sont en effet déterminées à partir de la ligne séparatrice entre deux propriétés, et impliquent donc une condition de mitoyenneté. En revanche, les propriétaires sont assujettis à une servitude d'élagage, en vertu de laquelle ils doivent couper les branches et racines qui avancent sur la voie publique, à l'aplomb de ladite voie.
Lire la suite…Mme Christine Herzog attire l'attention de M. le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation sur l'entretien des trottoirs et caniveaux en cas de mitoyenneté. Lorsque la portion concernée borde plusieurs propriétés, comme un caniveau commun à trois maisons, elle souhaite savoir à qui incombe légalement l'obligation de nettoyage : à chacun des riverains pour la partie située devant sa façade, ou à la commune en l'absence de répartition claire.
Lire la suite…M. Jean Louis Masson attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie sur le fait que lorsque deux parcelles sont contigües, les arbres de plus de trois mètres de haut doivent être éloignés d'au moins deux mètres de la parcelle voisine. Dans le cas où deux parcelles sont séparées par un sentier communal de un mètre de large, il lui demande si le propriétaire de l'une des parcelles peut planter exactement en limite du sentier, des arbres de plus de trois mètres de haut, lesquels sont donc à moins de deux mètres de la parcelle située de l'autre …
Lire la suite…M. Jean Louis Masson attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie sur le fait que, lorsque deux parcelles sont contigües, les arbres de plus de trois mètres de haut doivent être éloignés d'au moins deux mètres de la parcelle voisine. Il lui demande si cette distance de deux mètres se mesure à partir du tronc ou prend en compte toutes les branches qui sont situées à plus de trois mètres de hauteur. Aux termes de l'article 671 du code civil, il n'est permis d'avoir « des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine …
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.
Article 666 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire. Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé. Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.
Article 654 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné. Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.
Article 656 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.
Article 660 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.
Article 667 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté. Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.
Article 668 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Le voisin dont l'héritage joint un fossé ou une haie non mitoyens ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé ou de cette haie à lui céder la mitoyenneté. Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge de construire un mur sur cette limite. La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé mitoyen qui ne sert qu'à la clôture.
Article A444-115 du Code de commerce
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- Partie Arrêtés
- LIVRE IV : De la liberté des prix et de la concurrence
- TITRE IV BIS : De certains tarifs réglementés
- Chapitre Ier : Fixation des tarifs
- Section 3 : Tarifs des notaires
- Sous-section 1 : Actes
- Paragraphe 2 : Actes relatifs principalement aux biens immobiliers et fonciers
- Sous-Paragraphe 3 : Actes relatifs principalement aux contrats et conventions liés aux biens immobiliers et fonciers
Les prestations en matière de mitoyenneté ou servitudes (numéros 92 et 93 du tableau 5) donnent lieu, à la perception : 1° En cas de constitution, convention modificative ou cession de mitoyenneté ou servitudes : a) Lorsque la valeur de l'assiette définie à l'article A. 444-54 est inférieure ou égale à 4 875 €, d'un émolument fixe de 188,66 € ; b) Lorsque cette valeur dépasse le seuil de 4 875 € mentionné au 1°, d'un émolument proportionnel, selon le barème suivant : Tranches d'assiette
Article 653 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Article 669 du Code civil
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- Livre II : Des biens et des différentes modifications de la propriété
- Titre IV : Des servitudes ou services fonciers
- Chapitre II : Des servitudes établies par la loi
- Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens
Tant que dure la mitoyenneté de la haie, les produits en appartiennent aux propriétaires par moitié.
- Conseil constitutionnel, décision n° 85-143 L du 13 novembre 1985, Nature juridique des mentions relatives au "Comité national interprofessionnel pour les économies d'énergie" contenues dans les articles 2, 6 et 8 de la loi n° 77-804 du 19 juillet 1977, concernant certains contrats de fourniture et d'exploitation de chauffage et relative aux économies d'énergie.
- FLOVAL
- PICTOGRAPHIK
- AILES
- Cour d'appel de Bordeaux, 19 février 2010, n° 9999
- Cour d'appel de Paris, 16 avril 2015, n° 13/18536
- Cour d'appel de Nancy 12 novembre 2020, n° 20/00046
- Article 433-20 du Code pénal
- Cour d'appel de Lyon, 6e chambre, 25 juin 2020, n° 19/02580
- Redressement judiciaire SAINT PAVACE (72190)
- Article L4132-4 du Code du travail
- Article 1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
- Cour de Cassation, Chambre civile 2, du 24 juin 2004, 02-16.989, Publié au bulletin
- CROIX MARINE DU CHER (BOURGES, 775022221)
- WEEZEVENT (DIJON, 503715401)
- DIJON SAINT APO MOTOCULTURE (SAINT-APOLLINAIRE, 318338712)
- Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne, 1ère chambre, 6 février 2025, n° 2401908
- Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 5 avril 2023, n° 22/00140
- Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Juge libertes detention, 11 mars 2024, n° 24/00713
- MAXANCE ASSURANCES (NOISY-LE-SEC, 439158445)
- Tribunal administratif de Grenoble, 14 octobre 2024, n° 2206041
La garde des sceaux fait connaître à l'honorable parlementaire que le régime juridique de la mitoyenneté est défini par les articles 653 et suivants du code civil et que la mitoyennetté est analysée généralement comme un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun, autrement dit une copropriété.
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