ARRÊT DU

03 Septembre 2025

AB / NC

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N° RG 24/01135

N° Portalis DBVO-V-B7I- DJSX

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[I] [X]

C/

[V] [C]

[L] [C]

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GROSSES le 03.09.25

aux avocats

ARRÊT n° 220-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [I] [X]

née le 09 juin 1972 à [Localité 9] (19)

de nationalité française

domiciliée : [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Camille GAGNE, avocate postulante au barreau d’AGEN

et M^e Albane CAILLAUD, SELARL MCM AVOCAT, avocate plaidante au barreau de BRIVE-LA-GAILLARDE

APPELANTE d’une ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 20 novembre 2024, RG 24/00101

D’une part,

ET :

Monsieur [V] [C]

né le 17 novembre 1970 à [Localité 10]

de nationalité française, directeur d’usine

Madame [L] [T] épouse [C]

née le 07 juillet 1976 à [Localité 5] (25)

de nationalité française, attachée d’administration

domiciliés ensemble : [Adresse 11]

[Localité 1]

représentés par M^e Mustapha YASSFY, avocat au barreau du LOT

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 18 juin 2025, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, Présidente de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

qui a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre elle-même de :

André BEAUCLAIR, Président de chambre, et Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 17 décembre 2024 par Mme [I] [X] à l’encontre d’une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 20 novembre 2024.

Vu les conclusions Mme [I] [X] en date du 15 mai 2025.

Vu les conclusions des époux [V] [C] et [L] [T] en date du 25 mars 2025.

Vu l’ordonnance de clôture du 4 juin 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 18 juin 2025.

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Par acte authentique en date du 29 juin 2021, les époux [C] ont acquis de Mme [J] [D] un immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 8] cadastré section [Cadastre 4], comprenant un logement libre et au rez de chaussée un local commercial occupé par Mme [X] en vertu d’un bail commercial authentique en date du 30 octobre 2007, le montant du loyer commercial est à ce jour de 346,84 euros par mois.

En application de ce bail commercial, les époux [C] ont réclamé à Mme [X] la moitié de la taxe foncière 2023, en vain, puis les loyers impayés à compter de février 2024, en vain.

Un commandement de payer les loyers et la taxe foncière, visant la clause résolutoire, a été délivré le 23 mai 2024, à Mme [X], suivi d’un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale le 8 août 2024, en vain, seul le loyer de juin 2024 étant alors payé et les loyers de juillet, août et septembre 2024 outre la taxe foncière 2023 demeurant impayés.

Par acte en date du 26 septembre 2024, les époux [C] ont assigné en référé Mme [X], aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion du preneur avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— condamner le preneur, à titre provisionnel, au paiement des sommes portées au commandement de payer ;

— condamner le preneur, à titre prévisionnel, au paiement des loyers échus postérieurement au commandement de payer, et avec intérêts de droit au jour de l’ordonnance à intervenir ;

Régulièrement assignée à l’audience du 16 octobre 2024, Mme [X] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Suivant ordonnance de référé réputée contradictoire signifiée à étude le 3 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 20 novembre 2024, a notamment :

— jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial renouvelé le 30 octobre 2007 sont réunies à la date du 8 septembre 2024 ;

— prononcé la résiliation, à compter du 8 septembre 2024, du bail commercial du 30 octobre 2007 entre les époux [C] d’une part et Mme [X] d’autre part, pour des locaux situés [Adresse 12] à [Localité 6] (46) ;

— ordonné l’expulsion de Mme [X] sous astreinte ;

— condamné Mme [X] à payer aux époux [C], à titre de provision, la somme de 1.145,82 euros au titre des loyers impayées jusqu’au 8 septembre 2024 ;

— condamné Mme [X], à payer aux époux [C], une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé la provision pour l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 520,32 euros, outre la régularisation des charges annuelles tel qu’il aurait été si le bail commercial s’était poursuivi ;

— condamné Mme [X], à payer aux époux [C], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Tous les chefs de l’ordonnance sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Mme [X] demande à la cour de :

— réformer dans toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

— et statuant à nouveau,

— débouter les époux [C] de leur demande de voir constater ou prononcer la résolution du contrat de bail commercial les liant à Mme [X], et plus généralement de l’intégralité de leurs prétentions et demandes ;

— condamner in solidum les époux [C] à réaliser les travaux prescrits dans le rapport d’expertise judiciaire déposé par [N] [W] le 22 février 2019, y compris la réalisation d’une barrière anti-humidité en périphérie de l’immeuble et sous dallage, et la réalisation d’un enduit poreux, de sorte à circonscrire l’humidité affectant le local commercial, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt d’appel à intervenir ;

— lui octroyer les plus larges délais de paiements sur 24 mois pour s’acquitter du résiduel de la dette locative ;

— condamner in solidum les époux [C] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Les époux [C] demandent à la cour de :

— constater que le bail commercial concernant les locaux sis [Adresse 12], à [Localité 7] intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit, par le jeu de la clause résolution ;

— en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance ;

— y ajoutant, dire que l’expulsion et la libération des lieux par Mme [X], est ordonnée sous astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés aux époux [C] ;

— condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— dans l’hypothèse où le preneur formulerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie, dire et juger en toute hypothèse que faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle, la déchéance du terme sera encourue, et la totalité de la dette devenant immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus ;

— condamner Mme [X] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les frais et dépens de la présente instance, et celles de première instance, y compris les frais de commandement de payer.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail commercial du 30 octobre 2007 contient une clause résolutoire prévoyant une résolution de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, à défaut, notamment, de paiement a son échéance de l’un des termes du loyer.

Il est justifié de deux commandements de payer visant la clause résolutoire régulièrement signifiés à Mme [X] les 23 mai 2024 et 8 août 2024. Ce dernier commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois à compter du 8 août 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2024.

Mme [X] soutient que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, en se prévalant d’un rapport d’expertise judiciaire établi le 22 février 2019 établissant à cette date et dans une instance opposant Mme [X] aux auteurs des époux [C], qu’après travaux des bailleurs les encadrements en pierre des portes d’accès sont délités, que le local est affecté d’humidité ancienne par remontées capillaires au bas des murs, les portes du local commercial type sécurit sans cadre n’assurent pas une étanchéité à l’air et un défaut de ventilation.

Il apparaît cependant que l’état du local commercial ne fait pas obstacle à sa destination ni à son exploitation commerciale qui s’est poursuivie sans incident depuis 2019.

Le manquement éventuel aux dispositions de l’article 1719 du code civil, qui mettent à la charge du bailleur l’obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, n’est pas suffisamment grave pour dispenser Mme [X] de son obligation principale de régler les loyers.

La clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre de mauvaise foi et le bénéficie de cette clause demeure acquis aux bailleurs.

2- sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai d’un mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative ; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, Mme [X] qui n’a pas comparu devant le juge des référés, reconnaît ne pas avoir réglé les loyers mentionnés au commandement de payer des mois de juillet à septembre 2024. Elle n’a versé aucune somme postérieurement de sorte que le montant de la dette locative au jour où la cour statue est de : montant du commandement de payer au 8 septembre 2024 : 1.145,82 euros outre 346,84 x 12 = 4.162,08 euros au titre de la période courant de septembre 2024 au 3 septembre 2025, soit la somme totale de 5.307,90 euros.

Mme [X] produit les comptes de son activité artisanale qui mettent en évidence un déficit de 1.700,00 euros environ par an. Elle n’établit donc pas qu’elle est en mesure de régler la somme due dans le délai légal.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance qui a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion, condamné au paiement de l’arriéré locatif et fixé et condamné au paiement d’un indemnité d’occupation est confirmée.

3- Sur les demandes accessoires :

Mme [X] succombe, elle supporte les dépens d’appel, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [I] [X] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,