Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° 346 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17530 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKGWT

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 septembre 2024 – JCP du TJ de [Localité 9] – RG n° 24/004815

APPELANTE

Mme [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS, toque n° E1567

INTIMÉE

FONDATION DES ARTS ET METIERS domiciliée [Adresse 8], représenté par son mandataire le CABINET SAINT LAMBERT, RCS de [Localité 9] n°352758935, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 1er janvier 2004, la Fondation des Arts et Métiers a donné à bail d’habitation à M. [Y] et Mme [E] un appartement sis [Adresse 3].

Le 12 juillet 2021, le contrat de bail a été renouvelé à effet du 1er janvier 2022, Mme [E] devenant la seule locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la Fondation des Arts et Métiers a fait signifier par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, d’un montant de 3 536,05 euros correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte extrajudiciaire du 22 avril 2024, la Fondation des Arts et Métiers a fait assigner Mme [E] et M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement Mme [E] et M. [T] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2 347 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation sur le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 11 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 1er janvier 2004 et de ses avenants entre la Fondation des Arts et Métiers et Mme [E] et M. [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, et la cave, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

ordonné, en conséquence, à Mme [E] et M. [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour Mme [E] et M. [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation des Arts et Métiers pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement Mme [E] et M. [T] à verser à la Fondation des Arts et Métiers la somme provisionnelle de 808,18 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 ;

condamné, in solidum, Mme [E] et M. [T] à verser à la Fondation des Arts et Métiers une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Mme [E] et M. [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation.

Par déclaration du 23 octobre 2024, Mme [E] a relevé appel l’ensemble des chefs du dispositif sauf en ce qu’il n’y a pas lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions remises et notifiées le 22 décembre 2024, Mme [E] demande à la cour de :

In limine litis,

dire et juger irrecevable l’assignation délivrée à l’encontre de Mme [E] en l’absence de toute notification préalable au préfet dans le délai imparti ;

en conséquence,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation des Arts et Métiers pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement ceux-ci à verser à la Fondation des Arts et Métiers la somme provisionnelle de 808,18 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 ;

condamné in solidum ceux-ci à verser à la Fondation des Arts et Métiers une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

en tout état de cause,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation des Arts et Métiers pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement ceux-ci à verser à la Fondation des Arts et Métiers la somme provisionnelle de 808,18 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 ;

condamné in solidum ceux-ci à verser à la Fondation des Arts et Métiers une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire telle qu’insérée au contrat conclu entre les parties ;

octroyer à Mme [E] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à raison de 35 mensualités de 10 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois, le solde devant être versé au 36e mois ;

préciser qu’à défaut de paiement de l’arriéré, la procédure d’expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception par Mme [E] d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse;

à titre subsidiaire,

octroyer à Mme [E] un délai de douze mois pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

condamner la Fondation des Arts et Métiers à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la Fondation des Arts et Métiers aux entiers dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 mai 2025, la Fondation des Arts et Métiers demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 1er janvier 2004 et de ses avenants entre la Fondation des Arts et Métiers et Mme [E] et M. [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, et la cave, situé au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

ordonné en conséquence à Mme [E] et M. [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour Mme [E] et M. [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation des Arts Métiers pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement Mme [E] et M. [T] à verser à la Fondation des Arts et Métiers la somme provisionnelle de 808,18 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 ;

condamné, in solidum, Mme [E] et M. [T] à verser à la Fondation des Arts et Métiers une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

condamné in solidum Mme [E] et M. [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation.

en tout état de cause,

débouter Mme [E] de son appel, demandes, fins et conclusions ;

condamner Mme [E] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [E] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

Sur ce,

A titre liminaire la cour observe que M. [T] n’a pas été intimé.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient Mme [E], un avenant a été conclu entre la bailleresse, d’une part, Mme [E] et M. [T], d’autre part, afin de voir dire que ces deux derniers sont co-locataires à compter du 1er septembre 2021 (pièce n° 3 ter de la Fondation des Arts et Métiers).

Sur la notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail au représentant de l’Etat

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’ Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’ Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Au cas présent, Mme [E] soutient que la Fondation des Arts et Métiers n’a pas justifié de cette diligence dans le délai de six semaines avant l’audience devant le premier juge.

Cependant, la bailleresse justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9] par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024 (sa pièce n°7).

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [E] sera rejetée.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais pour payer l’arriéré locatif, Mme [E] expose que, depuis la signification du commandement de payer, elle a repris le paiement de ses loyers et a apuré la majeure partie de sa dette. Elle fait valoir qu’elle dispose de faibles ressources, qu’elle vit seule avec ses deux enfants mineurs et qu’elle ne peut prétendre à un relogement dans le parc privé.

Cependant si Mme [E] démontre qu’elle a deux enfants mineurs nés de son union avec M. [T] et que, en situation d’invalidité, elle perçoit l’allocation adulte handicapé, elle ne justifie pas de ses revenus et charges précis ni de sa situation de parent isolé.

En outre, il ressort du décompte arrêté au 1er mai 2025, produit par la bailleresse, que Mme [E] n’a versé aucune somme depuis le 1er septembre 2024 de sorte que la dette locative s’élève à 6 505, 90 euros

Il n’est donc pas établi que Mme [E] est en capacité de régler le loyer et les charges courants tout en apurant sa dette locative.

Ses demandes tendant à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement seront donc rejetées.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à «'un mois'» ni supérieure à «'un an'» et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Mme [E] demande un délai de douze mois pour quitter les lieux.

La bailleresse s’oppose à cette demande.

La situation personnelle de Mme [E] n’est pas suffisamment établie. Celle-ci ne justifie notamment pas de démarches pour une recherche active d’un autre logement.

Dans ces conditions, la demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

A hauteur d’appel, Mme [E] sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile au profit de la Fondation des Arts et Métiers.

La demande de Mme [E] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [E] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de Mme [E] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais pour apurer la dette et quitter les lieux ;

Condamne Mme [E] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [E] à payer à la Fondation des Arts et Métiers la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [E] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT