ARRÊT DU

07 Mai 2025

DB/CH

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N° RG 24/00532 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DHHN

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[HJ] [R]

C/

[B]-[P] [Z], [AO] [F] épouse [Z]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [HJ] [R]

né le 27 août 1979 à [Localité 9]

de nationalité suisse, éleveur,

domicilié : [Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M^e Laurent HUC, avocat au barreau du GERS

APPELANT d’un jugement du tribunal de proximité de CONDOM en date du 17 Avril 2024, RG 23-000176

D’une part,

ET :

Monsieur [B]-[P] [Z]

né le 27 avril 1958 à [Localité 7]

de nationalité française

Madame [AO] [F] épouse [Z]

de nationalité française,

domiciliés ensemble : [Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe MORANT, avocat au barreau du GERS

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 03 mars 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

[B]-[P] [Z] et [AO] [F] son épouse (les époux [Z]), sont propriétaires de parcelles situées sur la commune de [Localité 7] (32), cadastrées section F n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6].

Par acte du 7 août 2017, [HJ] [R] a acquis les parcelles voisines cadastrées section F n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5].

A partir de 2019, il y a exercé une activité d’élevage de chats et de volailles, ainsi qu’une activité de gîte.

Les relations entre les époux [Z] et M. [R] se sont très rapidement détériorées.

M. [R] a demandé à [KH] [N], géomètre-expert, de déterminer la limite des propriétés respectives.

Le 3 mai 2019, M. [N] a établi un projet qui n’a pas été signé par les époux [Z].

Par acte du 18 juillet 2019, M. [R] a fait assigner les époux [Z] devant le tribunal de proximité de Condom afin de voir ordonner le bornage des propriétés respectives.

Par jugement rendu le 18 décembre 2020, le tribunal de proximité de Condom a ordonné une expertise des lieux confiée à [UR] [U], géomètre-expert, ensuite remplacé par [V] [C].

M. [C] a déposé son rapport le 15 novembre 2021 au vu duquel l’instance en bornage s’est poursuivie.

Par jugement rendu le 17 avril 2024, le tribunal de proximité de Condom a :

— homologué le rapport d’expertise de M. [V] [C] rendu le 12 novembre 2021, expert près la cour d’appel d’Agen,

— dit que la limite divisoire entre les parcelles cadastrées commune de [Localité 7], lieu-dit [Adresse 10] section F n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] (propriété de M. [HJ] [R]) et section F n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] (propriété de M. [B]-[P] [Z] et Mme [AO] [F] épouse [Z]) est constituée des sommets ABDEFGH,

— ordonné en conséquence que le bornage des parcelles litigieuses soit effectué conformément aux conclusions expertales de M. [V] [C],

— dit que le projet de limite tel que défini par M. [V] [C] (annexe 8) restera annexé au jugement,

— condamné M. [HJ] [R] à retirer les pannes et à remettre le mur en l’état,

— débouté M. [B]-[P] [Z] et Mme [AO] [F] épouse [Z] de leur demande au titre du trouble anormal de voisinage,

— condamné M. [HJ] [R] à retirer le portail et la clôture implantés sur la parcelle cadastrée section de Manieu F [Cadastre 4] constituant le patus et en empêchant le libre accès,

— débouté M. [HJ] [R] de sa demande de remise en état de la clôture,

— débouté M. [HJ] [R] de sa demande s’agissant de la fenêtre de toit,

— dit que le paiement des frais de bornage sera supporté à parts égales par M. [HJ] [R] d’une part et M. [B]-[P] [Z] et Mme [AO] [F] épouse [Z], d’autre part,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les parties aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’expertise, et que ceux-ci seront partagés à parts égales soit 50 % à la charge de M. [HJ] [R] et 50 % à la charge de M. [B]-[P] [Z] et Mme [AO] [F] épouse [Z].

Le tribunal a fait prévaloir l’analyse de l’expert judiciaire et non le rapport établi par M. [N], invoqué par M. [R], au motif qu’il n’était pas assez détaillé ; retenu le caractère privatif du mur excluant que M. [R] puisse y encastrer des pannes ; exclu tout trouble de voisinage au détriment des époux [Z] ; ordonné le retrait d’un portail au motif qu’il a été posé sur le patus appartenant aux habitants du hameau ; rejeté les demandes présentées par M. [R] qui prétendait qu’un arbre était tombé sur sa clôture et qu’il existerait une vue sur sa propriété du fait d’un « Vélux ».

Par acte du 7 mai 2024, [HJ] [R] a déclaré former appel du jugement en désignant [B]-[P] [Z] et [AO] [F] épouse [Z] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— homologué le rapport d’expertise de M. [V] [C] rendu le 12 novembre 2021, expert près la cour d’appel d’Agen,

— dit que la limite divisoire entre les parcelles cadastrées commune de [Localité 7], lieu-dit [Adresse 10] section F n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] (propriété de M. [HJ] [R]) et section F n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] (propriété de M. [B]-[P] [Z] et Mme [AO] [F] épouse [Z]) est constituée des sommets ABDEFGH,

— ordonné en conséquence que le bornage des parcelles litigieuses soit effectué conformément aux conclusions expertales de M. [V] [C],

— attribué aux époux [Z] la propriété du mur sur lequel reposent les pannes de sa propriété,

— rejeté sa demande de reconnaissance du caractère mitoyen du mur

— condamné M. [HJ] [R] à retirer les pannes et à remettre le mur en l’état,

— condamné M. [HJ] [R] à retirer le portail et la clôture implantés sur la parcelle cadastrée section de Manieu F [Cadastre 4] constituant le patus et en empêchant le libre accès,

— débouté M. [HJ] [R] de sa demande de remise en état de la clôture,

— débouté M. [HJ] [R] de sa demande s’agissant de la fenêtre de toit.

La clôture a été prononcée le 19 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 3 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 14 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [HJ] [R] présente l’argumentation suivante :

— Il ne peut être astreint à retirer le portail :

* le jugement rendu le 18 décembre 2020 a écarté cette demande, débattue devant le tribunal.

* ce portail n’est pas fermé, il n’empêche pas l’accès aux époux [Z] et il s’est limité à remplacer la chaîne existante lorsqu’il a acquis sa propriété ; aucun autre habitant du hameau n’a élevé de contestation.

* la demande d’astreinte présentée à son encontre est nouvelle en cause d’appel et, par conséquent, irrecevable.

— Le mur séparatif n’appartient pas aux époux [Z] :

* M. [N] avait fixé la limite selon les points A et B, dénommés E et D par M.[C].

* l’expert judiciaire est allé au-delà de sa mission en prétendant déterminer la propriété du mur.

* entre les points F, G et H, les pannes sont présentes depuis plus de 50 ans et il s’est limité à changer certaines tuiles de la toiture existante.

* l’article 653 du code civil pose une présomption de mitoyenneté s’agissant d’un mur qui sépare deux propriétés et il en est droit, conformément à l’article 657 du code civil, de bâtir contre un mur mitoyen.

— Il ne cause aucun trouble anormal de voisinage : il est libre de planter des cyprès sur sa propriété.

— Il existe une vue droite sur sa propriété :

* elle est constituée par un « Vélux » installé sur la toiture de ses voisins, qui créé une vue sur son jardin et l’entrée de sa propriété.

* la fenêtre ne respecte pas la distance de 1,9 mètre imposée à l’article 678 du code civil.

* les photographies sur lesquelles le tribunal s’est appuyé ne démontrent pas l’absence de vue.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement sur les points de son appel,

— homologuer le rapport de M. [N],

— ordonner le partage des frais de géomètre-expert entre les parties,

— dire que le mur situé entre les points E, F, G, H, D et E est mitoyen,

— ordonner et condamner sous astreinte les époux [Z] à retirer le « Vélux »,

— rejeter leur demande visant au retrait des pannes et remise en état du mur,

— subsidiairement, s’il doit retirer les pannes et remettre le mur en l’état :

— rejeter la demande d’astreinte,

— rejeter la demande visant au retrait du portail et de la clôture,

— subsidiairement, il doit retirer le portail et la clôture :

— rejeter la demande d’astreinte,

— rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 1 000 Euros au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal et 2 000 Euros au titre de ceux exposés en cause d’appel.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 12 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [M] [Z] et [AO] [F] épouse [Z] présentent l’argumentation suivante :

— L’expert a considéré à tort que du point D au point E, il y a emprise de l’ancien mur existant suivant la propriété de M. [R] qui serait propriétaire de cette partie de mur, ce qui n’est pas logique dans la mesure où du point E au point H, le mur leur appartient et que du point D au point B jusqu’au point A, il s’agit d’une palissade et d’un mur privatif ancien de leur propriété.

— L’autre mur n’est pas mitoyen et M. [R] ne peut y appuyer des pannes.

— Le 'Vélux’ est situé à 4 mètres de haut d’une cage d’escalier, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une vue en l’absence de mezzanine.

— M. [R] a clos le portail sans remise des clés aux autres propriétaires, alors que la parcelle n° [Cadastre 4] dont il bloque l’accès est un 'patus’ entretenu par la commune, sauf les espaces verts se trouvant devant chaque habitation, à usage commun.

— Le jugement rendu le 18 décembre 2020 n’a pas, dans son dispositif, rejeté la demande d’enlèvement du portail.

— Une astreinte devra être ajoutée aux condamnations prononcées à l’encontre de M. [R].

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— rejeter l’appel formé par M. [R],

— le condamner sous astreinte à enlever les pannes qu’il a posées sur leur mur et à le remettre en état,

— le condamner sous astreinte à enlever la clôture et le portail posés à l’entrée du 'patus',

— le condamner à leur payer la somme de 2 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à sa charge.

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MOTIFS :

1) Sur le bornage des parcelles :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a entériné la proposition de l’expert judiciaire de fixation de la limite divisoire selon les bornes ABDEFGH figurant sur le plan en annexe 8 du rapport d’expertise.

Il suffit d’ajouter les éléments suivants :

— Contrairement à ce que plaide M. [R], l’expert judiciaire n’est pas allé au-delà de sa mission mais l’a exécutée en détail.

— S’étant déplacé sur les lieux, il a pu prendre en compte la réalité du terrain et la comparer aux actes écrits.

— Son rapport est très détaillé dans l’analyse des anciens documents, contrairement à celui établi par M. [N] qui ne constitue qu’un projet d’accord amiable.

— Il a analysé les différences entre des documents établis par M. [A], géomètre, en 1978, et le cadastre.

Il convient enfin de préciser que si les époux [Z] discutent, dans leurs conclusions, le caractère privatif à M. [R] d’une partie du mur selon les points DE fixés par l’expert judiciaire, ils ne forment aucune demande à ce titre dans le dispositif de leurs conclusions, acceptant sur ce point le jugement.

Par conséquent, le bornage arrêté par le tribunal doit être confirmé.

2) Sur le caractère privatif ou mitoyen du mur :

Aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge (= faîte du bâtiment le moins haut), ou entre cours et jardins et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

En l’espèce, le mur en litige est situé entre les points E et H du rapport d’expertise judiciaire.

Selon l’expert judiciaire, le mur a été placé du côté [Z] le 23 mai 1978 par l’ancien propriétaire [XO] qui a fait diviser le fonds par le géomètre [A].

Cette propriété privative du mur est également attestée par l’examen des murs auquel l’expert judiciaire s’est livré :

' POINT F : Un mur appartenant à la propriété de M. [R] a été édifié pour soutenir les toitures de ses dépendances.

(…) Ce mur n’est pas ancré dans le mur de la maison de M. [Z] [B] et Mme [Z] [AO], ce qui confirme la pleine propriété du mur de M. [Z] [B] et Mme [Z] [AO].

POINT G ET H : Une couverture récente a été édifiée sur la propriété de M. [R] [HJ]. Des pannes en bois sont venues s’ancrer sur le mur de la maison d’habitation appartenant à M. [Z] [B] et Mme [Z] [AO]. Cet ouvrage récent ne permet pas de conclure à la mitoyenneté du mur.

Nous proposons donc une limite de propriété définie par les sommets EFGT avec le mur de la maison d’habitation de M. [Z] [B] et Mme [Z] [AO] en pleine propriété de ces derniers.'

Il en résulte que le mur doit effectivement être positionné du côté de la propriété des époux [Z] des points E à H.

Par suite, le jugement qui a dit que M. [R] ne pouvait appuyer des pannes sur le mur appartenant à ses voisins et lui a ordonné de les retirer doit être confirmé, sauf à y ajouter une astreinte pour assurer l’effectivité de cette obligation.

3) Sur le portail :

a : sur l’autorité de chose jugée invoquée par M. [R] :

L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

Le dispositif du jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Condom se limite à ordonner une expertise permettant de délimiter les parcelles.

Il ne tranche pas la contestation relative au portail, même s’il l’a évoquée dans ses motifs.

Dès lors, il n’existe aucune autorité de chose jugée sur ce point.

b : au fond :

Les époux [Z] mettent en cause la pose d’un portail fixé sur deux poteaux maçonnés entre les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Ils ont fait constater la présence de ce portail le 21 mars 2019 par Me [H], huissier de justice à [Localité 11].

Les parties admettent que la parcelle sur laquelle il est installé doit être qualifiée de 'patus', c’est dire qu’elle constitue 'une copropriété perpétuelle et forcée affectée à un usage commun, qui ne contrevient à aucune disposition d’ordre public du droit positif, qui connaît également les cours communes.' (Christian Atias, Dalloz 2012, p. 1018).

D’ailleurs, le maire de la commune de [Localité 7], dans une attestation du 8 mars 2019, rappelle cette qualification et son usage commun, précisant que la parcelle n’appartient pas au domaine public.

Dans une attestation du 30 mai 2023, Me [T], notaire à [Localité 7], admet également ce qualificatif sur la base de l’étude du cadastre.

Il est constant que, s’agissant des époux [Z], ce 'patus’ leur permet d’accéder au bac à graisse de leur fosse septique.

M. [R] prétend qu’il n’a pas fermé l’accès.

Toutefois, lorsque, le 19 juin 2019, M. [OZ], du cabinet Polyexpert, intervenu à la demande des époux [Z], s’est présenté sur les lieux, il a constaté 'à notre arrivée, ce portail était en position ouverte. M. [R] nous ayant aperçu, a fermé celui-ci, condamnant l’accès au patus et empêchant de matérialiser l’état de la propriété et M. et Mme [Z] en sa façade Nord et matérialiser les conditions d’accès à leur fosse septique depuis le patus. En l’état, personne ne peut intervenir sur cette zone sans l’accord de M. [R].'

Il est donc établi que M. [R] met obstacle à l’usage commun du 'patus'.

Une pétition signée le 11 décembre 2014, par [G] [EG], [W] [EG], [X] [L], [D] [K], [O] [K], [B] [I], [S] [J] et [Y] [E], copropriétaires du hameau, réclame le libre accès au 'patus'.

Dès lors, le jugement qui a contraint M. [R] à retirer le portail et la clôture pour rétablir l’usage commun doit être confirmé, sauf à y ajouter une astreinte pour assurer l’effectivité de ce retrait, étant précisé qu’une demande d’astreinte ne constitue pas une demande nouvelle en appel, mais le complément d’une demande portant injonction de faire.

4) Sur la vue invoquée par M. [R] :

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

En l’espèce, M. [R] explique qu’un 'Vélux’ fixé dans la toiture d’un bâtiment appartenant aux époux [Z] génère une vue illicite sur son fonds.

Il produit un acte d’huissier établi le 19 juillet 2019 par Me [H] qui constate 'depuis la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 1], sur la toiture de l’immeuble n° [Cadastre 3] de M. [Z], la présence d’un 'Vélux’ sur le côté Nord de la toiture qui penche vers la parcelle n° [Cadastre 1]" de M. [R].

Selon les photographies produites aux débats par les époux [Z], cette ouverture se situe en toiture en haut d’un escalier.

Le cabinet Polyexpert a indiqué que cette ouverture est 'implantée à environ quatre mètres de haut en milieu de la cage d’escalier chez M. et Mme [Z].'

Toutefois, indépendamment de sa hauteur, il s’agit effectivement d’une vue droite, comme constaté par l’huissier, qui permet de regarder directement sur la propriété de M. [HJ] en passant la tête par le 'Vélux', peu important la nécessité d’utiliser une échelle (voir Civ3 19 janvier 2005 n° 03-19179).

Dès lors qu’il n’est pas discuté que cette ouverture se situe à moins de 1,90 m de la limite de propriété, M. [R] est fondé à en demander, non pas le retrait pur et simple, mais la mise en place d’un dispositif de fermeture définitive.

Cette modification sera ordonnée sous astreinte.

Le jugement sera réformé sur ce point.

Enfin, l’équité n’impose pas, en cause d’appel, l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a débouté M. [HJ] [R] de sa demande s’agissant de la fenêtre de toit ;

— STATUANT A NOUVEAU sur ce point,

— DIT que [B]-[P] [Z] et [AO] [F] épouse [Z] doivent mettre en place, un dispositif de fermeture définitive du 'Vélux’ donnant sur la propriété de [HJ] [R], et en justifier auprès de ce dernier, et ce sous astreinte provisoire de 50 Euros par jour de retard qui prendra effet le 60ème jour qui suivra le jour de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de 10 mois ;

— Y ajoutant,

— DIT que l’obligation, pour [HJ] [R], de retirer les pannes et de remettre le mur en l’état, est assortie d’une astreinte provisoire de 50 Euros par jour de retard qui prendra effet le 60ème jour qui suivra le jour de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de 10 mois ;

— DIT que l’obligation, pour [HJ] [R], de retirer le portail et la clôture implantés sur la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 4], est assortie d’une astreinte provisoire de 50 Euros par jour de retard qui prendra effet le 60ème jour qui suivra le jour de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de 10 mois ;

— DIT n’y avoir lieu, en cause d’appel, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [HJ] [R], d’une part, et [B]-[P] [Z] et [AO] [F] épouse [Z], d’autre part, aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT