ARRÊT DU

14 Mai 2025

AB/CH

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N° RG 24/00665 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DH2V

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[G] [N], [O] [D],

Association UDAF DES HAUTES-PYRENEES

C/

E.A.R.L. EARL ENTODON

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 141-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [G] [N]

né le 14 Mars 1940 à [Localité 5]

de nationalité française,

domicilié : lieudit '[Localité 10]'

[Localité 6]

Monsieur [O] [D]

né le 02 Juillet 1976 à [Localité 8]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 7]

[Localité 2]

Association UDAF DES HAUTES-PYRENEES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Mathieu GENY, avocat au barreau du GERS

APPELANTS d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 22 Mai 2024, RG 22/00063

D’une part,

ET :

E.A.R.L. D’ENTODON, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège,

RCS D’AUCH D 378 876 577

Lieu dit 'Entodon'

[Localité 6]

représentée par M^e Christine FAIVRE, avocat au barreau du GERS

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 Mars 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 28 juin 2024 par les consorts [G] [N] et [O] [D] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 22 mai 2024.

Vu les conclusions des consorts [G] [N] UDAF 65 et [O] [D] en date du 23 juillet 2024.

Vu les conclusions de l’EARL ENTODON en date du 5 août 2024.

Vu l’ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 12 février 2025 déclarant les conclusions de l’EARL d’ENTODON du 5 août 2024 irrecevables

Vu l’ordonnance de clôture du 5 mars 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 10 mars 2025

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Selon convention du 2 mai 1996, M [N] a consenti à l’EARL d’ENTODON un bail à ferme portant sur diverses parcelles de terre lui appartenant d’une superficie totale de 9ha87a38ca, cadastrées sur la commune de [Localité 6] section ZK, n° [Cadastre 3].

Dans le cadre d’une procédure de protection ouverte a l’égard de M [N], l’UDAF des Hautes-Pyrénées a été désignée en qualité de curateur par décision du 12 juillet 2019.

La propriété de M [N], d’une superficie globale de 13ha25a58ca incluant sa maison à usage d’habitation ainsi que des parcelles attenantes d’une part, et les parcelles de terre données à bail à l’EARL d’ENTODON d’autre part, ont fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente à la SAFER d’Occitanie par acte du 31 mars 2021, avec faculté de substitution.

M [D] s’est porté acquéreur par une promesse unilatérale d’achat auprès de la SAFER d’Occitanie en date du 1er avril 2021 pour un prix de 160.000 euros. La SAFER d’Occitanie a accepté par acte du 15 avril 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, M^e PEGAZ-BLANC a notifié le 4 mai 2021 à l’EARL d’ENTODON la cession du foncier afin de lui permettre d’exercer éventuellement le droit de préemption prévu par les dispositions d’ordre public des articles L412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Dans ce courrier, le notaire a précisé que la vente portait sur un tout indivisible.

Le preneur a répondu le 1er juillet 2021, indiquant vouloir exercer ce droit pour la totalité de l’ensemble immobilier.

Par courrier en date du 8 juillet 2021, le conseil de M [N] a contesté ce droit indiquant à l’EARL d’ENTODON qu’il lui appartenait de limiter son droit de péremption aux terres affermées.

Par exploit d’huissier en date du 16 septembre 2021, M [N] et l’UDAF des Hautes-Pyrénées ont mis en demeure l’EARL d’ENTODON de réaliser, dans les 15 jours, l’acte de vente authentique étant rappelé qu’à défaut, sa déclaration de préemption serait nulle de plein droit.

Par acte d’huissier en date du 11 janvier 2022, M [N] et l’UDAF des Hautes-Pyrénées ont assigné l’EARL d’ENTODON aux fins de voir déclarer sa déclaration de préemption nulle de plein droit.

Par ordonnance en date du 6 octobre 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par l’EARL d’ENTODON visant à voir déclarer incompétent le tribunal judiciaire d’AUCH au profit du tribunal paritaire des baux ruraux. Suivant appel de l’EARL d’ENTODON, cette cour a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état par un arrêt en date 27 mars 2023 et renvoyé le dossier à la mise en état.

Par jugement en date du 22 mai 2024, le tribunal judiciaire d’AUCH a notamment :

— déclaré nulle la notification du 4 mai 2021 adressée à l’EARL d’ENTODON ;

— dit qu’en conséquence la demande de nullité de la déclaration de péremption est sans objet ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum M [N] et M [D] au paiement des entiers dépens ;

— condamné in solidum M [N] et M [D] à payer à l’EARL d’ENTODON la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que le propriétaire ne peut pas procéder à une vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans le bail et obliger le preneur à préempter l’ensemble, sauf si ce dernier constitue un tout indivisible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La notification du 4 mai 2021 est erronée en ce qu’elle contient des terres affermées et non affermées et a conduit à vicier le consentement de l’EARL d’ENTODON qui a pu se croire obligée à préempter pour le tout.

Les consorts [N] [D] et l’UDAF 65 demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— statuant à nouveau,

— débouter l’EARL D’ENTODON de ses demandes,

— juger que la déclaration de préemption effectuée par l’EARL D’ENTODON concernant la vente de la propriété sise Lieu-dit «[Adresse 9]», cadastrée à [Localité 6] Section ZK, n° [Cadastre 3], pour une surface de 13ha25a58ca, est nulle de plein droit,

— condamner l’EARL D’ENTODON au paiement à chacun de M. [N] et de M. [D] d’une somme de 25.000 ' à titre de dommages et intérêts,

— 

condamner l’EARL D’ENTODON au paiement à chacun de M. [N] et de M. [D] d’une indemnité de 6.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL MISSIO.

Les conclusions de L’EARL d’ENTODON ont été déclarées irrecevables.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il résulte de l’article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que seule la partie qui demande la confirmation du jugement est réputée, lorsqu’elle n’énonce pas de nouveaux moyens, s’en approprier les motifs ; que les conclusions de la partie intimée ayant été déclarées irrecevables par le magistrat de la mise en état, il en résulte que la partie intimée est réputée ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement.

L’irrecevabilité des conclusions de la partie intimée n’a pas pour effet d’imposer à la cour d’appel d’accueillir obligatoirement celles de la partie appelante. La cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celle-ci que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les conclusions et pièces présentées par la partie intimée devant le premier juge sont donc écartées. Cependant en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l’appui de ces motifs.

Aux termes de l’article L 412-1 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.

Aux termes de l’article L 412-8 alinéas 1 et 2 du code rural et de la pêche maritime, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Le bail à ferme porte sur diverses parcelles de terre d’une superficie totale de 09ha87a38ca sises commune de [Localité 6] lieudit [Adresse 9] section ZK n° [Cadastre 3] pour une surface de décomposée en nature de P pour 78a88ca et en nature de T pour 09ha08a50ca.

La promesse de vente porte sur un bien situé dans le département du GERS sur la commune de [Localité 6] surface totale de 13ha25a58ca lieudit [Localité 10] section ZK n° [Cadastre 3] comprenant la subdivision A figurant au bail en nature de P pour 78a88ca et d’autres subdivisions de la parcelle en nature de P, BT, T J et S dont aucune n’a la superficie de la parcelle en nature de T visée au bail.

La notification datée du 4 mai 2021, dont l’accusé de réception n’est pas produit, vise la désignation des immeubles suivants : à [Localité 6] lieudit [Localité 10], une maison à usage d’habitation avec hangar agricole et terre agricole figurant au cadastre section [Cadastre 3] lieudit [Localité 10] surface 13ha25a58ca nature pré sol ; précision étant faite que ladite vente porte sur un tout indivisible, savoir la maison à usage d’habitation, le hangar agricole et la terre.

Par lettre recommandée en date du 1er juillet 2021 accusé de réception du 2 juillet 2021, l’EARL d’ENTODON déclare qu’elle exerce son droit de préemption pour cet ensemble immobilier dans sa totalité.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2021, M [N] a mis en demeure l’EARL d’ENTODON de réitérer l’acte authentique de vente dans un délai de quinze jours et qu’à défaut, sa déclaration de préemption serait nulle de plein droit.

1- Sur la notification de la vente au preneur :

Le preneur ne peut en principe exercer son droit de préemption que sur les terres qu’il a prises à bail à ferme. Dans le cas où le bien mis en vente comporte d’autres parcelles que celles données à bail, le bailleur ne peut procéder à une vente unique que si l’ensemble des immeubles, inclus ou non dans le bail, forme un tout indivisible.

L’indivisibilité du fonds mis en vente s’apprécie au regard de sa composition, de l’implantation des parcelles et de leur unité économique.

En l’espèce le bail porte sur des terres, et la promesse de vente inclut une maison d’habitation avec hangar agricole, sans que le caractère indivisible des terres agricoles d’une part et de la maison et du hangar de l’autre, soit établi, la photographie aérienne jointe à la promesse de vente mettant en évidence que la maison d’habitation peut être isolée.

Cependant, le preneur dans sa lettre du 1er juillet 2021 déclare expressément qu’il exerce son droit de préemption pour cet ensemble immobilier dans sa totalité.

Aucun élément ne permet de considérer que la vente en un bloc indivisible a été imposée au preneur :

— il précise expressément dans sa réponse qu’il exerce son droit de préemption pour la totalité de l’ensemble immobilier ;

— il n’a pas soulevé immédiatement la nullité de la notification s’il contestait la vente pour le tout, mode habituel de contestation de l’indivisibilité des fonds mis en vente ;

— il n’a pas limité l’exercice de son droit de préemption sur les terres affermées comme il aurait pu le préciser dans sa réponse en imposant au propriétaire de lui notifier une vente ne portant que sur les biens affermés.

Est produite devant le premier juge qui la mentionne, une lettre du conseil de l’acquéreur potentiel M [D] mettant en demeure le preneur de limiter son droit de préemption ; cette contestation par l’acquéreur potentiel de l’exercice du droit de préemption du preneur est sans emport, cette partie n’ayant pas qualité pour limiter ce droit de préemption.

Le moyen fondé sur l’indivisibilité des biens mis en vente ne peut donc prospérer.

L’EARL d’ENTODON soutient devant le premier juge que les conditions de vente notifiées diffèrent de celles de la promesse de vente en ce qu’elles comportent en sus du prix des frais au bénéfice de la SAFER.

La promesse unilatérale d’achat par M [D] au bénéfice de la SAFER en date du 1er avril 2021 mentionne :

— un prix de vente de 160.000,00 euros,

— la prestation de service SAFER d’un montant HT de 12.800,00 euros outre la TVA pour 2.560,00 euros soit la somme de 15.360,00 euros.

— les frais de notaire pour un montant de 3.410,00 euros.

La lettre de notification mentionne le prix de vente de 160.000,00 euros et les frais entièrement à la charge de l’acquéreur se répartissant comme suit :

— frais d’acte estimés à 3.400,00 euros

— prestation de service SAFER : 15.360,00 euros.

Aucun moyen de nullité de la notification ne peut prospérer sur ce fondement.

Il en résulte que la notification en date du 4 mai 2021 au preneur de la cession envisagée des biens immobiliers de M [N] à M [O] [D] est régulière.

Le jugement est infirmé sur ce point.

2- Sur la réitération de la vente :

Aux termes de l’article L 412-8 alinéas 4 du code rural et de la pêche maritime, en cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

En l’espèce, l’EARL d’ENTODON ayant régulièrement exercé son droit de préemption il lui revenait de réitérer l’acquisition par acte authentique.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2021, M [N] a mis en demeure l’EARL d’ENTODON de réitérer l’acte authentique de vente dans un délai de quinze jours et qu’à défaut, sa déclaration de préemption serait nulle de plein droit.

L’EARL d’ENTODON n’a pas réitéré la vente par acte authentique, la déclaration de préemption est donc nulle.

3- Sur la demande de dommages intérêts :

Après avoir exercé son droit de préemption, l’EARL d’ENTODON n’a pas réitéré la vente et a introduit une instance vouée à l’échec qui a fait échec au projet professionnel de M [D] dont la candidature à la reprise des terres avait été estimée sérieuse par la SAFER, et a entravé le financement de l’hébergement en EHPAD de M [N] âgé de 83 ans sous la curatelle de l’UDAF.

Ce comportement fautif a nécessairement causé un préjudice à M [D] et à M [N] qu’il convient de réparer par l’octroi d’une somme de 3.000,00 euros à chacun d’eux à titre de dommages intérêts.

4- Sur les demandes accessoires :

l’EARL d’ENTODON succombe, elle supporte les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La distraction des dépens toujours prévue par l’article 699 du code de procédure civile n’a plus d’objet du fait de la suppression de tout tarif pour l’avocat le 8 août 2015 en première instance et le 1er janvier 2012 devant la cour.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Déclare régulière la notification du 4 mai 2021 à l’EARL d’ENTODON du projet de vente des fonds immobiliers de M [G] [N] à M [O] [D].

Déclare nulle la préemption en date du 1er juillet 2021 de l’EARL d’ENTODON preneur sur ladite vente des biens immobiliers de M [G] [N] sis à [Localité 6] consistant en une maison à usage d’habitation avec hangar agricole et terre agricole figurant au cadastre section [Cadastre 3] lieudit [Localité 10] surface 13ha25a58ca nature pré sol.

Condamne l’EARL d’ENTODON à payer à M [G] [N], sous la curatelle de l’UDAF d’une part à M [O] [D] d’autre part, chacun la somme de 3.000,00euros à titre de dommages intérêts.

Condamne l’EARL d’ENTODON à payer à M [G] [N], sous la curatelle de l’UDAF et à M [O] [D] pris dans leur ensemble la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne l’EARL d’ENTODON aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,