ARRÊT DU

08 avril 2026

DB/CH

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N° RG 25/00156 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DKGW

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[I] [S] [P]

C/

[K] [Z] veuve [H], [O] [H]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 118-26

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [I] [S] [P]

né le 26 mai 1952 à [Localité 1] (10)

de nationalité française, retraité,

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Aurélia BADY, avocat postulant substitué par M^e Laura CHIAPPINI, avocats inscrits au barreau d’AGEN et par M^e Alice DENIS, avocat plaidant, membre du cabinet ADG AVOCATS, inscrit au barreau du TARN-ET-GARONNE

APPELANT d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAHORS du 07 Janvier 2025, RG 24/00162

D’une part,

ET :

Madame [K] [Z] veuve [H]

née le 14 juillet 1943 à [Localité 3] (46)

de nationalité française, retraitée,

domiciliée : [Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [O] [H]

né le 07 septembre 1972 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Technicien de Maintenance

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e David LLAMAS, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN et par M^e Nathalie CABESSUT, avocat plaidant, inscrit au barreau du LOT

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 février 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS :

Le 1er septembre 2009, [L] [H] (aux droits duquel viennent désormais [K] [Z] veuve [H] et [O] [H]) a donné à bail d’habitation à [W] [P], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un logement de type 3 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (46), composé d’une cuisine, salle à manger salon, 2 chambres, salle de bain, wc, équipée d’un chauffage électrique et d’un cumulus pour production d’eau chaude.

Le loyer mensuel a été fixé à 366 Euros, indexé, sans provision de charges, régularisées annuellement.

A partir de l’année 2018, les relations entre les bailleurs et le preneur se sont dégradées et ont donné lieu à une saisine de la commission de conciliation des baux d’habitation puis à de très nombreux échanges de courriers, le locataire mettant régulièrement en demeure les bailleurs de faire effectuer des travaux.

Le bail venant à terme le 31 août 2024, par acte du 2 février 2024 signifié par Me [R], commissaire de justice à [Localité 4], déposé en l’étude après passage au domicile de M. [P], [K] et [O] [H] ont donné congé pour vendre à M. [P] en lui indiquant que le prix de vente était fixé à 120 000 Euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, et en l’informant de son droit de préférence valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Par actes délivrés les 21 et 25 juin 2024, [W] [P] a fait assigner [K] et [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cahors afin de voir :

— annuler le congé motif pris d’un prix de vente surévalué sans justification d’une véritable intention de vendre,

— condamner les bailleurs à faire effectuer des travaux,

— rejeter l’indexation du loyer et le maintenir à 391,31 Euros.

Par jugement rendu le 7 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cahors a :

— déclaré légal le congé pour vendre du 2 février 2024 à effet au 31 août 2024 de Mme [X] [Z] veuve [H] et M. [O] [Z] (en réalité [H]) envers M. [I] [S] [P],

— déclaré M. [I] [S] [P] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à compter du 1er septembre 2024,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [I] [S] [P] et tout occupant de son chef avec usage de la force publique si nécessaire,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [I] [S] [P] au montant du loyer et des charges indemnités à indexer selon les dispositions du contrat résilié, soit la somme de 404,98 Euros révisable, et ce, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— condamné M. [I] [S] [P] à payer ladite indemnité mensuelle à Mme [X] [Z] veuve [H] et M. [O] [Z] (en réalité [H]) à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté M. [I] [S] [P] de ses demandes de travaux et de non-indexation des loyers,

— dit n’y avoir lieu à se prononcer sur une astreinte,

— rappelé que le sort du mobilier est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné M. [I] [S] [P] à payer à Mme [X] [Z] veuve [H] la somme de 1 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] [S] [P] aux dépens.

Le tribunal a considéré que le prix demandé était susceptible d’intéresser un acquéreur ; que M. [P] exigeait régulièrement la réalisation de travaux mais y faisait obstruction et mettait ainsi lui-même obstacle au mandatement d’une agence, sans proposer de prix d’acquisition ; que le congé étant régulier, M. [P] devait quitter les lieux ; et que le diagnostic énergétique dont il se prévalait pour estimer que le logement était classé F n’avait pas été établi avec l’ensemble des données nécessaires.

Par acte du 28 février 2025, [I] [S] [P] a déclaré former appel du jugement en désignant [X] [Z] veuve [H] et [O] [H] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur la totalité du dispositif du jugement, qu’il cite dans son acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 7 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 4 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [I] [S] [P] présente l’argumentation suivante :

— Le congé qui lui a été délivré est nul car frauduleux :

* selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite vendre doit délivrer au locataire des informations loyales et sincères.

* le prix mentionné dans le congé est largement au-dessus des prix du marché : 2 264 Euros m² au lieu de 1 500 Euros m² à [Localité 4], ville plus importante et plus dynamique que [Localité 3].

* il a fait réaliser un diagnostic de performance énergétique par le cabinet Im’Expert qui n’a pas été pris en compte par le tribunal, qui n’a admis que celui réalisé à la demande des bailleurs, alors qu’il a été réalisé dans les règles de l’art, classe le logement en catégorie F sur la base d’une surface de 53,33 m² et non de 55,43 m².

* même en admettant le prix avancé par les bailleurs, il existe une surévaluation de 20 %.

* il n’existe aucun élément attestant de la volonté de vendre alors qu’il n’a jamais fait obstacle à des visites.

* il ne dispose pas de fonds lui permettant de faire une proposition d’achat.

— L’indexation n’est pas due :

* elle est légalement proscrite depuis le 24 août 2022 pour les logements classés F et G.

* il a été contraint de faire réaliser ce diagnostic suite à la carence des bailleurs.

— Des travaux doivent être effectués :

* retrait de bouteilles de gaz stockées sous l’escalier, comme constaté par M. [M] le 12 juillet 2023.

* travaux d’électricité préconisés par M. [M] et Avis Diagnostics : il a proposé 2 dates à l’électricien.

* connexion entre le chéneau et la descente d’eaux pluviales.

* mise en conformité d’une fenêtre.

— Subsidiairement, l’indemnité d’occupation mise à sa charge devra être réduite :

* il a toujours réglé le loyer, même en se maintenant dans les lieux.

* il n’a pu trouver aucun relogement compte tenu de ses faibles ressources et de sa mauvaise santé, situation qui doit être prise en compte pour lui accorder un délai en vertu de la charte de l’environnement.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement,

— prononcer la nullité du congé délivré le 2 février 2024,

— condamner in solidum M. et Mme [H], sous astreinte, à réaliser les travaux prescrits par M. [M],

— rejeter l’indexation du loyer et le fixer à la somme de 391,31 Euros,

— condamner in solidum M. et Mme [H] à lui payer la somme de 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et mettre les dépens à sa charge,

— subsidiairement, si le congé est validé,

— réformer le jugement sur l’indemnité d’occupation et la fixer à 391,31 Euros,

— rejeter l’astreinte,

— lui accorder les plus larges délais afin de lui permettre de se reloger dignement,

— rejeter toute autre demande et dire que chaque partie conservera la charge de ses frais.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 29 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [X] [Z] veuve [H] et [O] [H] présentent l’argumentation suivante :

— Le congé est régulier :

* le diagnostic réalisé par le cabinet Im’Expert unilatéralement ne peut prévaloir sur celui réalisé contradictoirement par le cabinet [T] qui a eu accès au rez-de-chaussée.

* le marché immobilier à [Localité 3] ne peut être comparé à celui de [Localité 4] : il y a dans la première commune une forte demande compte tenu de la proximité des grands axes pour aller à [Localité 6], au point qu’il n’y a aucun bien à vendre ; et le site 'meilleursagents’ indique un prix moyen de 1 918 Euros/m².

* il n’existe aucun prix excessif ayant pour but de décourager le locataire.

* compte tenu que M. [P] se maintient dans les lieux sans faire d’offre d’acquisition et qu’il ne répond pas à leurs demandes, ils ne sont pas en mesure de le faire visiter et de donner mandat à une agence.

* en outre, le logement, mal entretenu, va devoir être rénové.

— Le dispositif du jugement est affecté d’une erreur matérielle sur le nom '[H]' qui doit être rectifiée.

— M. [P] est occupant sans droit ni titre :

* il doit être mis dans l’obligation, sous astreinte, de quitter les lieux compte tenu qu’il ne les a pas libérés malgré le caractère exécutoire du jugement et la délivrance d’un commandement.

* le juge de l’exécution a rejeté sa demande de délai et il n’a pourtant fait aucune démarche pour se reloger et le concours de la force publique leur a été, jusqu’à présent, refusée.

* Mme [H] est âgée de 83 ans et réside en maison de retraite depuis le 22 novembre 2025.

* l’indemnité d’occupation mensuelle devra être portée à 500 Euros en considération du préjudice causé.

— L’indexation est due : le classement en catégorie F dont M. [P] se prévaut est inexact : le diagnostic a été établi sans accès aux plans et matériaux de rénovation utilisés et sans examen du local bas pour vérifier l’isolation du plancher.

— Les travaux réclamés ne sont pas justifiés :

* l’occupant sans droit ni titre ne peut exiger la réalisation de travaux.

* ils n’ont pas entreposé une bouteille de gaz.

* les travaux électriques n’ont pu être réalisés en raison de l’obstruction du locataire.

* il n’existe pas de désordre sur le chéneau.

* ils n’ont pas constaté de problème sur la fenêtre.

* M. [P] refuse tout contact avec eux : il ne répond pas aux appels et ne retire pas ses courriers.

* il multiplie les contentieux financés par son assurance de protection juridique, dont eux ne disposent pas.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf sur l’indemnité d’occupation et l’astreinte,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 500 Euros outre les charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail à compter du 1er septembre 2024,

— assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux,

— rectifier le jugement sur le nom de famille de [O] [H] au lieu de [O] [Z],

— rejeter la demande de délai,

— condamner M. [P] à leur payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, et mettre les dépens à sa charge.

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MOTIFS :

1) Sur la demande d’annulation du congé et ses conséquences :

Le premier alinéa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.'

L’article 15-II dispose :

'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.'

Il appartient au preneur, qui conteste la réalité du motif du congé, de rapporter la preuve de la fraude par fixation d’un prix de vente manifestement excessif et dissuasif (Civ3, 4 mai 2000, n° 98-14014).

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a estimé que le prix de 120 000 Euros indiqué dans le congé pour vendre signifié le 2 février 2024 ne peut être qualifié de manifestement excessif constitutif d’une fraude aux droits du locataire.

Il suffit d’ajouter, ou de préciser, les éléments suivants :

— Le prix demandé par les bailleurs est de 2 164 Euros/m² comme indiqué par le tribunal sur la base d’une surface de 55,43 m².

— Les références fournies par M. [P] à partir du site 'seloger.com’ relatives à la ville de [Localité 4] ne sont pas pertinentes.

— [Localité 7] qu’il fournit relatives à la ville de [Localité 3] font état de prix demandés se situant entre 1 059 Euros/m² et 2 950 Euros/m² et une offre de maison à construire fait même état d’un prix de 3 900 Euros/m².

— L’avis de valeur qu’il a fait établir le 13 mai 2024 par M. [F], agent immobilier, est assez succinct et indique une valeur de 95 000 Euros.

— Selon le site 'meilleursagents’ la moyenne des prix de l’immobilier à [Localité 3] peut être estimée à 1 900 Euros/m².

— Il est tout à fait normal que les vendeurs réclament un prix se situant dans la fourchette haute du marché compte tenu que [X] [Z] doit financer le coût de son hébergement en maison de retraite, motif légitime pour vendre.

— Le logement en litige se situe dans le centre de [Localité 3] à proximité de toutes commodités et commerces.

Le jugement qui a rejeté la demande d’annulation du congé et qui, par suite, a dit que M. [P] est occupant sans droit ni titre, lui a ordonné de quitter les lieux et estimé qu’il ne pouvait réclamer réalisation de travaux, doit être confirmé, avec rectification matérielle du nom de M. [H] suite à l’erreur matérielle dans le dispositif du jugement.

Enfin, d’une part, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à 450 Euros et, d’autre part, il est désormais nécessaire, afin d’assurer l’effectivité de la restitution des lieux, d’ordonner une astreinte à l’encontre de M. [P], aucun autre délai ne pouvant être accordé compte tenu que ce dernier a disposé de nombreux mois pour rechercher un nouveau logement.

2) Sur l’indexation du loyer :

Vu le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022,

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a estimé que M. [P] ne justifie pas que le logement dont il est locataire est classé 'F’ ou même 'G’ en performance énergétique, compte tenu que ce rapport est contredit par celui établi par M. [T], produit par les bailleurs qui classe 'E'.

Le jugement qui a rejeté la demande de non application de l’indexation du loyer doit être confirmé.

Enfin, l’équité nécessite d’allouer aux intimés, en cause d’appel, la somme de 2 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— Rectifiant une erreur matérielle, DIT que dans le dispositif du jugement, la dénomination '[O] [Z]' est remplacée par '[O] [H]' ;

— CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [I] [S] [P] au montant du loyer et des charges indemnités à indexer selon les dispositions du contrat résilié, soit la somme de 404,98 Euros révisable, et ce, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— condamné M. [I] [S] [P] à payer ladite indemnité mensuelle à Mme [X] [Z] veuve [H] et M. [O] [Z] à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à complète libération des lieux,

— dit n’y avoir lieu à se prononcer sur une astreinte,

— et STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

— DIT que l’obligation de quitter le logement est assortie d’une astreinte provisoire de 20 Euros par jour de retard, due par [W] [P] à [X] [Z] veuve [H] et [O] [H], à compter du 60ème jour qui suivra celui de la signification de cet arrêt, et ce pour une durée de trois années ;

— CONDAMNE [W] [P] à payer à [X] [Z] veuve [H] et [O] [H] la somme mensuelle de 450 Euros à compter du 1er septembre 2024 à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux et remise des clés ;

— Y ajoutant,

— CONDAMNE [W] [P] à payer à [X] [Z] veuve [H] et [O] [H], en cause d’appel, la somme de 2 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [W] [P] aux dépens de l’appel qui pourront être recouvrés par M^e Llamas pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT