ARRÊT DU

14 janvier 2026

DB/CH

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N° RG 24/01053 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DJGU

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[D] [Z]

C/

S.C.I. ANNICK D,

[E] [V] [L]

et [I] [V] [L],

Syndic. de copro. [Adresse 11]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 18-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [D] [Z]

né le 10 juin 1975 à [Localité 9] (47)

de nationalité française, militaire

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Frédérique POLLE, avocat au barreau d’AGEN

APPELANT d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 24 septembre 2024, RG 21/01334

D’une part,

ET :

S.C.I. LACEPEDE, RCS d'[Localité 9], prise en la personne de son gérant, Monsieur [E] [V] [L], domicilié es-qualité audit siège

RCS DE [Localité 9] 389 363 623

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.C.I. ANNICK D, prise en la personne de ses gérants associés, [E] [V] [L] et [I] [V] [L], domiciliés es-qualité audit siège

RCS DE [Localité 9] 519 905 517

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentées par M^e Laurence BOUTITIE, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Eugénie RESSIE, SELAS DIXERA,avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic,

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e David LLAMAS, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Hortense MERLE-BERAL-ESTRADE,avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 Novembre 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller,qui a fait un rapport oral à l’audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

La SCI Lacepede est propriétaire d’un immeuble de trois étages, avec sous-sol, situé [Adresse 3], composée de quatre lots, soumis au régime de la copropriété.

Le lot n° 1 correspond à un local au rez-de-chaussée et au sous-sol, exploité sous forme de salle de sport par la SCI Annick D.

Le 17 octobre 2016, la SCI Lacepede a mis en vente, sur le site 'Le Bon Coin', le lot n° 1, pour un prix de 138 000 Euros, sous l’intitulé 'Loft au centre d’Agen’ en indiquant qu’il s’agit d’un appartement de 3 pièces d’une surface de 138 m² avec la description suivante :

'Offre exceptionnelle, appartement loft, très bien décoré, à proximité de tous commerces, beaucoup de charme, à découvrir. Il possède une salle de gym facilement transformable en cour verrière, un sauna. Il peut être vendu avec les meubles et le matériel de gym haut de gamme.'

Des photographies ont été publiées avec l’annonce.

[D] [Z], intéressé, a contacté la SCI Lacepede et, après discussions, un accord est intervenu sur un prix de vente fixé à 114 000 Euros.

Un compromis de vente sous seing privé a été établi le 20 octobre 2016 pour ce prix par Me [H], notaire à [Localité 10], désignant ainsi l’immeuble vendu :

'SUR LA COMMUNE D'[Localité 9] (LOT ET GARONNE) [Localité 7]

Sis [Adresse 2],

Dans un immeuble composé de rez-de-chaussée, premier, deuxième et troisième étage.

Cadastré section BL n° [Cadastre 6], [Adresse 2], surface 00HA 01a 06 ca.

(…)

Lot numéro un (1)

Un local commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, comprenant :

— au rez-de-chaussée : une salle de sport, verrière, WC, douches, dégagements,

— au sous-sol : salle de détente, sauna, vestiaire, coin rangement, dégagements.

Et les 472/1000èmes des parties communes générales.'

(…)

Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial de SALLE DE SPORT.

L’acquéreur entend conserver cet usage.

(…)

Pour les parties privatives, le vendeur déclare que le bien n’est pas affecté à l’habitation, en conséquence, il n’entre pas dans le champ d’application des dispositions des articles 1334-5 et suivants du code de la santé publique relatifs à la lutte contre la présence de plomb.'.

Plusieurs conditions suspensives ont été stipulées dont la suivante :

'Que préalablement à la signature de l’acte authentique, l’assemblée générale des copropriétaires autorise d’ores et déjà la possibilité d’un changement de destination du local objet des présentes en usage d’habitation pour le cas où dans le futur, l’acquéreur souhaiterait transformer le local commercial en appartement.'

Le 20 octobre 2016, la SCI Lacepede a vendu à M. [Z] du mobilier et les matériels de gym professionnels du local pour un prix de 30 000 Euros payable au plus tard le 15 janvier 2017.

Par acte authentique établi le 25 janvier 2017 par Me [H], la SCI Lacepede a vendu l’immeuble à M. [Z] pour le prix convenu, avec les mêmes désignations.

Toutefois, pour palier au fait que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas donné son accord au changement de destination, la SCI Annick D est intervenue à l’acte 'A l’effet de donner de manière irrévocable son accord à toutes demandes de changement de destination de ce bien par M. [Z]. Ladite société s’engage à réitérer cet accord lors de l’assemblée générale des copropriétaires devant intervenir au plus tard le 31 mars 2017.'

Il a été stipulé :

'L’acquéreur déclare avoir pris parfaitement connaissance de cette situation et renonce, compte tenu de l’engagement de la société Annick D, à se prévaloir de la condition suspensive de changement de destination stipulée à son profit dans le compromis de vente.'

Le 25 janvier 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution suivante :

'Les copropriétaires acceptent de donner leur autorisation de changement de destination du lot n° 1 à M. [D] [Z], à l’unanimité.'

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 2018, il a été noté :

'Pour information, M. [Z], propriétaire du local commercial du RDC et s/sol, doit effectuer les démarches administratives nécessaires afin de passer le lot en habitation.

A réception de cette modification qui est à adresser au syndic, celui-ci procédera à la mise à jour du règlement de copropriété dont les frais seront à la charge exclusive du demandeur, soit M. [Z].'

Après visite des locaux par les services municipaux le 6 août 2020, par lettre du 18 août 2020, la mairie a informé M. [Z] que son immeuble ne remplissait pas les conditions du Règlement Sanitaire Départemental pour être considéré comme habitable du fait d’une insuffisance de hauteur en sous-sol, d’une pièce sans éclairage extérieur, d’un garde-corps d’escalier non conforme, d’une absence d’aération de la cuisine, de la salle de bain et des WC, d’une insuffisance d’aération des pièces donnant sur la rue, et d’une insuffisance de chauffage.

M. [Z] s’est alors plaint que son consentement lors de l’achat de l’immeuble avait été vicié.

Par actes délivrés le 24 août 2021, il a fait assigner la SCI Lacepede, la SCI Annick D et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Agen afin, essentiellement, de voir prononcer l’annulation de la vente du 25 janvier 2017 pour erreur sur les qualités substantielles et vice du consentement.

Par jugement rendu le 24 septembre 2024, le tribunal judiciaire d’Agen a :

— débouté M. [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [D] [Z] aux dépens de l’instance,

— condamné M. [D] [Z] à payer à la SCI Lacepede et la SCI Annick D ensemble la somme de 2 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Le tribunal a retenu que M. [Z] avait fait l’acquisition, sans confusion possible, d’un local à usage commercial, comme indiqué dans les actes, excluant toute erreur ; qu’il n’avait pas été trompé sur la nature du bien, même si celui-ci avait été donné à bail d’habitation de courte durée sur le site Gîtes de France ; que la nature du sous-sol et certains défauts étaient visibles lors de la vente ; et qu’il appartenait à M. [Z], avant d’acheter, de se renseigner auprès de l’administration ou d’un professionnel de la construction afin de déterminer s’il pourrait ensuite transformer les lieux en local d’habitation.

Par acte du 15 novembre 2024, [D] [Z] a déclaré former appel du jugement en désignant la SCI Lacepede, la SCI Annick D et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont rejeté ses demandes, qu’il reprend dans sa déclaration d’appel, et qui ont prononcé des condamnations à son encontre.

La clôture a été prononcée le 24 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 10 novembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 16 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [D] [Z] présente l’argumentation suivante :

— Il a été victime d’une erreur sur les qualités substantielles du bien :

* il souhaitait acheter un logement pour sa famille.

* la SCI Lacepede a modifié l’apparence du bien lors de sa mise en vente : l’annonce sur le site 'Le Bon Coin’ faisait référence à un 'Loft au centre d’Agen’ constitué d’un appartement de 3 pièces d’une surface de 138 m², avec des photographies présentant un salon équipé et aménagé.

* il contenait également des meubles meublants (canapés, lits, tables et chaises), les placards étaient remplis de nourriture et le sous-sol était aménagé en deux chambres.

* Mme [V], de la SCI Annick D, ne justifie pas de l’existence de la salle de sport qu’elle aurait décidé de céder, et se déclarait gérante d’un restaurant de 2011 à 2016.

* le logement était répertorié 'Loft’ sur le site 'City Break’ et inscrit sur le site 'Gîtes de France’ peu avant sa mise en vente, et avait même le panneau correspondant en façade selon le dossier technique immobilier établi par Deximmo le 18 octobre 2016, alors que dans l’acte le vendeur a affirmé ne pas avoir mis le bien en location.

* l’engagement de la SCI Annick D de donner son accord au changement d’affectation atteste de cette volonté de transformation en local d’habitation.

* la SCI Lacepede lui a affirmé ne pas avoir procédé au changement de destination par manque de temps et le notaire lui a conseillé de laisser le logement en l’état pour payer une taxe foncière moindre.

* les meubles qui lui ont été vendus le jour de la vente sont typiques d’un local d’habitation.

— Subsidiairement, la SCI Lacepede et la SCI Annick D se sont livrées à des manoeuvres dolosives :

* le logement était déjà donné à bail à courte durée sur certains sites.

* ces sociétés sont rompues aux transactions immobilières et M. [V] possède de nombreuses sociétés civiles immobilières.

* elles ont manoeuvré pour obtenir sa renonciation à se prévaloir de la condition suspensive.

* il n’est pas possible de remédier au problème de la hauteur sous plafond et des pièces noires au sous-sol, de sorte que le bien ne pourra jamais être considéré comme habitable.

* il a été privé de la possibilité d’être informé de la présence de plomb et de la conformité de l’installation électrique.

* il n’a jamais été question pour lui de faire des travaux de sorte qu’il n’avait aucune raison, lors de la vente, de faire venir un professionnel de la construction.

* il a été astreint à vivre avec sa famille dans un logement considéré comme indécent.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement,

— annuler la vente du 25 janvier 2017 pour erreur sur les qualités substantielles ou subsidiairement pour manoeuvres dolosives commises par la SCI Lacepede avec la complicité de la SCI Annick D et manquement au devoir d’information,

— ordonner la restitution du prix de vente et de toutes sommes qu’il a pu régler,

— condamner la SCI Lacepede, solidairement avec la SCI Annick D, à lui payer la somme de 30 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, outre 6 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés devant le tribunal et 4 000 Euros à ce même titre pour les frais engagés devant la Cour, et à lui rembourser les frais de publication au service de la publicité foncière,

— déclarer l’arrêt opposable au Syndicat des copropriétaires et ordonner la restitution de toutes les sommes qu’il a pu verser dans le cadre des appels de fonds liés à la gestion de la copropriété,

— condamner la SCI Lacepede et la SCI Annick D aux dépens,

— rejeter les demandes présentées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI Annick D et la SCI Lacepede présentent l’argumentation suivante :

— Il n’existe aucune erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble :

* les annonces sur internet produites par M. [Z] relèvent de recherches postérieures à la vente pour les besoins de l’action judiciaire et s’il les avait eues à sa disposition à l’avance, il avait tout loisir de refuser l’achat d’un local commercial.

* lorsqu’il a visité le bien avant l’achat, M. [Z] a pu voir qu’il n’était pas habitable en l’état car il était à usage de salle de sport, et le sous-sol était bas et mal éclairé.

* Mme [V] n’était plus gérante de restaurant depuis 2011 et la salle de sport était effectivement utilisée à cette fin, comme en attestent les factures d’achat de matériel professionnel produites aux débats.

* l’acte sous seing privé et l’acte authentique ont mentionné l’usage commercial du bien et indiquent qu’il n’est pas affecté à l’habitation, les diagnostics réglementaires correspondent à ceux à établir lors de la cession d’un local commercial et non d’habitation et M. [Z] a reconnu s’être rendu compte, lors de la lecture de l’acte authentique, qu’il faisait l’acquisition d’un local commercial.

* le compromis de vente mentionne que M. [Z] entendait conserver l’usage de salle de sport et ne fait référence qu’à une hypothétique transformation en logement.

* c’est seulement à partir de l’année 2020 que M. [Z] a fait des démarches administratives pour changer la destination de l’immeuble et il n’a déposé aucun dossier de demande de réhabilitation, alors que dans un courrier du 4 juin 2020, l’organisme Soliha lui a indiqué qu’une demande de subvention pour travaux lourds pouvait être déposée auprès de l’ANAH.

* il a en réalité acheté un immeuble au prix d’un immeuble commercial, et non d’habitation, et n’accepte pas de réaliser les travaux nécessaires, ce qui exclut tout caractère excusable à son erreur.

— Il n’existe aucun dol :

* la SCI Annick D a accepté de s’engager sur un accord pour transformer l’immeuble, ce qui garantissait à M. [Z] un nombre suffisant de voix à l’assemblée générale pour obtenir une telle autorisation.

* les copropriétaires ont donné leur accord lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2017.

* il est possible de réhabiliter l’immeuble moyennant des travaux et un investissement personnel.

Au terme de leurs conclusions, elles demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner M. [Z] aux dépens de l’instance et à leur payer la somme de 3 300Euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions d’intimé notifiées le 25 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] présente l’argumentation suivante :

— Il est étranger à la relation contractuelle entre M. [Z] et la SCI Lacepede.

— M. [Z] a acquis un local commercial en toute connaissance de cause et toute erreur de sa part doit être considérée comme étant inexcusable.

— En cas d’annulation de la vente, les charges de copropriété payées par M. [Z] lui reste acquises.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

— subsidiairement, en cas d’annulation de la vente,

— ordonner sa mise hors de cause et rejeter les demandes présentées par M. [Z] à son encontre ou, à défaut, condamner la SCI Lacepede à le relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge,

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

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MOTIFS :

M. [Z] reprend, devant la Cour, l’argumentation qu’il a présentée devant le tribunal.

Or, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a estimé, d’une part, que M. [Z] a été informé, tant par l’acte sous seing privé, que par l’acte authentique, qu’il faisait l’acquisition non d’un appartement habitable, mais d’un local commercial et, d’autre part, qu’il n’existe aucune manoeuvre ayant pu vicier son consentement.

Il suffit d’ajouter ou de préciser les éléments suivants :

— M. [Z] a eu tout le temps nécessaire pour prendre connaissance du détail de la description du bien dont il faisait l’acquisition dans l’acte sous seing privé du 20 octobre 2016, avant de signer l’acte authentique le 25 janvier 2017.

— Il a signé les pages de ces actes qui mentionnent que le bien 'est actuellement à usage commercial de salle de sport’ et que 'l’acquéreur entend conserver cet usage', et qui ne font référence qu’à un éventuel projet ultérieur de transformation du local en appartement.

— Il peut être remédié facilement à tout un ensemble de défauts constaté par l’organisme Soliha : garde-corps de l’escalier à changer, menuiseries côté rue à changer pour assurer une aération, ajout d’un système de chauffage au rez-de-chaussée.

— S’agissant du sous-sol, en visitant les lieux avant d’acquérir, M. [Z] a pu constater qu’il était totalement dépourvu d’éclairage naturel et que sa hauteur était seulement de 2 mètres, ce qui pouvait, à l’évidence, poser difficulté pour obtenir l’autorisation de transformer le local en appartement habitable.

— M. [Z] ne justifie pas, par exemple par production d’une étude d’un architecte, que les locaux ne pourraient pas, moyennant notamment certains travaux de gros-oeuvre, être effectivement rendus habitables.

Le jugement qui a rejeté ses demandes doit être confirmé.

Enfin, l’équité permet d’allouer, en cause d’appel, à la SCI Lacepede, la SCI Annick D et au Syndicat des copropriétaires, les mêmes sommes que celles allouées par le tribunal en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort

— CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

— Y ajoutant,

— CONDAMNE [D] [Z] à payer, en cause d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

1) à la SCI Lacepede et la SCI Annick D, au total : 2 500 Euros,

2) au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] : 2 000 Euros,

— CONDAMNE [D] [Z] aux dépens de l’appel.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT