COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

(anciennement 2ème chambre civile)

ARRET DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02137 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUG6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 MARS 2025

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN N° RG 2024r84

APPELANTE :

S.A.S. [I] [M] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Katia LUCAS DUBLANCHE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIME :

Monsieur [J] [Y]

né le 19 Septembre 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e AUCHE substituant M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 03 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 8 janvier 2026 a été prorogé au13 janvier 2026 ; les parties en ayant été préalablement avisés;

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [J] [Y] et la SAS [I] [M] Immobilier ont signé un contrat d’agent commercial le 1er octobre 2019. Ce contrat a fait l’objet d’un avenant régularisé le 25 juillet 2022.

M. [Y] et Mme [I] [M], présidente de la société [I] [M] Immobilier, ont, chacun déposé une main courante auprès des services de la gendarmerie le 28 avril 2024.

Le 29 avril 2024, la société [I] [M] Immobilier a procédé à la modification de la serrure de l’agence immobilière, dans laquelle M. [Y] exerçait son activité.

Un échange épistolaire a eu lieu entre les conseils des parties dans le cadre duquel par lettre du 7 mai 2024, la société [I] [M] Immobilier a informé M. [Y] de ce qu’elle souhaitait mettre un terme à leur relation professionnelle et par lettre en réponse en date du 27 mai 2024, M. [Y] a fait valoir son droit à une indemnité compensatrice en application des dispositions de l’article L. 134-12 du code de commerce.

Ces échanges ont permis le paiement de certaines commissions.

Saisi par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, délivré par M. [Y] aux fins de voir condamner la société [I] [M] Immobilier à lui payer les factures impayées, le président du tribunal de commerce de Perpignan, statuant en référé a, par une ordonnance de référé du 21 octobre 2024, condamné la société [I] [M] immobilier à payer par provision à M. [Y] les factures n°152 pour un montant de 3 750 euros et n°153 pour un montant de 6 250 euros, rejeté la demande en paiement à hauteur de 5 000 euros correspondant à la facture n°154 et condamné la société [I] [M] immobilier à payer par provision à M. [Y] la somme de 3 750 euros au titre de cette facture n°154, outre les dépens et une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Saisie d’une requête en omission de statuer, déposée le 9 décembre 2024, suite à une réouverture des débats prononcée par ordonnance en date du 20 janvier 2025, le président du tribunal de commerce de Perpignan, statuant en référé, a, par ordonnance de référé en date du 31 mars 2025 :

— condamné la SA [I] [M] Immobilier, à payer, par provision, à M. [J] [Y], la somme de 3 750 euros TTC (trois mille sept cent cinquante euros),

— vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SA [I] [M] Immobilier à payer, par provision, à M. [J] [Y] la somme de 1 000 euros (mille euros),

— condamné la SA [I] [M] Immobilier, aux dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

— M. [Y] a établi la facture n°160 d’entrée du bien et celle de sortie,

— à compter du 29 avril 2024, il n’a plus eu accès aux locaux, ayant reçu notification le 7 mai suivant, de la cessation des relations professionnelles.

— le contrat d’agent prévoit un délai de préavis de trois mois en cas de résiliation du contrat, la vente du 30 mai 2024 est incluse dans ce délai, laissant à M. [Y] la possibilité d’être présent à la signature.

Par déclaration reçue le 21 avril 2025, la société [I] [M] Immobilier a relevé appel de cette ordonnance

Par avis en date du 6 mai 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 novembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 5 juillet 2025, la société [I] [M] Immobilier demande à la cour au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

— accueillir son appel et infirmer l’ordonnance rendue,

— débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [Y] à lui restituer la somme de 3 750 euros TTC,

— condamner M. [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— M. [Y] a fait entrer le bien immobilier concerné dans le cadre d’un mandat de vente non-exclusif, mais la vente de ce bien, « vente [D]/[B] », a été réalisée par un autre agent immobilier, Mme [R] [M] (bon de visite, diligences notaire et 4 attestations),

— initialement, M. [Y] ne se prévalait pas d’une commission « sortie » concernant ce bien dont la facture correspondante a été établie par l’intimé le lendemain de la signature de l’acte authentique, ce qui prouve qu’il connaissait parfaitement la date fixée à cet effet,

— il établit toujours une seule facture, et non deux factures, qu’il ait seulement entré le bien vendu ou qu’il ait au surplus réalisé la vente.

— le tableau récapitulatif ne vise qu’une commission « entrée » pour le bien immobilier de M. [B] vendu aux époux [D].

— M. [Y] n’avait pas à être présent puisqu’il n’a pas réalisé cette vente. La vente [D]/[B] avait été conclue en février 2024, par un autre agent immobilier, auquel il revenait seul d’établir une facture commission sortie pour cette vente.

Par conclusions du 28 juillet 2025, M. [Y] demande à la cour au visa des articles 873 du code de procédure civile et L. 134-7 du code de commerce, de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner la société [I] [M] Immobilier à lui payer une somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [I] [M] Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose en substance que :

— la facture n°160 correspond à la commission « sortie mandat » de 25% de la commission réglée à la société [I] [M] Immobilier dans le cadre de la cession immobilière intervenue le 30 mai 2024, des suites de l’acceptation de l’offre d’achat transmise par son intermédiaire le 20 février 2024,

— il n’a pu assister à la cession du bien immobilier dans la mesure où son contrat d’agent commercial a été résilié de façon unilatérale dans le cadre d’une lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 mai 2024,

— les seuls éléments contractuels produits (l’offre, les attestations de complaisance) démontrent que l’acte d’intermédiation a été réalisé par lui,

— le tableau prévisionnel transmis dans le cadre d’une lettre officielle est un document incomplet établi alors même qu’il n’avait plus aucun accès à l’ensemble des logiciels «métier», ce n’est qu’une fois qu’il a obtenu le document lui permettant de légitimer sa demande de commission de «sortie» qu’il a émis sa facture.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 3 novembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- Selon l’article 873 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas contestable, le président du tribunal de commerce peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire .

Il appartient à celui qui réclame une provision d’établir l’existence de l’obligation qui fonde cette demande tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’article 7 « Commissions » de l’avenant, daté du 25 juillet 2022, du contrat d’agent commercial en date du 1er octobre 2019, prévoit que :

'l’agence [I] [M] Immobilier attribuera à l’agent commercial, sur les ventes qu’il aura effectivement réalisées, des commissions qui seront calculées sur le chiffre hors taxes (H.T) net (après déduction des participations quelconques de confrères ou groupements professionnels, commissions d’indicateur, charge de frais d’expertises effectivement encaissées par l’agence ; ces commissions comprendront et couvriront notamment les démarches, frais divers de déplacements, de véhicules at assurances, peines, soins et interventions réalisés généralement par l’agent commercial.

Ces commissions sont calculées de la manière suivante, savoir :

1. pour une affaire rentrée par l’agent commercial, et vendue par l’agence [I] [M] Immobilier ou tout autre négociateur de l’agence, une commission de vingt-cinq pour cent de la commission hors taxe perçue par l’agence (25 % de la commission hors taxes) lui sera attribuée .

2. pour une affaire vendue par l’agent commercial et qui avait été rentrée soit directement par l’agence [I] [M] immobilier, soit par l’intermédiaire d’un autre négociateur de l’agence, une commission de vingt-cing pour cent de la commission hors taxes perçue par l’agence (25 % de la commission hors taxes) lui sera attribuée.

3. pour une affaire rentrée et vendue par l’agent commercial, les deux commissions précédentes se cumuleront, de telle sorte que, dans ce cas de figure, l’agent commercial percevra une commission totale de cinquante pour cent de la commission hors-taxes perçue par l’agence (50 % de la commission hors taxes).'

L’article 8 « Droit à la commission » du même avenant prévoit que

'les commissions définies à l’article 7 ci-dessus ne seront dues à l’agent commercial que dans la mesure où ce dernier aura accompli rigoureusement les obligations incombant à sa mission, à savoir :

— Fichage informatique du client, selon le programme informatique utilisé par l’agence [I] [M] Immobilier, acquéreur et vendeur.

— Visites, démarches commerciales et administratives nécessaires, présence à l’engagement des parties, suivi du dossier (particulièrement du financement de l’acquéreur par rapport à la condition suspensive du crédit), présence à la signature de vente.

Le non-accomplissement de l’ensemble de ces prestations par l’agent commercial entraînera la déchéance automatique de son droit à commission.

Le non-accomplissement de l’une ou de plusieurs de ces prestations entraînera automatiquement une réduction de son droit à la commission, calculée en fonction du nombre et de l’impact de ces manquements.'

Ces dispositions sont claires et dépourvues d’ambiguïté.

M. [Y] justifie avoir fait entrer le bien concerné dans le fichier de l’agence par un mandat de vente sans exclusivité en date du 16 janvier 2024. La vente a eu lieu le 30 mai 2024, date à laquelle l’agence immobilière était représentée par Mme [R] [M], autre agent immobilier.

M. [Y] a établi une facture n°152, le 31 mai 2024, au titre de l’entrée du mandat, il a établi, le 11 juillet 2024, une facture n°160 au titre de la sortie du mandat. Compte tenu du contexte de rupture entre les parties, la pratique de M. [Y] d’émettre une seule, ou deux factures, pour le même mandat, est sans incidence.

Mme [R] [M] a présenté deux immeubles à M. et Mme [D] le 16 février 2024, dont celui de M. et Mme [B]. M. [Y] a, sur sa délégation, fait signer à Mme [D] une offre d’achat pour cet immeuble le 20 février suivant, acceptée le même jour.

Mme [R] [M] a assuré par la suite les démarches administratives nécessaires et le suivi du dossier ainsi que la présence de l’agence à la signature de vente le 30 mai 2024. Eu égard à ces éléments, l’absence de M. [Y] lors de la vente n’était pas liée à la rupture de son contrat d’agent commercial.

Aucune des parties ne fait état d’un usage au sein de l’agence immobilière relatif à un partage de commission lorsqu’un agent commercial remplace un autre empêché.

Il en résulte que la demande de paiement de la commission de sortie du mandat concernant l’immeuble de M. et Mme [B] par M. [Y] se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance déférée sera infirmée en toutes ses dispositions.

2- La réformation de l’ordonnance déférée, ayant prononcé une condamnation au paiement de sommes avec exécution provisoire, emporte automatiquement obligation de restituer les sommes versées à ce titre, le présent arrêt infirmatif constituant le titre ouvrant droit à restitution. Dès lors, la demande en restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire est sans objet.

3- M. [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé déférée ;

Condamne M. [J] [Y] à payer à la SARL [I] [M] Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

le greffier la présidente