ARRÊT DU

01 avril 2026

DB/CH

— --------------------

N° RG 25/00615 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DLK4

— --------------------

S.C.I. LAFARGUE

C/

[D] [S] [M] épouse [J], [R] [B] [Z] [M],

[H] [G] [I] [M], [E] [W] [O] [M]

— -----------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 110-26

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.C.I. LAFARGUE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

RCS AUCH 898 541 552

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Mathieu GENY, avocat membre de la SELARL MISSIO substitué à l’audience par M^e PARÉ Eléonore, avocats inscrits au barreau du GERS

APPELANTE d’un jgement du tribunal judiciaire d’AUCH du 04 juin 2025, RG 24/00090

D’une part,

ET :

Madame [D] [S] [M] épouse [J]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2]

de nationalité française, ambulancière,

domiciliée [Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [R] [B] [Z] [M]

né le [Date naissance 2] 1943 à [Localité 2]

de nationalité française, retraité

Monsieur [H] [G] [I] [M]

né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 4]

de nationalité française, gérant,

domiciliés ensemble : Au [Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [E] [W] [O] [M]

né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 2]

de nationalité française, artisan

domicilié : Lieudit [Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Virginie DANEZAN, avocat membre de la SELARL CELIER DANEZAN SOULA, inscrit au barreau de GERS

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 février 2026 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Par acte authentique établi le 14 octobre 2021, [R] [M], [E] [M], [H] [M] et [D] [M] épouse [J] ont vendu à la SCI Lafargue, pour un prix de 95 000 Euros, un immeuble d’environ 270 m² situé [Adresse 5] à Mirande (32), cadastré section AD n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], composé :

— au rez-de-chaussée : d’un local commercial avec trois pièces et une réserve,

— au premier étage : d’un T2 et d’un T4,

— au deuxième étage : d’un T2 et d’un T4.

Il a été mentionné que les appartements situés dans les étages étaient donnés à bail à des particuliers et que le local commercial du rez-de-chaussée était donné à bail au Secours Catholique selon contrat du 23 octobre 2014 stipulant un loyer mensuel de 450 Euros.

L’acte de vente contient également les clauses suivantes :

'Etat du bien.

L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

(…)

ABSENCE D’OPERATION DE CONSTRUCTION OU DE RENOVATION DEPUIS DIX ANS.

Le vendeur déclare qu’à sa connaissance :

— aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années.

— aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans de délai.'

Le 5 octobre 2022, dans l’après-midi, le sol d’une pièce arrière à usage de réserve du rez-de-chaussée de l’immeuble s’est effondré, laissant apparaître une ancienne cave.

Par lettre du 20 octobre 2022, le Secours Catholique a rompu le contrat de bail à effet du 30 novembre 2022.

La SCI Lafargue a fait constater le sinistre le 28 novembre 2022 par Me [T], commissaire de justice, puis a fait assigner les vendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Auch qui, par ordonnance du 29 décembre 2022 a ordonné une expertise du sinistre, réalisée par [N] [F], architecte.

M. [F] a établi son rapport le 10 novembre 2023.

Ses conclusions sont les suivantes :

— Le sinistre consiste en l’effondrement du plancher du local commercial qui a cédé sous le poids d’une personne travaillant sur les lieux, la portion du plancher ayant cédé était constituée de contre-plaqué en bois de deux centimètres d’épaisseur recouvert d’un carrelage.

— Le sinistre a deux causes :

* l’action d’une forte humidité dans la cave favorisant le développement de moisissures générant la décomposition du panneau de contreplaqué. Le mycélium qui recouvre les pièces de bois est l’Antrodia Vaillantii, champignon lignivore le plus proche de la mérule, très répandu en France et qui peut commencer son action destructrice à partir d’une forte humidité. La condamnation de la cave a empêché toute ventilation naturelle, situation aggravée par la création d’une chape de ciment carrelée, et a privé de tout contrôle le vieillissement du plancher.

* le sous-dimensionnement important du panneau destiné à supporter des charges d’exploitation d’un local commercial.

— C’est la totalité du plancher qui est concernée par le phénomène de décomposition des pièces de bois.

— Compte tenu de la faible résistance de la dalle de béton qui couvre le plancher, la solidité de l’ouvrage est sérieusement compromise au point de rendre impossible l’utilisation de la totalité du local commercial.

— Il est nécessaire de créer un nouveau plancher.

Par acte des 16 et 23 janvier 2024, la SCI Lafargue a fait assigner [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] devant le tribunal judiciaire d’Auch afin d’être indemnisée du coût des réparations, du préjudice locatif et d’un préjudice moral, en expliquant que les travaux de condamnation de la cave ont été réalisés par [R] [M].

La SCI Lafargue a fait réaliser les travaux de réfection par l’EURL NP 32 pour un coût de 35 750 Euros TTC selon facture du 30 septembre 2024.

Par jugement rendu le 4 juin 2025, le tribunal judiciaire d’Auch a :

— débouté la SCI Lafargue de ses demandes,

— condamné la SCI Lafargue à verser à Mme [D] [J], M. [R] [M], M. [H] [M] et M. [E] [M] la somme de 1 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Lafargue au paiement des entiers dépens,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le tribunal a estimé que les déclarations d’un témoin, Mme [P], et l’absence de contestation des vendeurs au cours de l’expertise attestaient que les travaux de condamnation de la cave ont été réalisés par les vendeurs, mais que ces travaux ne pouvaient pas être qualifiés d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, ce qui ne permettait pas d’invoquer la garantie décennale ; et qu’il n’était pas établi que les vendeurs avaient connaissance des désordres qui affectaient le plancher, excluant la garantie des vices cachés.

Par acte du 17 juillet 2025, la SCI Lafargue a déclaré former appel du jugement en désignant [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont rejeté ses demandes et prononcé condamnation à son encontre, qu’elle cite dans son acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 7 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 2 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI Lafargue présente l’argumentation suivante :

— La responsabilité décennale des vendeurs est engagée :

* les travaux de platelage, dalle et carrelage ont été réalisés par [R] [M] et constituent un ouvrage impropre à sa destination.

* les photographies, les témoignages, et les déclarations de [R] [M] devant l’expert lors d’une réunion du 25 avril 2023, attestent que le sol du rez-de-chaussée n’était pas carrelé jusqu’en 2014 de sorte que les travaux ont été réalisés entre 2014 et 2021.

* les vendeurs ont délibérément caché l’existence de cette cave et des travaux réalisés, tant à l’acheteur qu’au diagnostiqueur.

— Subsidiairement, la garantie des vices cachés est due :

* étant à la fois vendeurs et constructeurs, les consorts [M] ne peuvent s’exonérer de cette garantie.

* celui qui a construit est tenu de connaître les vices, même si les travaux ne relèvent pas de l’article 1792 du code civil.

— Elle a été préjudiciée :

* elle a fait effectuer les travaux pour un coût de 35 750 Euros et à défaut le coût des réparations calculé par l’expert de 34 870 Euros devra être retenu.

* le coût proposé par les vendeurs n’inclut pas tous les postes de réparation.

* elle a perdu 22 mois de loyers dû par le Secours Catholique, soit 9 900 Euros.

* elle a également subi un préjudice moral de par l’angoisse provoquée par le sinistre, le départ du locataire, l’obligation d’engager une procédure, de réaliser les travaux, et la mauvaise foi des vendeurs.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— réformer le jugement,

— au visa des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants, du code civil,

— condamner in solidum [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] à réparer les préjudices de toutes natures qu’elle subit en lien avec les désordres qui affectent l’immeuble situé [Adresse 6],

— condamner in solidum [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] à lui payer :

* 35 750 Euros, ou subsidiairement 34 870 Euros, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 8 novembre 2023, au titre des travaux de réparation,

* 450 Euros par mois arrêté à 22 mois, soit 9 900 Euros au titre de la perte de loyers du local commercial donné à bail au Secours Catholique,

* 1 500 Euros au titre du préjudice moral,

* 5 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

*

* *

Par conclusions d’intimés notifiées le 4 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] présentent l’argumentation suivante :

— La garantie décennale n’est pas applicable :

* les déclarations qui leur sont opposées, qui ne relatent que des travaux de carrelage, ne suffisent pas à leur conférer la qualité de constructeur au sens de l’article 1792 du code civil.

* l’expert a noté que le bail établi avec le Secours Catholique mentionnait que le local n’avait pas fait l’objet de travaux.

* la réhabilitation du paletage, d’une dalle en béton et d’un carrelage ne peuvent être assimilés à des travaux importants constitutif d’un ouvrage.

* ils ont acquis l’immeuble aux enchères le 10 décembre 1990 de sorte qu’il n’est pas exclu que le délai décennal était écoulé lors du sinistre.

— La garantie des vices cachés ne peut être invoquée par la SCI Lafargue :

* ils ne peuvent être qualifiés de professionnels de l’immobilier et leur connaissance de l’existence de la cave ne résulte d’aucun des actes produits.

* Mme [U], témoin, indique avoir précisé, lors de la visite, qu’il existait une cave ou quelque chose qui s’en rapproche, mais sans accès, sous l’immeuble.

— Subsidiairement, les sommes réclamées sont excessives :

* ils ont fait établir un devis qui chiffre le coût de réfection à 19 312,55 Euros TTC, soit 25 812,55 Euros en y ajoutant la fourniture et la pose du carrelage, ainsi que l’intervention du bureau d’étude, non compris dans ce devis.

* il n’existe aucun justificatif de la perte de loyers, le contrat le bail n’étant pas versé aux débats, ni d’un préjudice moral.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— subsidiairement, réduire la demande indemnitaire au titre des travaux de reprise,

— en tout état de cause, rejeter la demande d’indemnisation d’une perte de loyers et d’un préjudice moral,

— condamner la SCI Lafargue à leur payer la somme de 2 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— ------------------

MOTIFS :

1) Sur la garantie décennale :

Aux termes du premier alinéa de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Selon l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, en premier lieu, les travaux de condamnation de la cave ont consisté à :

— poser au-dessus de la cave une structure plate composée de panneaux de bois,

— couler sur cette structure une chape de béton,

— carreler la chape.

Ces travaux ont fait appel aux techniques de gros-oeuvre pour re-créer le sol de la partie arrière du bâtiment.

Ils constituent la construction d’un ouvrage au sens de l’article 1792 ci-dessus cité, ensuite atteint dans sa solidité.

En deuxième lieu, les intimés ne contestent pas réellement que ces travaux ont été réalisés par [R] [M] ni qu’il l’a admis lors d’une réunion avec l’expert judiciaire le 25 avril 2023, bien que M. [F] ne l’a pas indiqué dans son rapport.

En outre, Mme [P], bénévole du Secours Catholique, a expliqué devant Me [T], commissaire de justice venu constater le sinistre le 8 novembre 2022, avoir fait remonter à M. [R] [M], plusieurs années auparavant, un problème de fuite et d’absence de carrelage, et que ce dernier 'avait indiqué être plus ou moins maçon et qu’il allait s’en occuper’ et que le sol a ensuite été carrelé.

En troisième lieu, compte tenu que le Secours Catholique est entré dans les lieux en vertu d’un contrat de bail du 23 octobre 2014, les travaux en litige, auxquels fait référence Mme [P], sont nécessairement postérieurs à cette date de sorte que le délai décennal n’était pas écoulé le 5 octobre 2022.

Par conséquent, [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] sont débiteurs de la garantie décennale envers la SCI Lafargue et doivent indemniser cette dernière, tant du coût des travaux de réfection de l’ouvrage, que des préjudices causés, étant précisé que ces condamnations sont solidaires, les vendeurs s’étant contractuellement engagés solidairement envers l’acquéreur dans l’acte du 14 octobre 2021.

Le jugement doit être infirmé.

2) Sur les préjudices subis :

En premier lieu, l’expert judiciaire a expliqué que les travaux de réfection consistent à organiser le chantier avec permission de voirie, déposer le plancher existant et évacuer les gravats, réaliser un plancher hourdis avec l’intervention d’un bureau d’étude structures, installer un accès à la cave, une ventilation naturelle ou mécanique de la cave, poser un nouveau carrelage et effectuer des finitions de peinture.

Il a évalué le coût des travaux à 31 700 Euros HT, soit 34 870 Euros TTC, après ne pas avoir retenu les devis qui lui ont été proposés par [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] compte tenu du caractère incomplet des travaux mentionnés.

Ce montant correspond exactement aux travaux effectivement réalisés sur commande de la SCI Lafargue, par l’EURL NP 32, déduction faite d’un poste 'suppression des prises existantes dans la cave et création de nouvelles’ que l’expert judiciaire n’a pas mentionné.

Il y a donc lieu de condamner les intimés à payer cette somme, l’indexation n’étant pas due compte tenu que le montant de 34 870 Euros représente la somme payée par la SCI Lafargue à l’EURL NP 32 pour effectuer les travaux, déduction faite du poste relatif aux prises électriques.

En deuxième lieu, il est constant que les locaux ne pouvant pas être occupés à compter du sinistre, le Secours Catholique, preneur, les a quittés pour les réintégrer à l’issue d’un délai de 22 mois, après réparation de l’ouvrage.

La SCI Lafargue a subi un manque à gagner de : 450 Euros (= loyer mensuel) x 22 (nombre de mois sans preneur) = 9 900 Euros.

Les intimés seront également condamnés à payer cette somme.

En troisième lieu, il est difficile de saisir en quoi l’appelante, personne morale, aurait pu ressentir une angoisse du fait du sinistre.

Ensuite, ni les frais engendrés par le litige, ni le manque à gagner locatif ni la nécessité de réaliser des travaux et le refus d’indemnisation amiable ne recouvrent pas un préjudice moral.

La demande d’indemnisation d’un préjudice moral sera rejetée.

Enfin, l’équité nécessite d’allouer à l’appelante la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

— STATUANT A NOUVEAU,

— CONDAMNE solidairement [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] à payer à la SCI Lafargue :

1) 34 870 Euros au titre des travaux de réparation du sol de l’immeuble vendu le 14 octobre 2021,

2) 9 900 Euros en indemnisation de la perte de loyers,

— REJETTE la demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

— CONDAMNE solidairement [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] à payer à la SCI Lafargue la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement [D] [J], [R] [M], [H] [M] et [E] [M] aux dépens de 1ère instance et d’appel qui comprendront le montant des dépens de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire, et qui pourront être recouvrés par la Selarl Missio pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,