République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 25/09/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/03672 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VBQ3

Jugement (N° 21/03284)

rendu le 04 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANT

Monsieur [J] [M]

né le 16 Janvier 1971 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SCCV société [Localité 7] ' Le [Localité 9] – LHDF

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025, après rapport oral de l’affaire par Carole Van Goetsenhoven.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Le 12 février 2018, M. [M] a signé un contrat de réservation portant sur un appartement constituant le lot n° 61 situé [Adresse 8] dans le cadre d’un programme de la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF, moyennant le prix de 1 300 000 euros. La date prévisionnelle de livraison était fixée au 1er trimestre 2019. L’acte authentique régularisé le 8 juin 2018 mentionnait une date prévisionnelle de livraison au cours du quatrième trimestre 2019.

Le 12 juin 2018, M. [M] a signé un contrat de réservation portant sur un appartement constituant le lot n°41 dans la même résidence dans le cadre du même programme de la SCCV [Localité 7] Le [Localité 9] LHDF, moyennant le prix de 1 650 000 euros. Le délai de livraison était fixé au 2ème trimestre 2020. L’acte authentique de vente a été régularisé le 27 août 2018 et mentionnait le même délai prévisionnel de livraison.

Le lot n° 61 a été livré le 26 avril 2021 et le lot n°41 le 11 juin 2021.

Par exploit du 15 septembre 2021, M. [M] a attrait la SCCV [Localité 7] le Touquet LHDF devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de la voir condamner à lui verser la somme de 114 964 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison du lot n° 61 avec intérêts légaux à compter du jugement, la somme de 94 475, 75 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison du lot n° 41 avec intérêts légaux à compter du jugement, sa condamnation à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens de l’instance, outre le rappel de l’exécution provisoire de droit.

Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

— Débouté M. [M] de ses demandes de dommages et intérêts,

— Condamné M. [M] aux dépens,

— Débouté la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 3 août 2023, M. [M] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, M. [M] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de dommages et intérêts et l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF au versement de la somme de 114 964 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et du préjudice subi du fait du retard de livraison du lot n° 61 et ce, avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— Condamner la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF au versement de la somme de 94 475, 75 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et du préjudice subi du fait du retard de livraison du lot n° 41 et ce, avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— Condamner la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF au versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Mettre à sa charge les entiers frais et dépens de l’instance,

— Débouter la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF de toutes ses demandes, fins et conclusions.

M. [M] invoque l’article 1231-1 du code civil en soutenant que le délai de livraison constitue une composante essentielle du contrat qui n’a pas été respectée par l’intimée, qui n’a pas davantage respecté l’obligation d’information lui incombant. Il soutient que les importants retards de livraison sont considérés comme des manquements contractuels graves par la jurisprudence, susceptibles de justifier la résolution du contrat. Il indique avoir mis en demeure la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF dès le 4 janvier 2021 afin d’organiser la réception des lots, sans qu’une réponse ne lui soit apportée ni qu’une attestation du maître d''uvre ne lui soit transmise pour justifier le retard de livraison avant plusieurs échanges entre les parties ne permettant pas une livraison des lots achetés dans les délais contractuellement fixés.

Il ajoute qu’en cours de chantier, aucune attestation du maître d''uvre conforme aux dispositions contractuelles ne lui a été transmise pour justifier des causes de retard et que l’attestation produite est manifestement de complaisance et établie a posteriori puisqu’elle reprend les explications apportées par le promoteur le 12 février 2021. Il soutient en outre que cette attestation est insuffisante pour justifier les retards en ce qu’elle est tardive et imprécise. Il affirme également que les causes de retard invoqués par la SCCV [Localité 7] Le [Localité 9] LHDF ne sont pas justifiées.

Sur le préjudice, il indique ne pas avoir pu louer les logements compte tenu du retard alors qu’il souhaitait le faire durant a minima six mois par an, ce qui constitue une perte de chance indemnisable à hauteur de 80 % de la valeur locative dont il justifie. Il soutient avoir subi un préjudice moral compte tenu de l’opacité du promoteur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en date du 4 juillet 2023,

— Débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Ramener à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée par M. [M],

En tout état de cause,

— Condamner M. [M] à payer à la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

La SCCV [Localité 7] le [Localité 9] LHDF soutient que la date de livraison mentionnée dans les actes de vente est susceptible d’être reportée en cas de survenance d’un cas de force majeure ou de suspension de délai de livraison selon une liste non exhaustive de causes légitimes de retard prévue aux contrats. Elle invoque des causes légitimes de retard de livraison des deux appartements litigieux à savoir : les intempéries pour lesquelles elle produit les relevés météo, la crise sanitaire qui a rendu certaines tâches incompatibles avec les mesures gouvernementales, une difficulté d’approvisionnement et des absences de personnels, les défaillances des entreprises ' à savoir l’ouverture d’une procédure collective de la société attributaire du lot gros 'uvre et de la société Homega – ayant abouti à la résiliation des marchés et la nécessité de négocier de nouveaux contrats avec d’autres prestataires, des actes de malveillance sur le chantier (dégradations volontaires des ouvrages et vols) ainsi que les aléas de chantiers du fait de la découverte de ruines du mur de l’Atlantique ayant nécessité l’intervention de l’architecte des bâtiments de France et l’intervention d’une entreprise spécialisée en démolition. Elle rappelle que les contrats de vente prévoient une clause de doublement des délais de retard au profit du promoteur. Elle indique que le maître d''uvre de l’opération a conclu à un retard de 417 jours minimum porté à 834 jours avec la clause de doublement en raison de diverses causes légitimes.

Sur l’obligation d’information du vendeur, elle indique justifier par plusieurs courriers de l’information donnée à l’acquéreur quant au retard de livraison et ce dès le 16 janvier 2019.

Enfin, sur le montant des demandes et à titre subsidiaire, elle relève l’absence d’estimation contradictoire, l’attestation de l’agence Robeval ayant été réalisée avant la livraison des appartements et sans visite préalable. Elle indique que M. [M] a immédiatement revendu l’un des lots et qu’il occupe le second personnellement de façon quasi annuelle, de sorte qu’il n’a jamais eu l’intention de mettre ces appartements en location.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1601-1 du même code énonce que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un certain délai déterminé par le contrat.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le contrat de réservation signé le 12 février 2018 et portant sur le lot n° 61 prévoyait une date prévisionnelle de livraison au 1er trimestre 2019. L’acte notarié dressé le 8 juin 2018 prévoit une date prévisionnelle de livraison au quatrième trimestre 2019 et mentionne : « sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants :

— intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises ('),

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise ('),

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique (')) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

(')

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre ».

Il doit être observé à ce stade que le délai de livraison qui engage le vendeur est celui qui est fixé par l’acte authentique de vente (3è Civ., 12 octobre 2022, n°21-20.804).

Le contrat de réservation signé le 12 juin 2018 et portant sur le lot n° 41 prévoyait une date prévisionnelle de livraison au 2ème trimestre 2020. Ce même délai figure dans l’acte authentique dressé le 27 août 2018 qui mentionne la même clause que celle reprise ci-dessus.

Il est constant que les deux lots ont été livrés avec retard par rapport à la date prévisionnelle dès lors que le lot n°61 a été livré le 26 avril 2021, et le lot n° 41 le 11 juin 2021.

Au vu de l’argumentaire développé par les parties, il y a lieu de déterminer dans un premier temps si le retard de livraison est justifié au regard des dispositions contractuelles.

Sur ce point, la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF invoque le bénéfice de cause légitime de report de livraison. Il ressort de la clause reprise ci-dessus et figurant aux deux actes authentiques qu’en cas de retard pour l’une des causes légitimes, lesquelles ne sont pas visées de façon exhaustive, le vendeur devra en justifier auprès de l’acquéreur par la transmission d’une lettre du maître d''uvre.

La SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF verse aux débats (pièce n° 5) une attestation du maître d''uvre datée du 22 septembre 2022 laquelle indique : « Je soussigné, Monsieur [W] [P], maître d''uvre de l’opération de construction de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 6] et comprenant 10 logements atteste que :

— à la suite de la découverte du mur de l’atlantique lors du terrassement, le chantier de l’opération a été affecté de 45 jours pour la découpe, l’évacuation de ce mur enterré et la reprise des travaux de fondation.

— la société NCN a été placée en liquidation judiciaire le 05/06/2020, la société NOVEBAT a été désignée le 17/07/2020 pour reprendre les lots de la société NCN. Cette liquidation et désignation ont affecté le chantier de l’opération de 29 jours ;

La reprise des études, des approvisionnements et des travaux par la société NOVEBAT a affecté le chantier de l’opération ;

— pour la période du 01/04/2018 au 04/06/2020 : 204 jours d’intempéries ont été décomptés et ont affecté le chantier de l’opération (dont rafales vent : 111 jours ; fortes pluies : 56 jours ; gelées 44 jours ')

— pour la période du 05/06/2020 au 02/04/2021 : 79 jours d’intempéries ont été décomptés et ont affecté le chantier de l’opération (dont rafales vent : 37 jours ; fortes pluies : 22 jours ; gelées 26 jours ') ;

— l’épidémie de COVID-19 a fortement impacté le bon déroulement du chantier et ce pour une durée de 60 jours estimée

— au total, le chantier a donc accusé un retard de 417 jours minimum durant la période du 01/04/2018 au 29/03/2021 pour les raisons évoquées ci-dessus ».

Si M. [M] conteste la force probante de cette attestation, il résulte de la clause figurant aux actes notariés que les parties ont contractuellement convenu de s’en remettre, s’agissant des causes légitimes de retard, à une telle attestation, étant observé que la validité d’une telle clause est régulièrement réaffirmée par la Cour de cassation (3e Civ., 30 avril 2025, pourvoi n° 23-21.499).

Par ailleurs, le délai de production de ce document ne peut remettre en cause sa validité puisque ce moyen relève en réalité de l’appréciation du respect de l’obligation d’information pesant sur le vendeur.

Toutefois, si les parties s’en sont remises à l’attestation du maître d''uvre, celle-ci doit être suffisamment précise pour permettre aux parties, le cas échéant, d’en contester la teneur.

Ainsi, la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF produit une attestation intempéries (pièce n° 3) de la société Agate météo déterminant, pour la période du 1er avril 2018 au 26 janvier 2021, un total de 260 jours d’intempérie pour la ville du [Localité 9]. S’agissant des périodes d’intempéries figurant dans l’attestation du maître d''uvre et antérieures à la signature des actes authentiques, il doit être constaté qu’elles ne peuvent être prises en compte dès lors que la date de livraison est fixée dans l’acte authentique et que les parties disposaient donc d’une connaissance quant aux intempéries antérieures permettant le cas échéant d’adapter la date de livraison. Ainsi, les intempéries antérieures au 8 juin 2018 pour le lot n° 61 et celles antérieures au 27 août 2018 pour le lot n° 41 ne peuvent être retenues comme cause légitime de retard de livraison. Au regard du relevé météorologique produit, 7 jours d’intempéries doivent être déduits pour le lot n° 61 et 10 jours pour le lot n° 41.

La SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF justifie du placement en liquidation judiciaire le 2 juin 2020 de la société Nord constructions nouvelles à laquelle était confié le lot « gros 'uvre » en ce qu’elle a, par courrier du 5 juin 2020, adressé une mise en demeure au mandataire judiciaire de prendre position sur la continuation des contrats (pièce n° 4).

Pour le reste, les causes de retard évoquées dans l’attestation du maître d''uvre sont conformes à celles figurant dans la liste reprise aux actes authentiques de vente, à l’exception de la crise sanitaire résultant du Covid-19 dont l’impact sur la réalisation du chantier ne peut être remis en cause dès lors qu’elle a donné lieu à la prise de plusieurs ordonnances par le pouvoir réglementaire pour aménager les délais d’exécution. Le délai de 60 jours retenu par l’attestation précité est en cohérence avec les mesures prises pendant cette période et notamment l’ordonnance du 25 mars 2020.

Ces causes sont bien à l’origine du retard puisqu’elles ont entraîné soit un arrêt du chantier soit une nécessaire réorganisation de celui-ci, et le nombre de jours figurant dans l’attestation du maître d''uvre est en cohérence avec les éléments relevés.

Au vu de ces éléments, la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF justifie du retard de livraison selon les modalités prévues au contrat pour une durée de 400 jours s’agissant du lot n°61 et de 407 jours s’agissant du lot n° 41.

Il s’ensuit que le retard de livraison de 481 jours pour le lot n° 61 et de 346 jours pour le lot n°41 rentrent, compte tenu de la clause de doublement prévu aux contrats, dans le retard légitime, de sorte que ce moyen ne peut prospérer.

S’agissant en second lieu du moyen relatif à l’obligation d’information pesant sur le vendeur, les contrats liant les parties ne prévoient pas de modalités particulières à la charge du vendeur pour l’exécution de cette obligation, laquelle peut donc être remplie par tous moyens. Toutefois, cette obligation d’information ne peut être vidée de son sens en n’étant encadrée par aucun délai, puisqu’elle a pour objet de permettre à l’acquéreur d’avoir une visibilité sur l’état d’avancement du projet déterminant également ses engagements financiers, de sorte qu’il appartenait à la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF d’informer M. [M] dans un délai raisonnable et, notamment, de lui adresser le certificat du maître d''uvre dans un délai utile lui permettant d’apprécier la légitimité des causes de retard invoquées.

Or, l’attestation du maître d''uvre versée aux débats est datée du 22 septembre 2022, soit plus d’un an après les livraisons respectives de chacun des lots, remontant au 26 avril 2021 pour le lot n° 61 et au 11 juin 2021 pour le lot n°41. Il ne peut donc être considéré qu’elle a été transmise dans un délai utile à l’acquéreur, alors que celui-ci a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF d’organiser la réception des logements par courrier du 4 janvier 2021 en arguant du non-respect des délais de livraison prévus dans les actes authentiques.

Il appartenait pourtant à la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF de justifier des retards de livraison par la production d’une attestation du maître d''uvre, comme le mentionnaient les contrats liant les parties, de sorte que celle-ci ne peut d’un côté exciper cette attestation comme justifiant les retards tout en prétendant avoir régulièrement informé, elle-même, l’acquéreur des causes de retard, une information par le vendeur lui-même n’étant pas conformes aux obligations contractuelles lui incombant.

Un défaut d’information est donc imputable à la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF, ouvrant droit à réparation au profit de M. [M] à condition que celui-ci justifie d’un préjudice en lien direct avec cette inexécution contractuelle.

Sur ce point, M. [M] invoque un préjudice tiré de la perte de chance de louer les logements.

Or, aucun lien de causalité certain et direct entre un tel préjudice de jouissance et la faute du vendeur résultant de l’absence de respect de son obligation d’information n’est établi, de sorte que la demande au titre du préjudice de jouissance ne peut prospérer, étant rappelé qu’il a été retenu qu’aucun retard fautif ne pouvant être imputable à l’intimée.

S’agissant du préjudice moral invoqué par M. [M], il évoque l’opacité de la SCCV [Localité 7] le [Localité 9] LHDF, ce qui constitue non pas le préjudice qu’il aurait subi mais la faute du vendeur.

Dans ces conditions, il ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral et sera débouté de ses demandes indemnitaires, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris doit également être confirmé de ce chef.

M. [M] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et à payer à la SCCV [Localité 7] le [Localité 9] LHDF la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

La demande formée par M. [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 4 juillet 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [M] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne M. [J] [M] à payer à la SCCV [Localité 7] [Localité 6] LHDF la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel ;

Déboute M. [J] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille