COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 8 JANVIER 2015

N° 2015/2

Rôle N° 14/01951

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 2 RUE FLORAC

C/

L M veuve Y

F G

N A

AC AL AM épouse A

R S

J C

AC AO épouse C

J X

AC AD épouse X

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE

SCP TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 14 janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/12473.

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 2 RUE XXX

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA SAGI

dont le siège est XXX

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assisté M^e François ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de Marseille, plaidant

INTIMÉS

Madame L M veuve Y

née le XXX à XXX

XXX

Madame F G

née le XXX à XXX

XXX

Monsieur N A

né le XXX à Marseille

XXX

Madame AC AL AM épouse A

née le XXX à Marseille

XXX

Madame R S

née le XXX à Marseille

XXX

Monsieur J C

né le XXX à Saint-Louis (36830)

XXX

Madame AC AO épouse C

née le XXX à XXX

XXX

Monsieur J X

né le XXX à XXX

XXX

Madame AC AD épouse X

née le XXX

XXX

représentés par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assistés par M^e Jean-Louis BERGEL de la SCP BERGEL JL- BERGEL MR, substitué par M^e Anne JOURNET, avocats au barreau de Marseille, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Odile Mallet, présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2015,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2011 de l’ensemble immobilier XXX situé à XXX, a été votée la résolution n°16 autorisant le syndic à supprimer le poste de gardien.

Par acte du 3 octobre 2011 Monsieur J X, Madame AC AD épouse X, Madame R S, Monsieur N A, Madame AC AL AM épouse A, Monsieur J C, Madame AC AO épouse C, Madame F G, Madame L M veuve Y (les copropriétaires), propriétaires de lots au sein de la résidence Daumier-Florac, ont assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Sagi (le syndicat), aux fins de voir annuler la résolution n°16.

Par jugement du 14 janvier 2014 le tribunal de grande instance de Marseille a :

annulé la résolution n°16 de l’assemblée générale du 30 juin 2011,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

condamné le syndicat aux dépens et au paiement d’une somme de 1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat a interjeté appel de ce jugement le 29 janvier 2014.

A l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande du syndicat et avec l’accord de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 30 octobre 2014 a été révoquée et la procédure à nouveau clôturée.

POSITION DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 13 novembre 2014 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat demande à la cour, au visa de l’article 26 f de la loi du 10 juillet 1965 :

de réformer le jugement,

de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,

de les condamner chacun au paiement d’une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières écritures déposées au greffe le 27 octobre 2014 auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, les copropriétaires demandent au contraire à la cour, au visa des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

de confirmer le jugement et débouter le syndicat de toutes ses demandes,

de condamner le syndicat aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur la suppression de la conciergerie

Aux termes de l’article 26 f de la loi du 10 juillet 1965 sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix les décisions concernant la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

Cet article 26 f modifié par la loi du 25 mars 2009 ne distingue plus, pour la suppression du poste, selon que le gardiennage est ou non prévu par le règlement de copropriété de sorte que l’unanimité n’est plus exigée pour supprimer le poste de concierge et vendre ensuite le logement dès lors que ces mesures ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux modalités de jouissances des parties privatives.

L’argument des copropriétaires tendant à voir constater la nullité de la résolution n°16 votée le 30 juin 2011 au seul motif qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité puisque le règlement de copropriété prévoit un logement de concierge et un poste de concierge chargé d’assurer l’entretien de l’immeuble ne saurait donc prospérer.

Pour apprécier si la suppression du poste de concierge porte atteinte à la destination de l’immeuble et à la jouissance des parties privatives, il convient de rechercher quel est le standing et l’environnement de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est l’ensemble des caractéristiques générales, l’apparence, les conditions d’habitation, le mode d’utilisation, le standing qu’il avait lorsque le copropriétaire a acquis son lot, souvent précisément à cause de ces éléments.

Les intimés font valoir que la suppression du poste de concierge occasionne une moins-value de l’ordre de 5 à 8% de leurs lots et produisent à cet effet plusieurs attestations d’agents immobiliers (pièces 11, 12,13) :

attestation R.Recouly Immobilier : 'Je vous informe que la valeur de votre appartement au regard du standing de votre immeuble subira une dépréciation que l’on peut estimer de l’ordre de 6 à 8% compte tenu de l’absence d’une conciergerie dans cet immeuble,

attestation Pinatel : Nous vous informons que la disparition du concierge ainsi que la mise en location de la conciergerie, partie commune, modifiera substantiellement le standing de votre immeuble et par conséquent, la valeur de votre appartement. Il y aura lieu dans ce cas de minorer notre estimation de 7% afin de correspondre à un état futur de standing inférieur,

courriel Foncia vieux port : Il est évident que la suppression de la conciergerie engendre une qualité de service moindre aux résidents. Ceci peut avoir un impact certain sur le prix de vente de l’appartement qui peut s’estimer à plus ou moins 5%.

Cependant, les avis ainsi émis sont purement théoriques et ne reposent pas sur une appréciation réalisée un situ, prenant en considération le standing de l’immeuble. En outre, si la suppression du poste de concierge engendre dans l’absolu une perte de valeur des lots, ces derniers peuvent être rendus plus attractifs à l’achat du fait de la baisse des charges consécutive.

Les copropriétaires font encore valoir que cette suppression porte atteinte aux modalités de leur jouissance privative puisque l’immeuble se dégrade et sa sécurité n’est plus assurée.

Toutefois, les lettres de plaintes adressées au syndic correspondant aux pièces 16,17,20,21,23,24,31,35 ne sauraient être prises en considération en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer des preuves pour lui-même puisqu’elles ont été rédigées par les intimés eux-mêmes.

Les autres attestations énonçant que depuis le départ de la concierge les poubelles ne sont plus vidées et nettoyées correctement, les parties communes encombrées d’objets et de déchets, la porte d’entrée souvent ouverte, les ampoules pas changées, les marches occupées par des tiers, et notamment par des lycéens, sont à considérer avec la plus grande précaution puisque d’une part elles sont rédigées par la locataire d’un intimé et par les enfants des intimés, puisque d’autre part elles sont contredites par les pièces communiquées par la partie adverse.

Les intimés versent encore aux débats un procès-verbal dressé le 6 juillet 2012 par Maître AP-AQ, huissier de justice, lequel constate que les couloirs et escaliers ne sont pas correctement nettoyés et présentent des traces noirâtres de salissure et de poussière, que les claustras en bois du hall d’entrée sont dégradées, qu’il y a des graffitis et inscriptions sur le sol en marbre de l’entrée, sur la rampe, le pilier et le mur de façade.

Toutefois, le syndicat communique de nombreux courriers ou attestations (pièces 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 14, 15, 16) aux termes desquels des propriétaires et locataires se déclarent parfaitement satisfaits du nettoyage des parties communes réalisé quotidiennement par l’entreprise de nettoyage et de la baisse des charges qui en résultent. Certains indiquent même que l’immeuble est mieux entretenu que du temps de la concierge. Le syndicat produit encore aux débats un procès-verbal de constat dressé le 18 juin 2012 démontrant que l’ensemble des parties communes est en bon état de propreté, qu’il n’y a aucune odeur désagréable, ni aucune saleté au sol.

Il n’est par ailleurs nullement démontré que la suppression du poste de concierge porterait atteinte au standing de l’immeuble.

Faute par les copropriétaires de démontrer que la suppression du poste de concierge porterait atteinte à la destination de l’immeuble, à son standing et aux modalités de jouissance des parties privatives, le jugement sera infirmé en ce qu’il a annulé la résolution n°16 de l’assemblée générale du 30 juin 2011.

* sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé. Echouant en cause d’appel les copropriétaires seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel et ne peuvent, de ce fait, prétendre au bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre ils seront condamnés à payer au syndicat une somme de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré.

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 30 juin 2011 de la copropriété XXX à Marseille.

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute Monsieur J X, Madame AC AD épouse X, Madame R S, Monsieur N A, Madame AC AL AM épouse A, Monsieur J C, Madame AC AO épouse C, Madame F G, Madame L M veuve Y de leur demande et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX, représentée par son syndic en exerce, la société Foncia Sagi, la somme de deux mille euros (2.000,00 €).

Condamne in solidum Monsieur J X, Madame AC AD épouse X, Madame R S, Monsieur N A, Madame AC AL AM épouse A, Monsieur J C, Madame AC AO épouse C, Madame F G, Madame L M veuve Y aux dépens de première instance et d’appel et dit que ceux d’appel pourront être directement recouvrés contre eux selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le président