Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 1er avril 2021, n° 18/09132

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 01 AVRIL 2021

lv

N° 2021/ 168

Rôle N° RG 18/09132 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCQZS

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA TOQUADE

C/

Société COMMUNE DE B SUR MER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Décision du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Mai 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00356.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière LA TOQUADE , 16 avenue Léon Montier – 06590 B SUR MER, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis […]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Marcelle CAUVIN-LAVAGNA de la SELARL CLELIA JURIS, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEE

La COMMUNE DE B SUR MER représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité en ses Bureaux sis, Hôtel de Ville – 1 Place du Général Bertrand – 06590 B SUR MER

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Daniel VERSTRAETE de la

SELARL VERSTRAETE ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 27 juillet 1982, la copropriété LA TOQUADE, sise 16 avenue Léon Montier à B SUR MER, a donné pouvoir au syndic de céder gratuitement, à la commune de B SUR MER, un terrain et ce sous certaines conditions:

— de laisser la jouissance à la copropriété d’une partie du terrain à l’alignement du mur construit par la copropriété en 1981, ledit terrain restant en zone verte et son entretien état à la charge de la copropriété,

— sur la partie basse restante, une construction de 3 mètres de haut et d’une superficie de 80 m² environ sera édifiée, préalablement en préfabriqué, puis en dur à usage de réfectoire pour une école.

Le 27 février 1984, un acte de cession en la forme administrative a été signé entre la commune de B SUR MER et le syndic de la copropriété LA TOQUADE.

Pour permettre cette cession, un document d’arpentage avait été établi par M. X,

géomètre-expert, aux termes duquel les parcelles initiales A 1111 et A 1068 ont été regroupées et divisées en deux nouvelles parcelles, 1913 et 1912.

Toutefois, avant la signature de l’acte de cession, un remembrement cadastral a eu lieu, empêchant la publication de l’acte.

Faisant valoir que l’acte de cession n’a jamais été publié, en raison de la carence de la commune qui s’est abstenue de faire établir un nouveau document d’arpentage, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE a, par acte du 06 novembre 2015, fait assigner la commune de B SUR MER devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins notamment de:

— condamner, sous astreinte, la commune de B SUR MER:

* à produire le document d’arpentage dont elle dit avoir confié l’établissement à M. Y,

* à publier le document d’arpentage ainsi dressé afin de pouvoir identifier les parcelles,

— nommer tel notaire qu’il plaira aux fins d’établir le document rectificatif de l’acte du 27 février 1984, étant précisé que cet acte, pour éviter toute difficulté d’interprétation ultérieure, reprendra in extenso le contenue du procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 1982 qui a autorisé la cession de parcelles à la mairie à titre gratuit en contrepartie des conditions énumérées dans ledit procès-verbal, à savoir:

* la condition d’affectation de la construction: le réfectoire,

* la condition de hauteur et de surface: 3 mètres de haut sur 80 m²,

* la condition de jouissance de la partie du terrain cédé se trouvant à l’alignement du mur construit en 1981, ce terrain sera une zone verte et son entretien restera à la charge de la copropriété.

Par jugement contradictoire en date du 09 mai 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a:

— déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE le 04 janvier 2018,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE de toutes ses demandes,

— constaté que la commune de B SUR MER a chargé M^e Jean-Philippe A, notaire à Grasse, d’établir l’acte rectificatif à l’acte de cession du 27 février 1984,

— dit que le syndicat des copropriétaires devra signé le document d’arpentage par M. Y, géomètre-expert, le 09 septembre 2016 après convocation par M^e A,

— dit que, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de signer ce document d’arpentage dans les conditions ci-dessus, l’acte de cession porte sur la parcelle dénommée ' Terrain A’ dans ledit document,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE à démolir, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, les constructions empiétant sur le terrain cédé à la commune de B SUR MER, tels qu’elles résultent du plan établi par M. Y, à savoir: une partie du bâti de la résidence, ainsi que le portail et deux piliers implantés sur le passage à pied, et ce, sous astreinte provisoire de 50 € par mois pendant une durée de six mois,

— débouté la commune de B SUR MER du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

— débouté chacun des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 30 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 13 janvier 2021 et complétées par celles du 15 janvier 2021 portant communication de deux nouvelles pièces, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE, pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet FONCIA AD IMMOBILIER, demande à la cour de:

— Débouter la Commune de B de l’intégralité de ses demandes y compris celles formulées par voie d’appel incident,

— La débouter de son argumentation selon laquelle prétendument 1'appel aurait été limité et ne porterait pas sur les démolitions des biens compris dans la parcelle cédée à la mairie et sur laquelle porte la contestation quant à l’assiette,

— Outre que l’acte d’ appel a bien visé tous les chefs du jugement, les conclusions et le dispositif sont plus que clairs, il est sollicité la nomination d’un géomètre pour appliquer la parcelle cédée, on ne voit pas comment ne serait pas contestées les démolitions alors même que l’empiétement est lui- même contesté et c’est tout l’objet du débat, comme un tout indivisible,

— Outre encore que c’est plus que détaillé dans les motivations, aucun doute en conséquence, sur la portée précise de l’appel,

— Réformer en conséquence le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Réformer la décision dont appel,

Vu le P.V. d’assemblée générale du 27.07.1982,

Vu l’acte administratif du 27.02.1984,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Vu la mise en demeure du 5 mars 2015,

— Ordonner que l’acte notarié à intervenir respecte les conditions prévues au procès- verbal

d’ assemblée générale du 27.07.1982 précisant les conditions d’autorisation de cession et auquel l’acte renvoie, à savoir :

*la servitude de hauteur imposée soit 3 mètres,

* l’objet de la cession à savoir construction d’un réfectoire,

— Dire que la copropriété sollicite non pas la nullité de l’acte mais sollicite que la cession ne porte que

sur la parcelle occupée actuellement par la commune,

Avant dire droit :

Vu que le plan annexé à la cession présente des données erronées quant à l’implantation des bâtis antérieurement à l’acte de cession en litige, de l’avis même du géomètre de la mairie, Monsieur Y et confirmé par le géomètre, Z,

— Nommer tel géomètre à l’effet de déterminer la partie de la parcelle occupée par la commune, en reprenant les clôtures installées par ladite commune,

— De dresser un plan de cette occupation et de régulariser la situation cadastrale afin que l’acte notarié puisse être établi et publié,

— Dire n’y avoir lieu a démolition, aucun plan contradictoire aux parties, ne démontrant l’assiette du terrain cédé et l’empiètement prétendu de la copropriété,

— Nommer tel notaire qu’il appartiendra avec pour mission de dresser l’acte notarié conformément aux conditions ci-dessus fixées, après avoir régularisé la situation administrative des parcelles au cadastre et aux hypothèques, par l’intervention d’un géomètre.

— Ordonner la signature de l’acte ainsi dressé, dès le dépôt du rapport du géomètre, le tout assorti d’une astreinte de 150 € par jour de retard dans les trois mois a compter de la signification à intervenir.

Dommages et intérêts:

Vu l’article 1147 du Code Civil et l’acte administratif,

Vu la mauvaise foi contractuelle,

— Condamner la Commune au paiement de justes dommages et intérêts à hauteur de 150.000 €,

— Condamner la Commune au paiement de la somme de 10.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens.

Il considère que le jugement dont appel soulève un certain nombre de difficultés:

1. sur le principe du caractère inconstitutionnel des cessions à titre gratuit:

— saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel, par décision du 22 septembre 2010, a abrogé l’article L 332-6-1 du code de l’urbanisme relatives aux cessions gratuites de terrains destinées à être affectées à certains usages publics, déclaration d’inconstitutionnalité qui prend effet à compter de la publication de la décision,

— en l’espèce, la contrepartie de la cession était bien la délivrance d’un permis, ce que confirme l’acte contesté ( page 2), lequel est donc fondé sur une violation du droit de propriété et se trouve frappé d’illégalité,

— les cessions gratuites non prescrites et qui n’ont pas fait l’objet d’un transfert de propriété ne peuvent plus être mises en oeuvre,

— les premiers juges ont retenu à tort que l’acte de cession était non seulement définitif mais aussi régulier,

2. sur la détermination de la parcelle cédée:

— sur le contenu en m²:

* le contenu de l’acte de cession était déjà contraire aux dispositions de l’article R 332-15 du code de l’urbanisme, dans version en vigueur à l’époque, l’administration n’étant pas autorisée à imposer au propriétaire la cession gratuite du terrain pour réaliser sans frais une expropriation qui viserait un autre but que l’aménagement de voirie,

* le jugement ne tire pas les conséquences que ce sont des m² qui ont été cédés, modulables, plusieurs plans étant possibles et il n’est fixé aucune limite, les m² étant adaptables et il n’est pas question de porter atteinte à l’intégrité du bâti existant de la copropriété, sauf à dénaturer l’acte,

— le problème du positionnement des m² cédés, sans que cela ne nuise à la copropriété, cédant à titre gratuit:

* le plan annexé à l’acte de cession n’est qu’un plan d’architecture et non un projet de plan de division ou un document d’arpentage, étant relevé qu’il ne mentionne aucune cote périmétrique, ni définition de la nature des limites, de sorte qu’il ne peut être considéré comme un plan de bornage et reflète l’intention de cession approuvée par les parties qui doit cependant être adaptée à l’existant, la construction du bâti ayant été faite en 1974 sans aucun déplacement,

* le positionnement de l’immeuble existant est erroné sur le plan de la mairie de 1984 et cette erreur matérielle d’emplacement a pour conséquence que celui qui donne gratuitement est obligé de détruire une partie d’immeuble construite avant la cession,

* le plan X de 1982 mentionnant le partage des parcelles 1912 et 1913 est fait sur une situation cadastrale qui ne mentionne pas les deux bâtiments de la copropriété pourtant construits en 1974,

* le géomètre Y a proposé deux positionnements des 800 m² en soumettant deux projets de modifications parcellaires, étant précisé qu’il s’agit du géomètre de la commune et que ces projets ont été établis hors le contradictoire de la copropriété,

* une expertise judiciaire s’impose afin d’analyser, au contradictoire des parties, les deux projets de modifications et de vérifier ce qui ne porte pas atteinte aux droits de celui qui cède à titre gratuit

3. Le non respect par l’intimée des conditions imposées par la copropriété pour accepter la cession:

— le non respect des conditions d’autorisation donnée par l’assemblée générale du 27 juillet 1982 ( conditions de hauteur et d’affectation):

* le mandat donné au syndic est bien précis et la mairie ne pouvait en ignorer les conditions pour avoir sollicité le PV et l’avoir visé dans son acte,

* cette délibération accepte la cession et donne pouvoir au syndic sous conditions,

— le non respect des conditions d’exécution de l’acte:

* la commune a joui gratuitement des biens de la copropriété mais n’a jamais rien réglé,

* l’acte de cession prévoit pourtant qu’elle devait s’acquitter des impôts, contributions et taxes de toute nature relative à la parcelle cédée,

— non opposabilité aux tiers en raison du défaut de publication:

* l’acte dressé par l’autorité administrative ne reflète pas la rencontre de la volonté des parties puisqu’il occulte le contenu du procès-verbal de l’assemblée générale, ni la législation en vigueur à l’époque,

* cette situation explique que l’acte n’a jamais pu être publié à la conservation des hypothèques,

4. Sur le prétendu préjudice de la commune:

— l’intimée, par ses errements, a laissé ce dossier traîner pendant plus de trente an et ne saurait se prévaloir de ses propres turpitudes,

— à aucun moment la copropriété ne s’est opposée aux projets d’aménagements scolaires.

Il ajoute enfin que l’appel porte bien sur les dispositions relatives à la démolition, puisqu’en contestant le plan d’application, la destruction n’a plus lieu d’être, s’agissant d’un tout indivisible.

Il insiste sur son préjudice qu’il chiffre à 150.000 € en contrepartie de l’occupation par la commune sans bourse à délier de la parcelle querellée, étant rappelé que du fait de la non publication, l’assiette foncière est toujours restée dans la propriété de LA TOQUADE qui a assumé la fiscalité foncière.

La commune de B SUR MER, suivant des dernières conclusions déposées et notifiées le 22 décembre 2020, demande à la cour de:

Vu l’appel limité,

Vu les conclusions de la copropriété en date du 12 juillet 2018 limitant l’appel aux

dispositions du jugement concernant le rejet des demandes de la copropriété tendant à

modifier l’acte du 27 février 1984 en y ajoutant des conditions devant figurer dans l’acte

rectificatif rendu nécessaire pour permettre la publication au service de la publicité foncière compétent de l’acte de cession du 27 février 1984,

— Dire et juger que l’appel ne porte pas sur les dispositions du jugement concernant la

condamnation de la copropriété à démolir les constructions empiétant sur le terrain cédé à la Commune de B SUR MER tel qu’il résulte du plan établi par M. Y, à savoir une partie du bâti de la résidence ainsi que le portail et deux piliers implantés sur le passage à pied,

Statuant dans les limites de l’appel,

— Dire et juger les demandes de la copropriété en modification des conditions du contrat du 27 février l984 irrecevables comme prescrites en vertu des articles 2224 et 2227 du code civil,

Très subsidiairement, pour le cas où les demandes de la copropriété ne seraient pas jugées

prescrites,

— Débouter purement et simplement la copropriété LA TOQUADE de ses demandes tendant

à imposer à la Mairie les conditions :

* d’affection de la construction à un réfectoire et de servitude non altius tollendi,

* de hauteur et de surface : 3 mètres de haut et 80 m² au sol et de modification de la surface cédée,

— Confirmer purement et simplement dans toutes ses autres dispositions le jugement dont

appel, sous réserve de l’appel incident ci-dessous formé,

— Recevant en tout état de cause la Commune de B SUR MER en son appel incident du chef des modalités de mise en 'uvre de l’acte rectificatif,

— Ordonner à la Copropriété LA TOQUADE de:

* signer le document d’arpentage établi par M. Y dans le mois de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours de l’arrêt,

* signer l’acte rectificatif qui sera établi par M^e A au jour prévu par celui- ci avec un délai de prévenance de 15 jours, les convocations étant adressées par lettre RAR et par courrier électronique aux parties,

Et ce sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à compter du lendemain du jour pour lequel le notaire aura convoqué,

— Dire et juger qu’à défaut pour la copropriété de signer le document d’arpentage et l’acte

rectificatif établi par M^e A, notaire à GRASSE, dans le délai de deux mois à compter du jour pour lequel il aura convoqué pour la signature de l’acte, l’arrêt à intervenir et le jugement dont appel vaudront homologation du document d’arpentage et actes rectificatifs et seront publiés à la requête de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière compétent,

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la cour considèrerait que l’appel porte sur le chef du jugement condamnant le syndicat de copropriété au titre de l’empiètement,

— dire et juger établis par les documents versés aux débats l’empiétement :

* de l’angle extrême du bâti de la copropriété,

* des deux piliers du portail qui n’existaient pas en 1984 et qui ont été construits postérieurement à une date non précisée,

— confirmer en conséquence dans toutes ses dispositions la décision du jugement dont appel du chef de l’empiètement,

En tout état de cause,

— condamner la copropriété LA TOQUADE au paiement de la somme de :

* 1 € en réparation du préjudice subi au titre du blocage du projet d’aménagement scolaire de la Commune,

* 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au visa des articles 908, 954 et 910-4 du code de procédure civile, elle soutient que le syndicat des

copropriétaires n’a pas saisi la cour d’une demande de réformation du jugement entrepris du chef de sa condamnation, sous astreinte, à démolir les construction empiétant sur le terrain cédé, telles qu’elles résultent du plan Y, à savoir une partie du bâti de la Résidence ainsi que le portail et deux piliers implantés sur le passage à pied, une telle condamnation étant en conséquence définitive.

A titre subsidiaire, si la cour estimait être saisie d’un appel relatif à cette condamnation à démolition, elle observe que:

— pour l’empiètement du bâti, qui n’est que léger et situé à son angle extrême, l’appelant se contente d’indiquer que le plan de 1984 mentionne une distance entre le bâti et la partie, alors que le relevé topographique effectué par M. Y démontre que l’emprise du bâti de 1984 a été modifiée,

— quant au piliers et le portail, ces ouvrages n’existaient en 1984 lors de l’établissement du plan contradictoire,

— le syndicat se prévaut d’une erreur dans le plan de 1984 qu’il a pourtant vu et approuvé contradictoirement.

S’agissant de l’acte de cession du 27 février 1984:

— l’appelant, tant en première instance que devant la cour, ne sollicite pas la nullité de cet acte et les considérations sur la prétendue inconstitutionnalité de la cession à titre gratuite sont sans objet,

— cet acte constitue donc un contrat légalement et définitivement formé faisant la loi des parties, entraînant dès sa signature et de manière définitive et irrévocable, la mutation de la parcelle de 800 m² cédée à la commune,

— la parcelle cédée est parfaitement individualisée par:

* le plan d’arpentage établi le 10 octobre 1982 par le géomètre X et signé par le syndic et le maire de B,

*le plan, dûment approuvé par les parties, le jour de la vente, soit le 27 février 1984,

* la zone verte de 330 m² dont l’usage a été laissé à la copropriété comme la parcelle de 470 m² constituant l’assiette foncière de la construction du bâtiment à l’usage scolaire,

— seule restait à accomplir la publication du titre emportant mutation à la conservation des hypothèques mise en échec pour une question purement formelle de modifications des numéros de parcelles,

— l’unique conséquence de ce défaut de publication est l’inopposabilité aux tiers mais l’acte n’en reste pas moins parfaitement valable entre les parties, lesquelles ne subissent aucune conséquence d’un point de vue pratique de cette absence de publicité,.

Elle considère que la copropriété LA TOQUADE s’est gardée de prendre l’initiative de la publicité foncière de l’acte de cession et tente au travers d’une demande d’un acte rectificatif de modifier profondément les conditions de la cession initiale puisqu’elle continue de réclamer devant la cour:

* une obligation d’affecter la parcelle à la construction d’un réfectoire ( scolaire)

* une servitude non altius tollendi ( 3 mètres de hauteur)

* une réduction de la surface du bien vendu ( 470 m² au lieu de 800 m²)

Elle s’oppose à de telles demandes aux motifs qu’ elles sont prescrites:

* le syndicat appelant connaît les effets lui permettant d’exercer son action depuis le 27 février 1984 puisqu’il sait depuis cette date que les conditions qu’il réclame n’y figurent pas,

* en application de l’article 2224 du code civil, l’action aurait dû être introduite soit dans les 30 ans, soit dans les 5 ans du contrat, et en tout état de cause, au plus tard le 27 février 2014 ou encore le 17 juin 2013, alors que l’assignation n’a été délivrée que le 06 novembre 2015,

* les demandes de la copropriété tendant à imposer à l’acquéreur des modifications substantielles du contrat du 27 février 1984 limitant son droit de propriété sont prescrites.

En tout état de cause, elle sollicite la confirmation du jugement querellé qui a retenu que seules les stipulations du contrat constitué par l’acte du 27 février 1984 doivent être prises en considération, ledit contrat faisant la loi des parties:

— les conditions spécifiques qui figuraient dans le procès-verbal de l’assemblée générale ne s’imposent nullement à la commune,

— ledit procès-verbal est uniquement mentionné dans le chapeau de l’acte de cession pour préciser le pouvoir habilitant le syndic mais à aucun moment, l’acte de cession ne reprend les termes de cette délibération,

— le seul document annexé à l’acte de cession est le plan signé par les parties le jour même,

— le syndic de la copropriété, dûment habilité à cet effet, et le Maire de B ont été d’accord pour signer un acte de cession qui ne comporte aucune condition particulière et ne reprend à aucune moment les termes de la délibération du 27 juillet 1982, qui lui sont inopposables,

— la copropriété a expressément rappelé dans l’acte que la parcelle cédée n’était grevée d’aucune servitude,

— il appartenait à l’appelant s’il estime que le syndic avait reçu un mandat sous conditions, de mettre en cause sa responsabilité.

Enfin , elle ajoute que l’acte rectificatif dressé par M^e A ne comportera aucune mention, ni disposition autres que celles nécessaires à la publication compte tenu des modifications des numéros de parcelles, qu’il est cependant nécessaire de condamner le syndicat des copropriétaires à signer non seulement l’acte rectificatif mais également le document d’arpentage dressé par M. Y.

Elle s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts présentée par la partie adverse qui ne déplore aucun préjudice.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 janvier 2021.

Par conclusions notifiées le 26 janvier 2021, la commune de B SUR MER demande à la cour, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, de:

— rejeter les conclusions signifiées le 13 janvier 2021 par l’appelant et la pièce 31 communiquée le 13 janvier 2021 ainsi que les pièces 32 et 33 communiquées le 15 janvier 2021.

Dans ses conclusions de procédure en réponse déposées le 28 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière LA TOQUADE demande à la cour:

— rejeter la demande de la commune de B SUR MER,

— accueillir les écritures et pièces du 13 janvier 2021 complétées par celle du 15 janvier 2021.

MOTIFS

Sur les dernières conclusions et pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière LA TOQUADE

La commune de B sollicite le rejet, pour violation du principe du contradictoire, des dernières écritures de l’appelant notifiées le 13 janvier 2021 et la pièce n° 31 communiquée le même jour ainsi que les deux dernières pièces n°32 et 33 communiquée au RPVA le 15 janvier 2021.

En l’espèce, il est établi que les parties ont été destinataires, le 22 juillet 2020, d’un avis du greffe, les informant de la fixation de l’affaire à l’audience des plaidoiries du 02 février 2021, pour une clôture de la procédure devant intervenir le 19 janvier 2021.

L’ examen du RPVA met en évidence qu’à la date de l’envoi de l’avis de fixation susvisé, les dernières conclusions de la Commune de B dataient du 11 octobre 2018 et celle du syndicat des copropriétaires du 07 octobre 2019.

En d’autres termes, l’intimée a attendu plus d’un an après les dernières conclusions de la partie adverse et cinq mois après l’avis de fixation pour déposer de nouvelles écritures le 22 décembre 2020, la veille des congés de noël, période où les cabinets d’avocat sont désorganisés et les clients difficilement joignables, s’agissant au demeurant d’un syndic de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a répliqué en notifiant de nouvelles conclusions le 13 janvier 2021 complétées par celles du 15 janvier 2021 qui n’apportent rien de nouveau hormis la communication de deux nouvelles pièces.

La commune de B disposait en conséquence d’un délai de six jours pour apporter une réponse aux dernières conclusions de l’appelant, délai suffisant pour lui permettre de répondre.

Il en est de même pour les trois dernières communiquées et consistant en:

— pièce n° 31: réponse officielle de l’intimée pour refuser la transmission de la solution n° 2

— pièce n° 32 : une lettre d’un géomètre qui confirme ce que le géomètre lui a répondu sur une sommation interpellative,

— pièces n° 33: une décision du Conseil Constitutionnel.

En l’absence de violation du principe du contradictoire, il n’y a pas lieu de rejeter les conclusions du 13 janvier 2021 complétées par celles du 15 janvier 2021 prises dans les intérêts du syndicat des copropriétaires, ni les pièces n° 31,32 et 33 communiquées par ce dernier.

Sur l’appel limité du syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière LA TOQUADE

La commune de B soutient que la copropriété n’a pas saisi la cour d’une demande de réformation du jugement du 09 mai 2018 du chef de sa condamnation à démolir, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, les constructions empiétant sur le terrain cédé à la commune de B SUR MER, tels qu’elles résultent du plan établi par M. Y, à savoir: une partie du bâti de la résidence, ainsi que le portail et deux piliers implantés sur le passage à pied, et ce, sous astreinte provisoire de 50 € par mois pendant une durée de six mois.

L’appelant, pour sa part, fait valoir qu’il a bien interjeté du jugement condamnant à démolir les constructions sur la base d’un plan erroné, de sorte qu’en contestant ce plan d’application, la destruction n’a plus lieu d’être, s’agissant d’un tout indivisible.

Conformément à l’article 908 du code de procédure civile, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe.

En vertu de l’article 910-4 du même texte, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers, de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est constant, le syndicat des copropriétaires a formalité, le 30 mai 2018, une déclaration d’appel, rédigée conformément aux dispositions de l’article 901 alinéa 4 du code de procédure civile.

Il a déposé ses conclusions au fond, en application de l’article 908 de procédure civile, le 12 juillet 2018.

Au regard des dispositions combinées des articles susvisés, l’étendue de la saisine de la cour est déterminée par ces dernières conclusions qui se doivent de mentionner l’ensemble des prétentions sur le fond émises par l’appelant.

Or, à la lecture du dispositif des conclusions déposées et notifiées le 12 juillet 2018, le syndicat appelant a saisi la cour des demandes suivantes:

1. Ordonner que l’acte notarié à intervenir respecte les conditions prévues au PV d’assemblée générale du 27 juillet 1982 en précisant (…..), à savoir compléter l’acte de cession par l’ajout de deux servitudes,

2. Dire que le copropriété sollicite non pas la nullité de l’acte mais que la cession ne porte que sur la parcelle occupée par la commune, à savoir réduire la surface de 800m² cédée à 430 m²,

3. Nommer tel géomètre qu’il plaire à l’effet de déterminer la partie de la parcelle occupée par la commune, de dresser un plan, de régulariser la situation cadastrale afin que l’acte notarié puisse être établi et publié, de nommer tel notaire qu’il plaira avec pour mission de dresser l’acte conformément aux conditions ci-dessus fixées (….) et d’ordonner, sous astreinte, la signature l’acte ainsi dressé après dépôt du rapport du géomètre,

4. Condamner la commune au paiement de dommages et intérêts ( 150.000 €) compte tenu de sa mauvaise foi contractuelle.

Comme le souligne à juste titre l’intimée, le syndicat des copropriétaires n’a pas saisi la cour d’une demande de réformation du jugement du 09 mai 2018 du chef de sa condamnation à démolir à démolir, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, les constructions empiétant sur le terrain cédé à la commune de B SUR MER, tels qu’elles résultent du plan établi par M. Y, à savoir: une partie du bâti de la résidence, ainsi que le portail et deux piliers implantés sur le passage à pied, et ce, sous astreinte provisoire de 50 € par mois pendant une durée de six mois.

L’appelant ne peut utilement soutenir qu’il s’agit tout indivisible et que dès lors qu’il conteste le plan d’application, la démolition n’a plus lieu d’être, ce qui ne ressort aucunement du dispositif de ses

écritures qui seul lie la cour, s’agissant des demandes qui y sont présentées, parmi lesquelles ne figurent aucunement l’infirmation du jugement s’agissant de la condamnation au titre des empiètements relevés. Enfin, il importe peu que l’acte d’appel vise la démolition ordonnée dès lors que les conclusions de l’appelant ne formulent aucune demande de ce chef.

En conséquence, la condamnation à démolition prononcée par le tribunal dans son jugement querellé est définitive.

Sur l’acte de cession du 27 février 1984

Les parties sont en l’état d’un acte de cession gratuite en la forme administrative régularisé le 27 février 1984 entre la commune de B SUR MER, représentée par son Maire, M. E-F G, et M. C D, 'agissant aux nom et pour le compte des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA TOQUADE sis (…) En tant que Président Directeur Général du Cabinet C D SA, syndic de ladite copropriété habilité en vertu d’un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juillet 1982, l’autorisant spécialement à la signature des présentes.'

Il est constant que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la nullité de cet acte de cession, de sorte que le moyen tiré de l’inconstitutionnalité de cette convention au regard d’une décision du Conseil Constitutionnel intervenue le 22 septembre 2010 est sans emport.

En vertu de cet acte, la copropriété LA TOQUADE a cédé à la commune de B SUR MER:

' Une parcelle de terrain située sur le territoire de la commune de B sur Mer au […], cadastrée sous le numéro 1912 de la section A, pour une contenance de 800 m², tirée par document d’arpentage n° 558 dressé par M. X, géomètre (…) , de la parcelle numéro 1068 section A, d’une contenance totale de 6.350 m² dont le surplus qui reste appartenir à la copropriété cédante, sera dorénavant cadastrée sous le numéro 1913 de la section A, pour une contenance de 5.550 m²'.

Il est expressément indiqué que ' La commune sera propriétaire de la parcelle cédée au moyen et par le seul fait des présentes. En ce qui concerne la jouissance du terrain cédé, il est précisé que la commune de B sur Mer aura, à compter de ce jour, la jouissance pleine et entière de la partie dudit terrain, située à l’Est de celui-ci et désignée par la lettre 'b’ sur le plan ci-annexé et d’une contenance de 470 m², alors que la copropriété LA TOQUADE cédante aux présentes, bénéficiera d’un droit d’usage sur la partie constituant une zone verte et désignée par la lettre 'a’ sur le plan ci-annexé pour une contenance de 330 m², dont l’aménagement et l’entretien sera à la charge de la copropriété bénéficiaire dudit acte'.

Enfin, au chapitre 'servitudes', il est mentionné que ' le cédant déclare que la parcelle cédée n’est grevée d’aucune servitude autre que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des règlements d’urbanisme ou de la Loi et de celle résultant du fait que la copropriété cédante conserve un droit d’usage sur une partie de ladite parcelle.'

La cession litigieuse n’a pas été publiée en raison notamment d’un remembrement cadastral intervenu juste avant la signature de l’acte du 27 février 1984 et dont les parties n’avaient pas connaissance.

Reprochant à la commune d’être à l’origine, par sa carence, de l’absence de publication de l’acte susvisé, le syndicat des copropriétaires a introduit la présente action devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins, pour l’essentiel de nommer tel notaire qu’il plaira aux fins d’établir le document rectificatif de l’acte du 27 février 1984, étant précisé que cet acte, pour éviter toute difficulté d’interprétation ultérieure, reprendra in extenso le contenue du procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 1982 qui a autorisé la cession de parcelles à la mairie à titre gratuit en

contrepartie des conditions énumérées dans ledit procès-verbal, à savoir:

* la condition d’affectation de la construction: le réfectoire,

* la condition de hauteur et de surface: 3 mètres de haut sur 80 m²,

* la condition de jouissance de la partie du terrain cédé se trouvant à l’alignement du mur construit en 1981, ce terrain sera une zone verte et son entretien restera à la charge de la copropriété.

Devant la cour, il formule la même demande tout en limitant les conditions à:

— une servitude de hauteur imposée à 3 mètres,

— l’objet de la cession, à savoir la construction d’un réfectoire.

Par cette action, la copropriété demande d’ajouter des conditions au contrat de cession régularisé entre les parties, dont elle reconnaît la validité, puisqu’elle tente d’imposer à la partie adverse une limitation de construction à trois mètres de hauteur, ce qui correspond à une servitude non altius tollendi et l’utilisation du terrain pour la construction d’un réfectoire.

En effet, celle-ci soutient qu’au regard du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 27 juillet 1982, ces conditions auraient dû figurer dans l’acte, oubli qui ne correspond à la volonté du cédant.

La commune de B SUR MER, au visa des articles 2224 et 2227 du code civil, lui oppose la prescription de son action.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu à cette fin de non recevoir, qui peut être soulevée en tout état de cause, y compris la première fois en cause d’appel.

En application de l’article 2262 ancien du code civil, toutes les actions tant réelles que personnelles sont prescrites par trente ans.

L’article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, portant réforme la prescription, énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, l’article 2227 dispose que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la copropriété LA TOQUADE connaît les faits lui permettant d’exercer la présente action depuis le 27 févier 1984, date de la signature de l’acte de cession, puisqu’elle sait depuis ce jour là que les conditions qu’elle réclame n’y figurent pas.

En d’autres termes et comme le relève à juste titre l’intimée que l’action intentée soit qualifiée de personnelle et/ou mobilière ou encore d’action immobilière, celle-ci étant nécessairement prescrite au regard de la délivrance de l’assignation introductive d’instance le 06 novembre 2015:

— au visa de l’article 2224 et des dispositions transitoires, à savoir l’article 26 de la loi du 17 juin 2008, l’action aurait dû être intentée dans les cinq ans à compter du lendemain de la publication de la loi , soit au plus tard le 19 juin 2013,

— au visa de l’article 2227, l’action aurait dû être exercée au plus tard le 27 février 2014.

L’action de la copropriété tendant à ce que l’acte rectificatif nécessaire pour la publication de la cession soit modifiée pour comporter les conditions suivantes

— une servitude de hauteur imposée à 3 mètres,

— l’objet de la cession, à savoir la construction d’un réfectoire

est donc prescrite.

Il en est de même de la demande de la copropriété tendant à ce que la cession porte non pas sur 800 m² mais sur la parcelle occupée actuellement par la commune, en ce qu’il affecte la superficie du terrain cédé par l’acte du 27 février 1984 et remet en cause la substance même du contrat.

En effet, au regard des développements qui précèdent, cette demande est également prescrite.

Par voie de conséquence, la demande portant sur la nomination d’une géomètre-expert pour déterminer la parcelle occupée par la Commune et de désigner un notaire aux fins de dresser l’acte notarié conformément aux conditions énumérées aux précédentes demandes prescrites, ne peut qu’être rejetée comme n’en étant que l’accessoire puisqu’elle porte sur les conséquences pratiques des modifications substantielles demandées.

Sur les demandes reconventionnelles de la commune de B SUR MER

Le jugement entrepris a condamné le syndicat des copropriétaires appelant a signé le document d’arpentage établi par M. Y géomètre-expert le 09 septembre 2016 , après convocation par M^e A.

L’intimée fait grief au tribunal de:

— ne pas avoir assortie cette condamnation d’une astreinte,

— de ne pas avoir condamné, sous astreinte, l’appelant à signer l’acte rectificatif établi par M^e A.

Il est exact que:

— le document d’arpentage doit nécessairement être signé par l’acheteur et le vendeur,

— l’acte authentique rectificatif établi doit également obligatoirement être signé par les deux parties, à défaut de quoi il ne pourra pas faire l’objet d’une publication.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE à:

— signer le document d’arpentage établi par M. Y géomètre-expert le 09 septembre 2016 , dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant de trois mois,

— signer l’acte rectificatif qui sera établi par M^e A au jour prévu par celui- ci avec un délai de prévenance de 15 jours, les convocations étant adressées par lettre RAR et par courrier électronique aux parties, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du lendemain du jour pour lequel le notaire aura convoqué, pendant trois mois.

En revanche, compte tenu du prononcé d’une astreinte, il n’y a pas lieu de dire et juger qu’à défaut

pour la copropriété de signer le document d’arpentage et l’acte rectificatif établi par M^e A, notaire à GRASSE, dans le délai de deux mois à compter du jour pour lequel il aura convoqué pour la signature de l’acte, l’arrêt à intervenir et le jugement dont appel vaudront homologation du document d’arpentage et actes rectificatifs et seront publiés à la requête de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière compétent.

L’intimée réclame également l’allocation d’une somme de 1 € à titre de dommages et intérêts au motif que l’appelant a bloqué depuis plus de trente ans tous les projets d’aménagement en ce qui concerne les équipements scolaires de ce site mais ne produit aucune pièce pour étayer une telle demande, qui ne sera donc pas accueillie.

Enfin, au regard de la solution apportée au présent litige, la copropriété ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu à rejeter les conclusions signifiées le 13 janvier 2021 et complétées par celles du 15 janvier 2021 dans les intérêts du syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE ainsi que les pièces n° 31,32 et 33 communiquées par ce dernier,

Dit que l’appel ne porte pas sur les dispositions du jugement concernant la condamnation de la copropriété à démolir les constructions empiétant sur le terrain cédé à la Commune de B SUR MER tel qu’il résulte du plan établi par M. Y, à savoir une partie du bâti de la résidence ainsi que le portail et deux piliers implantés sur le passage à pied et que les dispositions du jugement entrepris sont définitives sur ce point,

Et statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré sauf en ce qu’il a:

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE de toutes ses demandes,

— dit que le syndicat des copropriétaires devra signé le document d’arpentage par M. Y, géomètre-expert, le 09 septembre 2016 après convocation par M^e A,

— dit que, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de signer ce document d’arpentage dans les conditions ci-dessus, l’acte de cession porte sur la parcelle dénommée ' Terrain A’ dans ledit document,

— débouté la Commune de B SUR SUR MER du surplus de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE irrecevable en ses demandes de modifications de l’acte de cession du 27 février 1984 comme étant prescrites,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE à:

— signer le document d’arpentage établi par M. Y géomètre-expert le 09 septembre 2016, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant de trois mois,

— signer l’acte rectificatif qui sera établi par M^e A au jour prévu par celui- ci avec un délai de prévenance de 15 jours, les convocations étant adressées par lettre RAR et par courrier électronique aux parties, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du lendemain du jour pour lequel le notaire aura convoqué, pendant trois mois.

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamnne le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE à payer à la Commune de B SUR SUR MER la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnne le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOQUADE aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT