COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 31 MAI 2021

N° 2021/ 288

Rôle N° RG 20/10170 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNTJ

B X

C Z

C/

D Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELAS MEFFRE AVOCATS

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 28 Août 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119000818.

APPELANTS

Madame B X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur C Z

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON

INTIMEE

Madame D Y

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Jean-françois CASILE, avocat au barreau d’AVIGNON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décison était prorogé au 31 mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2021.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M^me D Y a fait construire un bien immobilier […] à proximité de son domicile pour le donner à bail pour neuf ans dans le cadre de la loi Pinel.

Le 5 août 2019 un état des lieux a été réalisé pour une entrée dans les lieux le 1^er juillet 2019 entre M. C Z et M^me B X, et M^me D Y en vue de la location d’une maison située […].

Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2019, M^me D Y a fait assigner M.

C Z et M^me B X en justice afin notamment de voir dire qu’aucun consentement déterminant d’un bail verbal à usage d’habitation n’a pu être établi entre les parties, dire que M. C Z et M^me B X sont occupants sans droit ni titre et qu’ils occupent illégalement les locaux, et ordonné leur expulsion si nécessaire avec le concours de la force publique.

Par jugement en date du 28 août 2020, le tribunal judiciaire de Tarascon, a :

— déclaré M. C Z et M^me B X occupants sans droit ni titre de la maison située […],

— ordonné à M. C Z et M^me B X et à tous occupants de leur chef de libérer les lieux de leur personne, des biens et de restituer les clés sans délai à compter de ladite décision,

— dire que faute par M. C Z et M^me B X de le faire M^me D Y pourra faire procéder à l’expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M. C Z et M^me B X à payer à M^me D Y à payer la somme de 5.500 euros arrêtée au 30 mai 2020,

— débouté M^me D Y du surplus de ses demandes,

— débouté M. C Z et M^me B X du surplus de leurs demandes,

— condamné M. C Z et M^me B X aux entiers dépens,

— condamné solidairement M. C Z et M^me B X à payer à M^me D Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 22 octobre 2020, M. C Z et M^me B X ont interjeté appel de cette décision en visant expressément tous points tranchés dans le dispositif du jugement querellé.

Vu les dernières conclusions de M. C Z et M^me B Z née X en date du 28 octobre 2020, et tendant à voir :

— réformer le jugement querellé,

Statuant à nouveau,

— constater et en tant que de besoin dire qu’il existe un bail d’habitation entre les parties,

En conséquence débouter M^me Y de toutes ses demandes,

A titre reconventionnel,

— constater et en tant que de besoin dire que le logement mis en location au profit de M. et M^me Z ne correspond pas aux normes de décence imposés par la loi,

— en conséquence condamner le bailleur à verser à M. et M^me Z la somme de 15.000 euros au titre du trouble de jouissance,

— condamner le bailleur à faire effectuer les travaux de mise en conformité de décence du logement imposée par la loi et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

En tout état de cause condamner M^me Y à verser à M. et M^me Z la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de M^me D Y et tendant à voir:

Réformant le jugement querellé et statuant à nouveau,

— déclarer principalement qu’il n’existe aucun bail valide entre les parties et prononcer subsidiairement la nullité du bail,

— condamner solidairement M. C Z et M^me B Z née X à payer à M^me D Y la somme de 10.903,53 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû pour la période de juillet 2019 à mai 2020,

— condamner solidairement M. C Z et M^me B Z née X à payer à M^me D Y la somme de 1.100 euros au titre du remboursement de la consommation d’électricité,

— condamner solidairement M. C Z et M^me B Z née X à payer à M^me D Y la somme de 1.500 euros au titre de la remise en état des lieux,

— condamné solidairement M. C Z et M^me B Z née X à payer à M^me D Y la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouter les époux Z de toutes leurs demandes,

— confirmer le jugement querellé dans toutes ses autres dispositions,

— condamner solidairement M. C Z et M^me B Z née X à payer à M^me D Y la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2021.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR L’EXISTENCE PRETENDUE D’UN BAIL VERBAL :

Certes l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat de bail soit rédigé par écrit.

Toutefois il résulte d’une construction purement prétorienne qu’a été admise la validité du bail verbal.

Se pose alors dans l’hypothèse où comme en l’espèce il est allégué l’existence d’un bail verbal, la question de l’administration de la preuve de l’existence de ce bail.

S’agissant d’un acte juridique il est nécessaire de fournir aux débats à tout le moins un commencement de preuve par écrit, c’est à dire un écrit émanant de la personne contre laquelle on se prévaut de l’existence d’une telle convention (en l’occurrence M^me Y).

Or, il ne ressort d’aucun élément objectif du dossier que la preuve du bail d’habitation verbal allégué par les prétendus locataires soit établi par un commencement de preuve par écrit.

Il est du reste révélateur de constater que dans le cadre d’un échange de mails M^me D Y, dans un courrier électronique en date du 3 septembre 2019 évoque le fait que les époux Z seront dispensés du paiement des frais notariés ce qui met en exergue le fait que devait intervenir un acte de bail d’habitation notarié. Cela vient donc battre en brèche la thèse selon laquelle aurait existé un bail verbal.

Il est de plus symptomatique de relever s’agissant de l’absence de toute relation contractuelle méritant la qualification de bail verbal entre les parties, que M. Z ait refusé de signer un bail notarié et qu’il ait proposé que soit passé un bail sous seing privé (SMS pièce n°15 de l’intimée).

C’est par suite à juste titre que le premier juge a considéré que M^me A n’a constitué qu’un droit d’usage et d’habitation dans l’attente de la formation du contrat de bail.

Dès lors la preuve d’un bail verbal n’étant nullement rapportée, c’est à bon droit que le premier juge a:

— déclaré M. C Z et M^me B X occupants sans droit ni titre de la maison située […],

— ordonné à M. C Z et M^me B X et à tous occupants de leur chef de libérer les lieux de leur personne, des biens et de restituer les clés sans délai à compter de ladite décision,

— dire que faute par M. C Z et M^me B X de le faire M^me D Y pourra faire procéder à l’expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique.

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points.

- SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION DUES :

Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a fixé à juste titre le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 500 euros de telle manière que les époux Z sont redevables pour la période allant du 1^er juillet 2019 au 31 mai 2020 (date de restitution des clefs) de la somme totale de 5.500 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- SUR LES AUTRES POINTS DÉFÉRÉS A LA COUR DANS LE CADRE DE L’EFFET DÉVOLUTIF DE L’APPEL:

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a, à bon droit:

— débouté M^me D Y du surplus de ses demandes,

— débouté M. C Z et M^me B X du surplus de leurs demandes,

— condamné M. C Z et M^me B X aux entiers dépens,

— condamné solidairement M. C Z et M^me B X à payer à M^me D Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des considérations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M^me D Y les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. C Z et M^me B Z née X à payer à M^me D Y la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la la charge de M. C Z et M^me B Z née X les frais irrépétibles exposés par eux devant la cour et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de débouter M. C Z et M^me B Z née X de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DEPENS :

Il y a lieu de condamner M. C Z et M^me B Z née X qui succombent, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE M. C Z et M^me B Z née X à payer à M^me D Y la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- LES DÉBOUTE de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- LES CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,