COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 508

N° RG 22/16166

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKN6Z

[M] [E] épouse [B]

[I] [B]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence

[U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier

SUARES

M^e Lauriane BUONOMANO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 14 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05205.

APPELANTS

Madame [M] [E] épouse [B]

née le 16 Décembre 1967 à [Localité 4] (62), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I] [B]

né le 21 Juillet 1963 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Olivier SUARES, membre de la SELARL PLENOT – SUARES – ORLANDINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière dénommée '[6]' situé [Adresse 3]

prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER SAS, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice sis [Adresse 2],

représenté par M^e Lauriane BUONOMANO, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Marcelle CAUVIN-LAVAGNA, membre de la SELARL CLELIA JURIS, avocate au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [I] [B] et Mme [M] [E] sont propriétaires des lots 122 et 168 au sein de la résidence « [6] '', située [Adresse 3] à [Localité 8].

Un litige s’est élevé entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] et les époux [B], au sujet des résolutions 18, 19, 25, 26 et 27 adoptées lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2020.

Considérant que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, s’efforce de tout mettre en oeuvre pour requalifier les combles, parties privatives leur appartenant en parties communes, en usant de toutes les man’uvres possibles afin d’y parvenir, par acte d’huissier de justice du 07 décembre 2020, M. [I] [B] et Mme [M] [E] épouse [B] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], en annulation de ces résolutions.

Par jugement rendu le 14 novembre 2022, le Tribunal:

Prononce la révocation de l’ordonnance de clôture du 16juin 2022 différée au 29 août 2022,

Prononce la clôture au 16 septembre 2022,

Déboute M. [I] [B] et Mme [M] [E] épouse [B] de leur demande d’annulation des résolutions 18, 19, 25, 26 et 27 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [6] le 15 septembre 2020;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne M.[I] [B] et Mme [M] [E] épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné M. [I] [B] et Mme [M] [E] épouse [B] aux entiers dépens;

Juge n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration au greffe en date du 6 décembre 2022, M.et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 14 novembre 2022

FIN CONSEQUENCE,

ANNULER purement et simplement les résolutions 18-19-25-26 et 27 adoptées par l’assemblée générale ordinaire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [6] du 15 septembre 2020 tel que cela ressort du PV de cette assemblée,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [6] représenté par son syndic la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à payer à M.et Mme [B] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que le tribunal n’a pas motivé sa décision d’après les circonstances propres au procès mais par référence à des causes déjà jugées,

— qu’il ressort du tableau comparatif de l’état descriptif de division et de l’état existant que leur lot se compose de 4 pièces, d’une terrasse et des combles,

— qu’il résulte du procès verbal de l’AG du 3 juillet 2012 que les combles sont des parties privatives, pour être uniquement accessibles par leur lot,

— que le syndicat tente de tout mettre en oeuvre pour la requalification de ces combles en parties communes,

— que d’ailleurs la déclaration préalable pour la réalisation d’une trappe de visite pour l’accès aux combles par l’extérieur de l’immeuble a été rejetée pour fraude,

— que s’affranchissant de toute déclaration préalable, le syndicat a décidé de faire voter en AG ces travaux, que le vote de la résolution 18 et 19 constitue un excès de pouvoir,

— que l’approbation par la résolution 25 du modificatif litigieux méconnaît l’AG du 3 juillet 2012 et porte atteinte aux parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

Débouter les Consorts [B] [E] de leurs demandes d’annulation des résolutions 18,19,25,26 et 27

A TITRE RECONVENTIONNEL,

Condamner les Consorts [B] [E] conjointement et solidairement à payer à la copropriété des dommages et intérêts par application de l’article 1231-1 du Code Civil, au paiement de la somme de 15.000 Euros.

Condamner les Consorts [B] [E] conjointement et solidairement à la somme de 6.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Marcelle CAUVIN LAVAGNA, Avocat, aux offres de droit.

Il soutient:

— que seuls les documents régulièrement publiés portent consistance des lots à savoir l’état descriptif de division du 24 octobre 1974 publié le 8 novembre 1974 et un acte modificatif du 3 juillet 2019 publié le 20 mai 2020,

— qu’il résulte de ces documents que les combles ne font pas partie du lot des appelants,

— que le document du géomètre du 4 avril 2011 n’a aucun caractère officiel, ce n’est qu’une proposition de régularisation sans démontrer le caractère privatif ou commun des combles,

— que les appelants se prévalent de la résolution 40 de l’AG du 3 juillet 2012 pour dire que les combles sont privatives, or ils omettent toutes les décisions de justice qui ont statué définitivement sur le caractère commun des combles, jugement du TGI de GRASSE du 17 mai 2016, arrêt de la CA d’Aix du 18 janvier 2018, TGI de GRASSE du 25 octobre 2017,

— qu’eu égard aux infiltration et à la nécessité d’isoler les combles, à l’impossibilité d’intervenir par le lot des appelants, il était urgent de faire voter en AG un passage provisoire à ces combles,

— que les résolutions 25, 26 et 27 ne concernent que l’augmentation de tantièmes de fermeture de balcons en loggias et non de tantième de combles rien à voir avec la résolution 40,

— que les lots 122 et 132 ne sont pas similaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 18 et 19 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi indique que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées;

— les locaux des services communs;

— les passages et corridors;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Les résolutions critiquées concernent la réalisation des travaux pour la création d’un passage démontable pour accéder dans les combles du bâtiment [Adresse 7] au-dessus du lot 113 appartenant à M.[F] et la réalisation de travaux divers dans ces combles.

Les consorts [B]/[E] soutiennent que les combles sont des parties privatives leur appartenant.

Or, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 24 octobre 1974 décrivent le lot 122 appartenant aux consorts [B]/[E] comme un appartement de type F4 sis au 2ème étage divisé en hall d’entrée, cuisine, salle de séjour, trois chambres, salle de bains, WC avec lavabo, 3 terrasses dont une partiellement couverte.

L’acte modificatif de cet état descriptif du 3 juillet 2019, enregistré et publié le 12 juillet 2019 ne mentionne aucun changement concernant ce lot 122.

En outre, s’il n’est pas contesté que ces combles ne sont pas accessibles par les parties communes mais uniquement par leur lot partie privative, les consorts [B]/[E] ne justifient pas de ce que ces combles ne comporteraient pas d’équipements communs, les rendant, ainsi, inutiles aux autres copropriétaires et permettant leur qualification de partie privative.

Par ailleurs, s’il est exact que par la résolution 40 de l’AG du 3 juillet 2012 a été votée la régularisation des lots 122 – 139 et 132 (combles) devenant des parties privatives. Il ressort des plans de l’immeuble et de l’état descriptif de division produit que les combles visés dans la résolution litigieuse situés au dessus du lot 113 ne sont pas concernés par la résolution 40 de l’assemblée générale du 3 juillet 2012 et n’ont pas de caractère privatif.

Les procès verbaux de constat, comme le courrier de M.[O] du 4 avril 2011, qui n’est qu’une proposition de régularisation, ne sont pas générateurs de droits et ne démontrent nullement le caractère privatif ou commun des combles.

Enfin, l’arrêté par lequel le maire a retiré son avis favorable, concernant la déclaration préalable de travaux, pour permettre un accès aux combles par l’extérieur de l’immeuble, considérant que les informations données dans le cadre de cette déclaration préalable ont un caractère frauduleux, fait l’objet d’une procédure pendante devant les juridictions administratives.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a dit que les combles situés au dessus du lot 113 sont des parties communes faute d’éléments permettant de justifier de leur caractère privatif, pour lesquelles l’AG peut valablement voter la réalisation de travaux et a débouté les consorts [B]/[E] de leur demande d’annulation des résolutions 18 et 19 de l’AG du 15 septembre 2020.

Sur la demande d’annulation des résolutions 25, 26 et 27 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020

Ces résolutions portent sur une modification de l’état descriptif de division concernant diverses fermetures de balcon et terrasse après le permis modificatif du 28 octobre 1994 et ses conséquences quant à l’approbation des nouveaux tantièmes et charges et des honoraires du notaire pour l’établissement du projet modificatif.

Si le projet modificatif n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée générale du 15 septembre 2020, il a été envoyé par courrier séparé aux copropriétaires le 1er septembre 2020, de sorte qu’ils ont ainsi été valablement informés.

Par ailleurs, ce projet modificatif porte sur la mise à jour de la répartition des quote parts de parties communes générales, certains copropriétaires ayant changé la destination de leurs terrasses en les fermant partiellement ou entièrement.

Retenant que les consorts [B]/[E] ne démontrent pas que ce projet emporte la consécration des combles qui se rattachent au lot 132 en partie privative, ni que ce lot est dans une situation identique au leur et donc l’atteinte aux parties privatives qu’ils allèguent, c’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande d’annulation des résolutions 25,26 et 27 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’exercice d’une ou de plusieurs actions en justice, de même que la défense à de telles actions, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme l’a retenu le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’inexécution d’une obligation ou en retard dans son exécution par les consorts [B]/[E].

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Les consorts [B]/[E] sont condamnés in solidum à 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel distraits au profit de M^e CAUVIN LAVAGNA.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M.[B] et Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M.[B] et Mme [E] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e CAUVIN LAVAGNA, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT