COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 539

N° RG 23/15020

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMIBI

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [4]

C/

S.C.I. AS IMMO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel CHARBONNEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03431.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [4] sis à [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire Mme [O] [X], dont le cabinet est sis [Adresse 3], désignée à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de Marseille du 20 décembre 2021

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. AS IMMO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

Assignation portant signification de la DA et conclusions le 19 décembre 2023 en étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI AS IMMO est propriétaire des lots n°6 et 70 au sein de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [4] sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

La SCI AS IMMO étant débitrice d’un arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires ( SDC ) Résidence [4], par l’intermédiaire de son syndic, lui a adressé une mise en demeure le 16 septembre 2022, sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, le SDC Résidence [4] a fait assigner la SCI AS IMMO aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 7.830,51 euros au titre des charges impayées dues au 20 juin 2023 et de 315 euros au titre des frais nécessaires, assorties des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date du commandement de payer, de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 8 novembre 2023, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a constaté que les demandes ne relevaient pas de la procédure accélérée au fond, a rejeté l’intégralité des demandes du SDC Résidence [4], a dit n’y avoir lieu à faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et a laissé les dépens à la charge de la demanderesse.

Le premier juge a considéré qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, puisque le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la SCI AS IMMO n’avait pas payé les charges échues au 20 juin 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles, mais ne formait sa demande que sur un arriéré de charges de copropriété sans viser le paiement des provisions sur charges pouvant faire l’objet d’une procédure accélérée au fond, les conditions posées par la loi pour agir selon la procédure accélérée au fond n’étaient pas respectées.

Par déclaration au greffe en date du 7 décembre 2023, le SDC Résidence [4] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI AS IMMO au paiement des sommes de 8.861,33 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 décembre 2023, de 2.326,20 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024, de 315 euros au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date du commandement de payer, de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de son recours, le SDC Résidence [4] fait valoir :

que rien n’impose au syndicat des copropriétaires poursuivant un impayé de charges de copropriété dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, de faire des demandes en paiement des charges futures non échues ;

qu’il ne ressort pas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le Président du Tribunal Judiciaire, statuant en procédure accéléré au fond, ne soit compétent que lorsqu’est formée une demande au titre des charges futures ;

que la décision dont appel a ainsi ajouté au texte une condition qu’il ne prévoit pas ;

qu’en tout état de cause, il formait bien des demandes au titre des charges futures dans ses conclusions récapitulatives et actualisatrices signifiées le 13 septembre 2023 à la SCI AS IMMO dans le cadre de la première instance ;

que les pièces justifiant sa créance (appels de fonds, décomptes annuels des charges, procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets prévisionnels et les comptes) sont versées aux débats ;

que depuis son acquisition le 27 mai 2021, la SCI AS IMMO n’a réglé quelque somme que ce soit au titre des charges de copropriété lui incombant ;

que la mise en demeure n’ayant pas porté ses fruits, les provisions sur charges futures sont devenues immédiatement exigibles ;

que sa carence met en difficulté la trésorerie du SDC ;

qu’il apporte la preuve du caractère nécessaire des frais dont il sollicite le paiement.

La SCI AS IMMO, assignée en étude le 19 décembre 2023, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance rendue le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ;

Que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ;

Qu’aux termes de l’article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ;

Que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ;

Que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ;

Que toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ;

Que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Que selon les conclusions récapitulatives et actualisatrices signifiées le 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] demandait au tribunal de :

CONDAMNER la SCI AS IMMO à lui payer :

La somme en principal actualisée de 7.886,33 euros au titre des charges de copropriété dues au 05 septembre 2023 ;

La somme en principal de 3.148,16 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024 ;

La somme de 315 euros au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date du commandement de payer ;

CONDAMNER la SCI AS IMMO à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la SCI AS IMMO aux frais irrépétibles et dépens ;

Attendu que les dispositions légales de l’article 19-2 précité ne prescrivent pas, outre la nécessité d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, de conditions justifiant le rejet des demandes formées en vertu de ce fondement ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] produit une mise en demeure de payer les charges de copropriété adressée le 16 septembre 2022 ;

Que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] a fait assigner la SCI AS IMMO le 10 août 2023, soit plus de 30 jours après la mise en demeure ;

Que les prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont ainsi été respectées, la décision dont appel ayant ajouté au texte une condition qu’il ne prévoit pas ;

Qu’il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [O] [X] ;

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

Qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;

Que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu que la SCI AS IMMO n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] de prouver que la SCI AS IMMO est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à cette dernière de prouver s’en être acquittée ;

Qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sollicite la condamnation de la SCI AS IMMO au paiement des sommes de 8.861,33 euros au titre des impayés de charges de copropriété, compte arrêté au 18 décembre 2023, et de 2.326,20 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 septembre 2022, date de la mise en demeure ;

Que le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le décompte de la dette ;

La mise en demeure du 16 septembre 2022 ;

Les procès-verbaux de résolutions du 06 juillet 2022 ;

Le décompte individuel des charges 2020-2021 ;

Les appels de fonds pour l’année 2021 ;

Les appels de fonds pour l’année 2022 ;

Les appels de fonds pour l’année 2023 ;

Les décomptes actualisés au 05 septembre 2023 ;

Le procès-verbal de résolutions du 24 juillet 2023 ;

Le décompte individuel des charges 2021-2022 ;

L’appel de fonds du 4ème trimestre 2023 ;

Le décompte actualisé et décomposé au 18 décembre 2023 ;

Que le décompte arrêté au 18 décembre 2023 fait apparaître un solde débiteur de 8.861,33 euros ;

Qu’à cette somme, il convient d’ajouter en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 2.326,20 euros au titre des provisions sur charges jusqu’au 1er juillet 2024 ;

Que la somme de 11.187,53 euros qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à la SCI AS IMMO apparaît dûment justifiée ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] est fondé en sa demande ;

Qu’il y a donc lieu de condamner la SCI AS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 11.187,53 euros au titre des charges de copropriété impayées échues et exigibles selon décompte arrêté au 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022 ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ;

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Attendu qu’en l’espèce il ressort du décompte arrêté au 18 décembre 2023 que la SCI AS IMMO est redevable de la somme de 315 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] ;

Qu’il y a donc lieu de condamner la SCI AS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 315 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance ;

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ;

Que les dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ;

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de la SCI AS IMMO à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient donc de condamner la SCI AS IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI AS IMMO aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de condamner la SCI AS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 8 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI AS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [O] [X], la somme de 11.187,53 euros au titre des charges de copropriété impayées échues et exigibles, décompte arrêté au 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SCI AS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [O] [X], la somme de 315 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI AS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [O] [X], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI AS IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [O] [X], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI AS IMMO aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT