COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/636

Rôle N° RG 23/14786 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHIL

[P] [R]

S.A.S. IMMOBILIERE PERRIN

C/

Syndic. de copro. VAR 3000

S.E.L.A.R.L. [S] [Y] ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS

M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 31 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00860.

APPELANTES

Madame [P] [R]

née le 14 juillet 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

S.A.S. IMMOBILIERE PERRIN

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 5]

représentées par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistées de M^e Emmanuèle ALBERTINI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAR 3000 sis [Adresse 7] – [Localité 2] pris en la personne de son administrateur provisioire Me [T] [J] membre de la SELARL [S] [Y] ET ASSOCIES

dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 1].

S.E.L.A.R.L. [S] [Y] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [J], pris en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VAR 3000.

dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 1]

représentés par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiées (SAS) Immobilière Perrin, représentée par madame [P] [R] a été désignée en qualité de syndic de la copropriété 'Var 3 000", lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2021.

Par ordonnance sur requête du 14 décembre 2022, la société d’exercice libéral (SELARL) [S] [Y] et associés a été désignée en qualité d’administrateur de cette copropriété.

Par courrier recommandé du 23 janvier 2023, réitéré le 2 mars 2023, celle-ci notifiait la décision la désignant es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété 'Var 3 000" au précédent syndic bénévole, la SAS Immobilière Perrin et Mme [R], et sollicitait la remise d’un certain nombre de documents, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Soutenant qu’aucune suite n’avait été apportée, le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000", pris en la personne de son représentant légal en exercice, Maître [T] [J], administrateur provisoire de la SELARL [S] [Y] et associés, et la SELARL [S] [Y] et associés, ont par actes d’huissier du 26 mai 2023, fait assigner la SAS Immobilière Perrin et Mme [R] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé aux fins de les entendre :

— condamner solidairement à remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, à l’administrateur provisoire de la copropriété 'Var 3 000" : les pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’au versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure ;

— condamner solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros pour résistance abusive ;

— condamner solidairement les à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, a :

— condamné in solidum Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin à remettre, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 72 heures suivant la signification de la décision, à la SELARL [S] [Y] et associés, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété 'Var 3 000", les documents et archives comptables de cette dernière, du 31 mai 2020 au 31 mai 2021 ;

— jugé que l’astreinte courrait pendant un délai de 4 mois ;

— condamné la SAS Immobilière Perrin, à titre provisionnel à verser au syndicat des copropriétaires 'Var 3 000", représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [S] [Y] et associés, les intérêts au taux légal courus entre le 2 mars 2023 et le 14 avril 2023, sur les soldes positifs des comptes bancaires de la copropriété 'Var 3 000" au 14 avril 2023 ;

— condamné in solidum Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin à payer au syndicat des copropriétaires 'Var 3 000", représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [S] [Y] et associés, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné in solidum Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin à payer au syndicat des copropriétaires 'Var 3 000", représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [S] [Y] et associés, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a considéré que l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur les requises d’avoir à transmettre, sans délai, les documents était établie.

Selon déclaration reçue au greffe le 4 décembre 2023, Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 15 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— déboute le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et son administrateur provisoire la SELARL [S] [Y] de leurs demandes ;

— écarte des débats la pièce n°6 ;

— constate que le syndicat des copropriétaires et son administrateur la SELARL [S] [Y] sont bien en possession des archives de la copropriété 'Var 3000" pour les avoir intégralement réceptionnées de la SAS Immobilière Perrin, une première fois le 14 avril 2023 et une deuxième fois pour les archives comptables le 22 septembre 2023 ;

— juge que l’astreinte est nulle et non avenue ;

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son administrateur la SELARL [S] [Y] à leur verser la somme de 2 000 euros chacun, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— mette Mme [R] hors de cause ;

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son administrateur provisoire la SELARL [S] [Y] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jourdan.

Au soutien de ses prétentions, ils font valoir :

— que l’assignation délivrée le 26 mai 2023 était sans objet et devenue inutile, puisque les archives avaient été remises depuis le 14 avril 2023 et que s’apercevant de cette bévue, il avait été invoqué dans un second temps un motif fallacieux, en l’espèce l’absence de certaines archives comptables ;

— que Mme [R] atteste que l’intégralité des archives transmises par Me [H] ont bien été remises le 14 avril 2023 à la représentante du cabinet [Y] ;

— que lors d’une réunion informelle des copropriétaires du 19 septembre 2023, la SAS Immobilière Perrin apprenait par le cabinet [Y] qu’elle avait été condamnée par ordonnance du 31 aout 2023 à remettre les archives comptables, qu’elle avait déjà remises le 14 avril 2023 ;

— que sans délai, la SAS Immobilière procédait le 22 septembre 2023 par WeTransfer à l’envoi de la sauvegarde informatique qu’elle avait faite des archives comptables lors de leur remise par Maître [H] et que le Cabinet [Y] lui en avait accusé réception ;

— que le syndicat des copropriétaires 'Var 3000" et son représentant, le cabinet [Y], sont donc en possession de deux exemplaires des archives comptables (un exemplaire papier remis le 14 avril 2023 et un exemplaire informatique, suite à nouvelle transmission de ces dernières par mail du 22 septembre 2023) ;

— qu’ils font preuve de mauvaise foi dans la présente procédure.

Par dernières conclusions transmises le 23 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [S] [Y], administrateur judiciaire demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin de leurs demandes ;

— constater que la SAS Immobilière Perrin a communiqué à la SELARL [S] [Y] les archives et documents comptables de la copropriété 'Var 3 000" du 31 mai 2020 au 31 mai 2021 ;

— condamner les appelants à leur payer la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— que lors de la procédure initiée, des pièces manquaient ;

— que désormais la demande de transmission de pièces est sans objet à ce stade ;

— que la résistance abusive était caractérisée en première instance car les appelants étaient informés des demandes, et qu’ils ne sont pas responsables de leur absence de retrait des courriers recommandés et de l’assignation.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [Y] reconnaissent que l’ensemble des pièces ont été communiquées. Ils ne discutent plus l’obligation de communiquer les pièces sollicitées, par la SAS Immobilière Perrin et Mme [R].

Par conséquent au vu de l’évolution du litige, au moment où la cour statue, la demande de communication portant sur les pièces visées à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient donc d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin à remettre, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 72 heures suivant la signification de la décision, à la SELARL [S] [Y] et associés, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété 'Var 3 000", les documents et archives comptables de cette dernière, du 31 mai 2020 au 31 mai 2021.

De même, au vu des communications de documents intervenus au mois d’avril 2023, alors même qu’un doute subsiste quant à la réception du courrier recommandé de mise en demeure préalable daté du 2 mars 2023, et au vu de l’absence de justificatif de l’accusé réception, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SAS Immobilière Perrin, à verser, à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires 'Var 3 000", représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [S] [Y] et associés, les intérêts au taux légal courus entre le 2 mars 2023 et le 14 avril 2023, sur les soldes positifs des comptes bancaires de la copropriété 'Var 3 000" au 14 avril 2023.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [S] [Y] et associés seront déboutés de leurs demandes formulées de ces chefs.

Par ailleurs, il s’évince de ces éléments que la demande de Mme [R] et de la SAS Immobilière Perrin, visant à voir écarter la pièce n°6 des débats est devenue sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, un doute subsiste quant à la réception des courriers et mises en demeure envoyées les 2 mars 2023 et 11 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires 'Var 3000" et la SELARL [Y] à Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin.

La résistance abusive de la SAS Immobilière Perrin et de Mme [R] n’est donc pas établie avec l’évidence requise en référé, d’autant que l’ensemble des pièces a été désormais communiqué, de sorte qu’il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [Y] seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

De même, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction. Le doute subsistant sur la réception des courriers de mise en demeure, la demande du syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et de la SELARL [Y] visant à obtenir des documents complémentaires de la comptabilité sur la période allant du 31 mai 2020 à mai 2021 ne peut être considérée comme abusive.

En conséquence, Mme [R] et la SAS Immobilière Perrin seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au vu du doute concernant la bonne réception des courriers recommandés adressés par le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [Y], les 2 mars 2023 et 11 mai 2023, constitutifs des mises en demeure préalables visées par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum la SAS Immobilière Perrin et Mme [R] à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et les a condamnées aux dépens.

Au vu des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate que la demande de Mme [R] et de la SAS Immobilière Perrin visant à voir écarter la pièce n°6 des débats est devenue sans objet ;

Déboute le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [S] [Y] et associés, de leur demande de communication de pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sous astreinte, formulée à l’encontre de Mme [R] et de la SAS Immobilière Perrin ;

Déboute le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [S] [Y] et associés, de leur demande de versement des intérêts provisionnels ;

Déboute le syndicat des copropriétaires 'Var 3 000" et la SELARL [S] [Y] et associés, de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute Mme [R] et de la SAS Immobilière Perrin de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président