COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

Réouverture des débats

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 384

Rôle N° RG 25/03841 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTL4

[O] [J]

[C] [U]

C/

S.C.I. NOUVELLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier SINELLE

M^e Anne JOURNAULT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 02 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04404.

APPELANTS

Mademoiselle [O] [J]

née le 04 Mai 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier SINELLE de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [C] [U]

né le 07 Juin 2004 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier SINELLE de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.C.I. NOUVELLE, immatriculée au RCS de TOUJON sous le numéro 454058298 dont le siège social est sis à [Localité 6], prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée de droit audit siège

représentée par M^e Anne JOURNAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 28 septembre 2004, la SCI NOUVELLE a acquis de la SCI PIERREDON dont M. [B] [U], compagnon de Mme [O] [J], détenait la quasi totalité des parts, un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (Var), composé d’une maison d’habitation, d’un bâtiment à usage de bureau et d’entrepôt, d’un hangar métallique et d’un local de stockage, bâtis sur un terrain de 5.812 m².

Un bail d’habitation portant sur la maison d’habitation a été conclu entre la SCI NOUVELLE et Mme [A] par acte du 30 septembre 2004.

Par acte du 16 janvier 2006, M. [P] [K] et Mme [N] [M] ( compagne du frère de M.[B] [U]) ont cédé la totalité de leurs parts sociales dans la SCI NOUVELLE à Mme [O] [J] et à sa mère, Mme [I] [V].

M. [P] [K] est décédé le 8 février 2006.

Par arrêt définitif du 13 janvier 2015, la cour d’appel d’Aix en Provence a prononcé la résolution de la cession de parts sociales de la SCI NOUVELLE, celle-ci ayant été contestée par Mme [E] [R], administratrice légale de sa fille, issue de son union avec M.[P] [K], et par les parents de ce dernier, selon assignation du 22 octobre 2010.

La SCI NOUVELLE a contesté l’occupation par Mme [O] [J] et son fils de la maison d’habitation et de ses dépendances. Mme [O] [J], pour la justifier, a produit, dans le cadre d’une procédure en référé intentée en décembre 2015, un document intitulé 'convention d’occupation’ daté du 30 septembre 2004, qui l’autorisait à habiter le bien à titre viager et gratuit.

Par acte d’huissier du 20 mai 2016, Mme [O] [J] prise tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de son fils mineur, [C] [U], a fait assigner la SCI NOUVELLE afin de voir déclarer valable la convention d’occupation du 30 septembre 2004 portant sur un droit d’usage et d’habitation, et dire qu’elle produira son plein et entier effet.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 3 juin 2016, la SCI NOUVELLE a adressé à Mme [O] [J] une mise en demeure de quitter les lieux et de lui payer la somme de 94.240 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SCI NOUVELLE,

— dit que la 'convention d’occupation d’un bien immobilier dans le cadre d’un droit d’usage et d’habitation’ du 30 septembre 2004 consentie par la SCI NOUVELLE au profit de Mme [O] [J] est nulle,

— dit que Mme [O] [J] occupe sans droit ni titre depuis au moins le 1er mars 2006 la maison d’habitation appartenant à la SCI NOUVELLE située à Sanary-sur-Mer, [Adresse 3],

— ordonné l’expulsion de Mme [O] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [O] [J] à payer à la SCI NOUVELLE une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 760 euros à compter du 1er juillet 2018 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [O] [J] à payer à la SCI NOUVELLE la somme de 49.400 euros au titre des indemnités d’occupation dues de février 2013 à juin 2018 outre intérêts au taux légal à compter dudit jugement et avec capitalisation des intérêts,

— débouté Mme [O] [J] de toutes ses demandes,

— condamné Mme [O] [J] à payer à la SCI NOUVELLE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de ladite décision.

Les premiers juges ont estimé que l’action en nullité de la convention d’occupation n’était pas prescrite, cette convention évoquant un droit d’usage et d’habitation, qui est un droit réel se prescrivant par trente ans.

Ils ont estimé nulle la convention qui a eu pour effet de priver la SCI NOUVELLE de l’exploitation de son seul bien, sans aucune contrepartie, puisqu’elle est contraire à l’intérêt social de la SCI NOUVELLE qui est une personne morale ne pouvant avoir d’intention libérale.

Ils ont considéré que Mme [J] était occupante sans droit ni titre de la maison, en raison de la nullité de cette convention et de la résolution de la cession de ses parts sociales dans la SCI NOUVELLE.

Ils ont condamné Mme [J] à payer une indemnité d’occupation mensuel de 760 euros à compter du 02 février 2013 jusqu’à la libération des lieux, en retenant la prescription de l’action pour la période antérieure.

Par déclaration du premier juillet 2019, Mme [O] [J] et M. [C] [U], représenté par sa mère, ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

' dit que la 'convention d’occupation d’un bien immobilier dans le cadre d’un droit d’usage et d’habitation’ en date du 30 septembre 2004 consentie par la SCI NOUVELLE au profit de Mme [O] [J] est nulle,

' dit que Mme [O] [J] occupe sans droit ni titre depuis au moins le 1er mars 2006 la maison d’habitation appartenant à la SCI NOUVELLE située à Sanary-sur-Mer, [Adresse 3],

' ordonné l’expulsion de Mme [O] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

' condamné Mme [O] [J] à payer à la SCI NOUVELLE une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 760 euros à compter du 1er juillet 2018 jusqu’à la libération effective des lieux,

' condamné Mme [O] [J] à payer à la SCI NOUVELLE la somme de 49.400 euros au titre des indemnités d’occupation dues de février 2013 à juin 2018 outre intérêts au taux légal à compter dudit jugement et avec capitalisation des intérêts,

' débouté Mme [O] [J] de toutes ses demandes,

' condamné Mme [O] [J] à payer à la SCI NOUVELLE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [J] agissant en son nom personnel et au nom de son fils, [C] [U] a notifié des conclusions par voie électronique le 20 janvier 2020. La SCI NOUVELLE a notifié par voie électronique des conclusions le 13 janvier 2020.

Par arrêt du 17 décembre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale à intervenir à la suite de la plainte déposée par la SCI NOUVELLE pour tentative d’escroquerie au jugement.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 08 décembre 2021.

Par décision du 12 février 2025, le juge d’instruction de Toulon a estimé qu’il ne résultait pas de l’information charges suffisantes contre quiconque d’avoir, à Marseille, Toulon, Draguignan et Aix-en-Provence, sur la période du 18 décembre 2015 au 07 août 2020, sur le territoire national et depuis temps non prescrit, en employant des manoeuvres frauduleuses, en l’espèce en produisant une fausse convention d’occupation à titre gratuit et à titre viager datée du 30 septembre 2004, l’autorisant à occuper une maison d’habitation (parcelle cadastrée AI [Cadastre 7]° à Sanary-sur-Mer, trompé le tribunal de grande instance de Draguignan pour le déterminer à rendre un jugement favorable, avec cette circonstance que les faits ont été commis par une personne chargée d’une mission de service public ou à l’occasion de l’exercice de sa mission.

Mme [J] et M.[U] ont sollicité le réenrôlement de l’affaire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [O] [J] et M. [C] [U], demandent à la cour:

— de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions contraires au dispositif des présentes,

— de dire et juger que Mme [O] [J] et M.[C] [U] bénéficient, aux termes d’une convention du 30 septembre 2004, d’un droit d’usage et d’habitation gratuit et viager sur la maison d’environ 150 m² avec piscine, deux garages, des jardins et cours, un local de stockage au dos d’un local dénommé « réfectoire », dépendant de l’ensemble immobilier propriété de la SCI NOUVELLE, sur une parcelle cadastrée sur la commune de SANARY SUR MER, section AI n°[Cadastre 7], d’une superficie de 5.812 m², et sise [Adresse 5] ,

— de prononcer la résiliation de cette convention à effet du 01.07.2019 aux torts exclusifs de la SCI NOUVELLE, en l’état de la violation, par cette dernière, de ses obligations ,

— de condamner la SCI NOUVELLE à payer :

o A [C] [U] :

' 720 / 2 = 360 euros de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance, du mois de février 2013 jusqu’au mois de juin 2019 inclus,

' 297.000 euros de dommages et intérêts, en réparation de la perte, à compter du 04.07.2019, de son droit d’usage et d’habitation,

o A [O] [J] :

' 720 / 2 = 360 euros de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance, du mois de février 2013 jusqu’au mois de juin 2019 inclus,

' 231.000 euros de dommages et intérêts, en réparation de la perte, à compter du 04.07.2019, de son droit d’usage et d’habitation,

— d’assortir ces condamnations des intérêts légaux à compter du 04.07.2019 jusqu’à parfait paiement, et capitalisation annuelle desdits intérêts,

— de dire et juger la SCI NOUVELLE irrecevable et pour le moins infondée en ses demandes,

— de condamner la SCI NOUVELLE à payer à Mme [O] [J] la somme de 10.000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI NOUVELLE aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de Maître Olivier SINELLE, Avocat, sur son offre de droits et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation gratuit et viager, selon convention du 30 septembre 2004, signée par M.[P] [K], représentant la SCI NOUVELLE, avant que ce dernier ne cède ses parts dans la SCI NOUVELLE le 16 janvier 2006. Ils indiquent que l’objectif était de les protéger et de leur restituer le patrimoine appartenant à M.[U] qui faisait l’objet d’une procédure collective.

Mme [J] explique avoir vécu dans les lieux depuis l’année 2002 avec M.[U] et les avoir quittés le 04 juillet 2019, en exécution du jugement de première instance.

Ils sollicitent la résiliation de la convention aux torts de la SCI NOUVELLE en raison des violations, par cette dernière, de ses obligations. Ils indiquent que celle-ci a cessé d’entretenir les locaux qu’ils occupaient. Ils évoquent une eau qui n’était plus potable en raison d’une absence de renouvellement d’un contrat de maintenance de la pompe d’alimentation de la maison. Ils font état de désordres structurels qui interdisent un usage normal de la maison, de l’absence d’un système de chauffage en raison du dysfonctionnement de l’installation électrique et de la vétusté du système de climatisation réversible.

Ils font état du préjudice de jouissance qu’il ont subi et qui doit être évalué à une somme de 720 euros par mois.

Ils estiment également avoir subi un préjudice en raison de la perte de leur droit d’usage et d’habitation à compter du 04 juillet 2019 et jusqu’au décès d'[C] [U]. Ils indiquent évaluer le droit d’usage et d’habitation à hauteur de 60% de la valeur d’un usufruit, qui s’évalue à 90% de la valeur d’un bien lorsque son bénéficiaire est âgé de moins de 20 ans et de 70% lorsque son bénéficiaire est âgé de moins de 51 ans. Ils considèrent que le bien doit être évalué à la somme de 550.000 euros.

Ils prétendent que la demande en nullité de la convention litigieuse est irrecevable pour être prescrite. Ils considèrent que le point de départ de la prescription, s’agissant d’une personne morale, est la date de signature de la convention. Ils relèvent que la prescription n’est pas une prescription trentenaire mais quinquennale.

Ils contestent toute nullité de la convention au motif qu’elle aurait pour effet de priver la SCI NOUVELLE de l’exploitation de son seul bien. Ils font observer que la convention ne porte que sur une partie du bien. Ils précisent que les autres parties du bien ont été rénovées et mises en location. Ilsfont observer que la SCI NOUVELLE a d’ailleurs procédé à un détachement de toute la partie de ses biens qui n’incluait pas la maison objet du contentieux depuis 2021.

Ils ajoutent que l’occupation des lieux par Mme [J] n’était pas sans contrepartie, puisque sa présence permettait d’établir un lien avec les entreprises chargées des travaux et les locataires de la SCI sur les autres parties de la parcelle.

Ils considèrent que leurs demandes sont recevables et ne sont pas nouvelles en cause d’appel. Ils font valoir qu’elles se rattachent à la revendication du droit d’usage et d’habitation.

Ils contestent l’inopposabilité de cette convention à la SCI NOUVELLE, convention signée et datée par M.[P] [K]. Ils relèvent que Mme [D] [A] témoigne de la preuve de cette signature.

Il contestent la nullité de la convention au motif d’une absence d’inventaire, d’un état des lieux et de l’absence de publication au fichier immobilier.

Ils affirment que le bail du 30 septembre 2004 qui avait été conclu par la SCI NOUVELLE et Mme [A] est fictif (ce qui est reconnu par cette dernière) et avait pour seul objectif de justifier auprès des organes de la procédure collective de M.[U] que ce dernier avait cessé de jouir des biens cédés par la SCI PERREDON à la SCI NOUVELLE.

Ils contestent le fait que l’occupation du bien le serait au motif que Mme [J] était associée majoritaire de la SCI NOUVELLE depuis le mois de janvier 2006.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2025 auxquelles il convient de se référer, la SCI NOUVELLE demande à la cour :

— de juger que Mme [J] n’a pas qualité pour représenter son fils majeur,

— de juger irrecevables les demandes formées par Mme [J] au nom de M.[L] [U],

— de juger que la demande de résiliation judiciaire aux torts de la SCI NOUVELLE formée

pour la première fois en appel par Madame [J] est une demande nouvelle,

— de juger que les demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et de la perte du droit d’usage et d’habitation formées pour la première fois en appel par Mme [J] sont des demandes nouvelles,

En conséquence,

— de les rejeter comme irrecevables,

En tout état de cause,

— de juger que le moyen de nullité soulevé par la SCI NOUVELLE l’a été avant l’expiration du

délai de prescription applicable,

En conséquence,

— de juger recevable le moyen de nullité soulevé par la SCI NOUVELLE à l’encontre de la convention litigieuse,

— de juger que cette convention est dépourvue de contrepartie,

— de juger nulle et de nul effet la convention d’occupation à titre viager du 30 septembre 2004,

En conséquence,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la convention et a condamné Mme [J] à payer à la SCI NOUVELLE une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Subsidiairement,

— de juger que le signataire de la convention d’occupation n’est pas identifiable et n’est pas habilité pour engager la SCI NOUVELLE,

— de juger que la convention dont se prévaut Mme [J] ne lie pas la SCI NOUVELLE,

Très subsidiairement,

Vu l’existence d’un contrat de bail du 30 septembre 2004 au nom de Mme [D] [A] lui conférant un droit d’habitation sur le bien immobilier objet de la convention,

Vu que les lieux loués ont été assurés au nom de Madame [D] [A],

Vu que le loyer a été versé,

— de juger que le bail a été exécuté

Vu que Mme [O] [J] se prévaut d’une convention d’occupation gratuite à titre viager sur le même bien et pour la même date que celui objet du bail exécuté,

Vu qu’aucun inventaire n’a été dressé,

Vu que la convention d’occupation à titre viager du 30 septembre 2004 dont se prévaut

Mme [O] [J] n’a pas la forme authentique, n’a fait l’objet d’aucune publicité foncière ni de paiement des droits afférent au transfert de droits réels immobiliers, ni de souscription d’assurance de la part de Mme [J],

— de juger que cette convention n’a pu recevoir aucune exécution ,

— de juger que cette convention est devenue caduque au premier jour de l’exécution du bail

conclu avec Mme [A] qui s’y est substitué,

— de juger que Mme [O] [J] occupe sans droit ni titre depuis le 1 er mars 2006 la maison d’habitation appartenant à la SCI NOUVELLE sise à SANARY SUR MER (83), [Adresse 2]

ancien chemin de [Localité 9],

En conséquence,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [J] à verser à la SCI NOUVELLE la somme de 49 400 euros à titre d’indemnités d’occupation du 2 février 2013 à juin 2018 inclus.

Y ajouter,

— de condamner Mme [J] à verser à la SCI NOUVELLE la somme de 9 120 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1er juillet 2018 au 4 juillet 2019.

En tout état de cause,

— de juger que la SCI NOUVELLE n’a commis aucune faute en lien direct avec les préjudices allégués et n’a pas été mise en demeure,

En conséquence,

— de rejeter toutes les demandes de Mme [J] en ce qu’elles ne sont pas fondées.

— de condamner Mme [O] [J] à payer à la SCI NOUVELLE la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que Mme [J] ne peut pas représenter son fils devenu majeur dont les demandes sont donc irrecevables.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [J] portant sur la résiliation de la convention et sur des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et perte du droit d’usage et d’habitation, celles-ci étant nouvelles en appel.

Elle soulève en tout état de cause la nullité de la convention. Elle conteste toute prescription de son action en nullité s’agissant d’une prescription trentenaire. Elle ajoute n’avoir eu connaissance de cette convention qu’à l’occasion de la procédure en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 02 mai 2016. Elle précise que la SCI NOUVELLE ne pouvait agir en nullité avant le 24 mars 2016, date à laquelle Mme [J] a été écartée de la gérance de cette société. Elle précise avoir demandé la nullité de cette convention par conclusions de septembre 2017.

Elle soulève la nullité de cette convention au motif qu’elle serait dépourvue de cause, en l’absence de toute contrepartie. Elle fait valoir que Mme [J] ne justifie d’aucune intention libérale de la SCI NOUVELLE à son égard. Elle ajoute que la contrepartie ne peut être non plus la gestion des biens de la SCI NOUVELLE par Mme [J]. Elle précise qu’un bail a été conclu sur ce bien avec Mme [A]. Elle s’étonne de l’argument relatif au caractère fictif du bail, notant que Mme [J] explique que le montage avait pour objet de contourner les règles en matière de procédure collective. Elle affirme que le 30 septembre 2004, Mme [J] ne demeurait pas dans la maison évoquée par la convention litigieuse, comme en témoignent les mentions de cette convention. Elle conteste l’idée qu’il s’agissait de protéger Mme [J], qui était uniquement l’avocate de M.[K].

Elle soulève également la nullité de la convention en l’absence de l’original de l’acte, en application de l’article 1325 du code civil, précisant n’avoir jamais exécuté cette convention qui n’a pas de date certaine et qui ne découle d’aucune décision de l’assemblée des associés de la SCI.

A titre subsidiairement, elle estime que cette convention lui est inopposable, relevant qu’elle ne comporte pas l’identité de la personne qui a signé pour le compte de la SCI NOUVELLE, ni sa qualité ; elle ajoute que la convention ne résulte d’aucune décision de la SCI.

Elle considère caduque cette convention au motif qu’aucun inventaire n’a jamais été réalisé, en application des articles 600 et 625 du code civil, qu’elle n’a pas été publiée et qu’il n’existe aucun original. Elle relève que les termes de cette convention s’opposent à ceux du bail signé le même jour au profit de Mme [A], contrat qui a été exécuté et dont le loyer a été payé. Elle ajoute que la convention évoque deux garages qui n’existaient pas à l’époque. Elle estime que les explications de Mme [J], qui relève avoir payé le loyer en lieu et place de Mme [A], tendent en réalité à démontrer qu’elle savait ne pouvoir occuper le bien à titre gratuit.

Elle en conclut que Mme [J] était occupante sans droit ni titre et réclame des indemnités d’occupation, à hauteur de 760 euros par mois. Elle conteste le fait que la maison aurait été en mauvais état.

A titre très subsidiaire, si la convention devait être déclarée valable et lui être opposée, elle indique qu’elle ne pourrait être résiliée à ses torts, estimant n’avoir commis aucune faute. Elle soutient qu’elle n’était tenue qu’aux grosses réparations et que Mme [J], qui ne s’est jamais plainte de difficultés pendant son occupation des lieux, ne démontre pas que la maison aurait été impropre à l’habitation.

Elle fait observer que [T] [U] ne dispose d’aucun droit d’usage et d’habitation si bien qu’il ne peut faire des demandes indemnitaires sur une perte de ce droit. Elle conteste le montant sollicité par Mme [J].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2025.

MOTIVATION

La nullité de la convention du 30 septembre 2004 est discutée par les parties, notamment eu égard à la violation de l’objet social de la SCI NOUVELLE.

Les parties ne produisent pas au débat les statuts de la SCI NOUVELLE à l’époque de la signature de la convention.

Il convient d’ordonner la réouverture des débats, sans révocation de l’ordonnance de clôture, afin que la SCI NOUVELLE et/ou Mme [J] produise les statuts de cette SCI, en vigueur au 3 septembre 2004.

Il convient de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes.

L’affaire sera examinée à l’audience du 20 novembre 2025, à 09h00.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt avant-dire droit, contradictoire et mis à la disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats sans révocation de l’ordonnance de clôture ;

INVITE les parties à produire au débat les statuts de la SCI NOUVELLE en vigueur au 03 septembre 2004 ;

RENVOIE à l’audience du jeudi 20 novembre 2025 à 9 heures salle 5 Palais Monclar ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes et sur les dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,