COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 MARS 2025

N° 2025 / 076

N° RG 23/05494

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEEE

[M] [K]

[R] [J] épouse [K]

C/

[W] [S] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Martine DESOMBRE

M^e Lauriane CIAIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CANNES en date du 10 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00287.

APPELANTS

Monsieur [M] [K]

né le 02 Décembre 1973 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

Madame [R] [J] épouse [K]

née le 1er Novembre 1974 à [Localité 13] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par M^e Martine DESOMBRE, membre de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Claire ROCA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [W] [S] épouse [P]

née le 16 Janvier 1933 à [Localité 10] (54), demeurant L’EHPAD [7], [Adresse 5] [Localité 12], représentée par Mme [T] [P] épouse [A] demeurant [Adresse 4] à [Localité 6] (06) et Mme [V] [P] épouse [X] demeurant [Adresse 3] à [Localité 12] (06), es qualité de personnes habilitées par Jugement d’habilitation familiale générale du 5 août 2022

représentée par M^e Lauriane CIAIS, membre de la SELARL CABINET BENITAH – CIAIS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant contrat de location du 30 janvier 2014, Mme [W] [S] épouse [P] a donné à bail à la société SOGEDIS représentée par son gérant M. [M] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] [Localité 12], moyennant paiement d’un loyer initialement fixé à 2360 € par mois.

Le 21 octobre 2016, la SA SOGEDIS a été placée en liquidation judiciaire, puis radiée.

A compter du mois de novembre 2021, M. [M] [K] et Mme [R] [K] n’ont plus réglé les loyers.

Par acte d’huissier du 4 avril 2022, Mme [W] [S] épouse [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CANNES afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de M.[M] [K] et Mme [R] [K], pour impayés de loyers, modification du sous sol de la villa le transformant en pièce habitable sans autorisation du bailleur et usage commercial de la villa alors que le bail est à usage d’habitation.

Considérant que l’exception d’inexécution des locataires dans le paiement des loyers n’est pas justifiée, que leur règlement de l’arriéré n’empêche qu’ils ne respectent pas les termes du loyer, ce qui justifie la résiliation du bail, que la remise en état du sous sol ne pourra être réclamée par la bailleresse qu’au départ des locataires et que des désordres ont entraînés pour les locataires un préjudice de jouissance, par jugement rendu le 10 mars 2023, le Tribunal:

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2014 entre Mme [W] [S] épouse [P] et M. [M] [K] et Mme [R] [K] concernant le logement situé [Adresse 8] [Localité 12], à compter du 2 mars 2023, date de la présente décision;

CONDAMNE M. [M] [K] et Mme [R] [K] à payer à Mme [W] [S] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois;

ORDONNE que M. [M] [K] et Mme [R] [K] libèrent les lieux loués situés [Adresse 8] [Localité 12] de leurs personnes, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut par M. [M] [K] et Mme [R] [K] d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Mme [W] [S] épouse [P];

DEBOUTE Mme [W] [S] épouse [P] de sa demande de remise en état immédiate du sous-sol du bien loué;

CONDAMNE Mme [W] [S] épouse [P] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [K] une somme de 3000€ au titre de leur trouble de jouissance;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande au titre des factures qu’ils ont réglées au lieu et place de leur bailleresse;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre de leurs préjudices moral ou physique;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande au titre de la procédure abusive;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande de réalisation des travaux de mise en conformité du bien sous astreinte;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande de suspension de réduction ou de consignation des loyers;

DIT qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 7O0 du code de procédure civile;

REJETTE les autres demandes des parties;

Par déclaration au greffe en date du 17 avril 2023, M.et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

— DÉCLARER recevables et bien fondés M. [M] [K] et Mme [R] [K] en leur appel de la décision rendue le 10 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes,

Yfaisant droit,

INFIRMER. RÉFORMER,le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

— PRONONCÉ la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2014 entre Mme [W] [S] épouse [P] et M. [M] [K] et Mme [R] [K] concernant le logement situé [Adresse 8] [Localité 12], à compter du 2 mars 2023, date de la présente décision;

— CONDAMNÉ M. [M] [K] et Mme [R] [K] à payer à Mme [W] [S] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— DIT que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

— DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— ORDONNÉ que M. [M] [K] et Mme [R] [K] libèrent les lieux loués situés [Adresse 8] [Localité 12] de leurs personnes, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

— DIT qu’à défaut par M. [M] [K] et Mme [R] [K] d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Mme [W] [S] épouse [P] ;

— DÉBOUTÉ M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande au titre des factures qu’ils ont réglées au lieu et place de leur bailleresse ;

— DÉBOUTÉ M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre de leurs préjudices moral ou physique ;

— DÉBOUTÉ M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

— DÉBOUTÉ M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande de réalisation des travaux de mise en conformité du bien sous astreinte ;

— DÉBOUTÉ M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande de suspension, de réduction ou de consignation des loyers ;

— DÉBOUTÉ M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leurs autres demandes.

CONFIRMER le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

— DÉBOUTÉ Mme [W] [S] épouse [P] de sa demande de remise en état immédiate du sous-sol du bien loué ;

CONDAMNÉ Mme [W] [S] épouse [P] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [K] une indemnité au titre de leur trouble de jouissance ;

ET STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

CONSTATER la mauvaise foi de la bailleresse,

CONSTATER que M.et Mme [K] sont à jour de leurs loyers et charges depuis le 16 juin 2022,

CONSTATER que la suspension des paiements des loyers et charges de M.et Mme [K] du mois de novembre 2021 au mois de mai 2022 et les retards de paiement avant la décision dont appel ne caractérisent pas un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail, les locataires étant à jour des loyers depuis le 16 juin 2022 et aucun incidents de paiements n’ayant été relevé après le prononcé de la décision du 10 mars 2023,

CONSTATER qu’aucun incident de paiement ni aucun manquement ne peut être relevé à l’encontre de M.et Mme [K] à la date à laquelle la Cour statue,

CONSTATER que Mme [P] a manqué à ses obligations de bailleur,

CONSTATER l’absence de remise de diagnostic de performance énergétique,

En conséquence,

À titre principal,

DÉBOUTER Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

DÉCLARER la demande en résiliation judiciaire sans objet en raison de l’extinction de la dette locative et l’absence d’incident de paiement au jour de l’appel de la décision de première instance,

SUSPENDRE toute exécution provisoire à l’encontre de M.et Mme [K],

CONDAMNER Mme [P] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du bien,

ORDONNER que ces travaux soient réalisés dans le délai 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jours de retard,

ORDONNER la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux, à défaut en réduire le montant et autoriser M.et Mme [K] à consigner les loyers,

FAIRE droit à la demande d’exception d’inexécution du paiement des loyers pendant la période de novembre 2021 à l’assignation de la bailleresse en raison du caractère indécent du logement et notamment l’absence de chauffage,

Si le juge ne s’estimait pas suffisamment éclairé par les débats, il conviendra d’ordonner une expertise aux frais de la bailleresse,

À TITRE SUBSIDIAIRE,

SUSPENDRE les effets de la résiliation du bail,

ACCORDER rétroactivement des délais de paiements aux locataires du premier impayé de loyer de novembre 2021 à l’apurement de la dette locative en date du 16 juin 2022, DÉCLARER que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet du fait de l’apurement de la dette locative,

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

CONSTATER que les époux [K] et leur famille ne peut se reloger dans des conditions normales ;

ACCORDER aux époux [K], ainsi qu’à tout occupant de leur chef, un délai de trois ans, et à minima le plus large possible, pour se maintenir dans les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 12], à compter de la décision à intervenir ;

JUGER que pendant ce délai la procédure d’expulsion engagée à leur encontre est suspendue;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONDAMNER Mme [P] à payer à M.et Mme [K] la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur trouble de jouissance,

CONDAMNER Mme [P] à payer à M.et Mme [K] la somme de 190.000 € au titre des factures réglées par ses locataires en ses lieux et place,

CONDAMNER Mme [P] à payer à M.et Mme [K] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNER Mme [P] à payer à M.et Mme [K] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice physique,

CONDAMNER Mme [P] à payer à M.et Mme [K] la somme de 3.000 euros au titre de la procédure abusive,

CONDAMNER Mme [P] à payer à M.et Mme [K] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu°aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’ils ont effectué des travaux d’aménagement du sous sol dès avant leur entrée dans les lieux avec l’accord de la bailleresse pensant qu’ils allaient acquérir le bien,

— que la bailleresse tente par tous les moyens de les déloger et refuse d’exécuter les travaux à sa charge rendant le bien inhabitable, (importants problèmes d’humidité, d’étanchéité de la toiture, absence de système de chauffage constat d’huissier du 27 septembre 2021 constat d’insalubrité du bureau de contrôle de la ville de [Localité 11] du 26 novembre 2021)

— qu’ils se sont régulièrement acquittés des loyers et charges jusqu’au mois de novembre 2021 soit pendant plus de 7 ans,

— que par courrier du 15 novembre 2021 la bailleresse a été mise en demeure de remédier aux désordres faute de quoi ils appliqueraient l’exception d’inexécution, ce qui a été fait jusqu’au 15 juin 2022 date de reprise du paiement des loyers,

— que lors de l’audience de première instance du 26 janvier 2023, ils étaient à jour du paiement des loyers,

— que la clause résolutoire n’est pas acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur, quand bien même existerait une faute du locataire entrant dans le champ de cette clause,

— qu’en l’espèce, la bailleresse a assigné alors même qu’elle avait été mise en demeure par la mairie pour l’insalubrité du logement, et en laissant s’accumuler la dette locative,

— que les manquements du locataire permettant de prononcer la résiliation judiciaire du bail doivent être d’une particulière gravité et intensité ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion à défaut de remplir son obligation de délivrance conforme,

— que les désordres présentés par le bien justifiaient l’exception d’inexécution,

— que si le chauffage est assuré c’est parce qu’ils ont fait installé des climatiseurs réversibles,

— qu’ils ont été obligés de se reloger pour avoir du chauffage et leur fille a été hospitalisée du fait des problèmes d’humidité du logement,

— que les aménagements du sous sols étaient soit existants à leur entrée dans les lieux soit ont été réalisés avec l’accord de la bailleresse,

— que le bail écrit initial a expiré le 31 janvier 2020 suivi d’un bail verbal qui ne comporte pas d’interdiction d’usage commercial de la maison, de sorte que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée pour ce motif, d’autant que cette usage commercial n’est pas démontré,

— qu’à chaque intempérie, ils subissent des dégâts des eaux en raison du mauvais état de la toiture dont l’étanchéité est à refaire depuis de nombreuses années, ils doivent installer des sceaux dans le salon, leurs enfants sont tombés malades, ils ont dû se reloger et sont tombés en dépression,

— que leur préjudice de jouissance doit être évalué à la somme de 40 000€,

— qu’en raison de l’absence de diagnostic de performance énergétique leur loyer doit être diminué de 100€,

— qu’ils doivent pouvoir obtenir le remboursement des travaux effectués, à hauteur de 190 000€, outre un préjudice moral et physique et pour procédure abusive,

— que la bailleresse doit être condamnée à la réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte, avec dispense de paiement du loyer,

— que subsidiairement, il convient de leur accorder des délais de paiement, avec suspension des effets de la résiliation du bail,

— qu’encore plus subsidiairement, il convient de leur accorder des délais pour quitter les lieux.

Les consorts [P] concluent:

RECEVOIR Mme [P] représentée par ses filles, Mesdames [X] et [A] en son appel incident ;

DEBOUTER M.et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions

CONFIRMER la décision querellée en ce qu’elle a :

« PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2014 entre Mme [W] [S] épouse [P] et M. [M] [K] et Mme [R] [K] concernant le logement situé [Adresse 8] [Localité 12], à compter du 2 mars 2023, date de la présente décision;

CONDAMNE M. [M] [K] et Mme [R] [K] à payer à Mme [W] [S] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

ORDONNE que M. [M] [K] et Mme [R] [K] libèrent les lieux loués situés [Adresse 8] [Localité 12] de leurs personnes, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut par M. [M] [K] et Mme [R] [K] d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Mme [W] [S] épouse [P];

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande au titre des factures qu’ils ont réglées au lieu et place de leur bailleresse:

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre de leurs préjudices moral ou physique;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande au titre de la procédure abusive;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande de réalisation des travaux de mise en conformité du bien sous astreinte;

DEBOUTE M. [M] [K] et Mme [R] [K] de leur demande de suspension, de réduction ou de consignation des loyers; »

INFIRMER la décision querellée en ce qu’elle a :

« DEBOUTE Mme [W] [S] épouse [P] de sa demande de remise en état immédiate du sous-sol du bien loué ;

CONDAMNE Mme [W] [S] épouse [P] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [K] une somme de 3000 € au titre de leur trouble de jouissance ;

DIT qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; »

Et statuant de nouveau :

CONDAMNER M.et Mme [K] à détruire les aménagements faits notamment dans le sous-sol, sous réserve de toute autre transformation, sans autorisation de la bailleresse et notamment un dressing, une salle de réception, un bar et une chambre d’amis, un bureau, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

DEBOUTER M.et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions et REJETER notamment toute indemnisation de leur trouble de jouissance dont ils ont contribué à créer les conditions.

CONDAMNER M.et Mme [K] à payer à Mme [P], la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M.et Mme [K] à payer à Mme [P] les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des constats et mesures de saisie conservatoire, ainsi que les frais d’exécution de la décision à intervenir en ce compris, les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Ils soutiennent:

— que le bail initial a été conclu avec la SA SOGEDIS, dont le gérant est M.[K], le 30 janvier 2014 pour 6 ans,

— que cette société a été placée en liquidation judiciaire puis radiée le 21 octobre 2016 mais que M.[K] a continué à occuper les lieux avec sa famille, cessant de payer les loyers en novembre 2021,

— qu’ils justifient d’un entretien régulier de la villa,

— que les désordres sont imputables aux locataires qui n’assurent pas l’entretien qui leur incombe,

— que les locataires ont modifié sans autorisation de sous sol de la maison, pour l’aménager en pièces habitables,

— que s’ ils ont été mis en demeure par la mairie pour logement insalubre cette dernière est revenue sur cette mise en demeure eu égard au comportement des locataires qui font commerce sans autorisation d’une partie de la villa,

— que les locataires ne sauraient se faire justice eux mêmes en interrompant le paiement du loyer sans arrêté d’insalubrité ou de péril,

— que les locataires ont été expulsés le 10 juillet 2024, alors même qu’ils n’occupaient plus le bien pour avoir conclu un nouveau bail le 26 novembre 2023 tout en refusant de restituer la maison,

— que certaines demandes des appelants sont nouvelles en cause d’appel,

— qu’ils n’ont aucune garantie d’obtenir les loyers aux termes convenus les locataires n’ayant pas hésité à faire passer le logement pour indécent,

— que suite à la régularisation de l’arriéré locatif, les locataires ont présenté à nouveau du retard dans le paiement du loyer,

— que les désordres qui ont donné lieu à une indemnisation du préjudice de jouissance s’ils résultent d’un constat d’huissier ne sont pas repris dans celui fait sur autorisation du président du tribunal judiciaire,

— que les aménagements du sous sol ayant été déposés avant l’expulsion des locataires, leur demande de remise en état est devenue sans objet.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes tendant à voir dire et juger, prendre acte ou constater ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite hors cas prévus par la loi, de sorte qu’il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte de l’article 1184 ancien du code civil, applicable à l’espèce eu égard à la date de conclusion, que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

Les consorts [P] sollicitent la résiliation judiciaire du bail pour les motifs suivants:

— impayés de loyers et non respect du paiement au terme convenu,

— modification du sous sol de la villa le transformant en pièces habitables sans autorisation du bailleur, ni autorisation administrative,

— usage commercial de la villa alors que le bail est à usage d’habitation.

Il ne saurait être retenu la mauvaise foi du bailleur qui aurait introduit une action en résiliation judiciaire du bail en réaction à la dénonciation de l’indécence du logement par les locataires, dans la mesure où une procédure en référé a été initiée antérieurement, quant bien même elle a donné lieu à un désistement, qui plus est accepté, ce qui établit que les difficultés dans l’exécution du contrat pointées par le bailleur pré-existaient.

Il n’est pas contesté que les locataires ont cessé de régler le loyer entre novembre 2021 et juillet 2022, entraînant une dette locative de 18 880€ en invoquant l’exception d’inexécution que leur permettrait l’indécence du logement.

En effet, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de mettre à la disposition du locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, à entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précisent les caractéristiques du logement décent.

Le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution que si le logement est affecté de désordres si importants qu’il existe une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur usage et donc s’il y a une impossibilité d’habiter ce logement.

S’il résulte d’un constat d’huissier du 27 septembre 2021 et d’un rapport d’information de la mairie de [Localité 12] du 26 novembre 2021, que la principale difficulté affectant le logement concerne l’humidité qui y règne, notamment dans la salle à manger, dont le plafond est endommagé par une large fissure, dans la chambre d’un enfant, dont le rideau de la fenêtre est parsemé de tâches de moisissures et dans la salle de bain de l’étage, dont le plafond est affecté par la moisissure, outre une chaudière au fuel en panne, il apparaît que l’humidité est cantonnée à quelques endroits du logement et que le chauffage est assuré par des climatiseurs réversibles et qu’ainsi, comme l’a retenu le premier juge, la gravité des désordres ne compromet pas l’habitabilité de l’immeuble.

D’autant, qu’il résulte des pièces versées aux débats par les consorts [P] qu’ils ont été autorisés en justice à faire intervenir un huissier le 13 avril 2022, qui constate un logement en état général correct et régulièrement occupé, qu’il a été acquitté plusieurs factures durant l’occupation des locataires entre 2014 et 2019 relatifs à la réalisation de travaux d’entretien et que face à ces factures la mairie de [Localité 12] par un nouveau rapport d’information en date du 21 mars 2022 est revenue sur son constat d’insalubrité du 26 novembre 2021 estimant qu’il existait un doute quant à l’imputabilité des désordres.

Il importe peu que les locataires aient porté plainte pour faux contre certaines de ces factures sans pour autant justifier de la suite donnée à leur plainte.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que la preuve d’une impossibilité absolue de jouir de l’immeuble n’était pas rapportée par les locataires et que ces derniers ont donc de manière injustifiée refusé de payer le loyer durant 8 mois, quant bien même la situation, quant à cette arriéré, était régularisée suite à l’assignation en première instance.

En effet, il n’est pas contesté qu’alors que le bail prévoit un paiement au plus tard le 2 de chaque mois les locataires n’ont pas respecté à plusieurs reprises leur obligation en effectuant des versements avec un décalage de plusieurs semaines.

Ce comportement présente la gravité et la répétition suffisantes permettant de justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires, puisque le bailleur suivant courrier des 30 janvier et 6 mars 2015 leur rappelait l’obligation de payer le loyer à la bonne date, afin de lui permettre de régler sa maison de retraite et a dû, en raison des carences des locataires puiser dans son épargne, puis dans son patrimoine, pour ce faire.

Le fait qu’aucun retard de paiement n’ait été à déplorer suite au jugement de première instance ne saurait retirer le caractère grave et répété des manquements antérieurs des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge, sans examiner les autres manquements invoqués par le bailleur, a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires, pour manquements graves et répétés aux clauses du bail et notamment celle de régler les loyers aux termes convenus et a prononcé leur expulsion, outre leur condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la suppression des aménagements réalisés dans le sous sol

Si les consorts [P] sollicitent cette suppression dans le dispositif de leurs conclusions, ils indiquent dans le corps de ces dernières, que cette demande est devenue sans objet du fait que les aménagements du sous sol ont été déposés avant l’expulsion des locataires, intervenue le 10 juillet 2024.

Sur les demandes reconventionnelles de M.et Mme [K]

Le jugement est confirmé en ce qu’il a relevé que les demandes de M.et Mme [K] de mise en conformité du logement loué sous astreinte comme de suspension ou réduction du montant des loyers, ne peuvent prospérer du fait de la résiliation judiciaire du bail prononcée, qui fait d’eux des occupants sans droit ni titre, dans l’impossibilité d’invoquer les manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

La demande d’expertise ne saurait davantage prospérer pour les mêmes raisons.

Par une analyse fine et précise du constat d’huissier du 27 septembre 2021 que la cour reprend à son compte, le premier juge a retenu des désordres caractéristiques d’un logement indécent, comme d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, pendant plusieurs mois, tout en précisant qu’en suspendant sans motif légitime ni autorisation judiciaire le paiement des loyers pendant 8 mois les locataires n’ont pas permis au bailleur d’y remédier utilement.

Il a, ainsi, à juste titre limiter l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance de M.et Mme [K] à la somme de 3 000€.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a débouté M.et Mme [K] de leur demande en paiement de la somme de 190 000€ au titre des factures réglées en lieu et place du bailleur, dans la mesure où ils ne rapportent pas la preuve, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de l’accord écrit du bailleur pour la réalisation de ces importants travaux, effectués de leur propre initiative, même s’il résulte de certaines correspondances que le bailleur a fini par être informé de ces travaux.

En outre, M.et Mme [K] ne justifient pas plus en appel qu’en première instance des préjudices moral et physique, dont ils sollicitent réparation, et qui seraient différents du préjudice de jouissance indemnisé.

En effet, comme l’a retenu le premier juge, les éléments médicaux produits ne permettent pas d’établir un lien entre l’état du logement et les problèmes de santé rencontrés par leur fille.

Enfin, retenant que la procédure engagée en résiliation du bail par le bailleur à une époque où les loyers restaient impayés en totalité et ce depuis plusieurs mois, sans qu’aucune exception d’inexécution ne soit caractérisée, était justifiée, c’est valablement que le premier juge a débouté M.et Mme [K] de leur demande indemnitaire pour procédure abusive.

Les demandes en suspension des effets de la résiliation du bail ou en octroi de délais pour quitter les lieux ne peuvent être considérées en cause d’appel comme nouvelle et donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile, puisque l’article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, ce qui est le cas ne l’espèce.

Pour autant, rien ne justifie de faire droit à ces demandes dans la mesure où les époux [K] sont relogés depuis le 26 novembre 2023 en application d’un nouveau bail conclu avec un tiers.

Sur les autres demandes

M.et Mme [K] sont condamnés à 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 10 mars 2023 par le Tribunal de proximité de CANNES,

SAUF en ce qu’il:

DEBOUTE Mme [P] de sa demande de remise en état immédiate du sous sol du bien loué,

STATUANT A NOUVEAU

DIT sans objet la demande des consorts [P] de remise en état immédiate du sous sol du bien loué,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.et Mme [K] à régler aux consorts [P] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.et Mme [K] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT