COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 375

N° RG 23/06659

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJJI

[B] [W] [Z]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02843.

APPELANT

Monsieur [B] [W] [Z]

né le 19 Avril 1944 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sis à [Localité 7]

Pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet BRUSTELdont le siège social se situe à [Localité 6], [Adresse 3], elle-même priss en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

représentée par M^e Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Alice CABRERA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte délivré le 30 juillet 2021, Monsieur [B] [Z] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] à comparaître devant le tribunal judiciaire de cette même ville pour entendre prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 2 juin 2021 dans son entier, ou subsidiairement celle des résolutions n° 5 et 7 donnant quitus au syndic pour sa gestion et renouvelant le mandat de celui-ci pour une durée de trois ans. Il réclamait en outre la désignation d’un administrateur provisoire et le paiement d’une somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de l’ensemble de ces demandes et réclamé reconventionnellement paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 24 mars 2023, le tribunal a :

— débouté M. [B] [Z] de l’ensemble de ses prétentions,

— débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle,

— condamné M. [B] [Z] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [Z] a interjeté appel le 15 mai 2023. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 27 octobre 2023, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau:

— à titre principal, d’annuler l’assemblée générale du 2 juin 2021 dans son entier,

— à titre subsidiaire, d’annuler les résolutions n° 5 et 7,

— de nommer un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée à l’effet de désigner un nouveau syndic,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des irrégularités affectant la tenue de l’assemblée,

— de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de le dispenser de toute participation aux condamnations pécuniaires prononcées contre le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 octobre 2023, auxquelles il convient également de se reporter pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet BRUSTEL, demande à la cour de confirmer la décision déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, qu’il réitère à hauteur de 5.000 euros. Il réclame en sus 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale :

— Sur le moyen tiré du non-respect du délai de convocation :

Ce moyen, invoqué en première instance, n’est pas repris dans les dernières conclusions de l’appelant. Au demeurant, le tribunal a justement relevé que Monsieur [B] [Z] avait accusé réception de la lettre recommandée de convocation le 10 mai 2021, soit plus de 21 jours avant la tenue de l’assemblée, conformément à l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

— Sur le moyen tiré du défaut de notification des documents visés en annexe de la convocation:

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 énonce les documents qui doivent être notifiés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité des décisions à prendre par l’assemblée, ou pour l’information de ses membres.

C’est au syndic qu’il appartient d’établir que ces documents ont bien été joints aux convocations, mais c’est au copropriétaire qui soutient que l’enveloppe était vide ou incomplète qu’il incombe de le démontrer.

La preuve du contenu de la notification peut résulter de l’énumération des pièces jointes faite dans la convocation, ou encore des mentions du procès-verbal de l’assemblée faisant référence à ces pièces.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] a bien accusé réception de la lettre recommandée de convocation à l’assemblée et celle-ci listait un certain nombre de pièces jointes, dont il n’est pas établi qu’elle ne figurait pas dans l’enveloppe postale.

En outre, le procès-verbal d’assemblée fait expressément référence à ces pièces à l’occasion de l’examen des différentes résolutions.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté ce moyen de nullité et validé la tenue de l’assemblée générale.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a donné quitus au syndic pour sa gestion au cours de l’exercice du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021.

A l’appui de sa contestation, l’appelant fait valoir qu’il ne pouvait être valablement donné quitus alors que l’exercice comptable n’était pas achevé.

Le syndicat soutient pour sa part qu’il s’agit d’une erreur de plume et que l’exercice concerné était celui du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020.

Le tribunal a logiquement retenu l’existence d’une erreur matérielle, en constatant que cette résolution venait à la suite de celle ayant approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 octobre 2020, qui étaient les seuls communiqués avec l’ordre du jour. C’est également à bon droit que le premier juge a considéré qu’une telle erreur ne remettait pas en cause la validité de la délibération.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a renommé le Cabinet BRUSTEL en qualité de syndic pour une durée de trois ans commençant à courir le 3 juin 2021, aux conditions prévues dans le projet de contrat joint à la convocation.

A l’appui de sa contestation, l’appelant soutient en premier lieu que l’assemblée générale aurait dû préalablement se prononcer sur le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence était rendue obligatoire, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, cette disposition légale ne s’applique pas aux contrats de syndic et l’assemblée du 9 mars 2020 avait voté une résolution n° 32 dispensant le conseil syndical de l’obligation de mise en concurrence.

L’appelant fait également valoir que l’assemblée aurait dû se prononcer sur l’ouverture par le syndic d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Cependant, cette obligation s’impose dans tous les cas au syndic en vertu de l’article 18 de la loi de 1965 sans qu’il y ait lieu de faire délibérer l’assemblée et le Cabinet BRUSTEL justifie y avoir satisfait par la production d’un relevé d’identité bancaire émanant de la BANQUE PALATINE.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire :

Dès lors que la désignation du syndic est intervenue dans des conditions régulières, il n’y a pas lieu de désigner un administrateur provisoire.

Sur la demande principale en dommages-intérêts :

L’erreur matérielle affectant la résolution n° 5 n’a causé aucun préjudice personnel à Monsieur [B] [Z], de sorte que sa demande en dommages-intérêts doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

Il n’apparaît pas que l’exercice par Monsieur [B] [Z] de son droit d’agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que le syndicat doit être également débouté de sa demande reconventionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne Monsieur [B] [Z] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT