COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 JUIN 2025

N°2025/381

Rôle N° RG 24/09611 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNPG4

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

C/

[H] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Frédéric KIEFFER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 7] en date du 12 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01735.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2], et demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Monsieur [H] [X],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M. Laurent DESGOUIS, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [X] est propriétaire des lots 11 et 87 dépendant de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1].

Faisant grief à M. [X] d’avoir installé une piscine rectangulaire sur la terrasse de son appartement situé au rez-de-chaussée en méconnaissance manifeste de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de suppression de la piscine sous astreinte.

Par ordonnance en date du 12 juillet 2024, ce magistrat a :

— rejeté la demande de suppression de la piscine ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [X] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a estimé que la preuve d’une violation manifeste de la l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété (page 50 réglementant les balcons et terrasses) n’était pas rapportée étant donné que rien n’établissait l’ancrage de la piscine dans le sol, que le poids excédait ce que pouvait supporter la dalle, les nuisances sonores et une atteinte à l’aspect ou à l’harmonie du bâtiment, sachant que la piscine n’était visible que depuis un seul côté du balcon qui donnait sur un chemin de terre.

Suivant déclaration transmise au greffe le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il demande à la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— condamne M. [X] à procéder à l’enlèvement, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de la piscine tubulaire installée sur la terrasse de son appartement qui constitue une partie commune et de tous matériels s’y rattachant et de libérer la terrasse des éléments constitutifs de la piscine hors sol et de ses accessoires ;

— condamne M. [X] à ne plus réinstaller sa piscine et tous accessoires s’y rattachant sur la terrasse de son appartement, sous astreinte de 500 euros par jour d’infraction constatée ;

— condamne M. [X] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Il expose notamment :

— avoir agi à l’encontre de tous les occupants qui avaient installé sur des parties communes à jouissance privative des piscines et jacuzzis ;

— que, si M. [X] a, au cours de procédure, retiré sa piscine, il est à craindre qu’il la réinstalle ;

— que constitue un trouble manifestement illicite l’installation d’une piscine sur une partie commune et toute atteinte portée à l’aspect extérieur de l’immeuble non autorisée par l’assemblée générale ;

— que l’installation d’une piscine hors sol sur les parties communes relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— qu’une telle installation viole également la clause du règlement de copropriété relative à l’harmonie de l’immeuble et la tranquillité des habitants (pages 46 à 50), en causant des nuisances visuelles et sonores ;

— que la piscine, qui présente un volume important, nuit à l’esthétisme de l’immeuble, sachant que des balcons d’autres appartements donnent sur la piscine et que le règlement de copropriété ne permet pas de suspendre son linge aux terrasses et balcons ;

— que la piscine génère des nuisances sonores, ce qui porte atteinte à la tranquillité de la résidence ;

— que le bassin rempli d’eau fait supporter à la dalle un poids supérieur aux recommandations usuelles dans ce type de bâtiment ce qui génère un risque sur la stabilité de la dalle, les garages en sous-sol se trouvant juste au-dessous.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [X] sollicite de la cour qu’elle :

— déboute l’appelant de ses demandes ;

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— condamne l’appelant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose notamment :

— que la demande est dépourvue d’objet dès lors qu’il avait enlevé la piscine au jour de l’assignation, le 29 février 2024, et qu’il ne l’avait pas réinstallé au jour où le premier a statué, le 12 juillet 2024 ;

— qu’aucune condamnation sous astreinte ne peut être prononcée pour un évènement future et incertain ;

— que la piscine étant hors sol, l’installation ne peut être assimilée à une construction, et ce, alors même que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 se réfère à des travaux ;

— que l’installation ne porte pas atteinte à l’esthétisme et l’harmonie de l’immeuble, dès lors que la piscine est située du côté où il n’y a pas de vis-à-vis avec les voisins, que ces derniers ne se sont jamais plaints et que la hauteur de la piscine est inférieure à celle de la barrière de la terrasse ;

— que la preuve de nuisances sonores n’est pas rapportée, faisant observer que trois voisins les plus proches de la piscine attestent de l’absence de bruits ;

— qu’il n’est pas le seul à avoir une piscine sur sa terrasse ;

— que la preuve d’un risque d’atteinte à la structure du bâtiment n’est pas rapportée, d’autant que la dalle de sa terrasse est une dalle d’évacuation des eaux spécifiquement conçue pour pouvoir recevoir une piscine tubulaire hors sol et qu’aucune fuite n’a été déplorée sous la terrasse.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

La violation d’un règlement de copropriété est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un trouble.

Il en est de même de la violation de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

Il est acquis qu’à défaut d’obtention d’une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger le rétablissement des lieux en leur état antérieur, sans avoir justifier d’un quelconque préjudice.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

En principe, le règlement de copropriété détermine les parties communes, celles privatives et les droits des copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la terrasse, compris dans le lots 11 et 87 appartenant à M. [X] est une partie commune à jouissance privative et que, sous cette terrasse, se trouvent des parkings souterrains de la copropriété.

Le règlement de copropriété stipule en page 50 que les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, loggias, terrasses ou assimilés ne pourront procéder à aucun aménagement ni décoration pouvant porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie du bâtiment et de l’ensemble immobilier, outre le fait qu’il est interdit de faire supporter aux dalles une charge supérieure à leur résistance déterminée par l’architecte de la copropriété dans le cahier des charges, et en particulier par un apport de terre, et que leur utilisation ne devra causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé à la demande du syndicat des copropriétaires, le 26 juillet 2023, que la terrasse de M. [X] comporte, outre des tables et chaises de jardin, une piscine rectangulaire de marque Intex métal tubulaire mesurant environ 3 mètres sur 2 mètres avec une profondeur de 0,75 mètres et reposant sur les dalles de la terrasse.

Si M. [X] a le droit de procéder à de menus aménagements et embellissements de la terrasse sur laquelle il dispose d’un droit de jouissance exclusive, il ne peut en altérer la consistance, s’agissant d’une partie commune, ni porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble.

En l’occurrence, si la piscine en question est posée à même les dalles de la terrasse, sans aucun percement, il n’en demeure pas moins que, lorsqu’elle est remplie d’eau, ce qui permet de la stabiliser, elle n’est ni légère, ni démontable, au regard de ses dimensions, de son emprise au sol et du volume d’eau qu’elle nécessite. Il ne s’agit donc pas, à l’évidence, d’un mobilier de jardin pouvant être facilement déplacé.

Ainsi, indépendamment de l’absence de dommage causé à l’étancheité de la terrasse, la piscine, en ce qu’elle affecte, à l’évidence, une partie commune à usage privatif, ne pouvait être installée qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, les photographies annexées au procès-verbal susvisé révèlent que, bien que la façade se trouvant à l’aplomb de l’emplacement de la piscine ne comporte que des fenêtres, la piscine est visible, en regardant sur le côté gauche, depuis les balcons des lots situés aux premier et deuxième étages de la copropriété.

Nonobstant l’absence de plainte des occupants de l’immeuble et de troubles anormaux causés aux autres copropriétaires, la piscine en question rompt, à l’évidence, avec l’harmonie de l’immeuble.

Enfin, s’il résulte du même constat d’huissier qu’une piscine ronde de marque Blooma tubulaire, une tente et un petit abri en bois ont été installés dans le jardin dépendant d’un lot voisin à celui de M. [X], de même qu’un jacuzzi rond de marque Intex a été posée dans l’angle d’une terrasse dépendant d’un autre lot voisin, rien ne prouve que ces copropriétaires ont obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à ces installations.

Au contraire, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 6 mai 2024 aux termes duquel le commissaire de justice constate que les piscines présentes lors de son précédent constat ont été enlevées et que le jacuzzi ne se trouve plus sur la terrasse mais dans le jardin. Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un courrier en date du 12 avril 2024 adressé à M. [T] dans lequel le syndic lui demande de retirer le jacuzzi installé dans le jardin sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ces conditions, la piscine installée par M. [X], sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, était constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Il reste que ce dernier avait cessé au jour où le premier juge a statué. En effet, M. [X] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 14 mars 2024 démontrant que la piscine installée sur sa terrasse a été totalement démontée et l’absence de désordres visibles au niveau des dalles de la terrasse et des garages situés en dessous.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite ayant cessé au jour où le premier juge a statué, la mesure sollicitée pour y mettre un terme, à savoir l’enlèvement de la piscine, sous une astreinte par jour de retard, n’est pas justifiée.

Si le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un risque de renouvellement justifiant d’interdire à M. [X] de réinstaller sa piscine, sous une astreinte par infraction constatée, il n’en rapporte pas la preuve.

Au contraire, alors même que le premier juge n’a pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires d’ordonner à M. [X] de supprimer sa piscine, au motif de l’absence de trouble manifestement illicite, il n’est ni allégué ni démontré que ce dernier a réinstallé sa piscine.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de suppression de la piscine et, d’y ajouter, en déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à interdire M. [X] de réinstaller la piscine.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Si le trouble manifestement illicite causé par M. [X] a cessé au moment où le premier juge a statué, il n’en demeure pas moins que ce dernier était caractérisé lors de l’action en référé initiée par le syndicat des copropriétaires, le constat d’huissier produit par M. [X] étant postérieur à l’acte introductif d’instance. En revanche, dès lors que ce trouble avait cessé au moment où le premier juge a statué et qu’aucun risque de renouvellement n’est démontré, l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires n’est pas justifié.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser à M. [X] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] sera condamné aux dépens de première instance tandis que le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de la procédure d’appel.

Les parties succombant, pour l’un en première instance et pour l’autre en appel, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le [Adresse 9] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirme en son autre disposition ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à enjoindre à M. [H] [X], sous astreinte par infraction constatée, de ne plus réinstaller sa piscine et ses accessoires sur la terrasse dépendant de son appartement ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par l’une ou l’autre des parties non compris dans les dépens de première instance et de la procédure d’appel ;

Condamne M. [H] [X] aux dépens de première instance ;

Condamne le [Adresse 9] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente