République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 25/03/2024

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N° de MINUTE : 01/24

N° RG 23/00793 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UYKD

Jugement (N° 22/00056) rendu le 27 Janvier 2023

par le Juge de l’expropriation de [Localité 15]

APPELANTE

Madame [K] [F]

née le 22 Février 1956 à [Localité 14]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

8500 COURTRAI (BELGIQUE)

représentée par M^e Claude DANTCHEFF, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS DE FRANCE

dont le siège est situé [Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Benjamin MILLOT, avocat au barreau de Lille

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD

Division du Domaine

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par Mme [D] [N], faisant fonction de commissaire du gouvernement par délégation de Monsieur le directeur des services fiscaux du Nord

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

Aude Bubbe, conseillère

Céline Miller, conseillère

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GREFFIER : Christian Berquet

DÉBATS à l’audience publique du 29 Janvier 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2024, les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène chateau, président, et Christian Berquet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

expropriations – RG N° 23/00793 – 2ème page

Le 7 mars 2022, la mairie de [Localité 14] était destinataire d’une déclaration d’intention d’aliéner établie le 3 mars 2022 par Maître [T] [X] notaire à [Localité 11], pour le compte de Mme [K] [F] portant sur la cession du lot n°1 du bien libre de toute occupation, cadastré section [Cadastre 12], sis [Adresse 1], au prix de 105 000 euros outre 10 000 euros de commission d’agence à la charge de l’acquéreur.

Par délibération du 1er avril 2022, la commune de [Localité 14] a délégué son droit de préemption à l’établissement public foncier des Hauts de France, ci-après l’EPF des Hauts de France, qui a exercé son droit de préemption urbain le 16 mai 2022, et proposé un prix d’acquisition à hauteur de 30 000 euros, correspondant à l’estimation faite le 11 mai 2022 par la direction régionale des finances publiques des Hauts de France.

Le 9 juin 2022, la mairie de [Localité 14] était destinataire d’une seconde déclaration d’intention d’aliéner ce même immeuble au prix de [Localité 10] euros au lieu et place de la somme de 105 000 euros initiale.

Le 24 juin 2022, l’EPF des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation du Nord en fixation judiciaire du prix du bien préempté.

La juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille s’est rendu sur place le 27 septembre 2022 et décrit comme suit le bien dans son procès-verbal de visite des lieux :

l’immeuble situé [Adresse 4] est divisé en 2 lots. Le lot numéro n°1 en cause correspond au couloir de l’immeuble avec un volume non limité en profondeur mais limité dans sa partie supérieure. Il est grevé d’une servitude de passage. Le lot n° 2 correspond au reste de l’immeuble, soit rez-de-chaussée à usage commercial, trois étages à usage de logements outre un logement au bout du couloir du rez-de-chaussée. Les étages sont en très mauvais état et inoccupés. Juste après la porte cochère, un hall d’entrée a été délimité par la pose d’une cloison. Les travaux ne sont pas terminés. Sol pavé en mauvais état, mur en état moyen, plafond à refaire/terminer. L’entrée, se prolonge par un long couloir, divisé en plusieurs segments par des portes. Le premier segment permet l’accès aux étages du lot n° 2 via un escalier en bois en bon état, la cage d’escalier appartiendrait au lot numéro un. Dans ce segment se trouve également l’accès à la cave. Il s’agit d’une très grande cave très humide et encombrée, en mauvais état général. Elle s’étend vraisemblablement sous une grande partie de l’immeuble. Il conviendra de vérifier si elle appartient au lot [Cadastre 16] ou lot n° 2 étant précisé qu’il existe un seul accès à la cave. Un deuxième cour segment de couloir non éclairé (à l’électricité lors de la visite) s’ouvre sur la gauche sur un autre escalier, dépendant de l’immeuble contigu, mais permettant d’accéder aux étages du lot 2 de l’immeuble concerné. La suite du couloir est en très mauvais état, sol irrégulier en pavé, mur de briques avec une surélévation en parpaings, fenêtres en mauvais état donnant sur l’intérieur de l’immeuble. La toiture est faite de plaques transparentes en état moyen. Une imposante conduite d’aération pour laquelle il est difficile de déterminer l’immeuble dont elle dépend encombre le couloir. Le lot n°1 ne comprend pas l’intégralité du couloir mais s’arrête au niveau de la porte à droite qui donne sur le local commercial. L’escalier desservant les 1er et 2ème étages est en bon état. L’escalier desservant le 3ème étage est très sale, couvert de fientes de pigeons. Sur les demi- étages, il existe deux cabinets de toilette l’un avec lavabo et WC et l’autre avec lavabo et baignoire.

Par jugement en date du 27 janvier 2023, la juge de l’expropriation de [Localité 15] a :

— déclaré irrecevable la note en délibéré de Maître Dantcheff, conseil de Mme [F] enregistrée au greffe le 22 novembre 2022,

— déclaré régulière la procédure,

— fixé la date de référence au 3 juillet 2009

— fixé à 25 200 euros le prix du bien immobilier appartenant à Mme [K] [F] situé [Adresse 3], cadastré [Cadastre 12], d’une contenance de 860 m², correspondant au lot de volume numéro un, en ce non compris la commission d’agence de 10 000 € à la charge exclusive du « vendeur »,

— débouté Mme [K] [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— laissé les dépens à la charge de l’EPF des Hauts de France.

Le premier juge a retenu un prix de 600 euros le m2 et une superficie de 42 m².

expropriations – RG N° 23/00793 – 3ème page

Mme [K] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel en date du 16 février 2023, laquelle mentionnait « appel nullité ».

Par conclusions, transmises par RPVA le 12 mai 2023, accompagnées d’un bordereau de 17 pièces, Mme [K] [F] demande à la cour, au visa des articles L 113 et suivants du code de l’urbanisme, R 213 et suivants de ce même code, R 145-7 du code de commerce, de :

— déclarer irrégulière la procédure suivie par l’EPF des Hauts de France,

— constater l’impossibilité d’appliquer un coefficient de 0,60 pour des servitudes inexistantes,

— constater le bien-fondé de l’étude par unité de surface,

— constater les valeurs publiées au service de la publicité foncière dans la même rue,

— constater la modestie de l’approche par la rentabilité qui s’impose ici,

— constater que la valeur de 105 000 € correspond à la valeur vénale réelle,

— noter que la propriétaire assume la baisse de ce prix à 85 000 €,

— reconnaître que le bien examiné est un lot-volume indépendant,,

— valider le prix de cession de cet immeuble cadastré section [Cadastre 13], libre d’occupation à 85 000 €,

— dire que la valeur déclarée dans la déclaration d’intention d’aliéner est conforme à la valeur du bien vendu,

— débouter l’EPF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— mettre à la charge de l’EPF en application de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 1500 €,

— condamner l’EPF aux entiers frais et dépens.

Relativement à l’irrégularité de la procédure, elle avance que l’EPF des Hauts de France n’a pas respecté le délai de deux mois prévu par l’article R 213-10 du code de l’urbanisme entre la seconde déclaration d’intention d’aliéner et la saisine du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille.

Sur le fond, elle indique que le bien vendu a une superficie d’environ 70m², qu’il ne s’agit pas d’une partie commune servant de passage aux biens voisins mais d’une fraction parfaitement autonome et strictement délimitée d’un lot volume, lequel a été donné à bail commercial dans son intégralité le 28 août 2000. Disposant d’une large ouverture sur une des rues les plus commerciales, il est d’une superficie suffisante pour un petit commerce ou une activité artisanale et au vu des termes de comparaison qu’elle produit, il peut être retenu une valeur de 130 480 euros. Si l’on retient les termes de comparaison du tiers il peut être retenu une valeur de 130 900 €. Si l’on retient la valeur de rentabilité sur la base du loyer perçu en 2018 avant la fermeture du magasin Pimki, ce bien à une valeur de 118 000 € (23 600 x 5).

Ces conclusions ont été notifiées par le greffe le 14 juin 2023 à l’avocat de l’EPF et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettre recommandée avec avis de réception signé le 16 juin 2023.

Par conclusions d’intimé et soulevant la caducité de la déclaration d’appel, accompagnées de 7 pièces, reçues au greffe de la cour le 19 juin 2023, l’EPF des Hauts de France demande à la cour de :

1. À titre liminaire :

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel dès lors que l’appelante ne demande jamais la réformation, l’infirmation ou l’annulation du jugement dans le dispositif de ses conclusions en violation des articles 542 et 954 du code de procédure civile,

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel dès lors que l’appelante ne demande jamais la réformation, l’infirmation ou l’annulation du jugement et ne vise pas les chefs du jugement expressément critiqués dans sa déclaration d’appel conformément aux articles 562 et 901 du code de procédure civile,

— constater l’extinction de l’instance.

2. À défaut et en l’absence de caducité relevée par la cour :

— confirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille en date du 27 janvier 2023 (RG n°22/56) dans toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes du dispositif des conclusions d’appelantes qui ne sont pas des prétentions conformément à l’article 954 du code de procédure civile,

— débouter Mme [K] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

3. En tout état de cause :

— condamner Mme [K] [F] à lui verser une somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

expropriations – RG N° 23/00793 – 4ème page

En réponse à l’irrégularité de la procédure de saisine du juge de l’expropriation, il fait valoir que dans la mesure où le droit de préemption avait été exercé au vu de la première déclaration d’intention d’aliéner, la première déclaration ne pouvait être retirée et la seconde ne pouvait qu’être irrccevable ; néanmoins cette seconde notification devait s’analyser comme une réponse négative de Mme [F] à l’offre de préemption qui lui avait été faite.

En tout état de cause, contrairement à ce que soutient Mme [F], la saisine du juge de l’expropriation ne l’empêche nullement de renoncer à vendre son bien.

Sur le fond, l’EPF retient une valeur moyenne de 908 euros le m² au vu des quatre termes de comparaison qu’il cite et compte tenu du caractère inoccupé de l’immeuble, de la grande surface de l’immeuble, de ces différentes parties en état médiocre ou dégradé, il sera retenu une valeur de 600 euros le m². A cette valeur, il convient d’ajouter à un coefficient de pondération de 0,6, de sorte que la valeur vénale ne peut dépasser 29 400 € arrondis à 25 200 €

Ces conclusions ont été notifiées le 10 juillet 2023 à l’avocat de Mme [K] [F] et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettres recommandées avec avis de réception signé le 2 août 2023 par le premier et le 13 juillet 2023 par la seconde.

Par conclusions reçues le 12 juillet 2023, la direction régionale des finances publiques des Hauts de France demande à la cour :

. à titre principal :

— constater et juger que la déclaration d’appel de Mme [K] [F] est frappée de caducité,

— constater l’extinction de l’instance.

. À titre subsidiaire :

— fixer la valeur de l’immeuble à 25 200 €, en ce non compris la commission de 10 000 € à la charge exclusive du vendeur,

— confirmer le jugement de première instance en date du 27 janvier 2023 (RG 22/56) dans toutes ses dispositions.

S’agissant de la caducité de l’appel, elle indique que la déclaration d’appel ne précise pas les chefs du jugement expressément critiqués, en violation de l’article 901 du code de procédure civile et que dans ses conclusions, l’appelant ne demande ni la nullité du jugement, ni son infirmation.

Sur le fond, elle estime que la méthode par la rentabilité ne peut être utilisée alors que ce bien n’a pas vocation à être loué, que les termes de comparaison cités par le propriétaire sont inappropriés comme portant sur des appartements, qu’il convient de retenir une base de 600 euros le m², par référence au prix de cession de l’immeuble voisin du [Adresse 2] en août 2022 et d’y affecter un coefficient de pondération de 0,60, généralement utilisé pour les annexes, tel que cet espace de circulation, sans ouverture, grevé de servitudes.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 2 août 2023 par l’avocat de Mme [K] [F] et le 24 juillet 2023 par l’avocat de l’EPF des Hauts de France.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la caducité de la déclaration d’appel

L’article R 311-26 du code de l’expropriation prévoit que « à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel ». L’article R 311-29 de ce même code précise que « sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311-19, R 311-22 et R 312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile. »

Les conclusions d’appelant en matière d’expropriation doivent donc répondre aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile qui prévoit que «  les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.»

expropriations – RG N° 23/00793 – 5ème page

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En l’espèce, les conclusions notifiées le 12 mai 2023 par RPVA sont un copié-collé des conclusions prises devant le premier juge, seule la phrase « reconnaître que le bien examiné est un bien volume indépendant » ayant été ajoutée dans le dispositif ». Elles n’énoncent nullement les chefs du jugement critiqué, ni dans la partie discussion, ni dans le dispositif, ne demandent ni l’infirmation du jugement, ni l’annulation du jugement alors même que dans la déclaration d’appel il était indiqué qu’il s’agissait d’un appel-nullité et que l’article 542 du code de procédure civile indique que l’appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Dès lors, l’EPF des Hauts de France est bien fondé en sa demande de voir déclarer caduque la déclaration d’appel formée le 16 février 2023 en l’absence de conclusions régulières au sens de l’article 954 du code de procédure civile, étant précisé que l’appelante n’a conclu qu’une seule fois le 12 mai 2023 et qu’elle n’a présenté aucune observation sur la caducité soulevée.

2 .Sur les dépens et l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante, Mme [F] sera condamnée aux dépens de la présente instance et au paiement d’une somme de mille euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile à l’EPF des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Déclare caduque la déclaration d’appel en date du 16 février 2023 de Mme [K] [F] à l’encontre du jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille dans l’instance l’opposant à l’Etablissement Public Foncier des Hauts de France en date du 27 janvier 2023,

Condamne Mme [K] [F] aux dépens de la présente instance,

Condamne Mme [K] [F] à payer à l’Etablissement Public Foncier des Hauts de France la somme de mille euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

C. BERQUET H. CHÂTEAU