COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2025

N° 2025/ 206

Rôle N° RG 24/07411 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNFP5

[U] [J]

[D] [J]

[K] [J]

C/

[Y] [Z] veuve [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivia CHALUS-PENOCHET

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 14 Mai 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02596.

APPELANTS

Monsieur [U] [J]

Né le 30 Avril 1952 à [Localité 6] (44)

Demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Monsieur [D] [J]

Né le 08 Octobre 1993 à [Localité 7] (06)

Demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Madame [K] [J]

Née le 06 Décembre 2001 à [Localité 7] (06)

Demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

tous trois représentés par M^e Olivia CHALUS-PENOCHET de la SELARL CHALUS PENOCHET OLIVIA, avocat au barreau de NICE, ayant plaidé

INTIMEE

Madame [Y] [Z] veuve [R]

Née le 24 Août 1932 à [Localité 8] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par M^e Isabelle FICI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Thomas CONTRERES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 3 avril 2006, Mme [Y] [Z] a vendu à la SCI Ijakk, constituée par M. [U] [J] et ses enfants, et représentée par M. [U] [J], gérant et caution solidaire, les biens immobiliers lui appartenant à [Localité 5], et tenant en une parcelle de terrain non constructible, située [Adresse 4], cadastrée CD[Cadastre 3], au prix de 266 710 euros, converti en une obligation de versement d’une rente annuelle et viagère de 26 400 euros à son profit.

Par un second acte authentique du même jour, Mme [Y] [Z] et son frère, M. [U] [Z] ont cédé à M. [U] [J] et à sa compagne, Mme [H] [F], l’intégralité de leurs parts sociales dans la SCI Régina, laquelle était propriétaire d’une parcelle de terrain bâtie, cadastrée CD[Cadastre 2], située [Adresse 4] à [Localité 5], au prix de 266 710 euros, converti en une obligation de versement d’une rente annuelle et viagère de 26 400 euros au seul profit de Mme [Y] [Z].

La rente, due à compter du 3 avril 2006, était payable jusqu’au décès de Mme [Y] [Z], d’avance, trimestriellement, en quatre termes égaux d’un montant de 6 600 euros pour chaque acte, soit 13 200 euros par trimestre, outre les révisions annuelles.

Des démarches ont été entreprises dès 2010 dans le cadre de la révision du PLU pour rendre la parcelle CD[Cadastre 3] constructible et réaliser un projet de construction sur les parcelles acquises.

Le 21 décembre 2016, un certificat d’urbanisme positif était délivré par le maire de [Localité 5] sur la parcelle CD[Cadastre 3] qui devenait constructible.

Le 29 juin 2017, Mme [Y] [Z] a fait signifier aux acquéreurs un commandement de payer l’arriéré de la rente viagère due pour le deuxième trimestre 2017.

La SCI Ijakk et les consorts [J] ont souhaité libérer les biens des garanties dont bénéficiait Mme [Y] [Z] et ont souhaité ainsi procéder à un transfert de garantie de ces biens vers d’autres biens de valeur équivalente ainsi que vendre la rente viagère à un établissement de crédit, opérations auxquelles Mme [Y] [Z] s’est opposée.

Plusieurs projets de vente par la SCI Ijakk et les consorts [J] ont échoué, ces derniers ayant dûs faire face à des procédures judiciaires de la part de leurs acquéreurs potentiels.

Le 5 mars 2018, la SCI Ijakk a assigné Mme [Y] [Z] devant le juge des référés de Grasse en vue d’obtenir la mainlevée de la garantie hypothécaire sous astreinte, demande écartée par ordonnance du 18 juillet 2018, en raison d’une contestation sérieuse retenue.

Le 4 mars 2019, M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] ont cédé leurs parts sociales de la SCI Ijakk à M. [V] [P], M. [I] [P] et Mme [C] [P], cession intervenue sans l’accord de Mme [Y] [Z] à qui elle a été signifiée le 22 mars 2019.

Par acte du 18 mai 2022, M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] ont fait assigner Mme [Y] [Z] aux fins de réparation de leur préjudice.

Par jugement en date du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a :

dit que M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] échouent à établir un manquement contractuel de la part de Mme [Y] [Z],

débouté M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leurs demandes indemnitaires,

débouté M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leur demande d’expertise,

débouté Mme [Y] [Z] de sa demande en paiement formée contre M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] au titre des arriérés de rentes viagères sur la période postérieure à la cession de parts intervenue le 4 mars 2019,

débouté Mme [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

condamné M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté Mme [Y] [Z] de sa demande sur ce fondement,

débouté M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leur demande sur ce fondement,

constaté l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a d’abord requalifié le fondement des demandes indemnitaires respectives des parties, non pas au titre de la responsabilité délictuelle, mais sur le fondement contractuel, eu égard aux contrats existants entre elles et au principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.

S’agissant des fautes reprochées par les consorts [J] à Mme [Y] [Z], le tribunal a, d’une part, considéré qu’il n’était justifié d’aucun refus de mauvaise foi, et donc fautif, de sa part s’agissant du transfert de garantie hypothécaire, dont l’hypothèse était prévue contractuellement dans l’acte de vente conditionnelle du 21 décembre 2005, en pages 5 et 6, (clause de transfert de garantie), et sollicitée en novembre 2013 par les consorts [J]. Les premiers juges ont estimé que Mme [Y] [Z] ne pouvait contractuellement s’opposer à un transfert de garantie hypothécaire prise sur la parcelle CD[Cadastre 3], appartenant en pleine propriété aux consorts [J], d’une valeur de 266 710 euros, que si le bien sur lequel la garantie devait être transférée était d’une valeur inférieure ; que tel était le cas puisque le transfert envisagé portait sur l’un des lots à construire sur les parcelles CD[Cadastre 2] et CD[Cadastre 3], aux termes du projet de construction permis par le PLU ayant rendu constructible la parcelle CD[Cadastre 3], qui deviendrait la propriété de la SCI Ijakk par dation, puisque l’existence même de ce bien était alors hypothétique, et sa valeur nécessairement nulle à cette date. Le tribunal a donc retenu que le refus de Mme [Y] [Z] de consentir au transfert de la garantie hypothécaire grevant la parcelle CD[Cadastre 3] vers un lot à construire ne pouvait pas être considéré comme fautif.

D’autre part, s’agissant de l’échec du rachat de la rente, hypothèse envisagée en page 6 du contrat de vente du 3 avril 2006 (clause de rachat de rente), proposée fin 2015 par M. [U] [J] à Mme [Y] [Z], par l’intermédiaire de M. [L] [A], présenté comme un ancien professionnel de l’immobilier, et refusée par celle-ci, le tribunal a retenu qu’en l’absence de souscription effective du contrat Certival, par la SCI Ijakk, et donc en l’absence de versement du capital correspondant entre les mains de la CNP assurances en vue du règlement de sa dette rentière entre les mains de la crédirentière, et en l’absence d’intervention d’un notaire permettant d’authentifier l’engagement souscrit par la débirentière, conditions stipulées contractuellement, Mme [Y] [Z] n’était pas tenue de donner son accord au projet de rachat de la rente.

Le tribunal en a déduit qu’aucun manquement contractuel n’était imputable à Mme [Y] [Z], de sorte que les demandes indemnitaires des consorts [J] devaient être rejetées.

S’agissant du préjudice invoqué par Mme [Y] [Z], d’une part, le tribunal a d’abord relevé que Mme [Y] [Z] ne justifiait que d’une sommation de payer pour un impayé au montant contestable et que d’un commandement de payer du 29 juin 2017 sans qu’il soit démontré que les causes n’ont pas été dûment réglées, compte tenu des compensations invoquées et des chèques envoyés mais indiqués comme non reçus. Ensuite, le tribunal a retenu que Mme [Y] [Z] ne formait de demande en paiement qu’au titre des rentes indexées du 2ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2022, et non sur la période antérieure, notamment en 2017. Or, il a noté que ces rentes étaient dues postérieurement à la cession des parts détenues par les consorts [J] dans la SCI Ijakk aux consorts [P], alors que ni ces derniers, ni la SCI n’ont été attraits à la procédure. Il a estimé que la créance réclamée n’avait fait l’objet d’aucune mise en demeure ou sommation de payer antérieure, et, que la cession des parts était justifiée à la date du 4 mars 2019, qu’elle avait été publiée et que le Kbis de la SCI Ijakk avait été modifié le 26 mars 2019, de sorte qu’elle était opposable à Mme [Y] [Z] et que les consorts [J] ne pouvaient voir leur responsabilité engagée pour des dettes exigibles après leur départ de la SCI. Le tribunal en a déduit le rejet des demandes de Mme [Y] [Z] au titre de son préjudice financier.

D’autre part, au titre du préjudice moral invoqué par Mme [Y] [Z], le tribunal a rejeté cette prétention, retenant qu’aucune faute de la part des consorts [J] n’était justifiée, alors que chaque partie mettait en avant des faits d’intimidation, d’obstination, de harcèlement, sans aucun élément objectif en attestant.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 juin 2024, M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur le rejet de leurs prétentions et leur condamnation au titre des dépens.

Par dernières conclusions transmises le 14 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] sollicitent de la cour qu’elle :

infirme le jugement en ce qu’il les a débouté de leurs demandes indemnitaires, de leur demande d’expertise, et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et, les a condamné au paiement des dépens,

condamne Mme [Y] [Z] à payer :

— à M. [U] [J] les sommes de : 1 034 663,74 euros + 6 794 euros + 22 986 euros + 30 000 euros, soit au total : 1 094 443,74 euros,

— à M. [D] [J] la somme de 57 481,31 euros,

— à Mme [K] [J] la somme de 57 481,31 euros,

désigne un médecin afin d’établir le préjudice corporel souffert par M. [U] [J] avec une mission Dintilhac détaillée,

condamne Mme [Y] [Z] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— à M. [U] [J] la somme de 1 500 euros,

— à M. [D] [J] la somme de 1 500 euros,

— à Mme [K] [J] la somme de 1 500 euros,

déboute Mme [Y] [Z] de son appel incident et de toutes ses demandes,

condamne Mme [Y] [Z] aux paiement des entiers dépens, avec distraction.

En premier lieu, les appelants se fondent sur l’article 1240 du code civil et entendent engager la responsabilité de Mme [Y] [Z] à raison de l’irrespect par celle-ci de ses obligations contractuelles envers la SCI Ijakk caractérisant des fautes délictuelles à leur égard, en tant qu’anciens associés de cette SCI. Ils invoquent la clause de transfert de garantie mentionnée en page 5 de l’acte de vente conditionnelle du 21 décembre 2005 et la clause de rachat de la rente figurant en page 6 de l’acte authentique de vente du 3 avril 2006.

S’agissant du transfert de garantie, ils soutiennent que le transfert envisagé portait sur une construction neuve achevée puisque le transfert de garantie ne devait intervenir qu’une fois l’opération de construction terminée sur l’un des lots attribué en dation. Ils ajoutent que ce transfert n’aurait été effectif qu’après la construction aux termes de la proposition faite le 4 novembre 2013, et ne supposait pas, comme injustement retenu par le tribunal, qu’il intervienne avant le début de la construction. Ils indiquent également que la valeur du bien de substitution aurait été au moins équivalente à la valeur du terrain nu telle qu’elle résulte de la proposition du 7 mai 2013. Ils expliquent qu’ils étaient en droit de réaliser des travaux sur la parcelle CD[Cadastre 3] sans que cela n’affecte la garantie hypothécaire consentie qui suit le bien grevé en toutes ses modifications. Ils soutiennent que Mme [Y] [Z] ne peut reprocher l’absence de proposition d’avant-contrat eu égard aux négociations et démarches entreprises auxquelles elle s’est systématiquement et a priori opposée. Ils en déduisent l’existence d’une faute de Mme [Y] [Z] par son refus de transfert de garantie.

S’agissant du rachat de la rente, les appelants soulignent que la rente proposée était d’une valeur supérieure à celle convenue à l’origine. Ils font valoir que Mme [Y] [Z] s’est toujours opposée, malgré les demandes présentées et les médiations tentées via la chambre des notaires et via un médiateur immobilier spécialisé dans le viager, sans motif valable. Ils contestent le fait qu’une souscription effective du contrat CNP, avec versement et blocages préalables des sommes, ait été requise en amont de la signature de tout accord hypothétique avec Mme [Y] [Z], ce fonctionnement étant incompatible avec le monde des affaires. Ils entendent démontrer la qualité de professionnel de l’immobilier de M. [A]. Ils assurent que l’établissement d’un procès-verbal de difficulté à ce titre était inutile. Ils en déduisent que le refus opposé par Mme [Y] [Z] est fautif et les a empêché de réaliser l’opération immobilière prévue, envisagée dès la vente de 2006 ayant conduit à l’achat d’une parcelle non constructible au même prix que la parcelle constructible.

Les appelants dénient toute autorité de chose jugée à l’ordonnance de référé du 18 juillet 2018.

En deuxième lieu, les appelants soutiennent avoir subi un préjudice financier en termes de perte de chance de réaliser la plus value potentielle espérée à l’issue du projet de construction en deux temps, de deux villas comprenant chacune 4 appartements, et se fondent sur un audit de Novacea Conseil du 12 septembre 2022 pour chiffrer ces préjudices à hauteur de 1 034 663,74 euros pour M. [U] [J] (détenteur de 90 % des parts de la SCI Ijakk), et de 57 481,31 euros chacun pour M. [D] [J] et Mme [K] [J] (détenteurs chacun de 5 % des parts). Ils ajoutent une demande d’indemnisation au titre des intérêts légaux perdus sur la somme consignée de 2019 au 13 décembre 2022, soit 6 794 euros, ainsi qu’au titre du coût de la procédure relative à la cession de parts, à hauteur de 22 986 euros. Les appelants assurent que les refus de Mme [Y] [Z] sont à l’origine directe de l’échec des ventes, de la procédure engagée par les consorts [O].

M. [U] [J] invoque également un préjudice personnel au titre des répercussions de l’attitude et de la présente procédure sur son état de santé (anxiété et problèmes cardiaques). Il sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 30 000 euros outre une expertise médico-légale psychiatrique.

En troisième lieu, au titre de l’appel incident de Mme [Y] [Z], relatif au paiement d’un arriéré de rentes et à des dommages et intérêts, les appelants contestent toute lésion, rappelant qu’une telle action n’est pas caractérisée et serait prescrite. Ils se défendent de tout abus de faiblesse et de tout préjudice moral souffert et prouvé par Mme [Y] [Z]. S’agissant du paiement de la rente, les appelants s’opposent à toute demande contre la caution, non fondée en droit. Par ailleurs, ils contestent tout impayé au titre des rentes dues, soutenant que Mme [Y] [Z] ne procède que par affirmation, en entretenant une grande confusion. Ils ajoutent qu’ils ont cédé leurs parts depuis 2019 dans la SCI Ijakk, qui n’est au demeurant pas dans la cause, de sorte qu’ils ne peuvent être redevables de sommes postérieures. Ils affirment démontrer que la SCI Régina, non en cause non plus, est à jour de ses paiements.

Par dernières conclusions transmises le 27 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [Z] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

' constate que M. [U] [J] est le représentant de la SCI Ijakk dont il est caution solidaire,

' constate que la SCI Ijakk a tenté de réaliser des travaux sur le terrain acquis,

' constate qu’elle était informée de la nécessité préalable, soit de transférer la garantie de la rente des biens vers d’autres, soit de faire racheter la rente par un organisme spécialisé et solvable,

' juge que la SCI Ijakk ne lui a jamais consenti de transférer la garantie de sa rente sur des biens de valeur au moins équivalente,

' juge que la SCI Ijakk a tenté de forcer judiciairement la mainlevée de ses garanties sans aucune intention de faire racheter la rente viagère par un organisme spécialisé,

En conséquence :

' juge que les consorts [J] sont seuls à l’origine de l’impossibilité de réaliser les travaux sur le terrain litigieux,

' confirme le jugement en ce qu’il les a débouté de leur demande tendant à lui faire supporter la plus-value qu’ils espéraient,

' déclare cette plus-value escomptée fantaisiste et l’écarte,

' confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [U] [J] de sa demande au titre de ses préjudices moraux,

' juge que M. [U] [J] ne rapporte pas la preuve du lien causal direct et certain entre ses préjudices physiques et psychologiques et la présente procédure,

' confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [U] [J] de sa demande au titre d’une expertise judiciaire psychiatrique,

' juge que la procédure judiciaire résultant de l’échec de la cession de parts sociales des consorts [J] auprès des consorts [O] lui est étrangère,

En conséquence :

' confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [J] de leur demande tendant à lui faire supporter les frais de la procédure les opposant aux consorts [O],

A titre reconventionnel :

' juge qu’elle subit des retards de paiement de la part des consorts [J] et de la part des nouveaux acquéreurs, les consorts [P],

' juge que la cession de parts sociales des consorts [J] aux consorts [P] lui est inopposable à défaut de signification de la cession,

' à défaut, juge que la cession ne libère pas M. [U] [J] de ses dettes à son égard, y compris celles naissant postérieurement,

En conséquence :

' infirme le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre des arriérés de paiement de la rente viagère,

' condamne M. [U] [J] à lui payer la somme de 108 688 euros au titre des arriérés de paiement de la rente viagère,

' juge que l’ensemble des actions des consorts [J] lui a causé un préjudice moral,

' infirme le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

' condamne in solidum M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral,

' infirme le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles,

' condamne in solidum M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] au paiement de la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

' rejette toutes les demandes de M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J].

Sur les fautes qui lui sont reprochées, l’intimée conteste tout manquement de sa part au titre de l’une ou l’autre des options possibles pour les appelants en vue de réaliser l’opération de construction envisagée.

S’agissant du transfert de la garantie hypothécaire contractuellement prévue pour des biens d’au moins égale valeur, Mme [Y] [Z] soutient qu’il n’a jamais pu exister de condition suspensive liée à l’achèvement du projet de construction pour transférer la garantie et ainsi la décaler dans le temps, alors que la réalisation de travaux sur le bien objet de la garantie par le débirentier suppose le transfert préalable de la dite garantie. Elle assure qu’il était impossible de conditionner le transfert de garantie vers un bien futur, tout en commençant les travaux sur le bien existant.

S’agissant du rachat de la rente, Mme [Y] [Z] conteste toute faute dès lors que le projet de rachat pas souscription d’un contrat auprès de la CNP supposait l’intervention d’un notaire et la souscription préalable de ce contrat, ce dont les appelants n’ont jamais justifié, l’intimée n’ayant jamais été sommée de se présenter chez un notaire à cette fin. Les conditions de mise en oeuvre du rachat de la rente n’étant pas réunies, elle estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, les appelants eux-mêmes n’étant pas aller au bout du processus, ainsi que le leur a indiqué dans sa motivation le juge des référés le 18 juillet 2018. Elle fait valoir que la souscription du contrat auprès de la CNP sous condition suspensive de son accord était pleinement envisageable, mais n’a pas été effectuée par la SCI Ijakk car une telle convention était pour elle désavantageuse. Elle ajoute qu’elle risquait pour sa part de perdre toute garantie sur la rente.

Sur les préjudices invoqués par les consorts [J], Mme [Y] [Z] dénonce leur caractère exorbitant, le fait qu’un préjudice de perte de chance ne peut correspondre qu’à une fraction, et non à la totalité, de ce préjudice, mais encore la lésion ainsi caractérisée au vu de l’ampleur de la valorisation mise en avant par les appelants eux-mêmes, dans le cadre d’un aveu judiciaire.

Mme [Y] [Z] entend que les demandes présentées par M. [U] [J] en termes de préjudice moral et d’expertise psychiatrique soient rejetées dès lors que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Elle souligne qu’elle est étrangère à la procédure intentée contre les appelants par les époux [O], de sorte qu’elle ne peut être tenue d’indemniser un quelconque préjudice au titre des frais liés à cette instance

A titre reconventionnel, Mme [Y] [Z] invoque souffrir de préjudices financiers au titre de l’indexation applicable aux rentes versées pour le 4ème trimestre 2016, le 1er et le 3ème trimestre 2017, outre au titre des rentes non versées en intégralité pour le 2ème trimestre 2017, ce qui justifiait son commandement de payer du 29 juin 2017. Elle ajoute que la cession des parts de la SCI Ijakk aux consorts [P] ne lui est pas opposable, que les débirentiers demeurent donc tous solidaires envers elle, que les consorts [P] sont de mauvais payeurs, de sorte que M. [U] [J], ès qualités de gérant de la SCI Ijakk, donc responsable sur son patrimoine personnel, doit lui régler la somme de 108 688 euros au titre des sommes dues.

Mme [Y] [Z] invoque également un préjudice moral reprochant à M. [U] [J] d’avoir tenté de l’escroquer, d’être un mauvais payeur et d’agir contre elle dans un but lucratif.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’indemnisation présentée par les consorts [J] contre Mme [Y] [Z]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’occurrence, il convient de relever que Mme [Y] [Z] a contracté, au titre de l’acte du 3 avril 2006, portant sur la parcelle CD[Cadastre 3], avec la SCI Ijakk, et, non directement avec M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J]. A ce titre, et faute de convention directement signée entre les consorts [J] et Mme [Y] [Z], cette dernière n’est susceptible d’engager à leur endroit que sa responsabilité délictuelle, du fait d’un manquement contractuel, dans sa relation issue de l’acte de vente à la SCI Ijakk.

Par ailleurs, aux termes du second acte de vente du 3 avril 2006, portant sur la parcelle CD[Cadastre 2], Mme [Y] [Z], et son frère, ont cédé à M. [U] [J] et Mme [H] [F] les parts sociales de la SCI Régina. A ce titre, en cas de manquement, Mme [Y] [Z] est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle envers M. [U] [J], et sa responsabilité délictuelle, y compris à raison d’un manquement à ses obligations contractuelles, à l’égard de M. [D] [J] et de Mme [K] [J].

En tout état de cause, il appartient à M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J], appelants, de démontrer l’existence d’une faute commise par Mme [Y] [Z] de nature à leur causer un préjudice.

Deux fautes liées à la mise en oeuvre des contrats du 3 avril 2006 sont reprochées à Mme [Y] [Z].

Sur le refus de transfert de la garantie hypothécaire

Aux termes de l’acte de vente réitéré sous la forme notariée le 3 avril 2006 et relatif à la parcelle CD[Cadastre 3], figure en page 6, une clause intitulée 'transfert de garantie', qui dispose que 'le débirentier ne pourra que transférer la garantie hypothécaire profitant au crédirentier, en vertu des présentes, sur un autre bien d’une valeur au moins équivalente, et sous réserve que l’inscription à prendre sur ce bien vienne en premier rang et sans concurrence. Dans cette hypothèse, il devra obtenir l’accord du crédirentier, celui-ci ne pourra refuser ce transfert de garantie que dans l’hypothèse où le bien proposé par ce transfert de garantie est d’une valeur inférieure à celui des présentes'.

Ainsi, la SCI Ijakk pouvait proposer à Mme [Y] [Z] un transfert de la garantie hypothécaire prise et publiée sur la parcelle CD[Cadastre 3] à la condition de lui conférer une autre garantie hypothécaire, de premier rang et sans concurrence, sur un bien d’une valeur au moins équivalente, le débirentier, donc Mme [Y] [Z], commettant une faute en refusant dès lors que ces conditions étaient réunies.

En l’occurrence, les consorts [J] justifient avoir entrepris dès 2013 de nombreuses démarches en vue de la réalisation d’un projet immobilier, tenant en la construction de deux villas comprenant chacune 4 appartements sur les parcelles CD[Cadastre 2] et CD[Cadastre 3], cette dernière étant devenue effectivement constructible aux termes d’un certificat d’urbanisme positif délivré le 21 décembre 2016 par la mairie de [Localité 5]. Ils justifient notamment de l’obtention de devis de construction de villa, de terrassement, et de réalisation d’un accès goudronné.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 4 novembre 2013, par l’intermédiaire de son conseil, la SCI Ijakk a officiellement sollicité de Mme [Y] [Z] le 'transfert de la garantie hypothécaire devant s’opérer au terme de l’opération de construction sur l’un des lots de l’immeuble à construire qui deviendra la propriété de la SCI Ijakk par dation, lot d’une valeur au moins équivalente, mais très certainement supérieure'.

En réponse, il résulte du courrier du 20 novembre 2013 rédigé par Mme [Y] [Z], que celle-ci a opposé un refus au transfert de garantie proposé, estimant que le projet de construction n’avait ni consistance, ni certitude, redoutant une faillite du promoteur contacté et mettant en avant le caractère long et hasardeux du projet.

Les appelants soutiennent que ce refus est fautif et signe la mauvaise foi de Mme [Y] [Z]. Des démarches amiables ont été entreprises, y compris par l’intermédiaire du bureau de conciliation de la chambre des notaires des Alpes-Maritimes, en vain, aucun accord n’étant trouvé.

En application de l’article 2385 du code civil, l’hypothèque est définie comme l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue.

En vertu de la clause convenue entre Mme [Y] [Z] et la SCI Ijakk dans l’acte qui lie ces parties, en date du 3 avril 2006, il est effectivement stipulé la possibilité d’un transfert de la garantie hypothécaire, afin d’assurer le paiement de la rente viagère prévue, vers une garantie équivalente (premier rang, sans concurrence), transfert que la venderesse ne pouvait légitimement refuser qu’à la condition que le bien proposé pour le transfert de la garantie soit de valeur inférieure. Les parties avaient ainsi envisagé un transfert immédiat et effectif de garantie, au moment de sa réalisation, mais n’avaient pas prévu que ce transfert puisse intervenir aux termes de la signature d’avant-contrats et avec un décalage dans le temps. La stipulation contractuelle devait permettre au propriétaire du bien hypothéqué de conserver l’ensemble des attributs du droit de propriété, comprenant le droit de réaliser des travaux sur son bien, sans pouvoir néanmoins en diminuer la valeur. Or, la proposition de transfert de garantie effectuée au nom de la SCI Ijakk consistait pour elle à offrir à Mme [Y] [Z] un transfert de sa garantie hypothécaire, jusque-là consentie sur une parcelle de terrain lui appartenant en pleine propriété, et dont la valeur était connue des parties pour avoir fait l’objet d’une vente entre elles, vers un bien immobilier dont l’existence n’était encore qu’hypothétique puisque s’agissant d’un appartement devant revenir en dation à la SCI Ijakk, une fois sa construction réalisée.

Si juridiquement, il eut été possible, ainsi que l’indique le notaire consulté en septembre 2024, 'par convention avec accord à obtenir de la crédirentière qui aurait été signée avant la construction, de prévoir que la garantie hypothécaire serait transférée après achèvement d’un lot issu de la construction après établissement d’un état descriptif de division', de façon à 'reporter la garantie hypothécaire prise sur le terrain initialement prise sur le lot issu de la division après construction', tel n’est pas l’engagement contractuel pris entre les parties en 2006, du moins, tel n’est pas l’hypothèse de refus fautif du crédirentier alors envisagée. En effet, ce qui s’entend dans le cadre d’une vente avec rente viagère, laissant supposer un âge déjà avancé du vendeur et crédirentier, la clause contractuelle ne renvoyait pas à la signature d’avant-contrats permettant un transfert ultérieur de la garantie répondant à l’exigence de correspondre à un bien de valeur au moins équivalente, mais envisageait un transfert effectif, offrant immédiatement une garantie équivalente. Or, ce n’est pas la proposition qui a été faite à Mme [Y] [Z], qui, aux termes de celle-ci, devait indirectement supporter les risques liés au projet de construction envisagé dont la complétude n’est jamais assurée, en ce que celui-ci aurait transformé le bien assiette de la garantie sans certitude, en cas d’interruption ou d’échec du projet, qu’il conserverait une valeur au moins équivalente à la garantie initiale.

Ainsi, quand bien même les pièces produites par les appelants tendent à établir qu’en cas d’aboutissement du projet de construction, la valeur du lot acquis par la SCI Ijakk en dation, sur lequel la garantie devait être transférée, aurait été supérieure à la valeur première du terrain, il convient de relever que cette valeur demeure hypothétique, tant que le bien n’est pas achevé.

Dans ces conditions, le refus opposé par Mme [Y] [Z] au transfert de la garantie hypothécaire envisagé n’est pas fautif, ce que les premiers juges ont justement analysé.

Sur le refus de rachat de la rente viagère

Une autre alternative a été envisagée par les consorts [J] pour mener à bien leur projet constructif qui supposait la modification des garanties initialement accordées à Mme [Y] [Z], à savoir le rachat de la rente viagère. En effet, le contrat du 3 avril 2006 stipulait que le prix d’acquisition de 266 710 euros était converti en l’obligation par l’acquéreur de verser une rente annuelle et viagère de 26 400 euros au profit de Mme [Y] [Z].

Tant l’avant-contrat comportant vente conditionnelle signé le 21 décembre 2005 que le contrat de vente du 3 avril 2006 comportent une clause particulière intitulée « rachat de la rente » aux termes de laquelle 'de convention expresse entre les parties, le débirentier aura la faculté de s’affranchir du service de la rente viagère présentement constituée, mais sous la condition toutefois de verser auprès d’une compagnie ou d’un organisme solvable et spécialisé dans la constitution de telles rentes, un capital suffisant pour assurer au crédirentier une rente équivalente et comportant la garantie de l’indexation au moins identique à celle ci-dessus prévue'.

M. [U] [J], gérant de la SCI Ijakk, justifie avoir offert à Mme [Y] [Z], par l’intermédiaire de M. [A], de contracter via la CNP Assurances une convention Certival de rente viagère individuelle immédiate à son profit. Aux termes du courrier du 26 octobre 2015, la CNP Assurances a précisé à M. [U] [J] que la souscription du contrat se ferait en présence du notaire devant établir le chèque, ainsi que de Mme [Y] [Z] qui devait signer la souscription du contrat, avec annexion d’une copie de l’acte notarié, cette opération visant à le libérer définitivement de sa dette.

M. [A] atteste avoir effectué plusieurs démarches amiables auprès de Mme [Y] [X] ; il affirme que la crédirentière aurait refusé par principe toute levée du privilège du vendeur en échange d’un contrat de rente viagère souscrit à son profit auprès de la CNP assurances. Ce refus de principe n’est pas établi.

Les appelants ne produisent que la proposition de contrat que leur a faite le 14 octobre 2015 la CNP Assurances prévoyant le versement d’une prime de 323 737 euros afin de servir à Mme [Y] [Z] une rente annuelle de 30 000 euros, donc supérieure à la rente initialement fixée à 26 400 euros, même avec indexation. Ils ne justifient cependant pas avoir saisi leur notaire en vue de mettre en demeure Mme [Y] [Z] de signer le dit contrat de rente viagère, ni avoir pris les dispositions requises pour signer ce contrat de rente viagère. Ils ne démontrent pas avoir versé les fonds auprès de la CNP Assurances alors que l’acte de vente du 3 avril 2006 stipulait ce versement immédiat et simultané des fonds.

Pourtant, le préalable à la demande de mainlevée de l’inscription du privilège résidait dans la souscription effective du contrat émanant de la CNP assurances, ou de tout autre organisme prévoyant une constitution équivalente de rente viagère au profit de Mme [Y] [Z]. Aucune transmission effective d’une proposition sérieuse à ce titre directement à Mme [Y] [Z] ou par l’intermédiaire d’un notaire dont l’intervention est expressément exigée par l’organisme consulté, la CNP Assurances, n’est justifiée. De même, et a fortiori, il n’est pas démontré la souscription effective d’un tel contrat de rente viagère auquel elle devait être associée.

Quelles que soient les titres et qualités de M. [A] dans le domaine de l’immobilier, il ne pouvait remplacer la présence expresse du notaire, ni conférer à la proposition de rachat le caractère authentique précisément exigé.

Dès lors, les appelants échouent à démontrer qu’une proposition efficace de rachat de la rente viagère, qui impliquait nécessairement le versement préalable de la prime convenue, a été faite à Mme [Y] [Z], de sorte que son refus, à le supposer manifesté, ne peut être considéré comme fautif. C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que Mme [Y] [Z] n’était pas tenue de donner son accord au seul projet de rachat de rente viagère, du moins que son opposition n’était pas fautive dès lors que les conditions mêmes pour que ce refus soit caractérisé comme abusif, aux termes de la convention du 3 avril 2006, ne sont pas réunies.

En définitive, en l’absence de toute démonstration d’un manquement contractuel commis par Mme [Y] [Z] dans ses rapports avec la SCI Ijakk, susceptible de constituer une faute à l’égard des consorts [J], toute demande tendant à l’indemnisation de leurs préjudices ne peut qu’être rejetée. La décision entreprise mérite ainsi confirmation sur le rejet des demandes indemnitaires présentées par M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J].

2. Sur la demande d’expertise au titre des préjudices soufferts par M. [U] [J]

Cette prétention de M. [U] [J] ne s’entend qu’à titre subsidiaire, et à supposer qu’une faute soit imputable à Mme [Y] [Z]. En l’absence d’un tel manquement fautif, cette prétention ne peut qu’être rejetée et la décision entreprise confirmée à ce titre.

3. Sur les demandes en paiement présentées par Mme [Y] [Z]

Sur le préjudice financier de Mme [Y] [Z]

Au titre des deux contrats de vente du 3 avril 2006, Mme [Y] [Z] est crédirentière et doit percevoir jusqu’à son décès la somme payable d’avance et trimestriellement en 4 termes égaux de 6 600 euros chacun, outre révision annuelle.

Mme [Y] [Z] se plaint d’arriérés de rentes impayées et d’indexation non pratiquées au titre de rentes échues de la part de M. [U] [J] en sa qualité de gérant de la SCI Ijakk.

Elle justifie d’un commandement de payer délivré le 29 juin 2017 à la SCI Ijakk prise en la personne de son gérant, M. [U] [J], au titre de la rente viagère due pour le 2ème trimestre 2017 à hauteur de 7 594 euros. L’appelant affirme avoir apuré cette dette et justifie de nombreux échanges, y compris via un huissier de justice chargé de procéder à l’envoi des chèques de paiement des rentes à Mme [Y] [Z], celle-ci refusant tout paiement par virement.

Aux termes de ses dernières écritures, Mme [Y] [Z] ne formule pas de demande au titre du paiement des rentes pour cette période.

Cette dernière sollicite désormais dans le cadre de la présente instance le paiement de la somme de 108 688 euros au titre de son préjudice financier correspondant aux rentes viagères trimestriellement dues depuis le 1er avril 2019, donc du 2ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2022, au vu du décompte établi par la société Ascioma Expertises, expert comptable, le 12 septembre 2022. Tout en se plaignant de ce que tant les consorts [J] que les consorts [P] seraient de mauvais payeurs, elle réclame cette somme à l’endroit de M. [U] [J] uniquement.

Or, par acte du 4 mars 2019, M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] ont cédé à M. [V] [P], M. [I] [P] et mme [C] [P] l’intégralité de leurs parts sociales dans la SCI Ijakk. Mme [Y] [Z] affirme sans le démontrer que la validité de cet acte supposait qu’elle y donne son accord. Or, aucune disposition légale ou contractuelle ne l’impose, alors que cet acte de cession a été porté à la connaissance de Mme [Y] [Z] puisqu’il lui a été signifié à personne le 29 mars 2019. L’extrait Kbis de la SCI Ijakk publié le 26 mars 2019 mentionne cette cession et le nom des nouveaux associés.

Cette cession est donc valable et opposable à l’intimée, comme à l’ensemble des tiers.

Ainsi, à compter de cette date, c’est bien toujours la SCI Ijakk qui demeure débitrice du paiement de la rente fixée, mais sous couvert de son nouveau gérant, M. [V] [P], et de ses nouveaux associés.

Mme [Y] [Z] estime que M. [U] [J] demeure responsable du paiement de ces sommes sur son patrimoine personnel alors qu’il est acquis qu’il n’est plus associé au sein de la SCI Ijakk sur la période des rentes dont le paiement est requis, et qu’il n’est plus non plus caution personnelle de cette SCI depuis la cession des parts intervenues. Or, lorsqu’un associé se retire d’une SCI, sa responsabilité ne peut être recherchée par les créanciers de la société que pour les dettes devenues liquides et exigibles avant la parution de l’avis de retrait au RCS, ici justifiée au 26 mars 2019, ou à compter de la date de cessation des paiements. La responsabilité de M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] au titre de rentes impayées ultérieurement, à supposer cet élément démontré, ne peut être engagée pour les dettes exigibles après leur départ de la société.

En conséquence, les prétentions de Mme [Y] [Z] au titre de son préjudice financier ne peuvent aucunement prospérer contre M. [U] [J], étant observé que ni la SCI Ijakk, ni les consorts [P] n’ont été attraits à la présente procédure. La décision entreprise sera donc confirmée à ce titre.

Sur le préjudice moral de Mme [Y] [Z]

A ce titre, Mme [Y] [Z] entend engager la responsabilité de M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] et sollicite une somme de 30 000 euros.

Si les nombreux échanges intervenus entre les parties démontrent que des relations conflictuelles ont été entretenues, et que de nombreux désaccords ont vu le jour, que ce soit au titre des projets constructifs des consorts [J] ou des modalités de paiement des rentes convenues, il est acquis que les deux parties se reprochent mutuellement des faits d’intimidation et d’opposition obstinée, sans aucun élément objectif ne le démontrant.

Mme [Y] [Z] qui sollicite une indemnisation à ce titre ne rapporte pas la preuve d’un abus de faiblesse imputable aux appelants et l’exercice de la présente action ne pouvant le constituer, tout comme il n’est pas constitutif en soi d’un abus. Elle ne démontre pas davantage avoir souffert, de leur fait, d’un préjudice moral spécifique

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté cette demande ; la décision est confirmée.

4. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] qui succombent principalementt au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, c’est à juste titre que les premiers juges n’ont alloué aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ; il en sera de même en appel, chaque partie étant déboutée de ses demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute Mme [Y] [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leur demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT