COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 383

Rôle N° RG 24/12640 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN24P

[Z] [M]

C/

[X] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra DEVAL

M^e Margaux SBLANDANO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 17 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 1123002112.

APPELANTE

Madame [Z] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010246 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

née le 23 Mars 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandra DEVAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [X] [D]

né le 17 Novembre 1939 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Margaux SBLANDANO de l’AARPI OPE & CONSILIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Aymeric ALIAS de l’AARPI OPE & CONSILIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 1993, M.[D] a donné bail d’habitation à M.[Y] et Mme [M] une maison à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel hors charges 3000 francs.

Le bail a été renouvelé à compter du premier septembre 2005, moyennant un loyer mensuel hors charges de 607,85 euros.

Par arrêt du 13 janvier 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant sur une ordonnance de référé, a notamment ordonné le transfert du bail au profit de Mme [M] à compter du 28 février 2018 et confirmé le rejet de la demande de travaux faites par cette dernière, relevant que la caisse d’allocations familiales, qui avait estimé le logement indécent, avait déjà mis en demeure M.[D] d’avoir à faire divers travaux en fixant des délais d’exécution.

Par acte d’un commissaire de justice du 18 juillet 2022, M.[D] a fait signifier à Mme [M] un congé pour vendre à effet au 31 août 2023, moyennant la somme de 300.000 euros.

Par acte d’un commissaire de justice du 09 novembre 2023, M.[D] a fait assigner Mme [M] en validation du congé et en expulsion.

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2024, le tribunal de proximité de Martigues a :

— déclaré valable le congé pour vente délivré le 18 juillet 2022 pour le 31 août 2023,

— dit que Mme [Z] [M] est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] depuis le premier septembre 2023,

— ordonné, faute de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [M] et de tous occupants de son chefs des lieux, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi que la remise des meubles,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— condamné Mme [Z] [M] à payer à M.[X] [D] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges locatives avant la fin du bail à compter de la résiliation du bail sur laquelle viendront s’imputer les éventuels versements effectués,

— rejeté la demande de délais formulée par Mme [Z] [M],

— débouté M.[X] [D] de sa demande de condamnation en réparation de son préjudice moral,

— condamné M.[X] [D] à payer à Mme [Z] [M] la somme de 2500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté Mme [Z] [M] de sa demande de travaux sous astreinte,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] [M] aux dépens, hormis ceux pour le recouvrement des dommages et intérêts à la charge de M.[D] et hormis le coût du congé,

— dit qu’il était prématuré de statuer sur l’éventuels frais d’exécution forcée.

Le premier juge a validé le congé pour vente en estimant que Mme [M] ne démontrait pas qu’il était frauduleux. Il a précisé qu’il n’était pas justifié que cette dernière ait eu la volonté d’acquérir le bien.

S’appuyant sur la décision antérieure de la cour d’appel et du diagnostic de la Fondation Abbé Pierre, il a estimé que tant Mme [M] que M.[D] étaient responsables de l’état du bien. Il a estimé le préjudice subi par Mme [M] à la somme de 2500 euros, précisant que ce préjudice de jouissance ne pouvait s’évaluer qu’à compter de la fin du délai qui avait été accordé à M.[D] pour faire des travaux.

Par déclaration du 17 octobre 2024, Mme [M] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[D] et en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte assortissant l’expulsion.

M.[D] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [M] demande à la cour :

— de juger son appel recevable,

— d’infirmer le jugement déféré tous les chefs du jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[D] et en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte assortissant l’expulsion,

— de constater qu’elle a quitté les lieux le 02 juin 2025,

statuant à nouveau :

— de constater et prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 18 juillet 2022,

— de condamner M. [D] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi,

— de condamner M.[D] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[D] aux dépens.

Elle soulève la nullité du congé pour vente en raison d’un prix excessif et donc d’une fraude à ses droits.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison de la violation, par son bailleur, de son obligation d’entretien des lieux et de son obligation de délivrer un logement décent. Elle relève n’avoir plus ni eau chaude ni chauffage depuis l’année 2019. Elle évoque une absence de conformité de l’installation électrique et une absence de ventilation. Elle conteste avoir empêché l’accès au logement. Elle conteste tout partage de responsabilité.

Par dernière conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[D] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 3000 euros, en ce qu’il a été condamné au versement de la somme de 2500 euros de dommages et intérêts et en ce qu’il a condamné Mme [M] aux dépens hormis ceux pour le recouvrement des dommages et intérêts et le coût du congé ,

— de confirmer le jugement pour surplus,

statuant à nouveau :

— de condamner Mme [M], à lui payer la somme de 3.000,00 euros, en réparation de son préjudice moral,

— de condamner Mme [M], à lui payer la somme de 5.000,00 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner Mme [M] aux entiers dépens,

— de juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement ou l’ordonnance, l’exécution forcée devra être réalisée par la voie de l’huissier de justice et le montant des sommes retenues par l’huissier, en application de l’article A. 444-32 du Code du commerce (tarif des huissiers), devra être supporté par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il conteste la caractère frauduleux du congé. Il note qu’il avait l’intention de vendre le bien. Il estime qu’à supposer établi le caractère frauduleux du congé, la sanction n’est pas la nullité de celui-ci.

Il relève être âgé de 86 ans et avoir souhaité vendre son bien, ne se sentant plus en mesure d’assumer la gestion de celui-ci, alors que la relation contractuelle était compliquée. Il reproche à Mme [M] de n’avoir pas entretenu le bien si bien que l’agent immobilier, chargé de trouver un acquéreur, a dû baisser l’évaluation du bien. Il précise que cette dernière lui a toujours refusé l’accès au bien en vue d’un état des lieux.

Il sollicite des dommages et intérêts en indiquant que Mme [M] a retardé la vente du bien initialement prévue pour le mois de décembre 2023, ce qui lui a causé un préjudice financier et moral, en raison de l’anxiété et du stress générés par cette situation.

Il considère que Mme [M] ne peut plus faire état d’un débat sur l’indécence du logement qui a déjà fait l’objet de la procédure ayant abouti à l’arrêt du 13 janvier 2022. Il ajoute que cette dernière a violé son obligation d’entretien et qu’elle lui a refusé l’accès au logement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2025.

MOTIVATION

Nul ne conteste le caractère recevable de l’appel formé par Mme [M].

Sur la validité du congé pour vendre

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis…… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

Cet texte n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

Mme [M] ne démontre pas que le prix proposé dans le congé pour vente témoignait de la volonté du bailleur de la décourager de se porter acquéreur et de l’évincer. En effet, il est établi que M.[D] avait l’intention de vendre son bien puisqu’il avait donné un mandat pour procéder à la vente de son bien le 04 janvier 2022. Par ailleurs, l’article 15 dispose que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Mme [M] s’est vu délivrer une notification de vente à un prix inférieur. Elle n’a pas manifesté son souhaiter d’acheter le bien. Elle ne démontre donc aucune fraude commise par M.[D]. Elle sera déboutée de sa demande de nullité du congé. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Mme [M] ayant quitté les lieux, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Le jugement déféré sera confirmé s’agissant de l’indemnité d’occupation et de son montant, Mme [M] étant devenue occupante sans droit ni titre à la date d’effet du congé pour vendre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M]

Le bail initial mentionnait que le logement était neuf.

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…)

De son côté, et en application de l’article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…).

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire (…).

L’arrêt du 13 janvier 2022, qui portait sur une ordonnance de référé, n’a pas l’autorité de la chose jugée au fond et c’est à tort que M.[D] estime que la cour a tranché la difficulté liée à l’allégation d’un logement indécent et de sa violation d’une obligation de réparations autre que locatives du logement.

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;(…)

Selon l’article 3 de ce même décret, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Un diagnostic technique établi par la Fondation Abbé Pierre à la suite d’une visite du 06 mars 2020 fait état d’un logement indécent en raison de menuiseries dont l’étanchéité à l’air n’est pas assurée, d’un tableau électrique non conforme et dangereux (danger incendie), d’une absence de chauffage et d’eau chaude causée par le dysfonctionnement de la chaudière, d’une absence de système de ventilation dans la cuisine et d’une ventilation insuffisante dans la salle de bains. Ce diagnostic évoque par ailleurs des sols et des plafonds dégradés avec la présence de moisissures dans le logement. Il y est mentionné que la cuisine et la salle de bains sont vétustes.

Un rapport d’enquête établi par CITEMETRIE, mandaté par la CAF, le 22 septembre 2020, conclut également à l’indécence du logement et à des violations du règlement sanitaire départementale. Il est notamment mentionné un problème de ventilation et d’isolation du logement , une installation électrique dangereuse, une chaudière hors d’usage avec une absence d’eau chaude et de chauffage par ce biais, des problèmes d’humidité et un lambris de toiture en mauvais état. Il est noté que l’indécence relève également d’un manque d’entretien par la locataire. Il ressort de ce rapport que le mandataire indiquait n’avoir été avisé des difficultés qu’en juillet 2020 et se heurter au refus de Mme [M] de laisser entrer les entreprises. Le mandataire (FONCIA) précisait, en octobre 2020, ne pas parvenir à entrer en contact avec Mme [M], si bien que la CAF lui rappelait ses obligations.

Le mandataire de M.[D] écrivait à ce dernier, le 02 novembre 2020, pour lui dire que le logement nécessitait des travaux de mise en conformité électrique et faisait état de l’urgence de la situation. Il notait n’avoir pu se rendre dans le logement, 'la locataire rendant l’accès au logement très difficile’ mais notait que les photographies qu’il joignait à son courrier avaient été prises par la société AELEC, auteur d’un devis annexé.

Le 02 mai 2022, Mme [M] sollicitait le mandataire de M.[D] pour avoir des informations concernant les travaux du logement sur la chaudière et l’installation électrique. Son interlocuteur indiquait 'relancer les propriétaires'.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 08 septembre 2022, Mme [M] écrivait au mandataire de M.[D] pour lui indiquer lui retourner l’autorisation d’accès au logement. Elle rappelait souhaiter bénéficier d’un système de chauffage adapté et d’eau chaude ainsi que d’une installation électrique sécurisée. Elle avait auparavant, le 26 août 2022, signé un document dans lequel elle indiquait autoriser son propriétaire à accéder au logement pour effectuer les travaux permettant 'de requalifier la décence de la résidence’ à la condition que les visites s’effectuent aux jours et heures convenus par avance 'en ma présence'.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement loué à Mme [M] souffre d’indécence et que Mme [M] n’a pas entretenu le logement loué. Il n’est pas établi que postérieurement au mois d’octobre 2020, Mme [M] aurait rendu impossible l’intervention de sociétés pour remédier aux difficultés rencontrées.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire, avant les travaux, est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Or, M.[D] ne justifie pas avoir suivi cette procédure.

M. [D] ne justifie pas avoir fait des travaux de réparations dans le logement. Il n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, son obligation de permettre la jouissance paisible du logement à sa locataire et son obligation de réparations ; il ne justifie pas avoir manqué à ces obligations par un cas de force majeure ou par une impossibilité d’entrer dans les lieux en raison de la locataire ou par une faute du la locataire qui lui permettrait de se dérober à ses obligations. Il est également établi que Mme [M] n’a pas entretenu le logement, majorant de ce fait son préjudice de jouissance, par sa propre faute.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner M.[D] à verser à Mme [M] la somme de 6800 euros, qui répare intégralement son préjudice, étant précisé que cette dernière est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 31 août 2023. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[D]

L’occupation sans droit ni titre du logement par Mme [M] est réparée par l’allocation, au profit de M.[D], d’une indemnité d’occupation. Ce dernier ne justifie pas d’un préjudice autre, qui ne serait pas déjà réparé par cette indemnité. Par ailleurs, la gestion de son bien était dévolue à un mandataire professionnel et il ne justifie d’aucun préjudice moral lié aux fautes commises par Mme [M], étant précisé qu’il a lui-même violé certaines obligations en sa qualité de bailleur.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie est partiellement succombante. Il convient en conséquence de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre les parties.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [M] aux dépens sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf à dire que la demande d’expulsion est sans objet et sauf en ce qu’il a condamné M.[X] [D] à verser à Mme [Z] [M] la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et en ce qu’il a mis les dépens de première instance à la charge de Mme [Z] [M] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[X] [D] à verser à Mme [Z] [M] la somme de 6800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel et CONDAMNE les parties à les prendre en charge chacun par moitié ;

REJETTE les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,