COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 JANVIER 2025

N° 2025/ 56

Rôle N° RG 24/08005 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNI4V

SARL ALTERNATIVE

C/

SASU LARTA

SELARL [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 13 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01024.

APPELANTE

SARL ALTERNATIVE

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEES

SASU LARTA

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, plaidant

SELARL [T]

Mandataires Judiciaires, représentée par Maître [G] [T], agissant en sa qualité de Mandataire Judiciaire au Redressement Judiciaire de la SASU LARTA suivant jugement d’ouverture en date du 08 février 2024

dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 février 2014, la société Société Domaniale d’Exploitation (SDE) a donné à bail commercial à M. [Z] des locaux à usage commercial situés [Adresse 6], à [Localité 5], du 1er février 2014 au 31 janvier 2023, aux fins d’y exercer des activités physiques avec installations sportives, moyennant un loyer annuel de 252 000 euros toutes taxes comprises.

Un avenant a été signé le 28 mai 2014 transférant le bénéfice du bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Alternative.

Après y avoir été autorisée par sa bailleresse, le 4 décembre 2015, la société Alternative a consenti à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Larta, suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2015, une sous-location portant sur une partie des locaux qui lui sont loués, soit une surface de 95 m2, pour une durée de 15 mois allant du 3 octobre 2015 au 31 décembre 2016, renouvelable pour des périodes d’un an par tacite reconduction, afin d’y exploiter une activité de bar-restaurant réservée à la clientèle du centre fitness, moyennant un loyer mensuel initial de 2 400 euros toutes taxes comprises, outre une provision sur charges de 1 200 euros par trimestre.

Par exploit d’huissier en date du 25 juin 2018, la société Alternative a fait délivrer à la société Larta un commandement de payer la somme de 23 958,07 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par jugement en date du 15 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Nice a notamment constaté la résiliation du contrat de sous-location susvisé à effet au 26 juillet 2018, ordonné l’expulsion de la société Larta et l’a condamnée au paiement de la somme de 28 393,32 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2023 inclus, outre à une indemnité d’occupation mensuelle de 2 492,53 euros à compter du 26 juillet 2018, avec les charges et indexation annuelle.

Le 19 janvier 2024, la société Larta a interjeté appel de cette décision.

Un commandement de quitter les lieux lui a été signifié par acte d’huissier en date du 25 janvier 2024.

Par jugement en date du 8 février 2024, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Larta en désignant Me [G] [T] de la Selarl [T] en qualité de mandataire judiciaire.

Se prévalant d’un trouble manifestement illicite au motif que la société Alternative a repris les lieux sans recourir à la force publique, la société Larta, représentée par son mandataire judiciaire, après avoir été autorisée à assigner d’heure à heure, a fait assigner la société Alternative, par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins qu’il lui soit enjoint, sous astreinte, de rétablir les accès et le courant dans les locaux donnés à bail et de la condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel à valoir sur le préjudice matériel subi.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 juin 2024, ce magistrat a :

— ordonné à la société Alternative de rétablir les accès et le courant dans les locaux donnés à bail à la société Larta, sous astreinte provisoire de 2 000 euros par jour de retard passé le délai de 24 heures à compter de la signification de l’ordonnance, cette astreinte courant sur la période de trois mois ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles et renvoyé les parties à mieux se pourvoir, dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond ;

— condamné la société Alternative à payer à la société Larta la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Alternative aux dépens de l’instance.

Il a estimé que le fait pour la société Alternative d’avoir repris les locaux sans attendre d’avoir obtenu le concours de la force publique caractérisait un trouble manifestement illicite. En revanche, il a considéré que la preuve des préjudices matériels allégués n’était pas rapportée, et notamment les pertes de stocks résultant d’une coupure d’électricité et la perte du chiffre d’affaires sur la base d’un document rédigé en russe non traduit.

Suivant déclaration transmise au greffe le 25 juin 2024, la société Alternative a interjeté appel de l’ordonnance entreprise concernant toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Elle a, par requête en date du 26 juin 2024, demandé au président de la chambre 1-2 d’être autorisée à assigner à jour fixe.

Par ordonnance en date du 27 juin 2024, ce dernier a autorisé la société Alternative à assigner à jour fixe la société Larta, représentée par la SELARL [T], pour l’audience du 30 septembre 2024.

Par exploit d’huissier en date du 11 juillet 2024, remis à personne morale, la société Alternative a fait assigner à jour fixe la société Larta, représentée par la SELARL [T].

Le 21 juillet 2024, M^e Nino Parravicini s’est constitué avocat pour la défense des intérêts de la société Larta, représentée par la SELARL [T].

Aux termes de ses écritures transmises le 9 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Alternative demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles formées par la société Larta ;

— statuant à nouveau,

— à titre principal, de constater que du fait de l’expulsion intervenue avec le concours de la force publique le 8 août 2024, la procédure est devenue sans objet ;

— à titre subsidiaire, de débouter la société Larta de l’ensemble de ses demandes faute d’apporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ;

— en tout état de cause,

* de constater que la demande de réintégration est devenue sans objet du fait de l’expulsion intervenue avec le concours de la force publique le 8 août 2024 ;

* de condamner la société Larta à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de la condamner aux dépens avec distraction au profit de M^e Agnès Ermeneux, avocat aux offres de droit.

A titre principal, elle indique que la force publique a été octroyée le 9 juillet 2024, de sorte que l’expulsion a pu avoir lieu le 8 août 2024. Elle estime que, du fait de cette expulsion, dont la régularité n’est pas contestée, la procédure est devenue sans objet, de sorte que l’ordonnance entreprise doit être infirmée de ce chef.

A titre subsidiaire, elle dément avoir procédé à une expulsion illicite. Elle expose avoir, en plus de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 juin 2018, donné à la société Larta congé, par acte du 28 septembre 2023, pour le 31 décembre 2023, en raison des arriérés de loyers récurrents depuis plusieurs années et une absence de jouissance normale des lieux occasionnant des plaintes fréquentes des clients, de sorte qu’elle affirme que la société Larta est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 et, à tout le moins, depuis le 26 juillet 2018, comme l’a jugé le juge du fond. Elle soutient que le bail étant arrivé à son terme à la date d’ouverture de la procédure collective, cette procédure est sans incidence sur la fin du bail. Elle relève que, le 19 décembre 2023, elle a fait constater une absence d’entretien des lieux, et notamment le fait que l’ensemble du service électrique de la trappe de désenfumage était débranché et ne fonctionnait pas. Elle expose avoir été contrainte de faire intervenir, le 19 mars 2024, la société SEE à la suite d’un nouvel enfumage de la salle de sport en raison d’un défaut d’entretien de la hotte aspirante. Elle indique que la société SEE, qui est intervenue le 16 mai 2024, a pris la décision de couper l’électricité par disjoncteur dans un but de sécurité, tel que cela résulte du constat d’huissier qu’elle a fait dresser le même jour. Elle relève qu’il appartenait à la sous-locataire, pour rétablir le courant, de procéder à la mise aux normes nécessaires pour assurer la sécurité de la clientèle et de ses salariés, plutôt que d’initier la présente procédure.Elle indique que, ne pouvant plus exploiter les lieux, la locataire est partie en emportant du matériel. Elle relève avoir fait constater l’abandon des lieux par la locataire le 27 mai 2024. Elle souligne que la société SEE, qui est de nouveau intervenue les 3, 24 juin et 8 juillet 2024, a constaté qu’aucun travaux n’avait été réalisé. Elle affirme n’avoir jamais refusé à la société Larta l’accès aux locaux, comme en atteste plusieurs personnes, seul le rétablissement de l’électricité, sans avoir préalablement fait mettre en sécurité l’installation électrique conformément aux prescriptions de la société SEE, et, dès lors, l’exploitation des locaux, ayant été refusé.

En tout état de cause, elle indique que la demande de réintégration n’est plus possible et relève avoir été contrainte de procéder à une réfection complète des lieux qui avaient été abandonnés et au rachat du matériel. Elle souligne que, l’astreinte n’étant que l’accessoire de la demande de réintégration, il n’est pas possible de maintenir l’astreinte dès lors que la réintégration est impossible. Elle expose que la société Larta, si elle estime qu’une faute a été commise, ne peut que rechercher sa responsabilité devant la juridiction du fond, faisant observer que le rôle de l’astreinte n’est pas de réparer un préjudice.

Aux termes de ses écritures transmises le 9 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Larta, représentée par son mandataire judiciaire, Me [G] [T] de la SELARL [T], sollicite de la cour qu’elle :

— juge que, jusqu’au 8 août 2024, l’appelante ne l’avait pas expulsée selon les règles de droit et, qu’en conséquence, elle a arbitrairement retiré la clef des locaux, mis hors service l’électricité et empêché l’accès aux locaux en usant de stratagèmes ;

— confirme la décision entreprise à charge pour elle de faire liquider l’astreinte par la juridiction compétente sur la période allant jusqu’au 8 août 2024 ;

— déboute l’appelante de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose avoir rencontré des difficultés avec la locataire principal à partir du moment où la société Alternative a rencontré des difficultés économiques et qu’elle a refusé, en 2018, de céder son fonds de commerce. Elle explique que la société Alternative a alors coupé le courant des locaux qu’elle exploite, à la suite de quoi elle a saisi le juge des référés en 2018, et qu’en réaction à cette action, la société Alternative a fait délivrer à son encontre un commandement de payer avant de l’assigner en constatation de la résiliation du bail et en expulsion.

Elle affirme qu’avant même que la société Alternative n’obtienne le concours de la force publique afin de procéder à son expulsion, le 8 août 2024, elle va l’empêcher d’accéder aux locaux en dérobant le matériel de cuisine (le 5 mai 2024), rejetant le paiement des loyers (dès le mois d’avril 2024), coupant le courant (le 16 mai 2024) et changeant la serrure des locaux (le18 mai 2024). Elle insiste sur le fait ne pas avoir libéré volontairement les lieux, contrairement à ce qui a été constaté le 27 mai 2024 après le plan échafaudé par l’intimée, mais avoir été empêchée d’exploiter son fonds de commerce. Elle expose avoir déposé une main courante suite à la disparition du matériel (le 5 mai 2024), fait intervenir un huissier de justice, le 16 mai 2024, lequel a constaté qu’elle était empêchée d’accéder aux locaux, et obtenu l’autorisation d’assigner d’heure à heure la société Alternative pour le 25 mai 2024, à la suite de quoi le premier juge lui donnera raison.

Elle souligne que la société Alternative n’a jamais exécuté l’ordonnance entreprise en rétablissant les accès et le courant avant d’obtenir son expulsion en profitant d’une enquête des services préfectoraux partiellement tronquée comme n’étant plus destinataire des courriers qui lui étaient adressés. Elle affirme que les lieux ont en réalité été exploités par un tiers, un huissier de justice ayant constaté, les 1er juillet et 8 août 2024, que la caisse enregistreuse était allumée et que des boissons étaient stockées dans des vitrines réfrigérées, des barres protéinés disposées sur le comptoir et la machine à café allumé.

Enfin, elle expose qu’ayant été placée en redressement judiciaire le 8 février 2024, la société Alternative ne pouvait, en application des articles L 145-41 et L 622-21 du code de commerce, poursuivre son expulsion en exécution de l’ordonnance entreprise dès lors que l’action en résiliation a été initiée avant l’ouverture de la procédure collective.

Elle demande la confirmation de l’ordonnance entreprise afin qu’elle puisse faire liquider l’astreinte qui a commencé à courir à compter du 23 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater’ de l’appelante et 'juger’ de l’intimée qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la seule partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, la cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la société Larta a été expulsée avec le concours de la force publique le 8 août 2024, il n’en demeure pas moins qu’elle a saisi le premier juge, par acte d’huissier en date du 25 mai 2024, afin que des mesures soient ordonnées pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu’elle subissait, avant son expulsion le 8 août 2024, tenant au refus par la locataire principale de la laisser accéder aux locaux qui lui étaient sous-loués et rétablir le courant électrique.

Dès lors que l’existence d’un trouble manifestement illicite s’apprécie au moment où le premier juge a statué, à savoir le 13 juin 2024, date de l’ordonnance entreprise, l’expulsion de la société Larta, le 8 août 2024, ne rend pas l’action qu’elle a initiée sans objet, contrairement à ce que soutient la société Alternative.

Par ailleurs, en exécution du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice, le 15 janvier 2024, ayant constaté la résiliation du bail liant les parties pour non-paiement des loyers et charges, dont l’arrêt de l’exécution provisoire sollicité par la société Larta, qui a interjeté appel de la décision susvisée, a été rejeté par le premier président de la cour d’appel de céans, par ordonnance en date du 29 juillet 2024, la société Alternative a poursuivi l’expulsion de la société Larta en faisant délivrer à son encontre un commandement de quitter les lieux par exploit d’huissier en date du 25 janvier 2024.

Or, outre le fait que l’expulsion ne constitue pas une voie d’exécution sur les meubles ou immeubles mais une mesure s’exerçant sur la personne, de telle sorte que l’ouverture d’une procédure collective qui entraîne l’arrêt des poursuites et des mesures d’exécution prévues en application de l’article L 622-21 du code de commerce ne peut empêcher une mesure d’expulsion, le commandement de déguerpir a été délivré avant le prononcé du redressement judiciaire ouverte à l’égard de la société Larta, par jugement en date du 8 février 2024 rendu par le tribunal de commerce de Nice, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire.

De plus, si le jugement rendu le 15 janvier 2024 n’est pas définitif, en raison de l’appel formé à son encontre par la société Larta, et, dès lors, ne peut s’analyser comme une décision passée en force de chose jugée concernant l’action de la bailleresse tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de l’article L 145-41 du code de commerce, il n’en demeure pas moins que la société Larta ne discute pas la validité du congé qui a lui a été délivré, par exploit d’huissier en date du 28 septembre 2023, pour le 31 décembre 2023. Ce faisant, le bail a définitivement pris fin avant la procédure collective ouverte à l’égard de la société Larta.

Enfin, la société Larta ne discute pas la validité de l’expulsion diligentée à son encontre avec le concours de la force publique le 8 août 2024.

Pour toutes ces raisons, le trouble manifestement illicite subi par la société Larta ne peut résulter d’une violation manifeste par la société Alternative des dispositions des articles L 145-41 et L 622-21 du code de commerce en ce qu’elle a poursuivi son expulsion malgré son placement en redressement judiciaire.

Il reste que la société Larta soutient que la société Alternative l’a empêchée d’accéder aux locaux et de les exploiter avant même d’obtenir son expulsion, le 8 août 2024, avec le concours de la force publique.

Aux termes du commandement de quitter les lieux, délivré le 25 janvier 2024, il a été demandé à la société Larta de libérer les locaux de toute personne et de tout bien au plus tard le 4 février 2024, à défaut de quoi, il pourrait être procédé à son expulsion forcée ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur. Cet acte a été signifié par une remise à étude au motif qu’aucun représentant légal ou personne habilitée n’était présent pour recevoir l’acte à l’adresse des lieux loués et que l’accueil physique était fermé l’après-midi à l’adresse du siège social.

Le 16 mai 2024, la société Alternative a fait appel à un commissaire de justice afin qu’il relate l’état de l’installation électrique de la cuisine exploitée par la société Larta en présence de la société SEE, spécialisée en électricité. Le gérant de la société Alternative explique que, depuis que la société Larta a installé ses propres équipements, la salle de sport subit des coupures d’électricité intempestives au niveau du comptoir d’accueil de la salle de sport occasionnant une désorganisation de l’accueil de la clientèle. Le commissaire de justice constate, en se rendant dans la cuisine du restaurant, que la plaque de cuission centrale est branchée sur la prise électrique située en parois sous le passe plat à l’aide de trois multiprises, posées à même le sol, avec des câbles électriques courant au sol, que les prises situées à l’arrière de la plancha n’ont pas de caches de protection et sont recouvertes de projections graisseuses et que les branchements de la plancha (prise colmatée par du silicone), friteuse et plaques (ampères insuffisantes) ne sont pas conformes. Par ailleurs, l’officier ministériel indique que l’électricien procède à des tests du tableau général de basse tension qui se situe à l’arrière du salon de coiffure. Concernant les branchements de la cuisine, il est fait état d’une plancha branchée sur l’alimentation Drawer Cabinet et que son branchement à une prise colmatée par du silicone est dangereux. En outre, le commissaire de justice constate la présence de trois personnes faisant partie du personnel de la société Larta. Enfin, il est relevé la présence de deux sèches linges se trouvant dans la buanderie qui ne fonctionneraient pas en raison des problèmes électriques engendrés par les appareils défectueux et les branchements non conformes de la société Larta, ainsi qu’un dégât des eaux dans le vestiaire des femmes qui aurait pour origine une panne survenue sur le système de refroidissement du local réfrigéré dans lequel la société Larta stocke ses marchandises.

Il apparaît que le même jour, la société SEE, après avoir relevé dans son rapport d’intervention la non-conformité des lignes électriques de la cuisine, des branchements électriques dangereux avec un risque d’incendie, des branchements d’appareils sur plusieurs multiprises en série connectée sur une prise de courant 16A et la non-conformité du branchement de la plancha, a coupé plusieurs circuits alimentant la cuisine et ses équipements par disjoncteurs en présence de la société Alternative.

Il en résulte, qu’alors même que la poursuite de l’activité par la société Larta a été constatée par le commissaire de justice, en ce qu’il a relevé, le 16 mai 2024, la présence de trois personnes travaillant au sein du bar-restaurant pour le compte de la société Larta, la société Alternative a décidé, d’autorité, de couper les circuits électriques alimentant la cuisine.

Si la société Alternative verse aux débats plusieurs procès-verbaux de constat, dressés les 22 novembre 2022, 9 décembre 2023 et 16 mai 2024, afin d’établir un manquement répété de la société Larta à son obligation d’entretien de la cuisine et un risque d’incendie, elle ne pouvait se faire justice à soi-même en coupant l’électricité des lieux loués sans décision de justice l’autorisant à prendre la mesure qu’elle a prise.

Par ailleurs, la société Alternative a fait appel au même commissaire de justice pour établir un procès-verbal constatant, le 27 mai 2024, l’abandon des lieux par la société Larta et dressant un état des lieux des locaux exploités. A l’examen des photographies annexées au constat d’huissier, il apparaît que le bar n’est pas rangé, que les vitrines sont remplies de boissons, que les tables de la salle du retaurant sont dressées, que le local de stockage réfrigéré est hors service avec des denrées alimentaires en putréfaction, de même que la nourriture qui se trouve dans les bacs de la cuisine, outre le fait que des réserves sont émises quant au fonctionnement du four et des plans de travail réfrigérés.

Si ce constat d’huissier démontre que la société Larta n’exploite plus les lieux loués, il ne prouve pas, pour autant, que cette dernière les a abandonnés.

En effet, outre le fait que ces constatations interviennent 11 jours après que la société Alternative a coupé le courant électrique alimentant les locaux loués (ce qui explique la putréfaction des aliments) alors même que du personnel employé par la société Larta était en train de travailler, la société Larta a initié son action en justice tendant au rétablissement du courant électrique et de son droit d’accéder locaux par acte d’huissier en date du 25 mai 2024.

Ce n’est donc qu’en réponse à l’action initiée par la société Larta que la société Alternative a entendu faire croire à un abandon des lieux par la société Larta par acte d’huissier dressé deux jours après l’action en justice initiée à son encontre.

C’est ainsi que Mme [R] [U] atteste le 18 mai 2024, en tant qu’employée du restaurant exploité par la société Larta, qu’une partie du matériel de la cuisine a été volée le 5 mai 2024 (plaques à induction, four à micro-ondes, casseroles…). Concernant ce vol, une plainte a été déposée le 5 mai 2024 par le gérant de la société Larta. Par ailleurs, Mme [U] indique que l’électricité de la cuisine a été coupée 4 jours plus tard, les empêchant de poursuivre le service. Enfin, elle certifie que, lors de son arrivée au restaurant le jour où elle atteste, le 18 mai 2024, la porte de service a été fermée rendant impossible l’accès par cette porte. Après être rentrée par la porte principale de la salle de sport, elle déclare que l’électricité du bar a été également coupée rendant impossible l’utilisation de la caisse et des machines nécessaires à l’activité. Elle explique que, dans ces conditions, elle n’a pas pu continuer l’activité et recevoir les clients.

Ainsi, malgré la procédure initiée par la société Larta, la société Alternative n’a pas hésité, une fois de plus, à se faire justice à elle-même en récupérant, le 27 mai 2024, les locaux loués avant même qu’elle n’obtienne le concours de la force publique pour poursuivre l’expulsion de la société Larta.

Il reste que la société Alternative affirme ne pas avoir empêché la société Larta d’accéder aux locaux litigieux.

Elle verse aux débats des attestations par lesquelles Mme [I] [Y] [O], manager opérationnel, certifie avoir laissé le manager du restaurant, accompagné d’un huissier de justice accéder, à deux reprises, à l’espace restaurant, après qu’ils se soient présentés à l’accueil du club, tandis que M. [L] [K], employé polyvalent, coach sportif et réceptionniste, certifie que, jusqu’au 8 août 2024, le personnel du restaurant, son responsable et l’huissier de justice mandaté par ses soins pouvaient y accéder en passant par la porte d’entrée ou celle arrière comme ayant les clés, sachant que les serrures n’ont jamais été changées.

Or, la société Larta se réfère dans ses écritures (en pages 3, 6 et 7) à un procès-verbal de constat établi par Me [A] à sa demande, le 16 mai 2024, relatant les faits suivants :

Je pénètre ensuite au sein des locaux de WORLD CLASS et suis interpellée par Monsieur [H] [V], gérant de la société ALTERNATIVE.

Je lui décline alors mes nom, qualité et objet de ma mission.

Il me déclare qu’il s’oppose formellement à ce que je procède à toutes constatations utiles à l’intérieur des locaux [en caractère gras].

Sur mon interrogation, il me précise que la société LARTA n’est plus sous-locataire depuis 2018, qu’elle a fait l’objet d’un jugement d’expulsion, qu’elle est occupante sans droit ni titre et que de ce fait, elle n’a plus accès aux locaux [en caractère gras].

Si cet acte n’apparaît pas dans le bordereau des pièces communiquées par la société Larta, et notamment en pièce 11 (comme elle l’indique dans ses écritures), laquelle correspond à un autre procès-verbal dressé par Me [A] le 24 juin 2024, pas plus que dans son dossier de plaidoirie ou dans celui de la société Alternative, il n’en demeure pas moins que l’intimée n’en conteste pas l’existence dès lors qu’elle y répond (en page 15 de ses dernières écritures) en ces termes :

Ce qui a été refusé par la société ALTERNATIVE, c’est que la société LARTA rétablisse l’électricité, sans avoir préalablement fait mettre en sécurité l’installation électrique conformément aux prescriptions de la société SEE.

C’est ce qu’elle a indiqué à l’Huissier instrumentaire peut-être maladroitement (mais le gérant de la société ALTERNATIVE est étranger et ne maîtrise pas forcément les subtilités de la langue française), en précisant que la société LARTA n’avait pas accès non pas aux locaux mais à l’exploitation de ceux-ci en l’état [en caractère gras].

Ainsi, la société Alternative a, de toute évidence, refusé à la société Larta et/ou à l’huissier mandaté par ses soins d’accéder aux locaux loués en se prévalant de la mesure d’expulsion prise à son encontre et ce, quelques jours avant que la société Larta n’initie son action.

En outre, la société Larta produit trois procès-verbaux de constat dressés à sa demande les 24 juin, 1er juillet et 8 août 2024 révélant que la société Alternative a persisté dans son comportement, malgré l’ordonnance entreprise.

Aux termes du premier constat, le commissaire de justice indique que la responsable de la salle de sport ne s’est pas opposée à qu’ils accèdent, lui-même et M. [E], employé polyvalent de la société Larta, aux locaux loués. Au niveau du bar-restaurant, il relève la présence d’une affiche interdisant le passage au motif qu’il est 'en rénovation', la présence de trois machines (machine à café, moulin à café et fontaine à eau) posées sur le bar n’appartenant pas à la société Larta, selon M. [E], que les vitrines réfrigérées pour boissons sont vides et que le bloc de prises électriques situé du côté droit du bar ne fonctionne pas, à l’inverse de celui situé du côté gauche. Au niveau de la cuisine, il constate qu’elle est inexploitable en l’état, qu’elle n’est pas alimentée en électricité, que la hotte aspirante a été déposée, que le plafond situé à proximité de l’extraction a fait l’objet d’une découpe, que des trous sont présents en partie haute et basse du mur et que M. [E] lui indique que le four micro-ondes et la plaque de cuisson électrique sont manquants. Au niveau de la salle de restaurant, il relève la présence de tables et chaises ainsi que d’une desserte. Enfin, il indique ne pouvoir accéder au local frigorifique, la serrure étant récente et la responsable de la salle sport déclarant ne pas disposer des clés de ce local.

Aux termes du deuxième constat, le commissaire de justice constate que les appareils électriques du bar sont en service, que de la vaisselle est en place sur les étagères, que des boissons sont stockées dans les vitrines réfrigérées et qu’une caisse enregistreuse est en place. Pour autant, M. [E] lui indique que ce n’est pas cette société Larta qui exploite le bar. En se rendant à la cuisine, il relève qu’elle est dans le même état que lors de son précédent passage et, donc, inexploitable et que l’employé de l’entreprise Dimco, rencontré sur place, lui indique avoir été contacté par la société Alternative pour l’entretien du matériel présent dans la cuisine mais qu’il ne peut réaliser sa mission faute d’électricité. Enfin, il expose ne pouvoir accéder au local frigorifique qui est fermé à clé et que M. [E] ne dispose toujours pas des clés.

Aux termes du dernier constat, l’officier ministériel constate que le bar est aménagé et prêt à être exploité, que la caisse enregistreuse est en place, que des boissons sont stockées dans les vitrines réfrigérées, que des barres protéinées sont disposées sur le comptoir et que la machine à café est allumée. Il constate qu’une cliente de la salle de sport est reçue par une employé portant un tee-shirt sur lequel figure le sigle 'World Class', qu’elle lui demande une bouteille d’eau et lui indique qu’elle passera régler à la fin de sa séance de sport. Par ailleurs, en se rendant dans la cuisine, il constate que l’électricité a été rétablie, que les appareils électriques sont alimentés en électricité, que l’éclairage fonctionne et que des travaux ont été effectués avec la remise en place de la hotte, le rebouchage des trous et le carrelage des murs. Il indique qu’elle est de nouveau en état d’être exploitée, relevant par ailleurs que la salle du restaurant et la terrasse extérieure sont équipées de tables et chaises.

Il s’induit de ces éléments que, si postérieurement à l’ordonnance entreprise, la société Alternative a autorisé le commissaire de justice mandaté par la société Larta a accéder aux locaux loués afin de procéder à toutes constatations utiles, comme l’attestent Mme [I] [Y] [O] et M. [L] [K], elle a, comme elle le reconnait elle-même, empêché la société Larta d’exploiter les locaux.

Bien plus, elle est allée jusqu’à changer la serrure du local frigorique, faire procéder à des travaux au niveau du bar et de la cuisine ainsi qu’à rétablir l’électricité afin de permettre à des personnes tierces à la société Larta d’exploiter le bar, puis la cuisine, avant même l’expulsion de la société Larta, le 8 août 2024.

En l’état de ces faits, la société Alternative ne peut sérieusement soutenir avoir conditionné la reprise de l’exploitation des locaux par la société Larta à la mise en sécurité de l’installation électrique conformément aux prescriptions de la société SEE, étant par ailleurs rappelé qu’elle ne pouvait pas, d’autorité, tirer les conséquences de ce qu’elle considérait comme un manquement du preneur à son obligation d’entretien.

Enfin, en ayant eu recours à la force publique le 8 août 2024 pour procéder à l’expulsion de la société Larta, la société Alternative reconnaît que les lieux étaient toujours occupés, bien que n’étant plus exploités de son fait, par la personne visée par le titre exécutoire autorisant l’expulsion.

C’est donc par une violation manifeste des règles régissant l’expulsion que la société Alternative a, de sa propre autorité, récupérer les locaux loués le 27 mai 2024, en prétextant leur abandon par le preneur, après avoir, le 16 mai précédent, coupé l’électricité afin d’empêcher la société Larta de les exploiter et, avant d’avoir, entre les 27 mai et 8 août 2024, entrepris des travaux et fait exploiter les locaux par une autre entité que la société Larta et ce, avant même qu’elle n’obtienne le concours de la force publique pour procéder, le 8 août 2024, à l’expulsion de la société Larta.

Le comportement de la société Alternative s’analysant comme un trouble manifestement illicite causé à la société Larta au moment où le premier juge a statué, c’est à bon droit que ce dernier a considéré que les mesures de nature à y mettre un terme consistaient au rétablissement, par la société Alternative, du courant électrique des lieux loués et de leur libre accès par la société Larta, sauf à préciser que ce rétablissement devait permettre à la société Larta de poursuivre l’exploitation des locaux jusqu’à ce qu’elle soit régulièrement expulsée des lieux ou qu’elle les quitte volontairement.

Afin de contraindre la société Alternative à s’exécuter, c’est à bon droit que le premier juge a assorti l’obligation de faire d’une astreinte provisoire de 2 000 euros par jour de retard passé le délai de 24 heures à compter de la signification de l’ordonnance, cette astreinte courant sur une période de trois mois.

S’il n’est pas contesté que la société Larta a été expulsée le 8 octobre 2024, sans que la régularité de cette mesure ne soit discutée, il n’en demeure pas moins que, jusqu’à cette date, la société Alternative était tenue, sous astreinte, dont la liquidation pourra toujours être sollicitée devant le juge de l’exécution compétent, en exécution de l’ordonnance entreprise, confirmée par la cour de céans, de rétablir le droit pour la société Larta d’accéder aux locaux loués et le courant électrique afin qu’elle puisse les exploiter jusqu’à son expulsion ou son départ volontaire.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les mesures qui ont été ordonnées, selon les mêmes modalités, sauf à préciser que le rétablissement ordonné par le premier juge devait permettre à la société Larta de poursuivre l’exploitation des locaux jusqu’à ce qu’elle soit régulièrement expulsée des lieux ou qu’elle les quitte volontairement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Alternative succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la société Larta la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux dépens.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à la société Larta, représentée par Me [G] [T] de la Selarl [T], en qualité de mandataire judiciaire, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que partie perdante, la société Alternative sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Précise que la mesure de rétablissement ordonnée par le premier juge l’a été pour permettre à la SASU Larta de poursuivre l’exploitation des locaux loués par la SARL Alternative jusqu’à ce qu’elle soit régulièrement expulsée des lieux ou qu’elle les quitte volontairement ;

Condamne la SARL Alternative à verser à la SASU Larta, représentée par Me [G] [T] de la Selarl [T], en qualité de mandataire judiciaire, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SARL Alternative de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne la SARL Alternative aux dépens.

La greffière Le président