Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 5 juin 2025, n° 23/04240

TI Nice 6 février 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Validité de la résiliation du mandat
La cour a confirmé que la résiliation était valide et que la SARL devait restituer les honoraires indus pour la période postérieure à la résiliation.
Accepté
Frais d'avocat exposés en cause d'appel
La cour a jugé que la SARL devait payer une somme pour couvrir les frais d'avocat de la SCI, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que la partie perdante devait supporter les dépens, condamnant ainsi la SARL à payer les frais de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 5 juin 2025, n° 23/04240
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/04240
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Nice, 6 février 2023, N° 22/03153
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril CHAHOUAR-BORGNAEtienne BERARD
Cabinet(s) :	BERARD & NICOLAS
Parties :	Société IMMOBILIERE PARNASSE c/ S.C.I. LA CHIMERE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2025

N° 2025/ 217

Rôle N° RG 23/04240 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK74S

Société IMMOBILIERE PARNASSE

S.C.I. LA CHIMERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Etienne BERARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 06 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n°22/03153.

APPELANTE

Société IMMOBILIERE PARNASSE, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. LA CHIMERE agissant poursuites et diligences de ses gérants en exercice, Monsieur [U] [M] et Monsieur [L] [J], domiciliés es qualité audit siège. Elisant domicile au Cabinet de la SCP BERARD-NICOLAS, Avocat au barreau de NICE y demeurant [Adresse 3]., demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 décembre 2018, la SCI LA CHIMERE a donné mandat à la SARL IMMOBILIERE PARNASSE de gérer un petit bâtiment composé de plusieurs lots .

Le 9 septembre 2020, la SCI LA CHIMERE envoyait à cette dernière un courrier de résiliation de fin de mandat.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2021, la SCI LA CHIMERE assignait la SARL IMMOBILIERE PARNASSE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à lui payer la somme de 5.438,29 € au titre des honoraires retenus.

*condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à lui payer la somme de 980 € au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021.

*condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE aux entiers dépens.

Par jugement en date du 17 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice se déclarait incompétent pour connaître de la présente affaire et renvoyait le dossier devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice.

L’affaire était évoquée à l’audience du 7 décembre 2022.

La SCI LA CHIMERE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La SARL IMMOBILIERE PARNASSE concluait au débouté des demandes de la SCI LA CHIMERE, soutenant qu’elle avait à bon droit conserver les honoraires puisque le mandat souscrit était de 3 ans.

Par jugement contradictoire en date du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*dit que la résiliation effectuée à l’initiative du mandant est valable.

*dit que le contrat de mandat conclu entre les parties le 19 décembre 2018 a pris fin le 19 décembre 2020.

*condamné la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMERE la somme de 5.438,29 € à titre de restitution des honoraires indus avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021.

*condamné la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMERE les intérêts au taux légal sur la somme de 980 € du 6 avril 2021 au 18 janvier 2022.

*condamné la SARL IMMOBILIERE PARNASSE représentée par son gérant en exercice à payer à la SCI LA CHIMERE la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

*condamné la SARL IMMOBILIERE PARNASSE représentée par son gérant en exercice aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel en date du 21 mars 2023, la SARL IMMOBILIERE PARNASSE interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— que la résiliation effectuée à l’initiative du mandant est valable.

— que le contrat de mandat conclu entre les parties le 19 décembre 2018 a pris fin le 19 décembre 2020.

— condamne la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMERE la somme de 5.438,29 € à titre de restitution des honoraires indus avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021.

— condamne la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMERE les intérêts au taux légal sur la somme de 980 € du 6 avril 2021 au 18 janvier 2022.

— condamne la SARL IMMOBILIERE PARNASSE représentée par son gérant en exercice à payer à la SCI LA CHIMERE la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— condamne la SARL IMMOBILIERE PARNASSE représentée par son gérant en exercice aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

— ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL IMMOBILIERE PARNASSE demande à la cour de :

* la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée.

* réformer le jugement du 6 février 2023 en ce qu’il a :

— dit que la résiliation effectuée à l’initiative du mandant est valable.

— dit que le contrat de mandat conclu entre les parties le 19 décembre 2018 a pris fin le 19 décembre 2020.

— condamné la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMERE la somme de 5.438,29 € à titre de restitution des honoraires indus avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021.

— condamné la SARL IMMOBILIERE PARNASSE représentée par son gérant en exercice à payer à la SCI LA CHIMERE la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— condamné la SARL IMMOBILIERE PARNASSE représentée par son gérant en exercice aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

— ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau.

*condamner la SCI LA CHIMENE au paiement de la somme de 5.438,29 € au titre des honoraires dus jusqu’au 19 décembre 2021

*débouter la SCI LA CHIMENE de l’ensemble de ses arguments, fins et prétentions.

*condamner la SCI LA CHIMENE au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

*condamné la SCI LA CHIMENE aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SARL IMMOBILIERE PARNASSE fait valoir que le mandat souscrit avec la SCI LA CHIMENE a été régularisé le 19 décembre 2018 pour une durée ferme de 3 ans soit jusqu’au 19 décembre 2021.

Elle soutient qu’il est faux d’avoir jugé que la résiliation pouvait avoir lieu tous les ans et de facto que la résiliation était valable

Dés lors elle soutient que dans la mesure où la SCI LA CHIMENE était engagée pour une durée encore d’un an et trois mois, celle-ci était tenue au paiement des honoraires dus à son gestionnaire, soit la somme de 5.438,29 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LA CHIMENE demande à la cour de :

*juger conforme aux clauses contractuelles la résiliation du mandat par le mandant.

*confirmer en conséquence la décision de première instance en toutes ses dispositions.

Y ajoutant.

*condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à lui payer la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel

*condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE aux dépens d’appel.

A l’appui de ses demandes, la SCI LA CHIMENE soutient avoir respecté les dispositions contractuelles du mandat, la clause applicable à la résiliation prévoyant la possibilité de résilier à « chaque date anniversaire » donc tous les ans.

Ainsi la date anniversaire du contrat étant le 19 décembre 2018, le mandant pouvait, sans se voir reprocher aucune faute, résilier la convention par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 septembre 2020 pour le 19 décembre 2000.

Par ailleurs la SCI LA CHIMENE faisait valoir qu’elle avait de justes motifs de résilier la convention , soulignant que son mandataire, malgré la limitation de pouvoir qui avait lui-même prévu dans son mandat n’a pas hésité à signer un bail commercial le 25 mars 2010, bail dont la nullité pourra être ultérieurement invoquée.

Enfin elle fait valoir que le mandataire professionnel a retenu arbitrairement une somme en dépit de l’application du mandat alors même que le contrat ne prévoyait aucune pénalité ou indemnisation en cas de résiliation, ajoutant que si par extraordinaire la cour estimait que la résiliation était fautive, il appartenait à l’appelante d’établir un préjudice

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2025 .

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 avril 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

******

1°) Sur la résiliation du mandat

Attendu que la SARL IMMOBILIERE PARNASSE soutient que le mandat de gérance a été souscrit avec la SCI LA CHIMENE pour une durée ferme de trois ans à compter du jour de la signature des présentes et qu’elle ne pouvait donc le résilier avant le 19 décembre 2021.

Que cette dernière soutient que la clause applicable à la résiliation prévoit la possibilité de résilier à chaque date anniversaire, donc tous les ans.

Attendu qu’il résulte du paragraphe 8 du mandat de gérance intitulé-Durée- que « le présent mandat est donné pour une durée ferme de trois ans à compter du jour de la signature des présentes aux termes de laquelle il se renouvellera automatiquement. »

Que l’article 9 intitulé-Résiliation- dispose que « l’une ou l’autre des parties pourra mettre fin au présent mandat à chaque date d’anniversaire à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en respectant un préavis de trois mois.

Le point de départ de ce préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée.

Par dérogation expresse dispositions de l’article 2003 du Code civil le décès du mandant n’emportera pas la résiliation de plein droit du mandat qui se poursuivra avec les ayants droits du mandant, fussent-ils mineurs ou autrement incapables. »

Attendu qu’il est acquis aux débats que la convention liant les parties s’analyse en un contrat d’adhésion

Qu’en effet le mandat de gérance présente pleinement les caractéristiques du contrat d’adhésion puisque ses conditions générales sont soustraites à la négociation pour avoir été déterminées à l’avance par l’une des parties

Qu’il s’en suit que dans le doute, le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé et ce conformément aux dispositions de l’article 1190 du code civil

Qu’en effet le rédacteur de ce type de contrat étant réputé être en position de force rapport à son cocontractant, il est par conséquent normal d’interpréter le contrat d’adhésion à la faveur de la partie présumée faible afin de rétablir l’équilibre contractuel.

Que la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation , dans un arrêt du 21 janvier 2003, a eu l’occasion de préciser que « selon ce texte applicable en la cause, que les clauses des contrats proposés par les professionnels aux consommateurs ou aux non-professionnels s’interprètent, en cas de doute, dans le sens le plus favorable au consommateur ou au non-professionnel »

Attendu qu’il résulte du mandat de gérance qu’il existe deux paragraphes distincts, l’un relatif à la durée ( article 8), l’autre relatif à la résiliation (article9)

Que dans ce dernier, il est prévu la possibilité de résilier le mandat de gérance à chaque date anniversaire.

Que le mot anniversaire a une signification précise, symbolisant ainsi le retour annuel d’un jour marqué par un événement.

Qu’en l’espèce la date anniversaire est la date, chaque année à laquelle le contrat a été signé, soit le 19 décembre.

Que si tel n’était pas la volonté de la SARL IMMOBILIERE PARNASSE , il lui appartenait de préciser dans l’article 9 que le contrat serait résilié, non pas à chaque date anniversaire, mais à chaque échéance ce qui aurait alors permis le droit de résilier tous les trois ans.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que la SCI LA CHIMENE a respecté les dispositions de l’article 9 en avisant la SARL IMMOBILIERE PARNASSE par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de sa volonté de mettre un terme au contrat en respectant un préavis de trois mois, la lettre de résiliation ayant été adressée le 9 septembre 2020.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé la résiliation du mandat parfaitement valide au regard des stipulations contractuelles.

2°) Sur la demande en paiement de la SCI LA CHIMENE

Attendu que la SCI LA CHIMENE demande à la cour de condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMERE la somme de 5.438,29 € à titre de restitution des honoraires indus avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2021.

Que le mandat de gérance ayant pris fin le 19 décembre 2020, il appartient à la SARL IMMOBILIERE PARNASSE de restituer les honoraires prélevés indûment au titre de la période allant du 19 décembre 2020 au 19 décembre 2021 soit la somme de 5.438,29 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 avril 2021.

Qu’il convie par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMENE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARNASSE à payer à la SCI LA CHIMENE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel,

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARNASSE aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,