COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MARS 2025

N° 2025/116

Rôle N° RG 24/02955 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMWAT

[C] [S] épouse [H]

[R] [H]

C/

S.C.I. SCI LA MARIANNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

par M^e Charles REINAUD

M^e Emily LINOL-MANZO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 20 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00649.

APPELANTS

Madame [C] [S] épouse [H]

née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [H]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentés parMe Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés der M^e Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SCI LA MARIANNE

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Emily LINOL-MANZO, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) La Marianne a consenti, suivant acte en date du 15 août 2017, à effet au 1er septembre 2017, à la société par actions simplifiée (SAS) Métropole Autos, gérée par Mme [C] [H], un bail commercial portant sur une parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 7] à [Localité 9] d’une superficie de 3 646 m2.

Par jugement en date du 30 décembre 2019, le tribunal de commerce de Lille a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Métropole Autos, laquelle a été clôturée pour insuffisance d’actifs par jugement en date du 30 juin 2020.

Par courrier en date du 9 mars 2020, le mandataire liquidateur a indiqué à la société La Marianne ne pas poursuivre le bail commercial en précisant qu’elle pouvait reprendre possession des lieux.

Par courriel en date du 26 décembre 2022, la société La Marianne a enjoint à Mme [C] [H] et M. [R] [H] de libérer la parcelle AP [Cadastre 7] sur laquelle ils exercent une activité commerciale.

Se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de Mme et M. [H] de la parcelle AP [Cadastre 7], la société La Marianne les a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’obtenir leur expulsion et leur condamnation à lui verser une indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 20 février 2024, ce magistrat, considérant que Mme et M. [H] occupaient sans droit ni titre la parcelle cadastrée AP [Cadastre 7], distincte de celle cadastrée AP [Cadastre 6], en raison de leur superficie, a :

— ordonné l’expulsion de M. [R] [H] et Mme [C] [H] née [S] et celle de tous occupants de leur chef de la parcelle qu’ils occupent de façon illicite située sur la commune de [Localité 9] cadastrée AP [Cadastre 7] appartenant à la société La Marianne, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois, et ce, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de sa décision, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— condamné M. et Mme [H] à verser à la société La Marianne une indemnité d’occupation de 2 000 euros par mois à compter du 2 janvier 2023 ;

— condamné M. et Mme [H] à payer à la société La Marianne à titre provisionnel la somme de 26 000 euros ;

— condamné M. et Mme [H] à payer à la société La Marianne la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [H] aux dépens du référé.

Suivant déclaration transmise au greffe le 06 mars 2024, Mme et M. [H] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 11 avril 2024 et des nouvelles pièces 26 et 27 transmises le 13 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils demandent à la cour de réformer l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de :

— juger n’y avoir lieu à référé en l’absence d’occupation illicite ;

— juger que la société La Marianne a repris possession de son bien litigieux depuis le mois de juin 2020 suite au courrier du mandataire en date du 9 mars 2020 résiliant le bail commercial et restituant les lieux ;

— débouter la société La Marianne de ses demandes ;

— la condamner à leur verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils se prévalent de l’existence de contestations sérieuses pour s’opposer aux demandes formées par la société La Marianne.

Ils affirment ne pas occuper le terrain, objet du litige, depuis que le mandataire liquidateur de la société Métropole Autos a indiqué à la bailleresse, par courrier du 9 mars 2020, qu’elle pouvait reprendre possession des lieux. Ils soutiennent que le terrain en question a été laissé à l’abandon, faute pour la société La Marianne de l’avoir repris. Ils relèvent que ce n’est qu’à la fin de l’année 2022 que la société La Marianne s’est prévalue d’une occupation sans droit ni titre, alors même que rien ne prouve qu’ils occupent le terrain litigieux depuis 2020. Ils contestent la valeur probante du constat d’huissier dressé le 2 janvier 2023 dès lors qu’il s’agit d’une preuve à soi-même, que la bailleresse n’a sollicité aucune autorisation, par requête présidentielle, de pénétrer chez eux et que, devant leur refus de laisser l’officier ministériel pénétrer chez eux, ce dernier n’a procédé à ses constatations que depuis l’extérieur.

Ils relèvent qu’ils occupent, à la suite d’un bail que leur a consenti l’intimée, la parcelle voisine cadastrée AP [Cadastre 6] sur laquelle est édifiée une maison et qu’ils sont propriétaires de celle cadastrée AP [Cadastre 5]. Ils font valoir que le terrain litigieux est un terrain agricole sur lequel ils ne peuvent exercer aucune activité commerciale, et en l’occurrence une activité de location de remorques. Ils exposent que la superficie de ce terrain n’est pas de 3 600 m2, comme indiqué dans le bail, mais de 2 315 m2, et que la différence (1 300 m2) dépend de la parcelle AP [Cadastre 6]. De plus, ils insistent sur le fait que c’est le même portail, situé [Adresse 3], qui dessert les trois parcelles AP [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Ils exposent que la maison et le terrain d’une superficie de 4 200 m2 qu’ils occupent situés sur les parcelles AP [Cadastre 6] et [Cadastre 7] n’ont rien à voir avec le terrain litigieux, objet du bail commercial consenti à la société Métropole Autos, et qu’il en est de même de la parcelle AP [Cadastre 5] dont ils sont propriétaires et sur laquelle est construite une maison jumelée avec celle qu’ils occupent. Ils soulignent que pour accéder à la parcelle dont ils sont propriétaires, ils disposent d’une servitude de passage sur les deux autres parcelles et doivent passer par le portail unique situé [Adresse 3]. Ils exposent qu’en l’absence d’une délimitation des parcelles par une clôture et/ou de portails, la preuve d’une occupation sans droit ni titre du terrain, objet du litige, n’est pas rapportée, sachant qu’ils n’exercent leur activité de location de remorques que sur la parcelle dont ils sont propriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 avril 2024 et des nouvelles pièces 17 à 30 transmises le 13 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société La Marianne sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné Mme et M. [H] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 26 000 euros ;

— statuant à nouveau,

— condamne Mme et M. [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 92 000 euros arrêtée au 30 avril 2024 ;

— déboute Mme et M. [H] de leurs demandes ;

— les condamne à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation de sommation, du procès-verbal de constat et de la signification de l’ordonnance.

Elle conteste avoir repris la possession de son terrain depuis la cessation du bail commercial consentie à la société Métropole Autos et affirment que Mme et M. [H] l’occupent sans aucun droit ni titre pour y exercer une activité commerciale de dépannage et remorquage. Elle fait observer que Mme et M. [H] ont reconnu, aux termes de la sommation interpellative du 2 janvier 2023, être titulaires d’un bail comprenant une maison d’habitation et un terrain sur lequel ils exercent une activité de location de remorques, et ce, sans faire état de la parcelle dont ils sont propriétaires. Elle indique que Mme et M. [H] ont l’habitude de ne pas régler leurs loyers, ce qui a valu la mise en liquidation judiciaire de la société Métropole Autos et une décision rendue par le juge des contentieux de la protection ayant ordonné leur expulsion de la parcelle cadastrée AP [Cadastre 6]. Elle se prévaut du procès-verbal de constat établi par Me [M] pour démontrer l’occupation sans droit ni titre des appelants de son terrain cadastré AP [Cadastre 7], ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Elle affirme que cette occupation sans droit ni titre remonte au 30 juin 2020, et non au 2 janvier 2023, comme l’a considéré le premier juge.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion pour occupation sans droit ni titre

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que le bail commercial consenti par la société La Marianne à la société Métropole Autos, gérée par Mme [C] [H], qui a pris fin le 9 mars 2020, date à laquelle le mandataire liquidateur représentant le preneur a informé la bailleresse qu’il n’entendait pas poursuivre le bail, portait sur une parcelle AP [Cadastre 7].

Cette parcelle est contig’e à celle cadastrée AP [Cadastre 6] sur laquelle se situe la maison d’habitation que Mme et M. [H] ont occupé, aux termes d’un bail d’habitation que leur a consenti la société La Marianne, dont la résiliation a été prononcée par le tribunal judiciaire de Toulon par jugement en date du 18 septembre 2023.

Elle est également contig’e à celle cadastrée AP [Cadastre 5] sur laquelle se situe une autre maison d’habitation, acquise par Mme et M. [H] suivant acte notarié en date du 28 juillet 2021.

Afin d’établir l’occupation sans droit ni titre de Mme et [H] de la parcelle cadastrée section AP [Cadastre 7], la société La Marianne verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par Me [M], commissaire de justice, le 2 janvier 2023. En se rendant à l’adresse indiquée, [Adresse 12] à [Localité 8], il relève la présence d’une parcelle clôturée par un mur et un portail métallique coulissant fermé, le nom de '[H]' inscrit sur le mur à gauche et une pancarte publicitaire affichée sur le mur à droite sur laquelle est inscrite 'locationremorque.fr’ ainsi qu’un numéro de téléphone. Il indique que Mme [H] refuse qu’il pénètre à l’intérieur pour procéder à ses constatations et qu’elle déclare occuper le terrain en vertu d’un bail et y exercer une activité de location de remorques. Depuis l’extérieur, l’officier ministériel constate que le terrain se trouvant derrière le portail est occupé par divers véhicules et remorques.

En outre, dans le cadre de la sommation interpellative qui leur a été faite le même jour concernant l’occupation du terrain anciennement occupé par la société Métropole Autos, Mme et M. [H] ont répondu au commissaire de justice être titulaires d’un bail comprenant une maison d’habitation et le terrain qu’ils occupent pour la location de remorques.

Enfin, la société La Marianne se réfère à un procès-verbal de constat dressé le 14 mai 2024, soit à un moment où Mme et M. [H] ont quitté les lieux en exécution de l’ordonnance entreprise. Me [M] constate, à l’adresse indiquée, un terrain avec plusieurs bâtis. M. [B] [X], rencontré sur place, lui indique être locataire de M. [H] suivant un bail verbal moyennant un loyer mensuel de 500 euros, et que M. et Mme [H] ont quitté les lieux il y a plusieurs jours. Il constate, sur le terrain, la présence de véhicules qui appartiendraient à M. [X] pour l’exercice de son activité. De plus, il relève la présence de gravats provenant d’un mur détruit en pourtour d’une dalle en béton, d’un cabanon en bois posé sur une dalle en béton mais détruit, d’un mur en parpaings ferraillé d’une hauteur de 3 mètres environ sur une vingtaine de mètres de longueur, d’une dalle en béton délimitée par des murs en parpaings avec le mur côté Est qui est détruit et d’un espace clôturé par des murs en parpaings détruits. Par ailleurs, il constate que la maison d’habitation est partiellement détruite, notamment au niveau de la toiture, de la véranda et des extensions et la présence d’un mur en parpaings côté Ouest au niveau de la mitoyenneté avec la maison voisine ainsi que d’une terrasse couverte située au Sud avec une couverture qui a été retirée de la dalle en béton. A l’intérieur de la maison, il relève que toutes les surfaces sont détruites et saccagées, que les équipements sont cassés et que les menuiseries ont été retirées.

Si ces éléments établissent, au moment où le premier juge a statué, l’exercice par Mme et M. [H] d’une activité de location de remorques, ils sont insuffisants à rapporter la preuve d’une occupation manifeste du terrain litigieux.

En effet, alors même que la parcelle litigieuse AP [Cadastre 7] qu’occupait la société Métropole Autos est un terrain nu d’une superficie de 3 600 m2, tel que cela résulte du bail commercial qui avait été consenti, que celle cadastrée AP [Cadastre 5] acquise par Mme et M. [H] d’une superficie de 1 306 m2 est décrite dans l’attestation de propriété comme étant un immeuble consistant en une parcelle de terre sur partie de laquelle se trouve édifiée une bâtisse à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et que celle cadastrée AP [Cadastre 6] louée à Mme et M. [H] est constituée d’une maison d’habitation avec terrain, tel que cela ressort du jugement rendu le 18 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulon, les constatations faites par Me [M] ne permettent pas de déterminer sur lesquelles de ces parcelles se trouvaient les véhicules et remorques résultant du procès-verbal de constat en date du 2 janvier 2023.

Si Mme [H] a refusé que le commissaire de justice pénètre dans les lieux, il n’en demeure pas moins, qu’à la date du 2 janvier 2023, Mme et M. [H] étaient bien titulaires, comme ils l’ont indiqué lors de leur sommation interpellative, d’un bail consenti par la société La Marianne portant sur la parcelle AP [Cadastre 6] et avaient acquis, le 28 juillet 2021, la parcelle AP [Cadastre 5], sachant que Mme et M. [H] passaient par les parcelles AP [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour accéder à leur parcelle AP [Cadastre 5]. Il se peut donc que les véhicules et remorques pris en photographie par Me [M], se trouvant juste derrière le portail, étaient garés sur les parcelles cadastrées AP [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Cela est d’autant plus vrai que les constatations faites par Me [M] le 14 mai 2024, date à laquelle il a pu pénétrer dans les lieux, n’établissent pas plus une occupation par Mme et M. [H] de la parcelle AP [Cadastre 7]. Outre le fait que la personne rencontrée sur place a indiqué que Mme et M. [H] avaient quitté les lieux et que les véhicules lui appartenaient, les parcelles en question n’apparaissent pas matériellement délimitées. En effet, si le commissaire de justice relève la présence de murs en parpaings, détruits pour un certain nombre d’entre eux, il n’est pas allégué ni démontré que ces derniers ont pour vocation de délimiter les parcelles en question, et en particulier la parcelle AP [Cadastre 7] des parcelles AP [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Cette absence de délimitation matérielle résulte du procès-verbal de constat dressé le 20 septembre 2023 par Me [A] [J], commissaire de justice, à la demande de Mme et M. [H]. Ce dernier relève que les parcelles AP [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ne sont délimitées qu’au niveau du jardin des deux villas, à l’Ouest, par un mur de clôture en maçonnerie prolongé d’un mur de type gabions et que les autres confronts situés au Nord et à l’Est ne disposent d’aucun portail ni clôture. Par ailleurs, il apparaît que l’accès aux parcelles AP [Cadastre 6] et [Cadastre 7] se fait par un unique portail tandis que la parcelle AP [Cadastre 5] dispose d’une autre entrée par le chemin de la diligence.

En l’état de ces éléments, la preuve n’était pas suffisamment rapportée par la société La Marianne, au moment où le premier juge a statué, de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’une occupation de Mme et M. [H] du terrain situé sur la parcelle AP [Cadastre 7] pour l’exercice de leur activité de location de remorques.

De même, l’obligation pour Mme et M. [H] de libérer une parcelle dont la preuve de l’occupation n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, même à hauteur d’appel, est sérieusement contestable.

Il y a donc d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné, sous astreinte, l’expulsion de Mme et M. [H] de la parcelle litigieuse.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la preuve d’une occupation par Mme et M. [H] de la parcelle AP [Cadastre 7] n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

L’obligation pour ces derniers de verser une provision à valoir sur la réparation du préjudice subi par la société La Marianne pour occupation illicite de son bien est donc sérieusement contestable.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme et M. [H] à verser à la société La Marianne des provisions à valoir sur les indemnités d’occupation échues et sur celles à échoir.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société La Marianne succombe en appel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme et M. [H] aux dépens de première instance et à verser à la société La Marianne la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société La Marianne sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à Mme et M. [H] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, la société La Marianne sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI La Marianne de ses demandes tendant à ordonner l’expulsion de Mme [C] [H] née [S] et M. [R] [H] de la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 7] située sur la commune de [Localité 9] et à les condamner à des provisions à valoir sur des indemnités d’occupation ;

Condamne la SCI La Marianne à verser à Mme [C] [H] née [S] et M. [R] [H] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI La Marianne de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI La Marianne aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

La greffière Le président