COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2025

N° 2025/25

Rôle N° RG 20/11573 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGR23

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

C/

[V] [N]

[J] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle CORNE

M^e Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire en date du 19 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03280.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

Représentée par son représentant légal en exercice, domicilié es-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocate au barreau de GRASSE

INTIMÉES

Madame [V] [N]

Née le 01 Octobre 1942 à [Localité 6]

Demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [E]

Née le 29 Mai 1963 à [Localité 5] (06)

Demeurant [Adresse 4]

toutes deux représentées par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anne BRIHAT-JOURDAN, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Bruno FITA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits et procédure

Le 2 juillet 2002, Mmes [V] [N] et [J] [E] ont donné mandat à la SAS Foncia AD Immobilier d’administrer le bien immobilier dont elles sont propriétaires à [Localité 5].

La SAS Foncia AD Immobilier a conclu pour leur compte un contrat de bail le 29 juin 2007.

A compter de l’année 2012, les locataires se sont plaints de problèmes d’humidité dans le logement et, en août 2016, ont saisi le service communal d’hygiène et de santé de la commune, avant d’assigner Mmes [N] et [E] devant le tribunal d’instance de Grasse, qui, par jugement du 13 février 2018, les a condamnées, d’une part à réaliser les travaux propres à remédier à l’humidité du logement, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, d’autre part à leur payer une somme de 13 230, 97 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par acte du 19 juin 2018, Mmes [N] et [E] ont assigné la SAS Foncia AD Immobilier devant le tribunal de grande instance de Grasse en responsabilité, afin d’obtenir sa condamnation à leur payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 19 novembre 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— dit que la SAS Foncia AD Immobilier est responsable à l’égard de Mme [N] et Mme [E] au titre de manquements à ses obligations contractuelles ;

— condamné la SAS Foncia AD Immobilier à payer à Mmes [N] et [E] une somme de 13 230, 97 euros en réparation de leur préjudice, ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Foncia AD Immobilier aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la SAS Foncia AD Immobilier avait manqué à ses obligations contractuelles entre 2012 et 2016, d’une part en ne réalisant aucune démarche afin de rechercher la cause de l’humidité du logement et d’évaluer les interventions à envisager, d’autre part en n’alertant pas ses mandantes sur les travaux à effectuer dans le logement.

S’agissant du montant des dommages-intérêts, le tribunal a estimé que Mmes [N] et [E] ne justifiaient pas d’un préjudice excédant la condamnation prononcée à leur encontre par le jugement du 13 février 2018.

Par déclaration en date du 25 novembre 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS Foncia AD Immobilier a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 19 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Foncia AD Immobilier demande à la cour, de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' débouter Mmes [N] et [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

' condamner Mmes [N] et [E], in solidum, à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, une somme de 5 000 euros sur le même fondement en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que :

— elle justifie avoir entrepris à compter de 2012, date des premières réclamations des locataires, tous les travaux nécessaires afin de remédier aux problèmes d’humidité dans le logement, que ce soit ceux dénoncés par les locataires en 2012, ou ceux relevés par le service d’hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 5] en 2016, de sorte qu’elle a satisfait à son obligation de moyens ;

— le mandataire, titulaire d’un mandat de gestion, n’est pas responsable de l’état du logement avant sa mise en location puisque l’obligation de délivrance d’un logement décent est à la charge du bailleur, or, en l’espèce, l’appartement était déjà vétuste lorsque le contrat de bail a été conclu ;

— selon les termes du contrat, elle avait la charge de faire exécuter les réparations de faible coût et celles, plus importantes et urgentes, en en avisant rapidement le mandant, ce qu’elle a fait, et s’agissant des travaux importants, elle pouvait tout au plus, sauf à excéder les limites de son mandat, solliciter l’accord du mandant, sauf urgence ; or, la cause de l’humidité dans le logement, réside dans la présence sous l’appartement d’un bassin d’eau de source que les bailleresses ont été condamnées à combler, sous astreinte, ce qu’elles ont toujours refusé alors même qu’elles ont été déboutées de leur demande d’expertise judiciaire et de leur demande de suppression de l’astreinte et condamnées à payer à ce titre à leurs locataires, une somme de 10 775 euros ;

— le refus du bailleur d’exécuter les travaux exonère le mandataire de sa responsabilité ;

— les différentes procédures intentées par les bailleresses devant le juge de l’exécution démontrent que si le comblement du bassin a finalement été considéré comme impropre à remédier aux désordres, tel n’est pas le cas de sa vidange, or, Mmes [E] et [N] s’y sont refusées jusqu’en mai 2021, date à laquelle elles l’ont fait réaliser.

Elle considère que l’attestation de la société Renov’eco Design, selon laquelle l’humidité dans le logement ne serait pas lié au bassin souterrain, n’est pas suffisante pour remettre en cause les conclusions de l’expertise judiciaire ordonnée par arrêt du 30 septembre 2021.

Dans leurs dernières conclusions d’intimées remises au greffe le 13 août 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Mmes [N] et [E] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

' condamner la SAS Foncia AD Immobilier au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Elles font valoir que :

— la SAS Foncia AD Immobilier a manqué à ses obligations contractuelles en ne réalisant pas, dès 2012, les travaux nécessaires à la résolution des désordres dénoncés par les locataires ;

— ce manquement, qui a aggravé le dommage des locataires, leur cause un préjudice puisqu’elles ont été condamnées à payer à ceux-ci des dommages-intérêts à hauteur de 13 230, 97 euros ;

— les travaux dont la société Foncia justifie à partir de l’année 2012 sont étrangers aux problèmes d’humidité qui ont conduit à leur condamnation ;

— la société Foncia a attendu l’année 2016 pour faire réaliser les travaux, mais également négligé d’engager une société spécialisée, comme le préconisait le service communal d’hygiène et de sécurité et elle ne les a avisées ni des sinistres qui ont eu lieu dans l’appartement, ni des démarches mises en oeuvre pour recouvrer les loyers impayés et n’a pas répondu à leurs sollicitations, au mépris de son obligation de rendre compte.

Selon elles, l’état du logement, qui est ancien, n’a aucune incidence sur l’exécution par le mandataire de ses obligations puisque le litige qui les a opposées à leurs locataires et a conduit à leur condamnation ne concernait pas l’état de l’immeuble mais des désordres apparus postérieurement à la signature du contrat de bail.

Elles ajoutent que, selon la société Renov’eco Design, le bassin n’est pas la cause de l’humidité qui affecte le logement et l’expert a même déconseillé de le combler sous peine d’aggraver les désordres.

Motifs de la décision

Sur la responsabilité de la SAS Foncia Immobilier

En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code dispose qu’il répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces textes que le mandataire, salarié ou non, répond de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant. S’il est un professionnel, le mandataire doit remplir sa mission « en bon professionnel ».

Le mandataire répond ainsi de toutes les défaillances qu’un mandataire prudent et diligent n’aurait pas commises.

Si l’inexécution de l’obligation fait présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit, cette présomption ne s’étend pas à l’hypothèse de la mauvaise exécution de ce dernier.

La preuve de la faute du mandataire, tenu par une obligation de moyens, incombe donc au mandant.

En l’espèce, Mmes [N] et [E] ont été définitivement condamnées, par jugement du 13 février 2018, à indemniser leurs locataires des préjudices résultant de l’inexécution de travaux considérés comme indispensables afin de remédier à une insalubrité du logement qu’elles leur louaient et dont elles avaient conféré la gestion à la SAS Foncia AD Immobilier.

Leur demande à l’encontre de cette dernière tend donc à obtenir que celle-ci les relève de la condamnation prononcée à leur encontre par le jugement du 13 février 2018.

Le mandat signé par Mmes [E] et [N] avec la société Foncia est un mandat de gestion, conférant au mandataire, contre rémunération, le pouvoir d’administrer l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5], comprenant deux appartements, un au niveau du rez-de-chaussée, avec jardin, l’autre au deuxième et dernier étage.

Selon les conditions générales annexées au contrat, qui détaillent la mission du mandataire, celui-ci a la charge de 'faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, en régler les factures, prendre toutes mesures conservatoires et faire exécuter les travaux importants après accord du mandant, sauf urgence, et en régler les factures'.

La SAS Foncia AD Immobilier a donné à bail l’appartement du rez-de-chaussée à M. [U] et Mme [B] par contrat du 29 juin 2007.

Par courrier électronique du 21 mars 2012, M. [U] a avisé la société Foncia AD Immobilier de l’existence, dans l’appartement loué, de nombreux désordres liés à une humidité importante et de la nécessité de procéder à des travaux.

Ce courrier a été suivi de plusieurs autres, les 14 novembre 2015, 27 juillet 2016 et 8 août 2016, faisant état de la persistance des désordres et déplorant que les travaux destinés à y remédier ne soient pas réalisés.

Le service de salubrité du service communal d’hygiène de la ville de [Localité 5] s’est rendu sur place le 22 août 2016 et a confirmé les problèmes d’humidité dénoncés par les locataires.

Par courrier du 26 août 2016, la direction générale des services municipaux a avisé M. [U] et Mme [R] qu’elle intervenait auprès de la société Foncia, gestionnaire du logement, afin qu’elle fasse traiter les causes de l’humidité et sécurise l’installation électrique dans la salle de bains dans un délai de trois mois.

Il résulte du rapport établi par cet organisme le 23 août 2016, que l’origine de l’humidité était tellurique au rez-de-chaussée (réservoir d’une source sous la buanderie), et qu’elle était également due à une condensation dans le placard d’une chambre, à une fuite sous la baignoire, ainsi qu’à un pont thermique dans les chambres et à des moisissures (environ 4 m² dans la chambre).

Ce rapport relève qu’une partie du plancher du pallier menant au 1er étage est affaissé, que l’installation électronique du logement est à revoir et que l’évacuation des eaux pluviales n’est pas conforme (absence de séparation des eaux pluviales avec les eaux usées et présence d’eau de source dans le réseau des eaux usées).

Selon la direction générale des services municipaux, l’inspecteur, qui est retourné sur les lieux le 15 décembre 2016, a constaté l’absence de réalisation des travaux destinés à remédier aux désordres précédemment constatés et indiqué avoir mis en demeure la société Foncia de réaliser, sous un mois : une vidange et un curage du bassin d’eau de source sous l’immeuble, un traitement des causes d’humidité (ponts thermiques), une augmentation de la puissance de la VMC à l’étage et une sécurisation de l’installation électrique de la salle de bain.

Le tribunal d’instance de Grasse a motivé la condamnation de Mmes [N] et [E] en relevant que, si certains travaux avaient été réalisés, bien qu’avec retard, d’autres ne l’étaient toujours pas au jour du jugement, notamment la vidange et le comblement du bassin, la déconnexion des eaux de source et des eaux pluviales du réseau d’assainissement collectif des eaux usées et le remplacement des volets persiennes du séjour.

Il a retenu un préjudice de jouissance du mois d’avril 2012 au 12 décembre 2017.

Mmes [N] et [E] recherchant la responsabilité de leur mandataire au titre d’une carence à l’origine de leur condamnation, il convient de rechercher si la SA Foncia AD Immobilier a rempli ses obligations entre 2012 et le 13 février 2018, date à laquelle le tribunal a considéré qu’en l’absence des travaux propres à remédier à l’humidité dans le logement, les bailleresses étaient responsables des dommages causés aux locataires.

Les obligations pesant sur la société Foncia aux termes des conditions générales du contrat de mandat, consistaient à faire réaliser toutes les réparations nécessaires dans le bien loué, en distinguant celles 'de faible coût et plus importantes mais urgentes', et celles qualifiées 'importantes'.

Dans le premier cas, le mandataire devait simplement en aviser le mandant et dans le second obtenir son accord, sauf urgence.

Dans le cadre du mandat qui lui est confié, le mandataire doit faire diligence, c’est à dire accomplir sa tâche au mieux et dans les meilleurs délais et ce jusqu’à l’achèvement des travaux nécessaires. Il lui appartient de justifier qu’il a fait diligence, et ne peut être exonéré de sa responsabilité que s’il démontre que le bailleur a fait obstacle à l’exécution de ses obligations.

En l’espèce, les bailleresses ont été condamnées à indemniser le préjudice de jouissance de leurs locataires d’une part en raison de l’absence de réalisation de tous les travaux requis par l’autorité communale, d’autre part du fait du retard dans la réalisation de ceux qui l’ont été.

En conséquence, les factures antérieures au mois de mars 2012, produites par la SAS Foncia AD Immobilier, sont indifférentes à la solution du litige, qui porte sur la réactivité du mandataire après que les locataires ont, en mars 2012, dénoncé les excès d’humidité dans le logement, et que le service communal d’hygiène a confirmé la nécessité de travaux afin de remédier à cette humidité en enjoignant à la SAS Foncia de les réaliser, d’abord sous trois mois, puis sous un mois.

Si les nombreuses factures produites par le mandataire démontrent qu’il ne peut lui être reproché une inexécution totale de ses obligations dans la mesure où elle justifie avoir fait réaliser, au fil des années, divers travaux dans le logement, la qualité de ses prestations demeure en question nonobstant ces pièces justificatives, au motif que, si elle n’est pas tenue à une obligation de résultat, en l’espèce, l’insalubrité du logement était due à l’absence de vidange et de curage du bassin d’eau de source sous la maison, à l’insuffisance de la VMC à l’étage et à l’absence de déconnexion des eaux de source et des eaux pluviales des gouttières du réseau d’assainissement collectif des eaux usées.

Or, le 13 février 2018, ces travaux n’étaient pas tous réalisés et les devis et factures produits par la SAS Foncia AD Immobilier ne démontrent pas que l’appréciation opérée par le tribunal dans le jugement du 13 février 2018 est, sur ce point, erronée.

Contrairement à ce que soutient la SAS Foncia AD Immobilier, l’état du logement avant la conclusion du contrat de mandat est indifférente puisque, d’une part elle a accepté le mandat de gestion en toute connaissance de celui-ci, d’autre part, la condamnation de Mmes [N] et [E] est fondée, non sur une insalubrité irrémédiable de l’immeuble, mais sur l’absence de réalisation des travaux nécessaires alors que les désordres ont été révélés par les locataires en 2012, soit cinq ans après la signature du mandat et la naissance des obligations que la SAS Foncia AD Immobilier a expressément acceptées.

Par ailleurs, la SAS Foncia AD Immobilier ne peut utilement se retrancher derrière l’absence de préconisation précise, dans les rapports du service d’hygiène, des travaux à réaliser. Dans le rapport d’enquête annexé au courrier du 26 août 2016, les désordres sont listés et l’origine de l’humidité précisée. Le service conclut que l’état du logement consacre une infraction aux prescriptions du règlement sanitaire départemental. Or, il appartient au propriétaire du logement, donc à son mandataire, de remédier lui-même aux causes de l’infraction et de déterminer, à cette fin, les travaux propres à y remédier.

La société Foncia AD Immobilier étant en charge de la réalisation des travaux dans le logement litigieux, il lui appartenait de faire diligences pour déterminer les réparations nécessaires afin d’y remédier, avec l’accord des bailleresses pour celles considérées comme importantes.

Elle ne saurait davantage exciper d’un comportement inapproprié des locataires à l’origine des désordres puisque dans son rapport du mois d’août 2016, le service d’hygiène mentionne en première page, au titre de l’entretien et l’utilisation du logement par le locataire, qu’il est en bon état de propreté, qu’il n’est pas dégradé, qu’aucune humidité favorisée par l’usage n’a été observée, que l’air circule normalement à l’intérieur du logement, que les fenêtres ne sont pas obstruées et qu’il n’existe aucune accumulation de détritus. Il n’a ainsi retenu aucune cause imputable aux locataires.

Le courrier que le service communal d’hygiène a fait parvenir à la SAS Foncia AD Immobilier le 13 février 2017, fait état de la réalisation, à cette date, d’une partie des travaux.

Pour autant, il déplore l’absence de réalisation des travaux afférents à la vidange et au curage du bassin d’eau de source sous la maison, à l’augmentation de la VMC à l’étage et à la déconnexion des eaux de source et des eaux pluviales des gouttières du réseau d’assainissement collectif des eaux usées, que la SAS Suez Eau France avait estimé indispensable pour que l’installation d’évacuation des eaux usées soit conforme.

Un nouveau constat a eu lieu en août 2017, donnant lieu à un courrier du service d’hygiène de la ville de [Localité 5], constatant la réalisation du doublage thermique des niches dans les chambres de l’étage, le changement du moteur de la VMC dans la buanderie, la salle de bains et le dressing à l’étage, la réparation de l’éclairage électrique dangereux dans la salle de bains, la pose d’une ventilation naturelle au dessus des fenêtres des chambres et la réparation du sol de la terrasse extérieure sous le groupe de climatisation.

En revanche à cette date, si un curage et un pompage du bassin avaient été effectués par l’entreprise SNADEC assainissement, la vidange définitive et le comblement du bassin sous la buanderie n’avaient toujours pas été réalisés, pas plus que la mise en conformité du système d’évacuation des eaux usées puisque le service en a demandé la réalisation sous deux mois sous peine de saisine du procureur de la République.

S’agissant du comblement du bassin, il est apparu par la suite, aux termes de la procédure que Mmes [N] et [E] ont engagé devant le juge de l’exécution (JEX), qu’il était impropre à régler les désordres et même inapproprié.

En effet, Mmes [N] et [E] ont saisi le JEX afin que l’astreinte mise à leur charge par le jugement du13 février 2018 soit supprimée. Le JEX, après avoir refusé de diligenter une expertise concernant la question de la vidange et du comblement du bassin, a refusé de supprimer l’astreinte et liquidé celle-ci, mais la cour d’appel, à la faveur d’une analyse différente, a ordonné, avant dire droit, une expertise. Or, celle-ci a révélé que le comblement du bassin serait de nature à aggraver les désordres qu’il avait vocation à éliminer. Dans ces conditions, la cour, dans un arrêt, aujourd’hui définitif, du 26 janvier 2023, a supprimé l’astreinte relative au comblement du bassin.

Pour autant, la cour a également constaté que la vidange de ce bassin demeurait indispensable au regard des conclusions de l’expert et qu’elle n’avait toujours pas été réalisée.

L’attestation, non datée et lacunaire, que M. [L] [M], de la société Renov’éco Design, a adressée à M. [E] est insuffisante, à elle-seule, pour remettre en cause les conclusions de l’expertise judiciaire réalisée à la demande de la cour au contradictoire de Mmes [E] et [N], et qui a considéré que la vidange du bassin était bien indispensable.

Il résulte de ces éléments que la condamnation de Mmes [N] et [E] a pour cause principale d’une part l’absence de conformité du réseau d’assainissement, d’autre part l’absence de vidange du bassin.

Les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres correspondent à des 'réparations importantes’ nécessitant l’accord des mandantes.

La société Foncia ne démontre par aucune pièce antérieure au 13 février 2018, date à laquelle le tribunal d’instance a retenu la responsabilité des bailleresses, s’être heurtée à un refus de celles-ci d’autoriser les réparations nécessaires.

Alors que le service communal d’hygiène lui a adressé ses injonctions, elle ne justifie par aucune pièce avoir vainement relancé ses mandantes entre 2016 et 2018, afin qu’il soit déféré à ces injonctions.

En revanche, la société Foncia produit un courrier du 8 janvier 2021, qu’elle a adressé à Mme [E] aux fins de validation du devis de comblement du bassin.

Ce courrier démontre qu’à cette date, elle n’avait toujours pas l’accord des bailleresses pour la réalisation des travaux et au demeurant, celles-ci ne peuvent utilement contester qu’elles ont saisi le JEX au motif qu’elles n’entendaient pas respecter l’injonction sous astreinte que leur avait délivré le tribunal en février 2018. Or, si une partie de leurs contestations a été entendue, l’astreinte n’a pas été supprimée en totalité.

Il résulte donc de cette procédure que Mmes [N] et [E] alors qu’elles y ont été personnellement condamnées en février 2018, n’avaient toujours pas vidangé le bassin en janvier 2023.

S’agissant de la séparation des eaux pluviales et usées, elle a été réalisée en mars 2018, soit après le prononcé du jugement condamnant Mmes [N] et [E].

Or, le préjudice de jouissance que les bailleresses ont été condamnés à indemniser procède de l’absence de réalisation de la totalité des travaux préconisés par le service communal d’hygiène.

Il résulte par ailleurs d’un courrier que M. [E] a adressé à Mme [P] de l’agence Foncia le 26 janvier 2021 qu’il n’était pas d’accord pour procéder au comblement et que s’agissant de la vidange, il entendait privilégier une solution de réduction de l’eau stagnante.

Ce courrier, bien que postérieur à 2018, démontre que les bailleresses, interpellées par la SAS Foncia AD Immobilier sur la réalisation des travaux, se sont retranchées derrière la procédure en cours devant le JEX pour temporiser.

Pour autant, le mandataire est personnellement tenu, en sus de ses propres diligences, d’une obligation d’alerte à l’égard de ses mandants, notamment lorsque ceux-ci ne sont pas professionnels de l’immobilier.

Or, en l’espèce, la SAS Foncia AD ne démontre par aucune pièce avoir, avant le 13 février 2018, alors qu’elle était personnellement destinataire des injonctions du service d’hygiène, alerté, puis sollicité l’accord des bailleresses sur la réalisation des réparations nécessaires, qui étaient identifiés dès décembre 2016, et s’être heurtée à un refus de celles-ci.

Il en résulte qu’elle n’a pas rempli ses obligations avec diligence et qu’elle est partiellement responsable, par sa propre carence, de la condamnation de Mme [N] et [E].

En revanche, compte tenu des éléments rappelés ci dessus, qui démontrent que Mmes [N] et [E] ont tenté par tous moyens d’échapper aux travaux de vidange du bassin, et qu’elles continuent devant la cour à soutenir que le bassin n’est pas à l’origine de l’humidité alors que l’expertise réalisée en 2021 a démontré qu’une vidange était indispensable, il convient de retenir que la faute des bailleresses est à l’origine des préjudices qu’elles ont été contraintes d’indemniser dans une proportion de 50 %.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle de la SAS Foncia AD Immobilier. En revanche, la décision sera infirmée en ce qu’elle n’a retenu aucune faute des mandantes, celle-ci étant considérée comme à l’origine du dommage à hauteur de 50 %, laissant 50 % de la condamnation à la charge de la société Foncia.

Le préjudice dont Mmes [N] et [E] demandent réparation correspond à l’indemnité qu’elles ont été condamnées à verser à leurs locataires au titre d’un trouble de jouissance entre le mois d’avril 2012 et le 12 décembre 2017.

En matière contractuelle, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sous réserve qu’ils aient été prévus ou pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat.

En l’espèce, le dommage dont se prévalent Mmes [N] et [E] pouvait être prévu lors de la conclusion du contrat de mandat en ce que l’inexécution par un mandataire de ses obligations de gestion (qui incluent la réalisation de travaux) est susceptible d’affecter la jouissance du bien loué par ses occupants.

Pour mettre à la charge de Mmes [N] et [E] une indemnité de 13 230, 97 euros, le tribunal d’instance a considéré que la nature des troubles subis par les locataires entrainait une perte de jouissance et évalué celle-ci à 18 % de leur loyer moyen (soit 200 euros par mois) pour la période d’avril 2012 au 11 août 2017 inclus, date à laquelle la plupart des travaux avait été réalisée, puis après cette date à 8 % de leur loyer (soit 90 euros par mois) jusqu’au 12 décembre 2017.

La SAS Foncia AD Immobilier ne démontre par aucune pièce que cette évaluation est aberrante ou erronée.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a évalué le préjudice subi par Mmes [N] et [E] à la somme de 13 230,97 euros, mais la condamnation doit être infirmée en ce qu’elle porte sur la totalité de la somme.

La SAS Foncia AD sera, dès lors, condamnée à relever Mmes [N] et [E] à hauteur de 50 % de cette condamnation soit la somme de 6 615,48 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

La SAS Foncia AD Immobilier, qui succombe au moins partiellement, supportera la charge des entiers dépens d’appel.

L’équité commande de dire n’avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité de la SAS Foncia AD Immobilier à l’égard de Mme [N] et Mme [E] au titre de manquements à ses obligations contractuelles et en ce qu’il l’a condamnée à payer une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Infirme le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant de nouveau sur les points15 janvier 2025 infirmés et y ajoutant ;

Condamne la SAS Foncia AD Immobilier à payer à Mmes [N] et [E] une somme de 6 615,48 euros en réparation de leur préjudice ;

Condamne la SAS Foncia AD Immobilier aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour, au profit de l’une ou l’autre des parties.

Le greffier La présidente