COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 29 AVRIL 2025

N° 2025/190

Rôle N° RG 21/04247 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHE42

[F] [R]

[J] [W] épouse [R]

C/

S.A.R.L. VALIMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Régis DURAND

M^e Frédéric DURAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 11 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04272.

APPELANTS

Monsieur [F] [R]

Né le 05 Janvier 1957 à [Localité 6] (59)

Demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [W] épouse [R]

Née le 08 Décembre 1955 à [Localité 5] (92)

Demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Régis DURAND de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Julie ARCHIPPE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.A.R.L. VALIMO

Prise en la personne de ses représentants légaux demeurant et domiciliés au siège social

Demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric DURAND, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

En septembre 2012, la société à responsabilité limitée (SARL) Valimo a été autorisée à réaliser un ensemble immobilier, [Adresse 1] à [Localité 2].

Le 15 septembre 2015, M. [F] [R] et Mme [S] [W] épouse [R] (les époux [R]) ont réservé un appartement au sein de cet ensemble immobilier, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 350 000 euros.

Aux termes du contrat, la réservation a été garantie par le versement d’une somme de 25 000 euros, qui avait vocation à être restituée dans l’hypothèse où les époux [R] n’obtiendraient pas de financement bancaire.

N’ayant pu obtenir de financement bancaire, les époux [R] ont renoncé à l’achat et sollicité la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie.

La SARL Valimo s’y est opposée.

Par acte du 1er septembre 2017, les époux [R] ont assigné la SARL Valimo devant le tribunal de grande instance de Toulon afin d’obtenir la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie ainsi que des dommages-intérêts.

Par jugement du 11 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a, au bénéfice de l’exécution provisoire, a débouté les époux [R] de leurs demandes et les a condamnés à payer à la SARL Valimo une somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2019 ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour refuser aux époux [R] la restitution du dépôt de garantie et les condamner à payer à la SARL Valimo le montant de la clause pénale stipulée au contrat, le tribunal a retenu un manquement à leurs obligations contractuelles, considérant qu’ils ne peuvent se prévaloir des dispositions des articles L 313-40 et L. 341-43 et suivants du code de la consommation, issus d’un texte postérieur à leur engagement et qu’en tout état de cause, ces dispositions n’ont pas vocation à protéger le consommateur fautif mais seulement celui qui est de bonne foi ; que les époux [R], qui entendaient financer l’achat par un emprunt à hauteur de 350 000 euros couvrant partiellement le prix d’acquisition, au taux maximum de 3 %, ont en réalité sollicité de la caisse d’épargne un prêt de 515 000 euros et ne démontrent pas que l’établissement bancaire s’est trompé dans son attestation sur le montant sollicité puisqu’ils ne produisent pas la copie de leur demande telle qu’initialement formulée ; qu’ils ne justifient ainsi ni du dépôt d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles dans les trente jours de la signature de l’acte, ni d’une acceptation ou d’un refus de l’établissement dans les soixante jours, alors que de son côté, la société Valimo n’a jamais accepté de proroger les délais, de sorte que la condition suspensive est défaillie de leur fait.

Par acte du 22 mars 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [R] ont relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 janvier 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 22 juin 2021, auxquelles il convient de se référer pour un exposé des moyens, les époux [R] demandent à la cour de :

' infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 février 2021 par le tribunal judiciaire de Toulon ;

Statuant à nouveau,

' condamner la SARL Valimo à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

' condamner la SARL Valimo à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de leur avocat.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, notifiées le 6 décembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, la SARL Valimo demande à la cour de :

' débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

' confirmer le jugement entrepris ;

' condamner les époux [R] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de son avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la restitution du dépôt de garantie

1.1 Moyens des parties

Les époux [R] font valoir que le non respect du délai de trente jours pour formaliser la demande de prêt n’est pas sanctionné par la possibilité pour le vendeur de conserver le dépôt de garantie puisque la défaillance de la condition n’en est pas la conséquence directe ; qu’en tout état de cause, au sens du contrat, la demande de prêt s’entend du dépôt d’un dossier et rien n’interdit aux parties, après l’expiration du délai, de compléter celui-ci par des pièces complémentaires sollicitées par le banquier ; qu’en l’espèce, Mme [R] étant atteinte d’un cancer, l’assureur emprunteur a fait difficulté pour l’assurer et le dossier a dû être remonté sur la seule tête de M. [R] ; que le délai de soixante jours, fixé par le contrat pour justifier de l’issue de la demande de prêt, a été prorogé d’un commun accord entre les parties au 7 décembre 2015 ainsi que cela résulte d’échanges de courriels entre eux et M. [K], directeur de l’Agence Immobilière Agence I, qui a commercialisé le projet et mandataire de la société Valimo, afin de tenir compte des difficultés consécutives à la rechute du cancer de Mme [R], de sorte qu’ayant informé le promoteur du refus de prêt le 5 décembre 2015, aucun manquement à leurs obligations ne peut leur être imputé et que si l’attestation de refus de prêt émanant de la Caisse d’épargne, datée du 22 décembre 2015, indique que le montant du prêt sollicité était de 515 000 euros, celle-ci a reconnu dans une attestation du 5 juillet 2018 qu’il s’agissait d’une erreur.

Ils ajoutent que les dispositions d’ordre public de l’ancien article L. 312-16 du code de la consommation, devenu L. 313-41, qui imposent de prévoir une condition suspensive liée à l’obtention du prêt lorsque le prix de l’immeuble est payé par le recours au financement bancaire, interdisent au vendeur d’imposer à l’emprunteur le respect de diligences supplémentaires telles que des délais pour présenter sa demande de crédit ou pour en justifier auprès du vendeur.

La SARL Valimo soutient que les époux [R] sont responsables du refus de financement bancaire puisqu’ils n’ont respecté aucun des délais fixés par le contrat de réservation, que ce soit celui afférent à la demande, qui n’était toujours pas déposée le 25 novembre 2025, ou celui afférent au refus de la banque qui ne lui a pas été notifié dans les soixante jours de la signature du contrat alors que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, elle n’a pas consenti à la prorogation de ce délai et n’était pas tenue par les propos de M. [K] de la société Agence immobilière I ; que le non respect du délai de dépôt de la demande de prêt a contribué à empêcher la réalisation de la condition suspensive, de même que le montant du prêt sollicité, supérieur aux stipulations du contrat puisque leur demande portait sur une somme de 515 000 euros au lieu de 350 000 euros et que l’attestation de la caisse d’épargne établie en juillet 2018, soit plus de deux ans après l’attestation initiale, de pure complaisance, n’est corroborée par aucune copie de la demande formulée par les époux [R], qui, à cette date, ne disposaient pas des liquidités devant constituer leur apport personnel.

1.2 Réponse de la cour

Le contrat de réservation signé le 15 septembre 2015 par les parties a été conclu sous condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un financement bancaire répondant aux caractéristiques suivantes : un prêt immobilier d’un montant de 350 000 euros, au taux de 3 % l’an, hors assurance.

Il stipule, en son article I-8, que le client s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt ; qu’à cet effet, il s’engage à déposer la demande de prêt et à en justifier auprès du maître d’ouvrage dans un délai de trente jours à compter de la date de signature du contrat de réservation et qu’il devra justifier du dépôt de la demande de prêt au réservant dans le délai de huit jours à compter du dépôt de la demande.

Selon cette clause, le prêt est réputé obtenu par le client dès réception d’une ou plusieurs offres correspondant au montant total énoncé aux conditions particulières, dans un délai maximum de deux mois, le client s’engageant à transmettre au maître d’ouvrage dans les huit jours suivant réception la copie de l’accord et de l’offre ou du refus émanant des organismes prêteurs.

Enfin, si le prêt n’a pas été obtenu dans le délai de deux mois de la signature du contrat, le maître d’ouvrage pourra prévaloir de sa nullité en notifiant sa décision au client.

S’agissant du dépôt de garantie, le contrat, en son article I-12, stipule qu’en cas de non réalisation de la vente du fait du client, s’il n’obtient pas le prêt visé aux conditions particulières, à condition qu’il en ait effectivement fait la demande et puisse en justifier, le dépôt de garantie lui sera restitué mais qu’au cas où, par sa faute ou sa négligence, le client aurait empêché l’obtention du prêt, le montant du dépôt de garantie restera acquis à titre de dommages-intérêts forfaitaires au maître d’ouvrage qui ne pourra demander une autre indemnité.

Il résulte de ces dispositions contractuelles que les époux [R] se sont engagés à déposer une demande de financement bancaire aux conditions convenues, c’est à dire à hauteur de 350 000 euros, au taux de 3 % l’an, hors assurance, dans un délai de trente jours à compter de la signature du contrat, et à en justifier par la fourniture d’une attestation dans les huit jours à compter du dépôt de la demande.

Il n’est contesté par aucune des parties que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée.

L’indemnité d’immobilisation, liée à la faculté de levée de l’option par l’acquéreur, correspond au prix de l’exclusivité consentie au client, le maître d’ouvrage ne pouvant vendre à autrui pendant toute la durée du contrat.

Il en résulte qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, stipulée dans l’intérêt du bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée, conformément à l’article L.312-16 du code de la consommation dans sa version applicable avant le 1er juillet 2016, qui dispose qu’en cas d’acte sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, lorsque la condition suspensive ne s’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité.

D’ordre public, cette disposition impose la restitution de l’indemnité d’immobilisation sans retenue ni indemnité, ce principe ne cédant, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, que sur la preuve d’une défaillance de la condition suspensive par la faute des bénéficiaires de la promesse.

L’obligation contractuelle qui impose à l’acquéreur de déposer la demande de crédit dans un certain délai est contraire aux dispositions de l’article L.312-16 précité qui prévoit seulement que la durée de validité de la condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la signature du contrat.

En conséquence, si le contrat peut imposer à l’acquéreur de justifier qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux exigences contractuelles, il ne peut lui imposer d’autres conditions de délais qui aggravent sa situation.

Il en résulte que le non respect de l’obligation, nulle au regard de ces dispositions d’ordre public, de déposer une demande de prêt dans un certain délai ne suffit pas pour considérer, lorsque le prêt a été refusé, que la condition suspensive est défaillie par la faute de l’acquéreur.

En conséquence, l’absence de justification par les époux [R] du dépôt d’une demande de prêt dans le délai de trente jours à compter de la signature du contrat est sans incidence pour apprécier s’ils sont responsables de la défaillance de la condition.

Les époux [R] justifient avoir adressé à la M. [K], de la société Agence -I, le 5 décembre 2015, un courrier électronique par lequel ils l’informent que la Caisse d’épargne leur a refusé le prêt demandé.

Le courrier de refus de la banque, daté du 22 décembre 2015, fait état d’une demande de financement à hauteur de 515 000 euros remboursable sur quinze ans.

Or, selon le contrat de réservation, les époux [R] avaient pour obligation de solliciter un emprunt de 350 000 euros aux taux de 3 % l’an hors assurance.

Cependant, dans un courrier ultérieur du 22 juillet 2016, la caisse d’épargne, tout en confirmant le refus de prêt, fait référence à une demande de prêt à hauteur de 350 000 euros et non de 515 000 euros.

Les époux [R] produisent également aux débats un courrier que la caisse d’épargne leur a adressé le 5 juillet 2018, faisant état d’une erreur dans le courrier du 22 décembre 2015 concernant le montant sollicité et indiquant que celui-ci était bien de 350 000 euros et non de 515 000 euros.

La SCI Valimo ne démontrant par aucune pièce probante que ce courrier est un faux, il ne saurait être écarté des débats au seul motif qu’il contredit les termes du courrier du 22 décembre 2015 qu’il est destiné à rectifier.

La preuve du montant de l’emprunt sollicité peut être rapportée par tous moyens s’agissant d’un fait juridique.

Ce courrier suffit donc pour établir le montant de l’emprunt sollicité, sans qu’il puisse être exigé des acquéreurs qu’ils produisent aux débats la copie de la demande formalisée auprès de l’établissement bancaire ou justifient qu’ils étaient en possession de fonds propres suffisants.

Il en résulte que les époux [R] se sont conformés sur ce point à leurs obligations et que la SCI Valimo ne démontre par aucune pièce qu’ils ont sollicité un emprunt d’un montant supérieur aux stipulations contractuelles et qu’ils sont, de ce chef, responsables du refus de prêt qui leur a été opposé.

S’agissant du délai imposé par le contrat pour justifier du refus de prêt, fixé à soixante jours à compter de la signature du contrat, dans un courriel du 4 décembre 2015, faisant suite à un précédent courriel du 27 novembre 2015 par lequel il interrogeait les époux [R] sur la suite réservée à leur demande de prêt, M. [K], de la société l’agence immobilière I, leur a indiqué que la SCI Valimo avait besoin pour le 7 décembre au plus tard de l’accord de prêt ou d’une renonciation à la conditions suspensive.

Or, dans un courrier du 17 septembre 2015, soit deux jours après la signature du contrat de réservation, la SCI Valimo a indiqué aux époux [R] que M. [K] serait leur interlocuteur privilégié pour la suite de l’opération.

Elle ne peut utilement contester, compte tenu des termes de ce courrier, le caractère légitime de la croyance des époux [R] dans le pouvoir de M. [K] de leur accorder un délai expirant au 7 décembre pour justifier de l’issue de leur demande de prêt.

Cette croyance était d’autant plus légitime en l’espèce, que les époux [R] justifient d’échanges de courriels exclusivement avec celui-ci après le contrat de réservation, conformément aux termes du courrier que la SCI Valimo leur a adressé le 17 septembre 2015 et que la SCI Valimo ne démontre elle même par aucune pièce avoir directement communiqué avec eux dans les suites de la signature du contrat pour s’enquérir de la levée de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Enfin, une IRM mammaire de contrôle réalisée le 10 novembre 2015 sur Mme [R], qui avait souffert en 2014 d’un cancer du sein, a conclu à un examen classé SCR3 bilatéral, soit une anomalie nécessitant une surveillance de quatre à six mois afin de juger de l’évolution.

Le résultat de cet examen conforte les allégations des époux [R] selon lesquelles le traitement de leur demande de financement bancaire a été parasité pour des difficultés rencontrées auprès de l’assureur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’aucune faute n’est imputable aux époux [R] qui, dès lors, ne sauraient être considérés comme responsables de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

N’ayant pas obtenu le prêt visé au contrat alors qu’ils justifient en avoir fait la demande et s’être vus opposer un refus, les époux [R] sont fondés à obtenir restitution du dépôt de garantie, qui saurait rester acquis à la SCI Valimo à titre d’indemnité dès lors qu’elle ne démontre pas que, par leur faute ou leur négligence, ils ont empêché l’obtention du prêt.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux [R] et les a condamnés à payer à la SCI Valimo la somme de 25 000 euros.

2/ Sur la demande de dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

Les époux [R] font valoir que la résistance de la SCI Valimo à sa demande de restitution du dépôt de garantie est abusive.

La SCI Valimo n’a pas conclu sur ce point.

2.2 Réponse de la cour

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d’un plaideur, motif pris d’une appréciation inexacte de ses droits, ne suffit pas pour caractériser une faute, sauf s’il est démontré qu’il ne pouvait, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, si la SCI Valimo est condamnée et déboutée de ses demandes, les époux [R] ne justifient d’aucune circonstance particulière caractérisant un abus dans l’exercice de son droit de défendre à l’action.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

3/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

La SCI Valimo, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux époux [R] une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Toulon ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Valimo à restituer à M. [F] [R] et Mme [S] [W] époux [R], ensemble, la somme de 25 000 euros versée par ces derniers à titre de dépôt de garantie ;

Déboute la SCI Valimo de sa demande au titre de la clause pénale stipulée au contrat conclu par les parties le 15 septembre 2015 ;

Condamne la SCI Valimo aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Valimo de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour ;

Condamne la SCI Valimo à payer à M. [F] [R] et Mme [S] [W] époux [R], ensemble, une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.

Le greffier Le président