ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 23/00253 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4BY

[J]

C/

S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 23 JANVIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 23 FEVRIER 2023 RG n°

APPELANTE :

Madame [H] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Oriana LECLAIRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000740 du 14/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉE :

S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 23 mai 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 Octobre 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 février 2025. Le délibéré a été prorogé au 25 Avril 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Avril 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En 2014, la Société anonyme d’habitations à loyer modéré de la Réunion (ci-après la SHLMR) a donné à bail à Mme [H] [J] un appartement sis [Adresse 1] [Localité 4].

Le 11 décembre 2019, les sapeurs-pompiers intervenaient pour un incendie dans l’appartement.

Le 17 août 2021, la CAF de la Réunion concluait à la non-conformité du logement au regard des critères de décence.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2022, Mme [H] [J] a fait assigner la SHLMR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Le 30 décembre 2022, un nouvel incendie se déclarait dans l’appartement.

Par jugement du 23 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

«  DEBOUTE Madame [H] [J] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la SHLMR ;

CONDAMNE Madame [H] [J] aux dépens ;

REJETTE la demande formée sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ".

Par déclaration du 23 février 2023, Mme [H] [J] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mai 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 14 septembre 2023, Mme [H] [J] demande à la cour de :

«  Dire que l’appel de Madame [J] est recevable,

Le Dire fondé,

En conséquence,

— INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de SAINT-DENIS le 23 janvier 2023 en ce qu’il a débouté Madame [J] de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la SHLMR à faire procéder aux travaux de remise en état du logement donné à bail sous astreinte de 500' par jour de retard à compter de la décision à intervenir, outre la somme de 8.000' en réparation de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau,

— CONDAMNER la SHLMR à procéder aux travaux de remise en état du logement donné à bail à Madame [J] sous astreinte de 500euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SHLMR au paiement d’une somme de 8.000' en réparation du préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER la SHLMR à payer la somme de 2.500' au titre de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 dont entière distraction en profit de Maître Oriana LECLAIRE, ainsi qu’aux entiers dépens ".

A l’appui de ses prétentions, l’appelante fait valoir :

— que si la demande de condamnation de la SHLMR à procéder aux travaux de remise en état sous astreinte est devenue sans objet en raison de l’incendie survenu le 30 décembre 2022 s’agissant de la remise en état du système électrique, elle conserve toute sa raison d’être s’agissant des désordres relatifs à l’étanchéité, dans les parties non atteintes par l’incendie ;

— qu’elle a été contrainte de vivre des mois durant dans un appartement comportant un système électrique défectueux, occasionnant des coupures de courant réitérées et une certaine angoisse ; que le risque incendie s’est malheureusement réalisé en l’espèce ;

— qu’elle est également contrainte de vivre depuis des mois dans un logement détérioré par des problèmes récurrents d’infiltrations, qui génèrent de l’humidité et le décollement des enduits et peintures de son appartement ; que l’eau s’infiltre dans la loggia à chaque épisode pluvieux, occasionnant une chute dont elle paye encore les conséquences ; que le meilleur élément de preuve résulte des factures de travaux produites par la SHLMR qui attestent de six interventions d’entreprises pour des travaux de reprise d’enduit et de peinture sur une durée de deux ans, ce qui confirme bien la persistance de ce désordre et l’impact que cela a sur son quotidien.

***

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 6 février 2024, la SHLMR demande à la cour de :

«  Statuer ce que de droit sur la recevabilité et l’effet dévolutif de la déclaration d’appel du 23 Février 2023.

Donner acte à la SHLMR de ce qu’elle a relogé temporairement Madame [J] suite à un nouvel incendie intervenu le 30 Décembre 2022 et a entrepris les travaux de rénovation de l’appartement pour réparer les conséquences de cet incendie.

Juger que les causes de cet incendie restent indéterminées et ne peuvent être imputées à un défaut de l’installation électrique de l’appartement loué qui a été jugé parfaitement conforme le 06 décembre 2022.

Juger que toutes demandes de condamnation de la SHLMR à faire des travaux sous astreinte sont sans objet, les travaux étant réalisés.

Juger au vu des pièces produites aux débats que les travaux ont été effectués et que Mme [J] a réintégré son logement depuis fin 2023.

Pour le surplus,

Juger que Madame [J] ne rapporte pas les preuves qui lui incombent.

Juger que le bailleur n’a en aucune façon été défaillant dans ses obligations et qu’il est intervenu pour régler les problèmes signalés par Mme [J].

Juger qu’il n’existe aux débats aucune preuve d’un préjudice de jouissance évalué par Mme [J] à 8000 euros.

En conséquence,

Confirmer le jugement du 23 Janvier 2023 en toutes ses dispositions.

Condamner l’appelante aux dépens et au paiement de 2500 euros de frais irrépétibles.

Débouter Mme [J] de toutes demandes autres ou contraires ".

A l’appui de ses prétentions, l’intimée fait valoir :

— qu’elle a pris la précaution de faire constater la parfaite conformité de l’installation électrique le 6 décembre 2022 ; que les autres experts d’assurances ont conclu à une cause indéterminée de l’incendie du 30 décembre 2022 ; que conformément à l’article 1733 du code civil, une présomption de responsabilité pèse sur le preneur en matière d’incendie à défaut de prouver objectivement et de façon non discutable une origine pour vice de construction, cas fortuit ou force majeure, qui fait défaut en l’espèce ;

— qu’elle a rempli ses obligations ;

— que le préjudice de jouissance n’est pas prouvé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74).

L’article 1733 du code civil dispose que le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Il ressort des éléments produits aux débats :

— que le 4 janvier 2019, Mme [H] [J] signalait à la SHLMR des infiltrations d’eau dans son logement ; que l’enquête réalisée par la CAF de la Réunion le 9 juillet 2021, concluait à la non décence du logement au vu des éléments suivants : infiltration dans le plafond du balcon, fenêtres non étanches sous le balcon et dans une chambre, climatiseur d’une chambre retiré et présence d’une plaque non étanche à sa place ;

— que si Mme [H] [J] justifie avoir souffert en 2021 d’une entorse grave du genou gauche suite à une chute, aucun élément ne permet de démontrer que cette chute est due aux infiltrations subies ;

— que l’expert amiable diligenté par Groupama concluait le 27 mars 2023, que la cause la plus probable de l’incendie survenu le 30 décembre 2022, consistait en une « origine électrique provenant d’un défaut de l’installation électrique du bailleur SHLMR au droit du plafonnier dans l’entrée de l’appartement » ; que quelques jours avant l’incendie, la locataire avait signalé une odeur de brûlé dans l’entrée, sans que la SHLMR, avertie, ne diligente une intervention ; que le contrôle réalisé début décembre 2022 n’était pas exhaustif ; qu’une section de câble d’éclairage présentait des traces caractéristiques d’un court-circuit électrique ; que la SHLMR ne produit pas de conclusions d’expert qui viendraient en contradiction avec ces conclusions ; qu’il s’en déduit que l’incendie est imputable au bailleur et non à la locataire ;

— que de nombreux travaux ont toutefois été diligentés par la SHLMR ;

— qu’une attestation de conformité électrique était établie le 23 août 2023 ;

— que Mme [H] [J] attestait le 7 novembre 2023 que son logement est décent depuis la fin des travaux.

Ces éléments suffisent à démontrer que la SHLMR a engagé sa responsabilité contractuelle en raison de troubles liés à des infiltrations et à des dysfonctionnements électriques de l’appartement loué par Mme [H] [J]. Cette dernière, qui a notamment due être relogée pendant le premier semestre 2023, a subi pendant plusieurs périodes un trouble de jouissance, qui sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, s’agissant de la demande de travaux, il ressort des éléments rappelés ci-avant, que Mme [H] [J] n’établit pas la persistance de désordres, nécessitant d’ordonner des travaux. Le jugement du 23 janvier 2023 sera donc confirmé sur ce chef.

La SHLMR, qui succombe, sera tenue aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [H] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 23 janvier 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu’il déboute Mme [H] [J] de sa demande de travaux de remise en état sous astreinte,

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Société anonyme d’habitations à loyer modéré de la Réunion à payer à Mme [H] [J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la Société anonyme d’habitations à loyer modéré de la Réunion aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamne la Société anonyme d’habitations à loyer modéré de la Réunion à payer à Mme [H] [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dont distraction au profit de M^e Oriana Leclaire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT