Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 16 octobre 2025, n° 21/15077

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- 2°) Sur les demandes en paiement de l'EURL [K] BATIMENT
- 3°) Sur la demande de dommages et intérêt de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER
- 4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure...
- Dispositif

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TCOM Nice 30 septembre 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 16 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Détournement de fonds
La cour a constaté que l'EURL [K] BATIMENT avait effectivement encaissé l'acompte à la place de la société [K] ENTREPRISE, ce qui constitue un détournement au préjudice de la copropriété.
Rejeté
Préjudice subi
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas été convaincue de la réalité du préjudice allégué par la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que l'EURL [K] BATIMENT devait être condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés
La cour a décidé de condamner l'EURL [K] BATIMENT à payer des indemnités au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel a été saisie suite à un jugement du tribunal de commerce de Nice concernant un litige sur le paiement d'un acompte pour des travaux de ravalement. L'EURL [K] BATIMENT, appelante, contestait la décision du tribunal qui avait jugé que la somme de 19.546,56 euros avait été détournée au préjudice de la copropriété.

La cour d'appel a examiné la régularité du devis présenté par l'EURL [K] BATIMENT, notant plusieurs anomalies telles que l'absence de mention explicite d'annulation du devis précédent et l'absence du cachet du syndic. Elle a conclu qu'une confusion avait été sciemment créée entre la société [K] ENTREPRISE et l'EURL [K] BATIMENT, permettant le détournement du marché et de l'acompte.

Par conséquent, la cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, condamnant l'EURL [K] BATIMENT à rembourser la somme de 19.546,56 euros à la copropriété. Les demandes indemnitaires de l'EURL [K] BATIMENT ont été rejetées, et elle a été condamnée aux dépens et à verser des sommes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 16 oct. 2025, n° 21/15077
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/15077
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Nice, 30 septembre 2021, N° 2020F00028
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOTRenaud ESSNERSandra JUSTONSandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINICABINET ESSNER
Parties :	E.U.R.L. [ K ] BATIMENT immatriculée au RCS de Nice sous le numéro, E.U.R.L. [ K ] BATIMENT c/ son syndic en exercice, Syndic. de copro. [ Adresse 4 ] Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [ Adresse 4 ], Société BOURGEOIS IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 377

Rôle N° RG 21/15077 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJGN

E.U.R.L. [K] BATIMENT

Syndic. de copro. [Adresse 4]

Société BOURGEOIS IMMOBILIER

S.C.P. BTSG²

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Maxime ROUILLOT

M^e Renaud ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 30 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2020F00028.

APPELANTE

E.U.R.L. [K] BATIMENT immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 803 490 937, prise en la personne de son représentant légal en exercice, y domicilié en cette qualité audit siège.demeurant [Adresse 2]

EN LIQUIDATION JUDICIAIRE,

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Syndic. de copro. [Adresse 4] Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le cabinet NARDI, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Lea CHESNEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société BOURGEOIS IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Intervenant volontaire

S.C.P. BTSG², demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (06) est actuellement représentée par son syndic, le Cabinet NARDI, et anciennement par la SAS ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES, aux droits de laquelle est venue la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER par l’effet d’une transmission universelle de patrimoine du 29 juin 2018.

Aux termes d’une assemblée générale en date du 29 novembre 2017, les copropriétaires de la résidence [Adresse 4], ont adopté une résolution n°4 relative aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble.

Trois devis ont été proposés afin de réaliser lesdits travaux de la part des sociétés :

— AD AFRESCO pour un montant de 103.887,30 euros TTC ;

— COMBES pour un montant de 97.732,80 euros TTC ;

— NCP pour un montant de 89.941,50 euros TTC.

L’assemblée générale a retenu la proposition de la société [K] ENTREPRISE d’un montant de 97.732,80 euros selon devis du 18 décembre 2016 annexé au procès-verbal et signé par le syndic, le Cabinet ROSSINI, qui administrait la copropriété à cette époque.

Le 06 février 2018, la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] a versé un acompte de 19.546,56 euros.

Par jugement du tribunal de commerce de NICE du 22 février 2018, la société [K] ENTREPRISE a été placée en redressement judiciaire avant d’être placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de NICE du 14 septembre 2018

Le Cabinet NARDI, es-qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4], a ainsi déclaré sa créance de 19.546,56 euros entre les mains du liquidateur judiciaire.

Par courrier en date du 23 mai 2019, le conseil de la société [K] BATIMENT a adressé une mise en demeure au Cabinet NARDI d’avoir à exécuter le marché de travaux ayant donné lieu au paiement de l’acompte de 19.546,56 euros.

Se rendant compte que la société [K] BATIMENT avait encaissé l’acompte de 19.546,56 euros à la place de la société [K] ENTREPRISE, le conseil du Cabinet NARDI a sollicité auprès de celui de la société [K] BATIMENT, par courrier officiel du 25 juin 2019, la restitution de l’acompte qui avait été versé, en vain.

Par exploit de commissaire de justice du 21 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], par son syndic le Cabinet NARDI, a assigné devant le tribunal de commerce de NICE la société [K] BATIMENT aux fins d’obtenir le remboursement des sommes qu’elle avait perçues, invoquant un détournement de l’acompte versé au préjudice de la copropriété.

Par acte séparé en date du 25 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], par son syndic le Cabinet NARDI, a fait délivrer dénonce d’assignation et assignation en déclaration de jugement commun à la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, venant aux droits de la SAS ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES.

Par jugement contradictoire rendu le 30 septembre 2021, le tribunal de commerce de NICE a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*ordonné la jonction des instances comme connexes ;

*dit la somme de 19.546,56 euros détournée par l’EURL [K] BATIMENT au préjudice de la copropriété [Adresse 4] ;

*condamné l’EURL [K] BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI de la somme de 19.546,56 euros ;

*débouté l’EURL [K] BATIMENT de l’ensemble de ses demandes ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI, de ses autres demandes ;

*débouté le syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER de ses autres demandes ;

*dit n’y avoir lieu au paiement de dommages et intérêts ;

*condamné l’EURL [K] BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI et au syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER de la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

*liquidé les dépens à la somme de 123,58 euros.

Suivant déclaration au greffe en date du 22 octobre 2021, l’EURL [K] BATIMENT a interjeté appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— la somme de 19.546,56 euros détournée par l’EURL [K] BATIMENT au préjudice de la copropriété [Adresse 4] ;

— condamne l’EURL [K] BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI de la somme de 19.546,56 euros ;

— déboute l’EURL [K] BATIMENT de l’ensemble de ses demandes ;

— que ces condamnations sont assorties de l’exécution provisoire

— condamne l’EURL [K] BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI et au syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER de la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— liquide les dépens à la somme de 123,58 euros.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER demande à la cour de :

*confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes formulées à l’encontre de la société BOURGEOIS IMMOBILIER ;

*confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société [K] BATIMENT au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

*confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre du concluant, aucune faute n’étant imputable au syndic étant donnée la mauvaise foi dolosive de l’appelante ;

*réformer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la concluante de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société [K] BATIMENT ;

Reconventionnellement, :

*condamner la société [K] BATIMENT au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice souffert par la concluante du fait de la présente procédure et eu égard à sa particulière mauvaise foi et au préjudice en découlant pour la concluante.

Y ajoutant, :

*condamner la société [K] BATIMENT au paiement de la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner la société [K] BATIMENT aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de ses demandes, la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER fait valoir que le devis contracté l’a été avec la seule société [K] ENTREPRISE conformément à l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2017.

Elle indique que la société [K] BATIMENT a détourné à son profit le chèque d’acompte versé par le syndic au bénéfice de la société [K] ENTREPRISE et que le devis versé aux débats par cette dernière est un faux grossier (la copie du devis est partielle, il ne porte pas le cachet du Cabinet ROSSINI, il ne précise pas qu’il remplace et annule le premier devis, il présente une date de validité jusqu’en décembre 2016 alors qu’il a été établi en février 2018, il porte le même numéro de devis que le premier et lui est strictement identique).

Elle soutient qu’une fois cette confusion mise en place à dessein, il est indéniable que de simples mails dans lesquels apparait bien la société [K] BATIMENT comme interlocuteur du syndicat ne viennent pas valider rétroactivement des accords contractuels manifestement viciés par le dol dont se sont rendus coupables ensembles les sociétés [K] BATIMENT et [K] ENTREPRISE, sociétés dont la complicité est éclatante à ce stade.

Elle soutient reprendre pour son compte l’argumentation du syndicat des copropriétaires en indiquant qu’il n’y a nulle incohérence tirée de l’antériorité du devis au regard de la date de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2017.

Suivant jugement du 18 décembre 2024, le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de l’EURL [K] BATIMENT et désigné la SCP BTSG², prise en la personne de Maître [L] [J], es qualité de liquidateur judiciaire.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, l’EURL [K] BATIMENT demande à la cour de :

*donner acte à la SCP BTSG² prise en la personne de Maître [L] [J] de son intervention volontaire dans le cadre de la présente instance.

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit la somme de 19.546,56 euros détournée par l’EURL [K]-BATIMENT au préjudice de la copropriété [Adresse 4] ;

— condamne l’EURL [K]-BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI de la somme de 19.546,56 euros ;

— déboute l’EURL [K]-BATIMENT de l’ensemble de ses demandes ;

— dit que les condamnations seront assorties de l’exécution provisoire ;

— condamne l’EURL [K]-BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI et au syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER de la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— liquide les dépens à la somme de 123,58 euros ;

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI, de ses autres demandes ;

— débouté le syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER de ses autres demandes ;

Statuant à nouveau

*débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], par son syndic en exercice, le Cabinet NARDI, de toutes ses demandes, fins et conclusions

*débouter la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement, :

*constater que le contrat liant les parties a été résilié aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], par son syndic en exercice, le Cabinet NARDI ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] par son syndic en exercice le Cabinet NARDI à indemniser l’EURL [K] BATIMENT du préjudice subi, soit la somme de 97.732,80 euros, déduction faite de l’acompte versé, soit la somme de 19.546,54 euros, et la somme de 78.186,26 euros ;

A titre subsidiaire, et si la cour ne faisait pas droit à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], :

*condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], par son syndic en exercice le Cabinet NARDI, à payer à la société [K] BATIMENT la somme de 50.000 euros pour rupture abusive de son marché ;

A titre infiniment subsidiaire, et au vu de la mauvaise foi de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, :

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à relever et garantir la société [K] BATIMENT de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

En toutes hypothèses, :

*condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, l’EURL [K] BATIMENT fait valoir, à titre liminaire, qu’elle a été créée le 29 juillet 2014 et la société [K] ENTREPRISE qu’en 2002.

Elle soutient qu’elle détient un devis du 18 décembre 2016 approuvé en assemblée générale de copropriété du 29 novembre 2017, régulièrement signé et dont l’acompte a été payé.

Elle indique que la société [K] ENTREPRISE n’a pas pu être régulièrement choisie pour effectuer les travaux puisque son devis a été signé en avril 2017, alors que l’assemblée générale appelée à se prononcer sur le choix de l’entreprise date du 29 novembre 2017.

Elle soutient que dès le 05 février 2018, la société [K] BATIMENT a adressé une facture d’un montant de 19.546,56 euros TTC, correspondant à un acompte de 20 % sur l’exécution du marché, acompte portant la mention « bon pour accord » du Cabinet BOURGEOIS-SITA-ROSSINI, et signé par le représentant de cette société.

Elle expose que Madame [M] [K], étant une des seules femmes en France à avoir suivi un cursus de formation du Centre Européen de [Localité 7] (protection des métiers du patrimoine), et être spécialisée en restauration de fresques et de monuments historiques, était déjà intervenue à de nombreuses reprises auprès de BOURGEOIS-SITA-ROSSINI et NARDI si bien que ces derniers n’ont pu s’y tromper.

L’EURL [K] BATIMENT soutient que le devis qui la lie à la copropriété est parfaitement régulier, et que l’acompte lui a été payé par virement directement sur son compte, si bien qu’elle n’a pu le détourner.

Elle expose que la copropriété avait non seulement parfaitement conscience de la structure avec laquelle elle contractait mais a été parfaitement informée des diligences entreprises par la société [K] BATIMENT depuis la signature de son contrat

Elle rappelle que deux déclarations préalables, avant d’être déposées en mairie par la société concluante, ont été signées par la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER et que toutes les pièces techniques de ces déclarations préalables ont été établies au nom de la société [K] BATIMENT.

Elle soutient qu’en raison du versement d’un acompte comme engagement ferme de la part de celui qui y a procédé à exécuter le contrat, et du commencement d’exécution du contrat en faisant diligences auprès des services de la mairie, elle réitère sa volonté d’exécuter les termes du marché qui lui a été confié

A défaut elle sollicite la réparation de son préjudice pour résiliation abusive du marché à hauteur de ce qu’elle pouvait prétendre en l’exécutant, soit la somme de 97.732,80 euros TTC, déduction faite de l’acompte versé et à titre subsidiaire la somme de 50.000 euros.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NARDI demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— ordonné la jonction des instances comme connexes ;

— dit la somme de 19.546,56 euros détournée par l’EURL [K]-BATIMENT au préjudice de la copropriété [Adresse 4] ;

— condamné l’EURL [K]-BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI de la somme de 19.546,56 euros ;

— débouté l’EURL [K]-BATIMENT de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu au paiement de dommages et intérêts ;

— dit que les condamnations seront assorties de l’exécution provisoire ;

— condamné l’EURL [K]-BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI et au syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER de la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— liquidé les dépens à la somme de 123,58 euros.

*juger qu’en l’état du jugement en date du 25 juillet 2004 prononçant l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société [K] et de la déclaration de créance effectuée entre les mains de mandataire suivant courrier recommandé du 2 septembre 2024 le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] est parfaitement fondé à solliciter la fixation de la créance.

En conséquence.

*fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à titre chirographaire échu au passif de la société [K] d’un montant de 21. 895,14 € se décomposant comme suit :

— la somme de 19.546,56 € au titre du jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice le 30 septembre 2021.

— la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— la somme de 125,58 € au titre des dépens.

— la somme de 225 € au titre du timbre fiscal

*rejeter les demandes, fins et conclusions de l’EURL [K] BATIMENT ;

A titre subsidiaire, si la responsabilité de l’EURL [K] BATIMENT devait être écartée, :

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les autres demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] ;

Statuant à nouveau, :

*juger que la société ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES, syndic en exercice de la copropriété [Adresse 4], aux droits de laquelle est venue la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER n’avait pas reçu pouvoir de signer le devis du 16 février 2018 ;

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, venue aux droits de la société ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES, au paiement de la somme de 19.546,56 euros ;

*condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, venue aux droits de la société ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice, le Cabinet NARDI, de toutes sommes auxquelles il pourrait être condamné à payer ;

*condamner l’EURL [K] BATIMENT et la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, venue aux droits de la société ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES, aux dépens et à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] soutient que la société [K] BATIMENT a encaissé de manière indue l’acompte de 19.546,56 euros qui était destiné à la société [K] ENTREPRISE.

Il souligne que ces deux entités sont dirigées par la même personne, Madame [M] [K] ; qu’elles ont leur siège social établi à la même adresse et qu’il est évident que la tentative de détournement du marché de travaux et de l’acompte a été orchestrée par les sociétés eu égard aux difficultés ayant mené la société [K] ENTREPRISE jusqu’à la liquidation judiciaire.

Il soutient que le devis de l’EURL [K] BATIMENT porterait la signature du Cabinet ROSSINI en date du 16 février 2018 alors que ce devis ne précise nullement annuler et remplacer le devis initialement adressé par la société [K] ENTREPRISE et signé par le Cabinet ROSSINI le 27 avril 2017  ; que le devis ne porte pas le cachet du Cabinet ROSSINI à l’inverse du devis signé avec la société [K] ENTREPRISE et reprend la même présentation et le même numéro que le devis élaboré par la société [K] ENTREPRISE.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] fait valoir que l’assemblée générale de la copropriété du 29 novembre 2017 a retenu l’entreprise [K] ENTREPRISE pour effectuer les travaux de ravalement sur la base du devis signé le 27 avril 2017 ; que le devis a été soumis initialement à une assemblée générale du mois d’avril 2017 laquelle a ensuite été contestée devant le tribunal de grande instance de NICE avant d’être annulée, si bien que le fait que le devis ait été signé avant la tenue de la nouvelle assemblée générale de novembre 2017 s’explique parfaitement.

Il soutient qu’il est invraisemblable que la copropriété ait versé le 06 février 2018 un acompte à la société [K] ENTREPRISE pour signer 10 jours plus tard un devis identique avec une autre société.

Il relève qu’aucun document contractuel ou officiel n’est venu mentionner l’EURL [K] BATIMENT comme agissant en remplacement de la société [K] ENTREPRISE avec laquelle la copropriété avait signé le devis accepté par l’Assemblée Générale du 29 novembre 2017.

Il fait valoir que, soit le devis invoqué par la partie adverse n’a aucune valeur eu égard aux nombreuses anomalies l’affectant et doit être écarté des débats et la société [K] BATIMENT condamnée à restituer l’acompte indument perçu, soit le devis est valable mais a été signé par le Cabinet ROSSINI aux droits duquel est venue la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER sans aucun pouvoir, de sorte que cette dernière doit être condamnée, à titre subsidiaire, à indemniser la copropriété à hauteur de l’acompte indument payé.

Il soutient que si le détournement n’était pas retenu, cela signifierait que le devis produit n’est pas un faux et qu’il a été signé par le Cabinet ROSSINI sans autorisation de l’Assemblée Générale.

Il rappelle que, comme le conclut la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, un chèque a été adressé à la société [K] ENTREPRISE et que dès lors, soit la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER a agi de concert avec la société [K] BATIMENT en signant le nouveau devis et en effectuant le virement, soit la SAS BOURGEOIS IMMOBILER a été induit en erreur après avoir adressé un chèque à la société [K] ENTREPRISE qui ne l’a jamais encaissé, la dirigeante ayant par la suite demandé un virement.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 septembre 2025 et mise en délibéré au 16 octobre 2025.

******

1°) Sur le paiement de la somme de 19.546,56 euros

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] verse aux débats le devis de la société [K] ENTREPRISE du 18 décembre 2016, le procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2017 ainsi que l’extrait de la comptabilité de la copropriété faisant apparaître le paiement de l’acompte.

Que la société [K] BATIMENT soutient qu’elle détient un devis la liant à la copropriété, devis approuvé en assemblée générale, régulièrement signé et dont l’acompte a été payé.

Que cette dernière verse à l’appui de ses dires le devis litigieux, expliquant que du fait des problèmes de trésorerie ayant affecté les effectifs de sa société, la société [K] ENTREPRISE n’acceptait plus que de très peu de chantier.

Qu’elle soutient avoir adressé le même jour que la société [K] ENTREPRISE un devis du même montant, portant sur les mêmes ouvrages annulant et remplaçant le devis de la société [K] ENTREPRISE.

Attendu qu’il convient d’observer que ce devis est identique dans sa présentation à celui établi par la société [K] ENTREPRISE.

Qu’il n’est nullement mentionné sur le devis de la société [K] BATIMENT que ce devis remplace et annule le devis établi par la société [K] ENTREPRISE.

Que si le devis litigieux est signé du syndic de l’époque , force est de constater qu’il ne porte pas le cachet du syndic ROSSINI à l’inverse du devis signé avec la société [K] ENTREPRISE.

Que le devis litigieux porte un numéro de devis identique à celui porté sur le devis de la société [K] ENTREPRISE.

Que la société [K] BATIMENT soutient que la copropriété a signé le devis de la société [K] ENTREPRISE le 27 avril 2017 soit plusieurs mois avant la tenue de l’assemblée générale de la copropriété du 29 novembre 2017 ce qui est parfaitement incohérent puisqu’elle n’avait pu se prononcer sur le choix de l’entreprise avant le 29 novembre 2017, elle-même produisant un devis signé 16 février 2018 soit après la tenue de l’assemblée générale.

Attendu que la [K] BATIMENT rappelle que le devis a été soumis initialement à une assemblée générale du mois d’avril 2017 laquelle a ensuite été contestée devant le tribunal de grande instance de Nice qui l’a annulée.

Que cette chronologie explique pourquoi le devis a été signé en avril 2017 soit avant la tenue de l’assemblée générale qui a eu lieu le 29 novembre 2017.

Que par ailleurs l’appelante n’explique pas pourquoi la copropriété aurait versé le 6 février 2018 un acompte à la société [K] BATIMENT alors qu’à cette date aucun devis n’avait été signé avec cette dernière.

Qu’enfin il ne saurait être déduit des échanges de courriels avec l’architecte que la copropriété avait contracté avec la société [K] BATIMENT en lieu et place de la société [K] ENTREPRISE, les deux sociétés aux noms, logos, adresses et gérant identique permettant une réelle confusion non pas sur la gérante Madame [K], mais sur les sociétés.

Qu’il résulte de ces éléments qu’à la suite des difficultés économiques de la société [K] ENTREPRISE, une confusion a été sciemment établie entre les structures [K] ENTREPRISE et l’EURL [K] BATIMENT , cette confusion ayant permis de détourner le marché de travaux de la société [K] ENTREPRISE par l’EURL [K] BATIMENT.

Que dès lors il y a lieu de constater que la somme de 19. 546,56 € a été détournée par l’EURL [K] BATIMENT au préjudice de la copropriété [Adresse 4] et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’EURL [K] BATIMENT au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI de la somme de 19.546,56 euros.

2°) Sur les demandes en paiement de l’EURL [K] BATIMENT

Attendu que l’EURL [K] BATIMENT demande à la Cour de constater que le contrat liant les parties a été résilié aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], par son syndic en exercice, le Cabinet NARDI et de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] par son syndic en exercice le Cabinet NARDI à indemniser l’EURL [K] BATIMENT du préjudice subi, soit la somme de 97.732,80 euros, déduction faite de l’acompte versé, soit la somme de 19.546,54 euros, et la somme de 78.186,26 euros ;

Qu’elle sollicite, à titre subsidiaire, et si la cour ne faisait pas droit à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], la condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], par son syndic en exercice le Cabinet NARDI, à payer à la société [K] BATIMENT la somme de 50.000 euros pour rupture abusive de son marché.

Attendu que l’ensemble de ses demandes sera rejeté dans la mesure où l’EURL [K] BATIMENT échoue à démontrer qu’il existait un contrat la liant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], par son syndic en exercice, le Cabinet NARDI.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur la demande de dommages et intérêt de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER

Attendu que la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER sollicite la condamnation de la société [K] BATIMENT au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice souffert par elle du fait de la présente procédure et eu égard à sa particulière mauvaise foi et au préjudice en découlant.

Que sa demande sera rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point , à défaut de justifier de la réalité de ce préjudice.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner l’EURL [K] BATIMENT aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point , de condamner l’EURL [K] BATIMENT à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] et au syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, chacun, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

DONNE ACTE à la SCP BTSG² prise en la personne de Maître [L] [J] de son intervention volontaire dans le cadre de la présente instance.

CONFIRME le jugement du tribunal de commerce de NICE en date du 30 septembre 2021 en toutes ses dispositions sauf à fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] et du syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, à titre chirographaire échu, au passif de la société [K] tenant le jugement en date du 2 juillet 2004 prononçant l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société [K].

Y AJOUTANT,

CONDAMNE L’EURL [K] BATIMENT à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE L’EURL [K] BATIMENT à payer au syndic SAS BOURGEOIS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE L’EURL [K] BATIMENT aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,