COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025 / 217

N° RG 23/11550

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL35Q

[Z], [T] [J]

[I] [E] épouse [J]

C/

[S] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean Paul RAUX

M^e Stéphane DAGHERO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 30 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-000073.

APPELANTS

Monsieur [Z], [T] [J]

né le 27 Décembre 1955 à [Localité 6] (68), demeurant '[Adresse 5]

Madame [I] [E] épouse [J]

née le 24 Janvier 1971 à [Localité 4] (08), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean Paul RAUX, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [S] [B]

né le 21 Avril 1947 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane DAGHERO, membre de l’association DAGHERO – DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 21 mai 2011, avec effet au 1er juin 2012, M. [S] [B] a donné à bail à M. [Z] [J] et Mme [I] [E] épouse [J] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 8] (06), moyennant un loyer de 1.420 euros.

Le bail prévoyait que les locataires devaient réaliser avant le 30 juin 2012 le remplacement de tous les convecteurs électriques et du tableau électrique de l’appartement.

Suivant exploit introductif d’instance en date du 13 mars 2019, M. [N] a fait assigner M. et Mme [J] aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Suivant ordonnance de référé en date du 16 septembre 2019, le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. et Mme [J] et condamné ces derniers à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.450 euros à compter de la signification de l’ordonnance, outre une somme de 10.326,53 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à juin 2019.

Suivant exploits introductifs d’instance en date des 27 et 30 janvier 2023, et exploits des 10 et 24 février 2023 (qui annulent et remplacent les précédentes assignations), M. [B] a fait assigner M. et Mme [J] aux fins de leur condamnation solidaire à lui payer des sommes au titre de la remise en état de l’appartement, de la prise en charge de la réfection du tableau électrique, de l’engagement non tenu par les locataires de transformer l’appartement et de la perte des loyers consécutive aux travaux de remise en état.

Suivant jugement du 30 juin 2023, le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer a :

ordonné la jonction des deux affaires en raison du lien existant entre elles ;

rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [J] ;

jugé que les demandes de M. [B] à l’encontre de M. et Mme [J] sont recevables dès lors qu’elles ne sont pas prescrites ;

jugé que M. et Mme [J] ont restitué l’appartement loué dans un mauvais état d’entretien et de réparations locatives, avec de nombreux désordres ;

condamné par conséquent in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [N] [V] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des défauts d’entretien et de réparations locatifs, et des désordres occasionnés par de nombreux travaux non terminés ou non exécutés dans les règles de l’art ;

condamné par conséquent in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 4.260 euros au titre de la perte de loyers causée au bailleur, qui n’a pu relouer pendant trois mois son logement pendant le temps nécessaire aux travaux de réparations et de remises en état ;

condamné M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

rejeté la demande de M. [B] au titre des engagements invoqués de réfection du tableau électrique et de transformer l’appartement ;

rejeté les autres demandes de M. [B] et de M. et Mme [J]

condamné M. et Mme [J] au paiement des entiers dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’il appartenait aux époux [J] de démontrer qu’ils ont remis les clés et restitués les lieux loués plus de trois ans avant l’assignation du bailleur, et que faute d’apporter cette preuve, il a jugé que le bailleur n’avait pu se rendre compte des dégâts que le jour du constat d’état des lieux le 18 novembre 2020.

Il a relevé que le bail ne prévoyait pas de contrepartie aux travaux, et que de ce fait, le bailleur ne pouvait demander la réalisation de travaux aux locataires.

Il a relevé que le constat d’huissier confirmait l’importance des désordres, dont seule une partie était de la responsabilité des locataires faute de preuve suffisamment solide, et de la réalisation de travaux non conformes aux règles de l’art par les locataires.

Il a considéré que les travaux rendus nécessaires pour le bailleur lui avaient causé une perte locative estimée à 1.420 euros par mois pendant trois mois.

Suivant déclaration en date du 11 septembre 2023, M. et Mme [J] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [J] ;

jugé que M. et Mme [J] ont restitué l’appartement loué dans un mauvais état d’entretien et de réparations locatives, avec de nombreux désordres ;

condamné par conséquent in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des défauts d’entretien et de réparations locatifs, et des désordres occasionnés par de nombreux travaux non terminés ou non exécutés dans les règles de l’art ;

condamné par conséquent in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 4.260 euros au titre de la perte de loyers causée au bailleur, qui n’a pu relouer pendant trois mois son logement pendant le temps nécessaire aux travaux de réparations et de remises en état ;

condamné M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

infirmer le jugement entrepris ;

En conséquence,

annuler les condamnations de M. et Mme [J] à payer à M. [B] les sommes de 20.000 euros dues à titre de dommages et intérêts, de 4.260 euros au titre de la perte de loyers et de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile mises à leur charge ;

condamner M. [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner le même aux entiers dépens.

Ils abandonnent la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Ils affirment être partis le 15 septembre 2020, de sorte qu’il convient d’écarter tout support postérieur à la date de sortie des locataires, soit le constat du 18 novembre 2020.

Ils considèrent que le montant des condamnations à la somme de 20.000 euros est une appréciation arbitraire du coût total de la rénovation qui n’aurait été en rien comparable à celui du coût des frais de rafraîchissement des revêtements usagés dont les locataires appelants eussent pu être tenus, si toutefois leur responsabilité avait pu être correctement établie.

Sur la perte des loyers, ils considèrent que le raisonnement du premier juge consacre plutôt le principe de l’enrichissement sans cause.

Ils soutiennent que les parties reconnaissent l’existence d’un accord verbal de transformation de l’appartement pris à bail de trois en quatre pièces, si bien que qu’il y ait eu accord écrit ou non, le bailleur peut réclamer la remise en état des lieux à la seule condition qu’il prouve que le fonctionnement des équipements a mis en péril ou compromet la sécurité du local.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [N] [V] demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

condamner in solidum M. et Mme [J] à verser à M. [B] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

les condamner in solidum à verser à Monsieur [B] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

les condamner in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il soutient que les constatations réalisées le 18 novembre 2020 ne sont pas différentes de celles constatées le 15 septembre 2020, notamment l’état dégradé de l’appartement, s’agissant des sols, des revêtements, des huisseries, des robinetteries et sanitaires, et l’abandon du jardin.

Il considère que pour fixer l’indemnité de 20.000 euros, le premier juge a pris le soin d’examiner chacune des pièces produites au titre des travaux de remise en état de l’appartement pour un montant total de 50.282,43 euros, a écarté la responsabilité des locataires s’agissant de la prise en charge des travaux de remise en état liés à la présence d’humidité dans l’appartement litigieux ainsi que l’achat de nouveaux appareils électro-ménagers, a retenu leur responsabilité uniquement pour les travaux rendus nécessaires pour le défaut d’entretien ainsi que les « travaux commencés et non exécutés ou non terminés dans les règles de l’art, dont le montant s’élève à une somme de 26.239,50 euros et a appliqué un taux de vétusté.

Il fait valoir que les locataires ne formulent aucune critique du jugement en ce qu’ils ont été condamnés à payer une perte de loyers pendant la durée des travaux de remise en état de l’appartement à hauteur d’une somme de 4.260 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juin 2025 et mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action

Attendu que M. et Mme [J] ont initialement interjeté appel du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ;

Qu’ils entendent finalement renoncer à invoquer cette fin de non-recevoir ;

Qu’il y a lieu de prendre acte de l’abandon de ladite fin de non-recevoir ;

Que le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il l’a rejetée et en ce qu’il a en conséquence jugé que les demandes de M. [B] sont recevables ;

Sur les réparations locatives

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Attendu qu’en vertu des articles 1730 et suivants du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

Que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ;

Qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ;

Attendu qu’en l’espèce, un état des lieux d’entrée du 29 mai 2012 signé de M. et Mme [J] et du bailleur est versé aux débats, dont l’intégralité des équipements sont considérés comme étant dans un état correct ou neuf, à l’exception des portes du séjour, du hall d’entrée, de la cuisine, de la salle de bains, des WC et des chambres considérées comme « défraîchies » ;

Qu’un procès-verbal d’état des lieux du 15 septembre 2020 faisant suite à un procès-verbal de reprise des lieux du même jour, et un procès-verbal de constat d’état des lieux du 18 novembre 2020, établis par commissaire de justice, sont produits ;

Que le premier mentionne que Mme [J], qui était présente, a restitué les clés du bien au commissaire de justice qui a procédé contradictoirement à l’état des lieux de sortie ;

Que les éléments résultant du second ont été constatés plus de deux mois après la restitution des clés par les locataires et de manière non contradictoire, M. [J] ayant indiqué au commissaire de justice qu’en commençant à remettre l’appartement en l’état, il s’était aperçu de dégâts invisibles lors de l’état des lieux de sortie initial ;

Que, bien qu’il n’ait pas été établi de manière contradictoire, ce procès-verbal de constat d’état des lieux du 18 novembre 2020 demeure un acte authentique qui revêt une force probante certaine, uniquement en qu’il relève des éléments identiques au premier procès-verbal ;

Qu’en effet, les dégradations ou détériorations qui n’ont été constatées que par le second procès-verbal de constat, alors que les locataires avaient restitué les clés depuis deux mois, ne pourront être prises en considération et imputées à M. et Mme [J] ;

Que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et la combinaison entre les deux procès-verbaux d’état des lieux de sortie, considérant que le bien a été occupé par M. et Mme [J] durant huit ans, met en exergue un état dégradé, sale et hors d’usage de l’appartement en ce qui concerne particulièrement les sols, les murs, les équipements de la cuisine, le matériel électrique, l’abattage d’une cloison, la robinetterie, et les traces d’infiltrations ;

Que M. et Mme [J] ont fait preuve d’une négligence manifeste à leur obligation d’entretien courant et qu’ils devront donc en assumer la charge ;

Que ces derniers ne contestent pas être responsables des réparations dues à raison de leur négligence ou du manque d’entretien du logement à l’origine des détériorations concernant les trous ou tâches sur les murs, la porte enfoncée, la moquette brûlée et le parquet abîmé ;

Que M. [N] [V] produit à l’appui de ses demandes des factures et tickets d’achat qui correspondent à la désinsectisation de l’appartement ;

Qu’il convient tout d’abord d’écarter la responsabilité de M. et Mme [J] s’agissant de la prise en charge des travaux de remise en état liés à la présence d’humidité dans l’appartement litigieux ainsi que l’achat de nouveaux appareils électro-ménagers, faute de preuve suffisamment solide quant à l’imputabilité des désordres aux locataires et compte tenu de la demande de confirmation du jugement formée par le bailleur ;

Que, par comparaison des deux états des lieux, il convient de retenir les factures et tickets produits à hauteur de 28.142,78 euros (pièces n°5, 6, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 15, et 17 de l’intimé) ;

Que le premier juge a justement appliqué à l’évaluation du préjudice subi par le bailleur du fait des désordres ayant nécessité des travaux importants imputables aux locataires un taux de vétusté qui se situe entre 25 et 30% pour huit années d’occupation ;

Que le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des défauts d’entretien et de réparations locatifs ;

Que M. et Mme [J] seront ainsi déboutés de leur demande ;

Sur la perte de loyer

Attendu que M. et Mme [J] contestent la perte de loyers causée au bailleur ;

Qu’ils ne soutiennent pour autant aucun moyen à l’appui de leur prétention à l’exception du fait que le premier juge aurait adopté le raisonnement de l’enrichissement sans cause ;

Que des désordres sont imputables à M. et Mme [J], qui sont obligés d’en réparer les conséquences, notamment l’indemnisation de la perte de loyers, du fait de l’impossibilité pour M. [N] [V] d’avoir pu louer son appartement après leur départ et d’avoir été contraint de faire réaliser des travaux de remise en état qui ont duré trois mois ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [N] [V] la somme de 4.260 euros au titre de la perte de loyers causée au bailleur, qui n’a pu relouer pendant trois mois son logement pendant le temps nécessaire aux travaux de réparations et de remises en état ;

Que M. et Mme [J] seront ainsi déboutés de leur demande ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que M. [B] sollicite des dommages et intérêts compte tenu du caractère dilatoire de la procédure initiée par M. et Mme [J] ;

Que ne développant aucun moyen à l’appui de cette prétention, il ne rapporte pas la preuve de la faute de M. et Mme [J] dans leur droit d’ester en justice ;

Qu’il y a par conséquent lieu de débouter M. [B] de la demande indemnitaire formée à l’encontre de M. et Mme [J] ;

Sur les autres demandes

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement dont appel et de condamner in solidum M. et Mme [J], qui succombent, aux entiers dépens d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement dont appel et de condamner in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, en toute ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. et Mme [J] de toutes leurs demandes ;

DEBOUTE M. [B] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de M. et Mme [J] pour procédure dilatoire ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [J] à payer à M. [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [J] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE