Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 novembre2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19419 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIT3Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2023 -Tribunal judiciaire d’EVRY – RG n° 21/02003

APPELANTE

Madame [R] [D] née le 25 janvier 1972 à [Localité 6] (91),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672

INTIMES

Monsieur [G] [K] né le 28 Septembre 1990 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [F] [Y] née le 12 Février 1991 à [Localité 5],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés et assistés de M^e Catherine ROUSSEAU de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN substituée par M^e Céline LEBLANC, avocat au barreau de MELUN, toque : M 20

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 10 octobre 2025 prorogé au 17 octobre 2025 puis au 7 novembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Conclusions Mme [D] : 25 avril 2025

Conclusions M. [K] et Mme [Y] : 25 juin 2025

Clôture : 10 juillet 2025

Suite à l’acquisition, le 27 mars 2017, de différents lots composés d’un appartement et de deux emplacements de stationnement dans un immeuble situé à [Adresse 8], M. [K] et Mme [Y], invoquant l’existence de vices cachés à l’origine d’inondations causées par un défaut d’évacuation des eaux de pluie provenant des parties communes et par un mauvais fonctionnement du puisart, ont, après expertise, assigné la venderesse, Mme [D], sur le fondement de la garantie des vices cachés, en résolution de la vente et en remboursement des frais engagés lors de la vente, subsidiairement en réduction du prix. Ils ont en outre réclamé la condamnation de Mme [D] à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 29 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— prononcé la résolution de la vente et ordonné les restitutions subséquentes ;

— condamné Mme [D] à payer à M. [K] et Mme [Y] la somme de 693 euros correspondant à leur participation au coût des travaux décidés par l’assemblée générale de la copropriété, la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné Mme [D] à payer à M. [K] et Mme [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, s’appuyant sur les constatations de l’expert judiciaire, a retenu l’existence de vices, antérieurs à la vente, rendant l’immeuble impropre à sa destination, caractérisés par le ruissellement des eaux de pluie vers les habitations, provoquant leur inondation, en raison d’un défaut de gestion des eaux de ruissellement provenant du parking et du non-fonctionnement des pompes de relevage. Il a admis que ces défauts n’ont pu être découverts par M. [K] et Mme [Y] qu’après la vente et que Mme [D] ne peut se prévaloir de la clause exclusive de garantie puisqu’elle avait eu connaissance de ces désordres avant la vente, ainsi qu’il résulte d’un compte rendu de réunion rédigé par Mme [D] et Mme [C] le 25 mai 2016 qui faisait état de 'la défaillance d’évacuation des eaux pluviales des parties communes générant des inondations à répétition, notamment conséquentes au lot 3, 2 et 1 et des flaques d’eau jusqu’à l’entrée du lot 8 un peu partout'.

Mme [D] a interjeté appel de ce jugement.

Elle conclut à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation de M. [K] et Mme [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que l’existence des défauts affectant le bien vendu ne lui a été révélée que par l’expertise et que M. [K] et Mme [Y] n’ont subi, depuis la vente, qu’une seule inondation dans l’appartement, ce qui exclut l’existence d’un vice rendant le bien vendu impropre à l’usage auquel il était destiné.

A titre subsidiaire, pour le cas où la résolution de la vente serait prononcée par la cour, elle sollicite le rejet des demandes indemnitaires de M. [K] et Mme [Y] et leur condamnation à lui payer la somme de 92 229,68 euros correspondant aux fruits qu’ils ont perçus durant la période du 27 mars 2017 au mois de novembre 2024 et la somme mensuelle de 900 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution du bien.

M. [K] et Mme [Y] ont formé un appel incident et concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de condamnation de MM. [D] à lui payer la somme de 11 223 euros correspondant aux frais liés à la vente et a limité à 3 000 euros l’indemnisation de leur préjudice moral et demandent à la cour de condamner Mme [D] à leur payer, outre les intérêts au taux légal à compter de la vente :

— la somme de 16 648,16 euros correspondant aux 'émoluments, frais d’acte notarié, frais de publicité foncière', subsidiairement la somme de 5 277,50 'au titre des émoluments, frais d’acte notarié’ ;

— la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils sollicitent en outre la condamnation de Mme [D] à leur payer, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation :

— la somme de 22 880,42 euros correspondant aux intérêts du crédit immobilier ;

— la somme de 7 304,46 euros correspondant à l’assurance souscrite pour garantir le remboursement du prêt ;

— la somme de 1 382,89 euros correspondant aux échéances réglées au titre de l’assurance habitation ;

— la somme de 183,64 euros correspondant aux échéances réglées au titre de l’assurance souscrite en qualité de propriétaire non occupant ;

— la somme de 4 030 euros correspondant à la taxe foncière des années 2021 à 2024 ;

— la somme de 15 euros correspondant au coût de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

— de la somme de 5 402,12 euros correspondant aux charges de copropriété.

Ils demandent également à la cour d’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts produits par les sommes qui leurs seront allouées.

Pour le cas où la cour ferait droit à la demande reconventionnelle de Mme [D] en restitution des fruits produits par le bien, M. [K] et Mme [Y] demandent à la cour de limiter leur condamnation à 25 113,78 euros correspondant aux loyers perçus à compter du 9 mars 2021.

Ils réclament enfin le paiement d’une somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant qu’aux termes de l’ article 1641 du code civil, le vice est un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix ; qu’il résulte de l’expertise judiciaire que l’eau de pluie provenant du parking de la copropriété, situé devant les habitations, ruisselle le long de la pente, d’un dénivelé entre 50 centimètres et un mètre, jusqu’aux huit lots correspondant aux habitations, notamment le lot numéro 2 appartenant à M. [K] et Mme [Y] ; qu’il explique que le défaut de fonctionnement de la pompe de relevage située dans le puisard et l’absence de rigole devant les habitations afin de permettre l’évacuation des eaux de pluies vers le réseau d’évacuation ont été à l’origine d’inondations des jardins situés à l’avant des habitations et, parfois, à l’intérieur des habitations ; qu’il a ajouté qu’ 'il n’a pas été noté de point touchant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et, plus généralement, quant à l’usage qui peut être attendu ou quant à la conformité à sa destination’ et que 'depuis la mise en place d’une pompe de relevage dans le jardin et la mise en place de caniveau par la société Europa habitat en juin 2019, au moment de la rédaction du rapport il n’est plus rapporté de problèmes d’inondation, alors que les pluies ont été abondantes', qu’ 'il n’y a plus d’inondation dans la maison’ mais qu’ 'il n’en demeure pas moins que les eaux de ruissellement du parking ne sont pas gérées correctement’ ; qu’il apparaît ainsi que les défauts affectant le système d’évacuation des eaux de ruissellement provenant du parking ne suffit pas à caractériser une atteinte à l’usage normal du bien dès lors que le remplacement de la pompe de relevage du puisard et les travaux de réalisation de rigoles ont suffi de mettre fin aux inondations et qu’il pourra en outre être facilement remédié aux défauts du système de gestion des eaux pluviales  ; qu’il convient de débouter M. [K] et Mme [Y] de leur demande en résolution de la vente et, en conséquence, de rejeter leur appel incident aux fins d’indemnisation des préjudices consécutifs à la résolution de la vente ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. [K] et Mme [Y] de leurs demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne M. [K] et Mme [Y] aux dépens qui comprendrons les frais de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,