COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00701 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QRKW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 NOVEMBRE 2024

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/04079

APPELANTE :

Madame [D] [H]

née le 08 Mars 1944 à [Localité 12] (84)

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [G] [V]

né le 02 Août 1957 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représenté par M^e Olivier ANDRIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Théo CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2025 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 17 décembre 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre et M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 19 décembre 2018, [B] [C] [O] a renoncé à l’usufruit sur les lots n°734100 et n°734101, sis [Adresse 2] à [Localité 14], rendant Mme [D] [H], sa fille, unique propriétaire.

Ces lots ont fait l’objet de deux baux commerciaux distincts consentis à M. [G] [V].

Par acte sous seing privé du 11 mai 1995, [I] [C], aux droits duquel intervient Mme [D] [H], a donné à bail commercial à M. [G] [V] un local situé au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble, sis [Adresse 2] à [Localité 14] (lot n°734100), pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 105.600 francs hors taxes et charges.

Par acte sous seing privé du 5 mars 1999, un deuxième bail commercial a été convenu entre ces mêmes parties pour un local situé au sous-sol de cet immeuble (lot n°734101) communiquant avec le local commercial principal moyennant un loyer annuel hors taxes et charges d’un montant de 24.000 francs. Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement le 1er octobre 2010 pour une durée de neuf ans moyennant le paiement d’un loyer hors charges de 1.000 euros par mois.

Par deux actes délivrés par commissaire de justice en date du 28 mars 2019, la bailleresse a fait signifier à son locataire deux congés avec refus de renouvellement avec effet au 30 septembre 2019 et offre d’indemnité d’éviction.

Le lendemain, M. [V] a fait délivrer à Mme [D] [H] une demande de renouvellement uniquement pour le bail portant sur le local situé en sous-sol.

Sur saisine de la bailleresse, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Y], afin de fixer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 mars 2021.

Par deux actes délivrés le 17 mars 2021, la bailleresse a informé le preneur de son droit de repentir, ce qui a occasionné le renouvellement des deux baux en cause.

Par acte délivré le 30 septembre 2021, Mme [D] [H] a fait assigner M. [G] [V] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir la fixation et le paiement d’une indemnité d’occupation entre la fin des baux d’origine et la conclusion des nouveaux baux.

Le jugement contradictoire rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier a:

déclaré irrecevable la demande au titre de la théorie de l’estoppel ;

constaté que le bail conclu le 11 mai 1995 a été renouvelé par acte du 13 mai 2015 jusqu’au 30 juin 2024 ;

condamné M. [G] [V] à payer la somme de 33.163,29 euros à Mme [D] [H] à titre d’indemnité d’occupation pour le local du sous-sol et pour la période allant du 1er octobre 2019 au 16 mars 2021 inclus ;

rejeté la demande de délais de paiement de M. [G] [V] ;

débouté Mme [D] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

laissé à chaque partie la charge de ses dépens ;

rejeté les demandes respectives de Mme [D] [H] et de M. [G] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Le premier juge écarte la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel qui n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions de Mme [H].

Sur le local situé en rez-de-chaussée et au 1er étage, le premier juge considère que la bailleresse a reçu une demande de renouvellement de la part du preneur, suivant un procès-verbal de signification à personne dressé par acte d’huissier en date du 13 mai 2015 et dont la validité est acquise en l’absence d’une procédure en inscription de faux.

Ainsi, en l’absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, le bail a été renouvelé jusqu’au 30 juin 2024. Le congé en date du 28 mars 2019 a été donné en avance, ce qui n’est pas abusif et ses effets peuvent être reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné. Il en déduit que le preneur n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation sur la période considérée, le bail étant toujours en cours. Le premier juge constate enfin que le bailleur ayant exercé son droit de repentir, le congé est sans importance.

Sur l’indemnité d’occupation, le premier juge la reconnaît fondée pour le local situé en sous-sol. Il retient une indemnité d’un montant de 500 euros par m², soit 2.375 euros par mois du 1er octobre 2019, date d’échéance du bail renouvelé, au 16 mars 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts, le premier juge la rejette en l’absence de justificatif d’un préjudice moral. Sur les frais d’éviction, il déboute M. [V] de sa prétention en l’absence de justificatif.

Mme [D] [H] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 février 2025.

Par requête du 12 mai 2025, Mme [D] [H] a fait déposer au greffe de la cour d’appel de Montpellier un acte d’inscription de faux sur l’acte d’huissier de renouvellement du bail commercial du 13 mai 2015 à la requête de M. [G] [V] établi par la SCP [P] [J], commissaire de justice.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 novembre 2025 qui a fait l’objet d’un rabat avec une nouvelle clôture fixée le 17 décembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 21 novembre 2025, Mme [D] [H] demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la demande au titre de la théorie de l’estoppel ;

constaté que le bail conclu le 11 mai 1995 a été renouvelé par acte du 13 mai 2015 jusqu’au 30 juin 2024 ;

débouté Mme [D] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

laissé à chaque partie la charge de ses dépens ;

rejeté la demande de Mme [D] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, et vu l’article L 145-28 du code de commerce,

Fixer le montant des indemnités d’occupation dues par M. [V] au titre de l’occupation des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 14] pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 et le mois de mars 2021 inclus aux sommes suivantes :

pour le local du rez-de-chaussée et du premier étage : 4.445 euros mensuels hors charges ;

pour le sous-sol : 2.375 euros mensuels hors charges ;

Ce faisant, tenant la condamnation intervenue en première instance au titre du sous-sol, condamner M. [V] à lui payer la somme de 42.349,23 euros représentant le solde des indemnités d’occupation dues au-delà des règlements intervenus au cours de la même période, en ce qui concerne le local du rez-de-chaussée de l’étage,

Retenant la théorie de l’estoppel et relevant que M. [V] s’est contredit au détriment de la concluante, écarter des débats le prétendu congé du 13 mai 2015 ;

Débouter M. [V] de toutes ses sollicitations ;

Condamner M. [V] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Condamner M. [V] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens avec pour les dépens d’appel droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir perçu provision.

En premier lieu, l’appelante expose que la fixation du montant des indemnités d’occupation ne présente pas de difficulté particulière dans la mesure où l’expert judiciaire a établi la valeur locative et l’indemnité d’occupation dans le cadre de sa mission, et compte tenu du fait que les actes de repentir se réfèrent au règlement de ces indemnités.

Elle précise que le rapport d’expertise fixe une valeur locative des lieux à la somme de 81.850 euros par an, soit 6.820 euros par mois à compter du 1er octobre 2019. Plus précisément, elle indique que s’agissant du bail portant sur le rez-de-chaussée et du 1er étage de l’immeuble, le loyer a été évalué à la somme de 53.350 euros hors taxes et hors charges, soit un prix au m² de 500 euros annuels pour une surface pondérée de ce local de 106,70 m². S’agissant du sous-sol, il a retenu une somme de 28.500 euros hors taxes et hors charges soit un prix au m² de 500 euros annuels appliqués à une surface pondérée de 57 m².

Si le premier juge a fait droit à la demande en paiement concernant le sous-sol, l’appelante fait grief à la décision déférée d’avoir rejeté celle présentée au titre du bail portant sur le rez-de-chaussée et le 1er étage. Elle réclame donc le paiement de la somme de 42.349,23 euros au titre des indemnités d’occupation dues au cours des 18 mois concernés et sur le constat d’un règlement partiel.

Elle critique la décision déférée pour avoir jugé valide la demande de renouvellement présentée par le preneur, prétendument délivrée par acte d’huissier en date du 13 mai 2015 à sa mère, âgée de 99 ans, par une remise de l’acte à personne et à une adresse, à laquelle elle ne résidait plus depuis 6 ans, pour être hébergée en maison de retraite, ce qu’elle démontre par diverses pièces produites aux débats. Elle précise sur ce point avoir déposé une requête en inscription de faux pour cet acte dont elle ne connaissait nullement l’existence.

Sur l’acte d’huissier en lui-même, l’appelante observe que la pièce produite ne correspond pas à l’original, ni au second original traditionnellement restitué au requérant, mais à un simple duplicata.

Elle souligne encore la contradiction de la partie adverse, qui fait état d’un renouvellement de bail aux termes d’un acte d’huissier délivré le 13 mai 2015, alors qu’une procédure a été initiée en vue de voir fixer une indemnité d’éviction ayant abouti à une expertise judiciaire. Dans le cadre de cette procédure, aucune des parties n’a évoqué l’existence de ce renouvellement et le preneur n’a jamais contesté que le bail en cause avait trouvé son terme antérieurement à la date convenue par la bailleresse.

Ainsi, elle fait valoir que les conclusions présentées par le conseil de M. [V] ne font jamais mention de cette demande de renouvellement remise par acte d’huissier en 2015, et qu’au contraire, elles vont dans le sens d’un refus de renouvellement manifesté par la bailleresse, accepté par le preneur avec accord sur l’organisation d’une mesure d’expertise nécessaire à la fixation d’une indemnité d’éviction pour les deux baux, qui font l’objet d’une exploitation indivisible. A cet égard, le congé délivré en 2019 par la bailleresse n’a jamais été contesté sur le principe par le preneur, qui n’a jamais opposé le renouvellement daté de 2015.

L’appelante considère que cette position contradictoire adoptée par l’intimé est une tentative d’escroquerie par une mise en scène ayant consisté à faire croire à l’expiration du contrat en dissimulant à la bailleresse, à la juridiction des référés ainsi qu’à l’expert judiciaire, l’existence d’un acte de renouvellement pour prétendre à une indemnité d’éviction indue. Elle conteste le caractère diffamatoire de ses écrits tout en opposant le délai de prescription de trois mois.

De surcroît, le renouvellement ne saurait avoir aucun effet, dans la mesure où le congé délivré par la bailleresse n’a pas été contesté dans le délai imparti de deux ans, tel que le prescrit l’article L 145-60 du code de commerce. Elle conteste sur ce point avoir donné un congé par anticipation de plusieurs années.

Elle ajoute pour finir que la contradiction du preneur est contraire à la loyauté des débats et se prévaut en conséquence du principe de l’estoppel.

Dans des conclusions du 26 novembre 2025, Mme [D] [H] demande à la cour de :

révoquer l’ordonnance de clôture pour admettre les présentes ;

déclarer faux l’acte prétendu de renouvellement de bail commercial du 13 mai 2015 et sa signification ;

Sur la validité de l’acte de renouvellement, l’appelante reprend ses dernières écritures soulignant encore l’absence de crédibilité dudit acte, son invraisemblance intrinsèque et contextuelle. Mme [H] en déduit la fausseté de l’acte.

En réponse aux dernières écritures de l’intimé, et notamment au fait que l’acte d’huissier comporte une erreur dans la mesure où il a été remis à la mère de l’appelante à personne non pas à son domicile mais à la maison de retraite, elle soutient que l’acte en cause présente bien des informations erronées. Elle conteste encore avoir eu connaissance d’un tel document et maintient ses contestations quant à la valeur dudit acte.

Dans ses dernières conclusions du 25 novembre 2025, M. [G] [V] demande à la cour de :

— Débouter Mme [H] de son appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions, dont sa demande de déclarer fausse la demande de renouvellement du 13 mai 2015 et sa signification ;

— Faire droit à l’appel incident de M. [V] et ainsi :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 12 novembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné M. [G] [V] à payer la somme de 33.163,29 euros à Mme [H] à titre d’indemnité d’occupation pour le local du sous-sol et la période allant du 1er octobre 2019 au 16 mars 2021 inclus ;

— rejeté la demande de délais de paiement de M. [G] [V] ;

— débouté M. [G] [V] de sa demande de condamnation de Mme [H] sur le fondement de l’article L. 145-58 du code de commerce ;

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens ;

Et, statuant à nouveau :

— Fixer à la somme annuelle de 10.000 euros hors taxes et hors charges l’indemnité d’occupation due par M. [V] concernant le bail portant sur le sous-sol pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 (date d’effet du congé) et le 17 mars 2021 (date du droit de repentir) ;

— Accorder un délai de douze mois à M. [G] [V] afin de pouvoir s’acquitter des sommes dues en respectant un échéancier à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Juger que Mme [H] devra supporter les frais qui ont été exposés par M. [V] à l’occasion de l’instance devant le juge des référés et l’expertise devenue sans objet tendant à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation jusqu’à l’exercice du droit de repentir ;

— Condamner, en conséquence, Mme [H] à payer à M. [V] la somme de 43.754,03 euros toutes taxes comprises sur le fondement de l’article L. 145-58 du code de commerce ;

— Condamner Mme [H] aux dépens tant de la présente procédure que de ceux de la procédure de première instance en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Andrieu, en ce qui le concerne, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement à M. [V] de la somme de 15.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— Juger que le congé délivré le 28 mars 2019 concernant le bail portant sur le rez-de-chaussée et le premier étage est inefficace dans la mesure où il a été délivré pour une date prématurée et ne pourra prendre effet qu’à compter du 30 juin 2024 ;

— Juger que le congé délivré le 28 mars 2019 concernant le bail portant sur le rez-de-chaussée et le premier étage ne mettra un terme au bail qu’à compter du 30 juin 2024 ;

En conséquence,

— Débouter Mme [H] de l’intégralité de ses prétentions concernant le bail portant sur le rez-de-chaussée et le premier étage et notamment sur la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— Juger que le bail portant sur le rez-de-chaussée et le premier étage est renouvelé à compter du 1er juillet 2024 par l’effet du droit de repentir signifié le 17 mars 2021 ;

— Juger que Mme [H] a valablement renoncé à poursuivre l’éviction de M. [V] en offrant le renouvellement du bail en exerçant son droit de repentir le 17 mars 2021 concernant le bail portant sur le sous-sol ;

Ajoutant enfin,

Vu l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881,

— Ordonner la suppression de la mention en page 7 « cela ne serait ni plus ni moins qu’une tentative d’escroquerie la mise en scène ayant consisté à faire croire à l’expiration du contrat, selon la position du preneur et avec la complicité de l’avocat adverse en l’écrivant noir sur blanc et en dissimulant » des écritures de Mme [H] ;

A titre subsidiaire, si la demande de renouvellement est écartée des débats par la cour d’appel de Montpellier, et si la cour doit considérer que le renouvellement n’est pas intervenu par son effet et que M. [V] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de Mme [H] :

— Fixer à la somme annuelle de 19.600 euros hors taxes et hors charges l’indemnité d’occupation due par M. [V] concernant le bail portant sur le rez-de-chaussée et le premier étage pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 (date d’effet du congé) et le 17 mars 2021 (date du droit de repentir).

A l’appui de ses demandes, M. [V] soutient en premier lieu que suite à la délivrance d’une demande de renouvellement du bail par acte d’huissier le 13 mai 2015, et en l’absence de réponse du bailleur dans les trois mois de sa signification, le bail litigieux conclu initialement le 11 mai 1995 a été renouvelé conformément aux dispositions de l’article L 145-10 du code de commerce. Le délai de neuf ans devait se terminer le 30 juin 2024.

Il affirme encore que le congé donné par le bailleur à une date erronée n’affecte pas la validité de l’acte mais son effet est reporté au 30 juin 2024.

Sur la validité du renouvellement, il rappelle que la demande de renouvellement a été faite par acte authentique qui bénéficie d’une présomption de validité jusqu’à preuve contraire. Il précise à cet égard que l’acte de signification comporte une erreur en ce qu’il a été remis à personne à la mère de l’appelante, alors que celle-ci résidait en réalité en maison de retraite, et non à l’adresse du dernier domicile comme indiqué. Il s’agit d’une simple omission non susceptible d’affecter la validité de l’acte, et il ajoute que la remise à personne exclut l’hypothèse de l’ignorance par le bailleur de cette demande de renouvellement.

Il conteste encore avoir tenté de manière frauduleuse d’obtenir une indemnité d’éviction indue et soutient encore la découverte tardive de l’acte de renouvellement.

L’intimé conteste également l’existence d’une contradiction dans ses écritures considérant être autorisé à contester la date des effets des actes produits aux débats. Il s’oppose à la demande indemnitaire fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881, il demande la suppression dans les conclusions adverses d’une partie s’agissant d’une argumentation fallacieuse et d’un fait de nature à porter atteinte à son honneur et à la considération de son conseil.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour écarte la demande de renouvellement présentée le 13 mai 2015, M. [V] conteste les éléments retenus par l’expert judiciaire notamment s’agissant du coefficient de pondération et de la valeur locative du marché. Ainsi, il est redevable, sur la période considérée, d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de renouvellement déplafonnée. Il est donc nécessaire dans l’appréciation de la valeur locative de tenir compte des loyers initiaux, mais également des loyers renouvelés amiables et de ceux qui ont fait l’objet d’une fixation judiciaire, ce que n’a pas fait l’expert judiciaire.

L’intimé reproche encore à l’expert de ne pas avoir tenu compte des quatre éléments de référence mais également des spécificités tenant à la crise sanitaire ou celle des gilets jaunes.

Eu égard à ces éléments, M. [V] considère que la valeur locative au m² retenue à hauteur de 500 euros est manifestement excessive.

S’agissant des travaux réalisés dans les locaux, il argue d’une rénovation des lieux justifiant une mesure d’abattement sur la valeur locative, les prestations réalisées ne pouvant être prises en compte dans la fixation de la valeur locative.

Il réclame également l’application d’un abattement de précarité, qui n’a pas été pris en compte par l’expert.

S’agissant du local situé en sous-sol, il conteste les modalités de calcul retenues par l’expert judiciaire reprenant sur ce point, les critiques développées précédemment. Il en est de même concernant les travaux d’amélioration réalisés dans le local.

Sur la demande de délais, l’intimé se prévaut des résultats comptables en lien avec son activité démontrant l’impossibilité financière de régler en une seule fois la somme réclamée.

Enfin, sur la demande de remboursement des frais de la procédure d’éviction, il rappelle que l’appelante a fait usage de son droit de repentir et conformément à l’article L 145-58 du code de commerce, elle doit assumer les frais qu’il a exposés dans une procédure devenue sans objet.

MOTIFS

Sur la procédure relative à l’inscription de faux

En application des articles 306 et suivants du code de procédure civile, lorsque l’incident est soulevé devant la cour d’appel, l’inscription en faux est formée par acte remis au greffe par la partie ou son mandataire muni d’un pouvoir spécial. L’acte, établi en double exemplaire, doit, à peine d’irrecevabilité, articuler avec précision les moyens que la partie invoque pour établir le faux. L’un des exemplaires est versé immédiatement au dossier.

Le juge se prononce sur le faux à moins qu’il ne puisse statuer sans tenir compte de la pièce arguée de faux. Si l’acte argué de faux n’est relatif qu’à l’un des chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Il appartient au juge d’admettre ou de rejeter l’acte litigieux au vu des éléments dont il dispose. S’il y a lieu, le juge ordonne, sur le faux, toutes mesures d’instruction nécessaires et il est procédé comme en matière de vérification d’écriture.

Au cas d’espèce, par requête du 12 mai 2025, Mme [D] [H] a fait déposer au greffe de la cour d’appel de Montpellier en double exemplaire un acte d’inscription de faux de l’acte de renouvellement du bail commercial signifié le 13 mai 2015 à la requête de M. [G] [V] par la SCP [P] [J], commissaire de justice. Cette requête est complétée d’un mandat spécial signé le 2 mai 2025 au bénéfice de M^e Jean-Christophe Legros et M^e Jacques Auché.

Cette requête saisit la cour qui doit examiner l’inscription de faux de l’acte authentique délivré le 13 mai 2015 dans le cadre d’une procédure incidente, qui est développée par des conclusions notifiées le 26 novembre 2025 par l’appelante.

Ces conclusions relatives à un incident n’ont pas à satisfaire aux conditions posées par l’article 954 al 4 du code de procédure civile, qui exigent des parties de reprendre dans leurs dernières écritures les prétentions et les moyens invoqués dans les conclusions antérieures.

En effet, seules sont soumises aux prescriptions de ce texte les conclusions qui déterminent l’objet du litige ou qui soulèvent un incident, de quelque nature que ce soit, de nature à mettre fin à l’instance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (2ème civ, 15 novembre 2018 n° 17-27.844).

Il s’ensuit que les conclusions notifiées par l’appelante le 26 novembre 2025 ne lui font pas perdre le bénéfice de celles notifiées par RPVA le 21 novembre 2025.

S’agissant du bien-fondé de la requête, l’acte authentique d’huissier de justice fait foi jusqu’à inscription de faux. La mention dans un procès-verbal de signification, que le destinataire habite bien à l’adresse indiquée, a valeur authentique et vaut jusqu’à inscription de faux (cass.crim 9 décembre 2008 n°07-88.027).

En l’occurrence, Mme [H] conteste l’authenticité des mentions relatives à l’adresse portées dans l’acte de signification de la demande de renouvellement du bail commercial conclu le 11 mai 1995, délivré le 13 mai 2015 à sa mère, [B] [O] veuve [C], par la SCP [P] [J] huissier de justice associé, à la requête de M. [G] [V].

Selon les mentions contestées par l’appelante, cette demande de renouvellement a été signifiée « au destinataire en personne, ainsi déclaré, rencontré à son domicile, sis [Adresse 4] à [Localité 12] », ce qu’elle conteste, soutenant en effet que sa mère vivait depuis plusieurs années en Ehpad.

Dans un mail du 31 juillet 2025, l’étude d’huissier explique que l’acte litigieux a bien été remis à la personne même de la requise sans mentionner d’adresse et que la fiche de « tournée » scannée du clerc indique que l’acte a été remis à l’adresse [Adresse 7] à [Localité 12] (foyer senior). Il s’agit selon le commissaire instrumentaire d’une simple omission.

Il est établi que les mentions portées sur l’acte de signification de la demande de renouvellement du bail commercial sont erronées dans la mesure où l’adresse précisée dans l’acte est celle du dernier domicile de [B] [O] veuve [C] avant son entrée en Ehpad où celle-ci nerésidait plus au moment de la signification de l’acte.

Cette situation n’est pas contestée par le commissaire de justice, qui reconnaît effectivement une omission matérielle tandis que l’intimé évoque dans ses écritures une erreur et une omission qui ne sont pas susceptibles d’affecter la validité de l’acte.

La feuille de « tournée » établie par le clerc, et sur le fondement de laquelle l’intimé invoque une simple erreur et omission, ne peut cependant suffire à caractériser l’existence d’une erreur matérielle, alors que ce document ne comporte aucune signature, ni date, ce qui ne permet pas d’identifier son auteur.

Quand bien même, il a été jugé que les inexactitudes affectant les constatations matérielles personnellement opérées par un huissier de justice dans un acte authentique dressé par lui suffisent à conférer à cet acte le caractère d’un faux, en matière civile, même en l’absence de conscience, de la part de l’officier public, de l’existence de ces inexactitudes ou de préjudice en résultant pour un tiers. C’est également le cas pour des énonciations portées par l’huissier de justice qui ne sont pas conformes à la vérité des faits.

Dès lors, la mention d’une adresse erronée dans l’acte de signification constitue un faux de nature à altérer les conditions de remise de l’acte.

Il convient en conséquence d’écarter des débats la demande de renouvellement du bail commercial délivré le 13 mai 2015 à la requête de M. [G] [V] par la SCP [P] [J], commissaire de justice.

La demande tirée de la théorie de l’estoppel devient sans objet. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la question de la recevabilité et du bien-fondé de cette demande.

Sur la demande en renouvellement du bail commercial

Le premier juge a validé les conditions de délivrance de la demande de renouvellement notifiée à la demande de M. [V] pour en déduire, qu’en l’absence de réponse de la bailleresse dans le délai requis de trois mois, le bail commercial s’est renouvelé jusqu’au 30 juin 2024 rendant ainsi sans objet la demande de fixation d’une indemnité d’occupation.

En l’occurrence, la demande de renouvellement du bail commercial délivré le 13 mai 2015 à la requête de M. [G] [V] par la SCP [P] [J] ayant été écartée des débats à la suite d’une inscription de faux, il convient de constater que le bail commercial du 11 mai 1995 n’a pas fait l’objet d’un renouvellement rendant ainsi nécessaire, en présence d’un congé délivré le 28 mars 2019 par Mme [H], l’examen de la demande aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Il s’agit de fixer le montant de l’indemnité d’occupation des locaux, sis [Adresse 2] à [Localité 14], du 1er octobre 2019, date de prise d’effet des deux congés délivrés par Mme [H], jusqu’au 16 mars 2021, en présence d’un renouvellement des deux baux suite à l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir suivant actes délivrés le 17 mars 2021.

Après avoir rejeté la demande relative au premier bail commercial en date du 11 mai 1995, le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation pour le second bail selon les modalités proposées par l’expert judiciaire, qui a retenu une surface pondérée de 57 m² ainsi qu’une valeur locative de 500 euros le m². C’est ainsi que l’indemnité a été fixée à la somme mensuelle de 2.375 euros, soit un total de 41.600,80 euros l’année, et qu’il a été déduit la somme de 8.437,51 versée sur la période allant du 1er octobre 2019 au 16 mars 2021 par M. [V] au titre du règlement du loyer, soit une créance totale de 33.163,29 euros au bénéfice de Mme [H].

Ce calcul est critiqué par l’intimé, qui conteste le coefficient de pondération retenu et la valeur locative du marché. Il rappelle qu’en présence d’un loyer déplafonné, le montant de la valeur locative est fonction de plusieurs éléments au nombre desquels figurent les loyers de comparaison (renouvellement amiable, loyer judiciaire). Il conteste encore l’absence de prise en compte de la crise sanitaire ainsi que celle des gilets jaunes, qui impactent nécessairement la valeur locative du local. Enfin, il soutient que les travaux d’amélioration du local doivent donner lieu à une mesure d’abattement.

Il est acquis qu’entre l’expiration du bail et le début du nouveau bail, période au cours de laquelle le preneur est resté dans les lieux sans pour autant être titulaire d’un titre, celui-ci peut se prévaloir de l’application des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce.

En application de cet article, aucun locataire, pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Ainsi, le droit du bail commercial vient régir la période transitoire.

Le locataire n’est cependant plus tenu du règlement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 compte tenu de tous éléments d’appréciation de la valeur locative. La section 6 intitulée « loyer » reprend les règles de fixation du loyer du bail commercial. Ainsi, si l’indemnité d’occupation remplace le loyer, celle-ci reste soumise aux règles relatives au loyer commercial.

Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction de la seule valeur locative du bien visée à l’article L 145-33 du code de commerce, à l’exclusion de la règle du plafonnement du loyer comme l’a jugée la Cour de cassation dans un arrêt du 17 juin 2021 (n°20-15.296).

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur locative est déterminée en fonction des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Au cas d’espèce, les parties sont liées par deux baux commerciaux, le premier en date du 11 mai 1995 porte sur un local situé au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble, sis [Adresse 2] à [Localité 14] (lot n°734100), le second en date du 5 mars 1999 porte sur un local situé au sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 14] (lot n°734101) communiquant avec le local commercial principal moyennant un loyer annuel hors taxes et charges d’un montant de 1.000 euros par mois aux termes du renouvellement du 1er octobre 2010.

Les locaux sont destinés à l’accueil d’une activité de commerce : « bijouterie, horlogerie, cosmétique, parfumerie, produits électroniques, autres commerces de maroquinerie et d’accessoires-chaussures, vêtements de prêt à porter hommes, femmes, enfants, vente de tissus, cadeaux articles de maison, objets senteurs ».

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés dans la deuxième rue la plus commerçante de [Localité 14] en plein c’ur de l’écusson, et qu’ils s’étendent sur trois niveaux, le rez-de-chaussée de plein pied donnant sur la rue de la loge présentant une superficie de 134,56 m², un sous-sol d’une superficie de 142,82 m² accessible par un escalier, et enfin un troisième niveau situé au-dessus du rez-de-chaussée accessible également par un escalier d’une surface de 46,35 m², soit un total de 323,73 m².

L’expert relève la présence de belles voutes en pierres d’époque (17,18e siècles) avec une belle hauteur sous plafond, un sol stratifié et enfin les deux niveaux supérieurs accessibles à la clientèle. Il qualifie les locaux de grande qualité, et très bien entretenus.

Dans le cadre de l’expertise judiciaire, M. [Y] retient dans un premier temps des éléments de comparaison des prix du marché locatif commercial dans le voisinage :

[Adresse 8] : tout commerce, loyer annuel de 36.000 euros, surface pondérée 94 m² soit 384 euros par an au m² ;

[Adresse 8] : tout commerce, loyer annuel de 33.000 euros, surface pondérée 71 m² soit 467 euros par an au m² ;

[Adresse 1] : sons et images, loyer annuel de 31.000 euros, surface pondérée 53 m² soit 586 euros par an au m² ;

[Adresse 3] : chaussures, loyer annuel de 45.200 euros, surface pondérée 92 m² soit 491 euros par an au m² ;

[Adresse 5] : prêt à porter, loyer annuel de 93.500 euros, surface pondérée 172 m² soit 543 euros par an au m².

Il retient ainsi une moyenne de 497 euros le m² pondéré arrondie à 500 euros afin de tenir compte des indexations.

L’expert fait également un comparatif avec neuf autres commerces, notamment de prêt à porter, situés dans la [Adresse 16] et dans le [Adresse 15] offrant une commercialité légèrement inférieure au niveau de la chalandise. Il est retenu une moyenne de 450,46 euros le m² de surface pondérée ce qui conforte la fixation d’une valeur locative de 500 euros ht le m² par an qui est conforme au prix du marché dans le voisinage pour des activités similaires.

S’agissant de la surface pondérée, l’expert judiciaire fait application de la dernière mise à jour du comité d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques du centre-ville jusqu’à 600 m².

Il retient les éléments chiffrés suivants :

Rez-de-chaussée :

Zone 1 : 25m² coefficient 1 : 25 m² ;

Zone 2 : 25 m² coefficient 1 : 25 m² ;

Zone 3 : 84,56 m² coefficient 0.60 : 50,70 m² ;

Sous-sol :

Application d’un coefficient de 0.40 pour une surface de 142,80 m² : 57 m² sur le constat que cette zone est affectée totalement à la clientèle ;

Cour et réserve à l’étage :

Exclusion de la cour ;

Application d’un coefficient de 0.25 pour la réserve d’une surface de 23,11 m² : 6 m² ;

Soit une surface pondérée de 163,70 m².

La valeur locative pour l’ensemble est fixée à la somme de 81.850 euros par an (163,70m² x 500 euros), soit une indemnité de 6.820 euros par mois. Sur le constat d’un paiement d’une somme de 31.490 euros pour les deux baux, il reste un résiduel de 50.360 euros ht par an.

Cette analyse n’est pas utilement critiquée par M. [V], qui ne peut soutenir d’une part le caractère excessif de la valeur locative retenue par l’expert, et d’autre part revendiquer une indemnité d’éviction importante en raison notamment d’un coefficient de commercialité de 9 compte tenu de « l’excellence de l’emplacement dans le centre-ville de [Localité 14] et de la très bonne commercialité du site ». (Observations écrites n°1 annexées au rapport d’expertise).

L’expert judiciaire a répondu par des éléments précis et détaillés aux critiques formées par l’intimé en tenant compte des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Alors que l’expert a fait le choix d’un coefficient d'1 pour la zone 2 du rez-de-chaussée, M. [V] sollicite l’application d’un coefficient de 0.80 pour la zone 2 considérant que le local ne bénéficie pas d’une véritable devanture.

Le rapport met au contraire en évidence la présence d’une devanture donnant sur la rue [Adresse 13] en dépit des critiques formées par l’intimé, ainsi qu’une surface de vente importante en sorte que la pondération retenue n’est pas critiquable. Il n’est pas plus justifié que le coefficient applicable pour la réserve soit de 0.20 au lieu de 0.25 retenu par l’expert qui a fait application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques du centre-ville.

Il est produit de nombreux éléments de référence permettant de retenir une valeur locative de 500 euros le m² pondéré.

M. [V] critique les références retenues par l’expert soutenant que les baux renouvelés de manière amiable ou fixés de manière judiciaire doivent également être pris en compte dans la fixation de la valeur locative pour qu’elle corresponde de manière effective à la valeur du marché. Il ajoute que les baux portent sur des activités commerciales différentes de celle exploitée dans les locaux et enfin que la crise des gilets jaunes puis la crise sanitaire n’ont pas été considérées par l’expert.

M. [V] ne produit aucune pièce permettant de procéder à une remise en question de l’analyse particulièrement circonstanciée de l’expert et notamment par la production d’autres baux de comparaison permettant effectivement d’apporter une appréciation différente de la valeur retenue.

Par ailleurs, sur l’application d’un abattement justifié par les travaux réalisés dans les locaux par le preneur, il n’est produit aucune pièce permettant d’apprécier la pertinence de la minoration sollicitée tant en ce qui concerne l’ampleur que la valeur desdits travaux revendiqués.

Enfin, sur l’abattement de précarité, l’intimé ne motive nullement sa demande alors que les baux ont été renouvelés après l’exercice du droit de repentir.

Il convient dès lors de valider l’analyse de l’expert judiciaire et de retenir une valeur locative de 81.850 euros par an (163,70 m² x 500 euros), soit une indemnité de 6.820 euros par mois ventilée comme suit :

4.445 euros pour le bail du 11 mai 1995 ;

2.375 euros pour le bail du 5 mars 1999.

En conséquence, M. [V] sera condamné à régler à l’appelante la somme de 42.349,23 euros représentant le solde des indemnités d’occupation dû après le règlement des loyers par le preneur en ce qui concerne le local situé en rez-de-chaussée et au 1er étage.

La décision sera confirmée pour le surplus en ce qu’elle a condamné l’intimé à payer la somme de 33.163,29 euros à Mme [D] [H] à titre d’indemnité d’occupation pour le local du sous-sol et pour la période allant du 1er octobre 2019 au 16 mars 2021 inclus.

Il sera par ailleurs fait droit à la demande de délais présentée par M. [V] qui doit régler une somme conséquente de 75.512,52 euros, ce qui ne doit pas mettre en péril ni l’activité de son commerce ni le règlement du loyer courant. La décision sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de remboursement des frais d’éviction

Selon l’article L 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet.

Le tribunal judiciaire a condamné Mme [H] au paiement des frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction mais a rejeté, en l’absence de justificatif, la demande présentée par M. [V], qui sollicitait une somme de 25.000 euros représentant ses frais d’avocat.

Il est acquis que les frais doivent être pris en charge par la partie qui se rétracte, ce qui est le cas pour Mme [H], qui a fait valoir son droit de repentir le 17 mars 2021.

Ces frais sont ceux de l’instance en cours et d’une éventuelle expertise dont le coût doit être supporté par la personne qui opte. Les frais de l’instance s’entendent des frais de procédure, c’est-à-dire des dépens taxables à l’exclusion des honoraires d’avocat, lesquels peuvent cependant être pris en compte au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme sollicitée.

En appel, l’intimé produit diverses pièces pour conforter sa demande qu’il chiffre à la somme de 43.754,03 euros ttc. Sont ainsi versés aux débats un tableau récapitulatif, les factures émises par le conseil de l’intimé.

L’analyse de ces pièces démontre que les factures produites correspondent aux honoraires et diligences accomplies par le conseil de M. [V].

Il ne saurait en conséquence être fait droit à cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

Mme [H] sollicite une somme de 20.000 euros mais n’étaye nullement cette prétention dans le corps de ses écritures. Elle ne justifie pas en outre d’un préjudice en lien avec un éventuel exercice abusif des voies de recours qui lui sont ouvertes.

De surcroît, l’abus de droit ne peut découler de l’inscription de faux de la demande de renouvellement qui n’est pas du fait du preneur, ni d’ailleurs de la production tardive de cette demande de renouvellement du bail commercial en l’absence de preuve d’une tentative frauduleuse de la part de M. [V] d’obtenir une décision plus favorable.

Enfin, la contradiction entre les moyens soulevés devant le juge des référés et l’expert judiciaire, à qui il n’a pas été fait mention de l’existence d’une demande de renouvellement du premier bail commercial, et ceux développés dans un second temps devant le tribunal judiciaire puis la cour d’appel, ne peuvent illustrer cet abus de droit dans la mesure où la rétention dolosive de ce renouvellement du bail n’est nullement justifiée.

En l’absence d’élément de preuve, cette demande indemnitaire sera rejetée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’application de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881

L’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 dispose que ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.

En vertu de l’article 65, l’action pénale et l’action civile résultant des crimes, délits et contraventions prévus par la présente loi se prescriront après trois mois révolus, à compter du jour où ils auront été commis ou du jour du dernier acte d’instruction ou de poursuite s’il en été fait.

En application de cet article, M. [V] sollicite la suppression dans les conclusions de la partie adverse d’une partie de son argumentation, qu’il qualifie de fallacieuse et de nature à porter atteinte à son honneur et à la considération de son conseil.

En réponse et tout en contestant la nature diffamatoire de ses écrits, l’appelante oppose la prescription de la demande soumise à un délai de trois mois.

En premier lieu, sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande présentée par M. [V], et en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Or, si dans ses écritures, Mme [H] développe un moyen d’irrecevabilité de la prétention de l’intimé fondé sur la prescription, ce moyen ne se traduit pas en termes de prétention dans le dispositif de ses écritures si bien que la cour n’est pas tenue d’y répondre.

De manière surabondante, il est justifié que la demande a été présentée par M. [V] dans le délai de trois mois en présence de conclusions notifiées par l’appelante le 2 mai 2025 et d’une demande aux fins de suppression de la mention en page 7 « cela ne serait ni plus ni moins qu’une tentative d’escroquerie la mise en scène ayant consisté à faire croire à l’expiration du contrat, selon la position du preneur et avec la complicité de l’avocat adverse en l’écrivant noir sur blanc et en dissimulant » des écritures de Mme [H] présentée la première fois dans des conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2025.

Au fond, la diffamation est une allégation ou l’imputation d’un fait qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé.

En l’état, il n’est nullement justifié que la teneur des conclusions présentées en page 7 par le conseil au soutien des intérêts de Mme [H] excède la mesure appropriée aux nécessités de l’exercice des droits de la défense.

M. [V] sera donc débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En considération des dispositions susvisées, l’appelante supportera les dépens de première instance et d’appel.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’appelante sera condamnée au paiement d’une somme de 4.000 euros en première instance et 10.000 euros en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare recevable la requête du 12 mai 2025 en inscription de faux de l’acte authentique délivré le 13 mai 2015,

Déclare faux l’acte de signification de la demande de renouvellement du bail commercial conclu le 11 mai 1995 délivré le 13 mai 2015 à [B] [O] veuve [C], par la SCP [P] [J] huissier de justice associé, à la requête de M. [G] [V],

Ecarte en conséquence cette pièce des débats,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la question de la recevabilité et du bien-fondé de la demande tirée de la théorie de l’estoppel,

Pour le surplus,

Infirme le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu’il :

déboute Mme [D] [H] de sa demande de dommages et intérêts en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

condamne M. [G] [V] à payer à Mme [D] [H] la somme de 33.163,29 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le local du sous-sol et pour la période allant du 1er octobre 2019 au 16 mars 2021 inclus,

déboute M. [G] [V] de la demande de remboursement des frais d’éviction,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [G] [V] à payer à Mme [D] [H] la somme de 42.349,23 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le local du rez-de-chaussée et de l’étage pour la période allant du 1er octobre 2019 au 16 mars 2021 inclus,

Autorise M. [G] [V] à se libérer de la dette totale d’un montant de 75.512,52 euros par 23 versements mensuels de 3.000 euros chacun le 5 de chaque mois avec un dernier versement soldant la somme restant due,

Dit qu’en présence d’un seul impayé, Mme [D] [H] sera autorisée à solliciter le règlement de la totalité des sommes dues par M. [G] [V],

Déboute M. [G] [V] de la demande tendant à voir ordonner la suppression de la mention en page 7 « cela ne serait ni plus ni moins qu’une tentative d’escroquerie la mise en scène ayant consisté à faire croire à l’expiration du contrat, selon la position du preneur et avec la complicité de l’avocat adverse en l’écrivant noir sur blanc et en dissimulant » des écritures de Mme [H]

Condamne Mme [D] [H] à payer à M. [G] [V] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en premier instance et 10.000 euros en appel,

Condamne Mme [H] à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président