COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

1re chambre 2e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 DECEMBRE 2023

N° RG 23/01057 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VV6H

AFFAIRE :

Mme [C] [D] [L] épouse [B]

C/

M. [F] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Octobre 2022 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-22-588

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12/12/23

à :

M^e Joseph SOUDRI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [C] [D] [L] épouse [B]

née le 25 Juin 1961 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : Maître Joseph SOUDRI de la SELARL SOUDRI & ZEINE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19 – N° du dossier E0000NJU

APPELANTE

****************

Monsieur [F] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Assigné à étude

INTIME DEFAILLANT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Octobre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2019, avec prise d’effet au 1er septembre 2019, Mme [B] a donné à bail à M. [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 684 euros et des provisions pour charges de 66 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 juin 2022, Mme [B] a assigné M. [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé pour vente délivré le 10 janvier 2022,

— dire que M. [W] est occupant sans droit ni titre des lieux,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de M. [W] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec 1'assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [W] au paiement d’une indemnité d’occupation de 750 euros eu égard à 1'appropriation du bien, à compter du 1er septembre 2022, date de fin de préavis à la suite du congé donné par le bailleur, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après 1'acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’lNSEE, l’indice de base étant le dernier paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner Monsieur M. [W] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire, le tribunal de proximité de Montmorency a :

— débouté Mme [B] de l’ensemble de ses demandes,

— laissé les dépens à la charge Mme [B],

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe en date du 15 février 2023, Mme [B] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 septembre 2023, elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Montmorency le 31 octobre 2022, en ce qu’il :

* l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

* laissé les dépens à sa charge,

statuant à nouveau, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

en conséquence :

— de déclarer valide le congé pour reprise du logement donné à bail par Mme [B] à M. [W], suivant lettre recommandée en date du 10 janvier 2022,

— de prononcer dès lors la résiliation du bail à la date du 31 août 2022,

— de constater que M. [W] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2], depuis cette date,

— d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de M. [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les lieux sis [Adresse 2], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1000 euros eu égard à l’appropriation du bien, à compter du 1er septembre 2022, date de fin de préavis à la suite du congé donné par le bailleur, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner M. [W] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Soudri&Zeine.

M. [W] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mars 2023, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 octobre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur l’appel de Mme [B].

Mme [B] reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande aux fins de voir déclarer valide le congé pour reprise du logement qu’elle a donné à bail à M. [W], motif pris 'que rien ne permet de démontrer que le courrier a été notifié au locataire ni même qu’une tentative de remise ait été effectuée dans le délais requis'. Elle fait valoir que la lettre de congé du 10 janvier 2022 a bien été adressée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur ce,

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente l’espèce dispose que :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (….)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des élément sérieux et légitimes (…).

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, dans sa rédaction applicable à la présente instance, que le congé fondé sur la décision de reprendre le logement doit comporter, à peine de nullité, l’indication du motif allégué par le bailleur pour mettre un terme au bail, ainsi que les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, avec, en outre, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, la validité du congé pour reprise ne pouvant plus se satisfaire de la seule manifestation par le bailleur de sa volonté de reprendre son bien.

En l’espèce, il est constant que le courrier du 10 janvier 2022 porte les mentions nécessaires à la validité d’un congé pour reprise personnelle.

Aux termes de ce courrier, Mme [B] informe le locataire de sa volonté de mettre fin au bail afin de reprendre le logement pour l’habiter elle-même, qu’étant domiliciée à [Adresse 6] dans l’Aisne, et travaillant à [Localité 5], elle effectue du lundi au vendredi 4 heures de trajet aller-retour, et que malgré ses efforts pour trouver du travail dans les Hauts-de-France, les réponses des employeurs sont négatives et ce, d’autant qu’elle n’est pas titulaire du permis de conduire, qu’ayant dépasssé l’âge de 60 ans, les trajets quotidiens la fatiguent beaucoup, raison pour laquelle elle souhaite se rapprocher de son lieu de travail. Elle y précise que le bail prendra fin au plus tard le 31 août 2022, date d’expiration du bail.

La régularité formelle du congé n’est donc pas contestable : conformément aux dispositions légales, dans le congé délivré le 10 janvier 2022, toutes les mentions exigées par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 y figurent, à savoir le motif, le nom du bénéficiaire, son adresse. Le congé délivré à M. [W] est donc régulier en la forme et au surplus délivré dans le délai légal, soit avec un préavis de plus de six mois.

S’agissant de sa délivrance et contrairement à ce qu’a relevé le premier juge, le congé à été notifié au locataire par lettre recommandée dont l’avis de réception produit aux débats porte la mention 'présenté, avisé le 13 janvier 2022", puis la mention 'pli avisé et non réclamé'.

La cour ne peut que déclarer valide le congé délivré par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 janvier 2022 par Mme [B] à M. [W] avec effet au 31 août 2022. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions.

— Sur les demandes subséquentes.

A défaut de départ volontaire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec le cas échéant, le concours de la force publique.

Il y a lieu de rappeler que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992,

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer indexé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et de condamner M. [W] à son paiement en deniers ou quittances à compter du 31 août 2022 et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés.

Sur les mesures accessoires.

M. [W] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [B] au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant M. [W] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 31 octobre 2022 par le tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare valide le congé délivré par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 janvier 2022 par Mme [B] à M. [W] avec effet au 31 août 2022, portant sur le bien sis à [Adresse 2] à [Localité 3],

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de M. [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Rappelle que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer indexé sur l’indice trimestriel nommé ILC, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges,

Condamne M. [W] au paiement de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée en deniers ou quittances à compter du 31 août 2022 et ce, jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Y ajoutant,

Condamne M. [W] à verser à Mme [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par au profit de la SELARL Soudri et Zeine, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,