COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025 / 226

N° RG 23/15827

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMKQT

S.C.I. CAMILLE

C/

Confédération Nationale de Défense de l’Animal (CNDA)

Société Nationale de Sauvetage en Mer (SNSM)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Paul-Victor BONAN

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AUBAGNE en date du 17 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°11-22-000101.

APPELANTE

S.C.I. CAMILLE

agissant poursuites et diligences de sa gérante, domiciliée ès-qualités au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Pierre-Arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Confédération Nationale de Défense de l’Animal (CNDA)

agissant poursuites et diligences de son président en exercice, domicilié ès-qualités au siège sis [Adresse 1]

Société Nationale de Sauvetage en Mer (SNSM)

agissant poursuites et diligences de son président en exercice, domicilité ès-qualités au siège sis [Adresse 3]

représentées par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Julien LOMBARD, membre de l’EURL AJML, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er février 2015, la SCI CAMILLE, agissant en qualité de titulaire d’un bail emphytéotique, a donné à bail d’habitation à Monsieur [K] [E] un appartement au sein de la résidence '[Adresse 5]' située [Adresse 4] à La Ciotat (Bouches-du-Rhône).

L’état des lieux d’entrée décrivait un logement en bon état d’entretien général.

Le locataire est décédé le 4 avril 2021 sans laisser aucun héritier réservataire, en l’état d’un testament olographe instituant pour légataires universels les associations 4A (Association d’Accueil et d’Adoptions Animaliers) et Société Nationale de Sauvetage en Mer (SNSM).

L’association 4A n’étant pas reconnue d’utilité publique, le legs fait à son bénéfice a été recueilli par la Confédération Nationale de Défense de l’Animal (ci-après CNDA) à laquelle elle était affiliée, à charge de l’affecter au fonctionnement de son refuge.

Suivant acte d’huissier du 31 décembre 2021, il a été procédé contradictoirement à un état des lieux de sortie relevant certaines dégradations des lieux loués.

Par lettres recommandées du 18 février 2022, la SCI CAMILLE a mis en demeure les deux associations légataires de lui payer la somme de 18.261,93 € au titre du coût de la remise en état du logement, outre une somme équivalente à trois mois de loyer à titre d’indemnité pour privation de jouissance.

Celles-ci ont répondu qu’elles n’acceptaient de prendre en charge que de menus travaux, et non pas la remise à neuf de l’appartement.

Par actes du 11 avril 2022, la SCI CAMILLE a assigné les associations CNDA et SNSM à comparaître devant le tribunal de proximité d’Aubagne pour les entendre condamner à lui payer ladite somme de 18.261,93 €, outre une somme équivalente au montant du loyer, soit 2.945,88 € par mois, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à parfait règlement de l’indemnité principale, ainsi que 3.000 € pour résistance abusive.

Les défenderesses se sont opposées à l’ensemble de ces prétentions.

Par jugement rendu le 17 novembre 2023, le tribunal a :

— dit que la SCI CAMILLE avait qualité à agir,

— ordonné la compensation entre la somme de 2.500 € versée au titre du dépôt de garantie et le coût de la réparation des désordres relevés dans l’état des lieux de sortie,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— et laissé à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu notamment que certains travaux incombaient au bailleur au titre de la vétusté et que les légataires, qui ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier d’un transfert du bail, ne pouvaient être condamnés au paiement de loyers.

La SCI CAMILLE a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 22 décembre 2023 au greffe de la cour, et notifié le 3 juillet 2024 des conclusions récapitulatives aux termes desquelles elle fait valoir :

— que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des dégradations qui ne sont pas imputables à la vétusté, l’immeuble ayant été totalement reconstruit en 2008,

— qu’elle a produit aux débats l’ensemble des devis et factures justifiant sa demande,

— et que l’appartement n’a pu être remis en location dans la mesure où elle ne dispose pas des fonds nécessaires pour faire l’avance des travaux.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’elle avait qualité pour agir, mais de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de condamner les parties intimées à lui payer :

— la somme de 18.491,93 € au titre des frais de remise en état du logement, sous déduction du montant du dépôt de garantie de 2.270 €,

— une indemnité mensuelle de 2.945,88 € à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à parfait règlement de l’indemnité principale, outre un mois supplémentaire pour tenir compte de la durée des travaux,

—  3.000 € pour résistance abusive,

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et ses entiers dépens.

La Confédération Nationale de Défense de l’Animal et la Société Nationale de Sauvetage en Mer ont notifié le 9 mai 2025 des conclusions récapitulatives conjointes aux termes desquelles elles soutiennent :

— que le caractère succinct de l’état des lieux d’entrée ne permet pas de le comparer utilement à l’état des lieux de sortie,

— que la plupart des dégradations relevées par l’huissier se rapportent à une absence de nettoyage des locaux et à des traces de fixations sur les murs,

— que ces désordres n’empêchaient pas la remise en location du logement,

— et que la bailleresse tente en réalité de leur faire supporter le coût d’une rénovation totale, alors que le locataire n’est pas tenu des conséquences de la vétusté.

Elles forment appel incident et demandent à la cour :

— d’enjoindre à la SCI CAMILLE de produire des devis de nettoyage et de remplacement de la seule crédence de la cuisine,

— de prononcer la compensation entre le montant de ces devis et le dépôt de garantie s’élevant à 2.270 € (et non pas 2.500 € comme mentionné par erreur dans le jugement),

— d’ordonner sous astreinte, le cas échéant, la restitution du solde du dépôt de garantie,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de l’appelante, outre une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.

DISCUSSION

En vertu de l’article 1009 du code civil, le légataire universel est, au même titre que l’héritier, tenu des dettes de la succession de son auteur.

En cas de legs universels fait conjointement à plusieurs bénéficiaires, chacun d’entre eux est tenu à concurrence de la part qu’il a reçue.

L’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d lui impose de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’existence de dégradations ou de pertes est établie par la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, le décret susvisé prescrivant que ceux-ci soient réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire. Ces dispositions ne revêtent pas cependant un caractère impératif et il appartient dans tous les cas aux juges d’apprécier la valeur probante des documents qui leur sont soumis.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement par les parties décrivait un logement en bon état d’entretien général, tandis que l’état des lieux de sortie mentionne en revanche plusieurs dégradations.

Toutefois, les devis ou factures produits par la SCI CAMILLE ne permettent pas de chiffrer l’ensemble des réparations correspondant aux désordres relevés, la plupart de ses réclamations ayant fait l’objet d’une évaluation forfaitaire qui ne repose sur aucun justificatif.

Au vu des pièces produites aux débats, il convient de mettre à la charge des intimés :

— une facture de 2.571,31 € de la société ALPHA SERVICES au titre du nettoyage de la terrasse,

— une facture de 230,00 € de l’entreprise [U] au titre du déverrouillage d’une porte de garage,

— une facture de 79,32 € de la société SERRURERIE DU GOLFE,

— la moitié du devis de l’entreprise PG CUISINES au titre du remplacement de la crédence, soit 1.081,05 €,

— la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, soit 250,60 €.

En revanche, l’intégralité de la facture de 10.208,00 € de l’entreprise PIACENTINO, correspondant à une remise en peinture totale de l’appartement, doit être laissée à la charge du bailleur au titre des conséquences de la vétusté, faute pour ce dernier de démontrer un usage anormal de la chose louée de la part du preneur.

Il apparaît d’autre part que les désordres susvisés ne faisaient pas obstacle à une remise en location du logement, et la SCI CAMILLE, qui avait perçu d’avance l’intégralité du loyer de l’année 2021, disposait de ce fait des liquidités lui permettant de faire l’avance des travaux, de sorte que sa demande en paiement d’une indemnité pour perte de jouissance doit être rejetée.

En définitive, les légataires universels de feu [K] [E] apparaissent conjointement débiteurs d’une somme de 4.212,28 €, sur laquelle devra s’imputer le montant du dépôt de garantie de 2.270 € versé à la signature du bail.

Enfin, la résistance opposée par les parties intimées aux réclamations excessives de l’appelante ne revêt aucun caractère abusif, de sorte que cette dernière doit être déboutée de sa demande accessoire en dommages-intérêts formulée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que la SCI CAMILLE avait qualité à agir,

Le réforme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne conjointement la Confédération Nationale de Défense de l’Animal et la Société Nationale de Sauvetage en Mer, prises en leurs qualités de légataires universels de feu [K] [E], chacune à concurrence de moitié, à payer à la SCI CAMILLE une somme de 4.212,28 euros au titre de la remise en état du logement donné à bail,

Dit que cette créance s’imputera partiellement sur le montant du dépôt de garantie de 2.270 euros,

Déboute la SCI CAMILLE du surplus de ses demandes,

Déboute les parties intimées de toutes demandes reconventionnelles plus amples ou contraires,

Condamne les parties intimées aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE